ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-44016/2021

город Ростов-на-Дону

21 июля 2023 года

15АП-10058/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Яицкой С.И., 

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 31.01.2022, удостоверение № 7160 от 16.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023  по делу № А53-44016/2021 

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317619600083381)

при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону

о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель, ответчик), в котом просил расторгнуть купли-продажи земельного участка от 26.10.2020 № 639, признать право собственности ФИО3 на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим, указать в резолютивной части судебного акта, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи № 639 от 26.10.2020 в части сноса самовольной постройки.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по сносу самовольных построек, что в силу пункта 6.4 договора является основанием для расторжения договора. Судом первой инстанции отклонены доводы ответчика о сносе самовольных построек и возведении на их месте нового строения, со ссылкой на выводы судебной экспертизы, установившей идентичность исследуемых объектов. 

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило решение суда от 23.05.2023 отменить, в иске отказать. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения. Предприниматель указывает, что вывод эксперта об идентичности объектов не обоснован и противоречит приведенным в заключении данным. В заключении эксперта отсутствует оценка конструктивных элементов здания. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Факт сноса объекта недвижимости подтвержден представленным в материалы дела договором подряда, а также актом обследования земельного участка кадастровым инженером. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

В судебное заседание истец и третьи лица, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках дела № 2-4839/15 администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ФИО4 о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. 

Решением суда от 02.12.2015, оставленным без изменения определением апелляционной инстанции от 10.03.2016, суд удовлетворил исковые требования, обязал ФИО4 произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние. 

В связи с тем, что указанное решение суда ФИО4 не исполнено, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону в рамках дела № 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений. 

Решением от 17.09.2019 по указанному делу исковые требования администрации удовлетворены, суд решил изъять у ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов. 

При указанных обстоятельствах, в газете "Ростов официальный" № 30 (1342) 22.07.2020 опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. 

Как следует из протокола о результатах торгов № 2/5/П-1 от 31.08.2020 победителем торгов признан ФИО3. 

С предпринимателем как с победителем торгов заключен договор купли-продажи № 639 от 26.10.2020, по условиям которого департамент передает, а ФИО3 принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. 

В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой, и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу № 2-4839/15. 

Согласно пункту 4.2.3 договора покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий двенадцати месяцев с даты подписания договора. 

При этом в пункте 6.4 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения пункта 4.2.3 договора, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется. 

Как указывает истец, предпринимателем не исполнены обязательства по сносу указанного в пункте 1.2 договора объекта капитального строительства. Ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на самовольно возведенный на земельном участке объект капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0081001:1972. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, департамент обратился в суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

В силу пункта 1 статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка в случае его изъятия в связи с использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов. 

Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, также обязано исполнить обязательства по сносу такой самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц (пункт 8 статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 9 статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями - более чем три года. 

Как следует из материалов дела, основанием для обращения департамента в суд с настоящим исковым заявлением, послужило ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора купли-продажи № 639 от 26.10.2020 земельного участка, приобретенного ответчиком по результатам публичных торгов в части обязанности осуществить снос самовольно возведенного объекта в порядке пункта 8 статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В подтверждение факта неисполнения ответчиком обязательств по сносу самовольной постройки департаментом в материалы дела представлено письмо администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону от 27.10.2021 № 59.25/2808, согласно которому объекты самовольного строительства не демонтированы, а также акт обследования земельного участка № 737 от 05.04.2022 с приложением фотоматериалов. 

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на надлежащее исполнение своих обязательств по сносу самовольной постройки, в подтверждение чего представил в материалы дела договор подряда на выполнение демонтажных работ № 150 от 01.12.2020, акты выполненных работ к указанному договору от 30.12.2020, а также акты обследования, подготовленные кадастровым инженером ФИО5, согласно которым установлен факт сноса объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081001:1449, 61:44:0081001:1450, 61:44:0081001:1451, 61:44:0081001:1457, 61:44:0081001:1458. Предприниматель указал, что расположенный в настоящее время на земельном участке объект был им возведен после сноса самовольной постройки. 

В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, определением суда от 12.10.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Кодэкс" ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: установить идентичность объекта недвижимости фактически расположенного за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, 633 кв. м, по адресу: 

<

...>, объекту недвижимости - самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957, с учетом конструктивных элементов здания: фундамент, фасадная (лицевая) часть (архитектурные элементы, укладка стен и др.), внутренняя часть: каркас, стены, перегородки, перекрытия, покрытия, окна, двери, лестницы, инженерная инфраструктура и др. 

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № А53-44016/21 от 19.01.2023, объект недвижимости, фактически расположенный за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, 633 кв. м, по адресу: 

<

...>, ввиду проведенных работ по перепланировке, возведению ограждающих конструкций из гипсолитовых плит помещений лоджий, а также устройства перегородок из ГКЛ на первом этаже - не идентичен объекту недвижимости, согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. 

По площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам объект недвижимости фактически расположенный за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, 633 кв. м по адресу: 

<

...>, идентичен объекту недвижимости самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. 

Оценив указанное заключение по правилам статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признал заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим идентичность исследуемого объекта, самовольной постройке, подлежащей сносу. Суд апелляционной инстанции полагает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, соответствуют сведениям, содержащимся в других документах, представленных в материалы дела, в связи с чем признает его надлежащим доказательством по делу.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; заключение эксперта является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Согласно пункту 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства (в том числе экспертиза) не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в обоснование исковых требований и возражений, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по сносу самовольной постройки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном характере нарушения ответчиком условий договора купли-продажи № 639 от 26.10.2020 и правомерно удовлетворил заявленные истцом требования.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не является надлежащим доказательством по делу, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительности, не принимается судом апелляционной инстанции. Суд первой инстанции признал данное экспертное заключение надлежащим доказательством, поскольку заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется. Несогласие заявителя с выводами эксперта, а также выводами суда, сделанными по результатам оценки заключения эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, не свидетельствует о нарушении судами положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд отклоняет довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, ответчиком не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Ссылаясь на то обстоятельство, что расположенное в настоящий момент на земельном участке здание возведено после сноса самовольной постройки, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. 

 Кроме того, согласно пояснениям ответчика, за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, что в свою очередь также свидетельствует о самовольном характере спорного строения. 

Удовлетворяя заявленные требования департамента в части признания отсутствующим права собственности предпринимателя на спорное строение, суд первой инстанции обоснованно указал, что наличие зарегистрированного права собственности предпринимателя на здание с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 препятствует истцу в реализации его прав как собственника земельного участка, на котором указанный объект расположен, в том числе по его отчуждению третьим лицам. 

В данном случае указанное требование департамента направлено на погашение записи в ЕГРН о праве собственности ответчика на расположенный на спорном земельном участке в отсутствие правовых оснований объект недвижимости кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023  по делу № А53-44016/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

ПредседательствующийС.И. Яицкая

СудьиР.А. Абраменко 

О.А. Сулименко