РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-9769/23-159-78

г. Москва

29 сентября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2023года

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Константиновской Н.А.,  единолично,

при ведении протокола помощником судьи Жулиной Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "УСАДЬБА СУХАНОВО" (142702, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВИДНОЕ ГОРОД, СУХАНОВО ДЕРЕВНЯ, ТЕР. ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС УСАДЬБА СУХАНОВО, ДОМ 1, ПОМ 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2016, ИНН: 

<

***>)

К  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСК "ФРИЗ" (108814, ГОРОД МОСКВА, СОСЕНСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, КОММУНАРКА ПОСЕЛОК, АЛЕКСАНДРЫ МОНАХОВОЙ УЛИЦА, ДОМ 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.04.2022г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности 19.01.2023г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО УК «Усадьба Суханово» обратилось в суд с иском к ООО «Фриз» о взыскании задолженности в сумме 4 443 710 руб. 08 коп., в том числе 943 145 руб. 06 коп. задолженности за квартиры, 3 500 565 руб. 02 коп. задолженность за машиноместа, (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате услуг по содержанию, ремонту и эксплуатации имущества МКД.

Истец, заявленные требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик, заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам:

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец  в соответствии с Уставом и лицензией № 1291 от 05.08.16г. является управляющей организацией в многоквартирных домах. В соответствии с решением Общего собрания собственников помещений в МКД от 24.04.21г., Истец осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Московская область, Ленинский район, раб. 

<

...>.

Истец обеспечивает управление, содержание, ремонт и эксплуатацию имущества указанного жилого дома.

С 01.06.21г. дом по адресу: Московская область, Ленинский район, раб. пос. Измайлово, ЗВ присоединен к договорам водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения, отопления, а также электроснабжения.

ООО «АСК «ФРИЗ» (далее «Ответчик») является застройщиком вышеуказанного дома, и по состоянию на 24.04.21г. являлся собственником 216 квартир и 99 машиномест, расположенных в нем. Однако, оплату за содержание и коммунальные услуги в отношении своего имущества Ответчик не производил.

Согласно уточненного расчета истца общая задолженность ответчика перед истцом составляет 4 443 710 руб. 08 коп. в том числе 943 145 руб. 06 коп. по жилым помещениям, и 3 500 565 руб. 02 коп. обслуживание машиномест.

Наличие просроченной задолженности послужило поводом для обращения истца с настоящими требованиями.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, в свою очередь, заявил, что у истца отсутствует право требовать платежи за период с момента передачи квартиры (машиноместа) по передаточному акту, в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения истцом обязанностей уведомления и направления в спорный период с 01.06.2021 по 01.03.2023 ежемесячных счетов на оплату, переписки, какие-либо иные документы со ссылкой на договор управления многоквартирным домом, такой договор не заключался сторонами, представил свой контррасчет задолженности за период с 01.06.2021 по 01.03.2023.

Суд, анализируя правовые позиции сторон, и представленный расчеты, приходит к следующему:

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2, 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

На основании ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Подпунктом "а" п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Вышеуказанные нормы права устанавливают обязанность собственников всех помещений, расположенных в многоквартирных домах, нести расходы по содержанию общедомового имущества, его ремонту, и оплате коммунальных услуг.

Как следует из материалов дела, в спорный период истец осуществлял функции управления многоквартирным домом, оказывал эксплуатационные и коммунальные услуги и нес затраты на содержание и ремонт имущества многоквартирных дома, в том числе в отношении помещений, принадлежащих ответчику.

Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Объем оказанных услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определен истцом исходя из площади помещений, занимаемых ответчиком, стоимость определена на основании установленного в законном порядке тарифа.

Обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пользования помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике в силу ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истец учитывая возражения ответчика, представил уточненный расчет задолженности согласно которому за квартиры задолженность составила 943 145 руб. 06 коп., за машиноместа 3 500 565 руб. 02 коп., в отношении машиномест № 74, 77 в размере 127 655 руб., истец из расчета задолженности исключил.

Оценивая доводы ответчика, суд отмечает, что обязанность по оплате содержания и коммунальных платежей за объект недвижимости возникает у собственника на основании ст. 153 ЖК РФ, в том числе у застройщика в отношении помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Поскольку обязанность такой оплаты установлена законом, отсутствие счетов не освобождает собственника от их оплаты, а он сам, действуя добросовестно, может самостоятельно рассчитать размер платежей или обратиться к УК МКД за соответствующими платежными документами. На это указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3457.

При этом, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей. Тариф на содержание установлен Договором управления МКД, иные тарифы устанавливаются ресурсоснабжающей организацией на основании распоряжения Комитета по ценам и тарифам региона и находятся в публичном доступе. Также Истец публикует данные тарифы и правоустанавливающие документы на своем интернет-сайте, в том числе в виде сводной таблицы. Информацию о ресурсах, потребляемых с использованием индивидуальных приборов учета, собственник помещения обязан ежемесячно передавать в управляющую организацию, т.е. Истцу, иначе потребление рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальной услуги (п.п. 34, 59, 60 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов").

В материалах дела, имеются доказательства направления всем собственникам помещений многоквартирного дома бумажные квитанции в соответствующие почтовые ящики, также представлены помесячные выписки по лицевым счетам Ответчика, где подробно указаны начисления, а также в материалах дела находятся таблицы тарифов по всем коммунальным услугам за 2021-2023гг.

По итогам совместных переговоров, как пояснили, стороны, ответчик подтвердил задолженность в общей сумме 4 136 514,42 руб. (707 465,12 руб. (квартиры)+3 429 049,30 (машиноместа)), в этой части требования не оспаривал.

В отношении спорных объектов недвижимости, судом установлено следующее:

По квартире 104 87 748 руб. 78 коп. период формирования задолженности с 01.06.2021 по 01.03.2023, установлено, что в материалах дела находится смотровой лист от 28.02.21г. с пометкой участника долевого строительства об отказе от принятия квартиры.

Ответчик предоставил односторонний акт приема-передачи вышеназванной квартиры от 17.05.21г., однако не предоставил доказательств соблюдения условий, предусмотренных федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, факт правомерности односторонней передачи данной квартиры является недоказанным.

В отношении  кв.135 -147 931,16 руб., период - 01.06.21г.-01.03.23г., ответчик предоставил односторонний акт приема-передачи вышеназванной квартиры от 17.05.21г., однако не предоставил доказательств соблюдения условий, предусмотренных федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Также согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10881483012905, оно было направлено 26.05.23г., т.е. в процессе рассмотрения настоящего дела, а не в мае 2021г.

По машиноместу № 49 - 39 507,74 руб., период - 01.06.21г.-06.07.22г. Ответчик в обоснование отсутствия у себя обязательств по данному машиноместу ссылается на определение Видновского городского суда об утверждении мирового соглашения от 26.10.20г. по делу № 2-5006/2020. Однако, как следует из материалов дела, пунктом 5.1 мирового соглашения установлено, что обязательство ООО «АСК «ФРИЗ» по передаче машиноместа пред ФИО3 прекращено с момента регистрации перехода прав собственности на машиноместо №НБ-049. Как следует из выписки из ЕГРН, переход права собственности зарегистрирован 07.07.22г.

Также необходимо отметить, что дом 3В введен в эксплуатацию 28.01.21г, таким образом машиноместо № 49 не могло быть передано иному лицу застройщиком в 2020г.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате содержания и коммунальных услуг в отношении машиноместа № 49 с 01.06.21г. по 06.07.22г. отклоняются судом как необоснованные.

В отношении машиноместа № 50 - 43 569,88 руб., период - 01.06.21г.-21.08.22г., ответчик в обоснование отсутствия у себя обязательств по данному машиноместу ссылается на определение Видновского городского суда об утверждении мирового соглашения от 22.10.20г. по делу № 2-4896/2020. Однако, как следует из материалов дела, пунктом 5.1 мирового соглашения установлено, что обязательство ООО «АСК «ФРИЗ» по передаче машиноместа пред ФИО4 прекращено с момента регистрации в установленном законом порядке Договора купли-продажи машиноместа №НБ-050. Ответчиком не предоставлена информация о дате регистрации в установленном законом порядке договора купли-продажи машиноместа №НБ-050.

Таким образом, истец правомерно руководствовался выпиской из ЕГРН, в которой переход права собственности зарегистрирован 22.08.22г., в связи с чем, доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате содержания и коммунальных услуг в отношении машиноместа № 50 с 01.06.21г. по 22.08.22г. являются необоснованными.

В отношении машиномест № 74, 77, 78, 79, 81, 82 требования истцом не предъявляются и из расчета долга исключены.

Обязательство собственника нежилых помещений по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных взаимоотношений с управляющей компанией.

Управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с оказанием услуг, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, так как в силу характера правоотношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг размер расходов исполнителя и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.

Доказательств неисполнения (перерыва в исполнении) обязательств управляющей организацией, в том числе неисполнения обращений ответчика, последним не представлено.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности оплаты услуг, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения, у последнего образовалась задолженность перед истцом как управляющей организацией.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом и признан верным.

Обязанность по внесению платы за содержание общего имущества, платы за коммунальные услуги, приобретаемые в целях содержания общего имущества, за спорный период ответчиком в полном объеме не исполнена, задолженность составляет 943 145 руб. 06 коп. в отношении квартир, и 3 500 565руб. 02 коп. в отношении машиномест, а всего долг за период с 01.06.2021 по 01.03.2023 составляет 4 443 710 руб. 08 коп.

Доказательств оплаты указанных расходов на содержание, содержание общего имущества, а также доказательств отсутствия обязанности вносить указанную плату ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объёме.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом итогов рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, ГК РФ, ст. 4, 64-68, 70-71, 101-103, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСК "ФРИЗ" (108814, ГОРОД МОСКВА, СОСЕНСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, КОММУНАРКА ПОСЕЛОК, АЛЕКСАНДРЫ МОНАХОВОЙ УЛИЦА, ДОМ 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "УСАДЬБА СУХАНОВО" (142702, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВИДНОЕ ГОРОД, СУХАНОВО ДЕРЕВНЯ, ТЕР. ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС УСАДЬБА СУХАНОВО, ДОМ 1, ПОМ 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2016, ИНН: 

<

***>)

4 443 710 (четыре млн. четыреста сорок три тыс. семьсот десять) руб. 08 коп.: из них: 943 145 (девятьсот сорок три тыс. сто сорок пять) руб. 06 коп. – задолженность за квартиры, 3 500 565 (три млн. пятьсот тыс. пятьсот шестьдесят пять) руб. 02 коп. задолженность за машины места.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСК "ФРИЗ" (108814, ГОРОД МОСКВА, СОСЕНСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, КОММУНАРКА ПОСЕЛОК, АЛЕКСАНДРЫ МОНАХОВОЙ УЛИЦА, ДОМ 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН: 

<

***>) в доход Федерального бюджета 200 000 (двести тыс.) руб.  – госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                         Н.А. Константиновская