/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35501/2016

г. Краснодар

20 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  15 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от истца – администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) –                        Плотникова Д.И. (доверенность от 14.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Солидус» (ИНН 2320095774, ОГРН 1022302942200) – Кирия А.В. (доверенность от 06.12.2017), в отсутствие третьего лица – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570,                          ОГРН 1102308008330), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Солидус» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу            № А32-35501/2016 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

  Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Солидус» (далее – общество), в котором просила:

 – расторгнуть договор от 18.04.2005 № 4900770786 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14), расположенного по адресу: Центральный район г. Сочи,                             ул. Приморская набережная, 3/7, предоставленного «для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"»;

– обязать общество привести самовольно перепланированные и переустроенные нежилые помещения пляжного сооружения (литера А) в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на здание водно-развлекательного комплекса на пляже «Маяк», расположенного по адресу: Центральный район г. Сочи, ул. Приморская набережная, 3/7, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи по состоянию на 20.09.2000, а именно: демонтировать внешние ограждающие стены из керамзитобетонных блоков марки Т-19 в 1/2 блока общей длины 68,6 п. м, находящиеся между существующими бетонными колоннами помещения № 52 (аэрарий) литера IV частично с тыльной стороны и внутренней стороны; в части внешних ограждающих стен с тыльной стороны помещения № 52 (аэрарий) – оконные проемы из металлопластиковых конструкций со светопрозрачным заполнением; в части внешних ограждающих стен с тыльной стороны помещения № 52 (аэрарий) – оконные проемы из металлопластиковых конструкций со светопрозрачным заполнением; дверные проемы из металлопластиковых конструкций с заполнением глухими панелями с тыльной наружной стороны; дверные проемы в виде надвигаемых рольставней в помещении № 52/8 (подсобное); дверные проемы в виде металлической решетчатой двери в помещении № 52/5 (подсобное); дверные проемы из металлопластиковых конструкций с заполнением глухими панелями с внутренней стороны помещения № 52 (аэрарий) литера IV для входа во вновь образованные помещения; перегородки из металлопластиковых конструкций с заполнением глухими панелями общей длиной 13,9 п. м в части помещений № 52/7 (подсобное), № 52/8 (подсобное), № 52/9 (медпункт) с внутренней стороны; скатную крышу из ДСП, покрытую наплавляемой кровлей по существующему бетонному перекрытию помещения № 52 (аэрарий) литера IV; организованный водосток из пластиковых лотков и труб по краю кровли с тыльной стороны помещения № 52; оставшуюся часть ограждения, расположенного на смотровой площадке (пом. 1) литера А, над помещением 1 этажа № 43; съемные деревянные перегородки и перголы на перекрытии смотровой площадки (пом.1) литера А, над помещениями 1 этажа № 43, 48, 49, 50, 51, а также частично над помещениями № 42, 46; тыльную перегородку из съемных металлопластиковых панелей в уровне существующих бетонных колонн шириной 6,65 м высотой 3,0 м в помещении № 1 (подсобное) площадью 28,6 кв. м, в котором располагается торговая точка (магазин одежды); фасадные перегородки из съемных металлопластиковых панелей со светопрозрачным заполнением единой дугой параллельно полукруглой лестничной площадке в помещении № 9 (магазин) площадью 16,8 кв. м, в котором располагается торговая точка «Здоровые сувениры»; тыльную перегородку из съемных металлопластиковых панелей в уровне существующих бетонных колонн шириной 6,65 м, высотой 3,0 м в образованном едином помещении № 16 (подсобное) площадью 27,8 кв. м, в котором располагается торговая точка (магазин одежды); фасадные перегородки из съемных металлопластиковых панелей со светопрозрачным заполнением, тыльные перегородки из съемных металлопластиковых панелей с глухим заполнением, внутренние перегородки из ГКЛ на металлическом/деревянном каркасе толщиной 0,1 м шириной 3,75 м в помещениях № 18 (подсобное) площадью 21.9 кв. м, в котором располагается магазин одежды, 18/1 (подсобное) площадью 21,9 кв. м, в котором располагается магазин одежды, 18/2 (подсобное) площадью 21,0 кв. м, в котором располагается магазин «Лен»; две перегородки из съемных металлопластиковых конструкций шириной 1 м высотой 3,0 м в помещении № 20 (летнее кафе); перегородки из съемных металлопластиковых конструкций с глухим заполнением в форме дуги в уровне существующих колонн                       с тыльной стороны общей длиной 13,4 м в помещении 20 (подсобное) площадью 69,8 кв. м, в котором располагается магазин «Шапландия»; перегородки из металлопластиковых панелей шириной 3,7 м, высотой 3,0 м в районе вновь образованного помещения № 20;              с фасадной стороны остекление светопрозрачными панелями и с тыльной стороны глухие металлопластиковые панели шириной по 16,8 м в помещении № 22 (подсобное) площадью 61,5 кв. м, в котором располагается магазин одежды «Churinga»; тыльную перегородку из металлопластиковых панелей с глухим заполнением в уровне существующих колонн в помещении № 28 (подсобное) площадью 31,1 кв. м, в котором располагается магазин одежды «Морской стиль»; фасадные перегородки из металлопластиковых панелей со светопрозрачным заполнением по периметру полукруглой верхней лестничной площадки общей шириной 2,5 м, высотой 3,0 м, в помещении № 29 (магазин) площадью 16,8 кв. м, в котором располагается магазин «Империя чая»; остекление с фасадной стороны шириной 17,9 м; тыльную перегородку из металлопластиковых панелей с сухим заполнением шириной 17,9 м; внутренние перегородки из ГКЛ на металлическом/деревянном каркасе в помещениях № 41 (подсобное) площадью 21,0 кв. м, в котором располагается торговая точка «Манила Бум»; № 41/1 (подсобное) площадью 21,6 кв. м, в котором располагается торговая точка «Центр бронирования в парк приключений на высоте "Sky Рагк"»; № 41/2 (подсобное) площадью 8,3 кв. м, в котором располагается офисное помещение; № 41/3 (подсобное) площадью 10,3 кв. м, в котором располагается одно из помещений салона красоты «Pina Star»; перегородку из керамзитобетонных блоков марки Е1 в 1/2 блока шириной 4,35 м, высотой 3,0 м в помещении № 42/1 (подсобное) площадью 10,8 кв. м, в котором располагается одно из помещений салона красоты «Pina Star»; остекление из съемных металлопластиковых конструкций с глухим заполнением и надвигаемыми рольставнями в помещении № 42/2 (подсобное) площадью 6,1 кв. м, в котором располагается торговая точка «Натуральное мороженое сделано в Сочи»; внутренние перегородки из керамзитобетонных блоков марки Т-19 в 2 блока шириной 1,16 м, 1,45 м,  2 м, толщиной 0,4 м в помещениях № 49 (подсобное) площадью 3,5 кв. м, 49/1 (подсобное) площадью 4,1 кв. м, 49/2 (подсобное) площадью 4,1 кв. м; перегородки из ГКЛ на металлическом и деревянном каркасе в помещениях № 52 (подсобное) площадью 4,0 м, 52/1 (подсобное) площадью 7,07 кв. м, 52/2 (подсобное) площадью 3,9 кв. м, 52/3 (подсобное) площадью 19,1 кв. м, 52/4 (подсобное) площадью 13,5 кв. м, 52/5 (подсобное) площадью 8,8 кв. м, 52/6 (подсобное) площадью 4,8 кв. м, 52/7 (подсобное) площадью  22,0 кв. м, 52/8 (подсобное) площадью 12,2 кв. м, 52/9 (медпункт) площадью 12,5 кв. м, 52/10 (медпункт) площадью 17,2 кв. м; раковину в помещении 41/3. Истец также просил установить: перегородки в помещении 1 (туалет) шириной 2,65 м, 2,7 м, шириной 1,7 м,              в помещении № 2 (туалет) шириной 0,85 м, 1,65 м, в помещении № 3 (туалет) шириной 1,08 м, 1,05 м, в помещении № 4 (туалет) шириной 1,08 м, 1,05 м, в помещении № 5 (душевая) шириной 0,85 м, 1,65 м, в помещении № 6 шириной 0,85 м, 1,9 м; фасадные перегородки из металлопластиковых панелей шириной по 1 м высотой 3,0 м в помещении № 9 площадью 10,7 кв. м; перегородки в помещениях № 10 (туалет), 11 (туалет),                       12 (туалет), 13 (туалет), 14 (душевая), 15 (душевая), 16 (туалет); перегородки в помещении № 19 (торговый павильон) шириной 2,75 м, высотой 3,0 м, в помещении № 21 (торговый павильон) шириной 2,75 м, высотой 3,0 м; перегородки в помещениях № 23 (раздевалка), 24 (раздевалка), 25 (раздевалка), 26 (раздевалка), 27 (раздевалка) шириной по 0,9 м                      и 0,9 м; установить фасадные перегородки из металлопластиковых панелей шириной по 1 м в помещении № 29 (магазин); фасадные перегородки из металлопластиковых панелей шириной по 0,9 м и 0,9 м в помещениях № 36 – 40 (раздевалка) (образовано единое помещение № 35 (подсобное) – «ЧайМедСпеции»); унитазы в помещениях № 2, 3, 4, 10, 11, 12, 13; душевые кабины в помещениях № 14, 15; обустроить: помещение № 42, образованное из помещений 42/1 и 42/2 в целях эксплуатация гардероб-хранение одежды; помещение № 49, образованное из помещений 49, 49/1 и 49/2 в целях актинометрической станции; открыть арочные проходы в помещениях 1 этажа № 52 (подсобное) площадью 4,0 кв. м, 52/1 (подсобное) площадью 7,07 кв. м, 52/2 (подсобное) площадью 3,9 кв. м, 52/3 (подсобное) площадью 19,1 кв. м, 52/4 (подсобное) площадью 13,5 кв. м, 52/5 (подсобное) площадью 8,8 кв. м, 52/6 (подсобное) площадью 4,8 кв. м, 52/7 (подсобное) площадью  22,0 кв. м, 52/8 (подсобное) площадью 12,2 кв. м, 52/9 (медпункт) площадью 12,5 кв. м, 52/10 (медпункт) площадью 17,2 кв. м. В случае неисполнения ответчиком в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта предоставить администрации право самостоятельно, с последующим отнесением на общество понесенных расходов, осуществить указанные действия.

  Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 (судья Григорьева Ю.С.) в удовлетворении искового заявления отказано. Суд пришел к выводу о том, что истец не доказал факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды. Суд также указал, что произведенные ответчиком работы по перепланировке пляжного сооружения (литера А) не повлекли конструктивных изменений строения, затрагивающих характеристики надежности и безопасности; не превысили предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14; не создают угрозу для жизни и здоровья граждан.

  Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 решение от 25.08.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт о расторжении договора от 18.04.2005 № 4900770786 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14), расположенного по адресу: Центральный район г. Сочи, ул. Приморская набережная, 3/7, предоставленного «для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"». На общество возложена обязанность привести самовольно перепланированные и переустроенные нежилые помещения пляжного сооружения (литера А) в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на здание водно-развлекательного комплекса на пляже «Маяк», расположенного по адресу: Центральный район г. Сочи, ул. Приморская набережная, 3/7, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи по состоянию на 20.09.2000. В случае неисполнения обществом в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта администрации предоставлено право самостоятельно совершить указанные действия с последующим отнесением понесенных расходов на ответчика. Суд апелляционной инстанции, исследовав экспертное заключение, техническую документацию, проект пляжных сооружений в Центральном районе города Сочи по состоянию на 2000 год, пришел к выводу об изменении ответчиком возведенных строений по сравнению с их техническими параметрами, зафиксированными в 2000 году. Изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений и возведение новых объектов на земельном участке возможно только по согласованию с администрацией (пункт 1.3 договора), игнорирование арендатором указанного требования является существенным нарушением условий договора аренды, что в соответствии со статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 22 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) свидетельствует о правомерности иска администрации о расторжении договора. Администрация обладает правом на предъявление иска о расторжении договора, поскольку дополнительным соглашением от 26.07.2016 в связи с регистрацией права муниципальной собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14 права и обязанности арендодателя перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи, что следует из выписки из ЕГРН. Суд апелляционной инстанции, отклоняя ссылку общества на судебные акты по делам № А32-7484/2004 и А32-7477/2004, указал, что в рамках настоящего дела заявлен иск не о сносе самовольной постройки, а о расторжении договора аренды и о приведении объектов на земельном участке в первоначальное состояние. Согласно частям 1 и 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) запрещается эксплуатация зданий, сооружений не по назначению, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. Ответчик нарушил существенное условие договора аренды земельного участка – использовал земельный участок не по целевому назначению и произвел изменение возведенных на арендованном земельном участке объектов без согласования с администрацией, что прямо запрещено договором аренды. Претензионный порядок урегулирования спора администрацией соблюден. Состав водно-развлекательного комплекса определен актом ввода в эксплуатацию и подтверждается копией технического паспорта на здание водно-развлекательного комплекса «Маяк» по состоянию на 20.09.2000. Право собственности ответчика на указанные объекты капитального строительства возникло на основании договора купли продажи от 23.12.2004, заключенного с ООО «Юг-Новый век». В пункте 1.2 указанного договора имеется запись о том, что право собственности продавца возникло на основании акта приемки законченного строительством объекта от 17.07.2000, утвержденного постановлением главы города Сочи от 27.12.2000 № 996/1. Следовательно, общество вправе использовать приобретенные объекты в соответствии с указанным актом ввода, подтверждающим соответствие построенных объектов проектной документации и разрешительной документации. В экспертном заключении эксперт подтвердил факт конструктивных изменений объектов, возведенных на земельном участке, а также изменение целевого использования возведенных объектов. Любое изменение должно быть согласовано с администрацией города Сочи в соответствии с пунктами 5.2.14, 5.2.19, договора аренды. При этом в случае изменения целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на арендованном земельном участке, арендатор обязан был обратиться к арендодателю для согласования внесения изменения в договор аренды (пункт 5.2.19), чего ответчиком сделано не было. Из материалов дела следует, что изменения целевого назначения объектов и конструктивные изменения объектов с арендодателем не согласовывались. Требование истца, отраженное в претензиях о приведении объектов в первоначальное состояние, ответчик оставил без удовлетворения. Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и невозможность изменения целевого использования зданий и сооружений, возведенных на арендованном земельном участке, является существенным условием договора аренды, при нарушении которого арендодатель вправе требовать его расторжения в судебном порядке.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 05.06.2018 и оставить в силу решение от 25.08.2017. Доводы жалобы сводятся к следующему:

– суд апелляционной инстанции не исполнил установленную Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) обязанность по всестороннему и полному исследованию обстоятельств дела, созданию условий для их объективной оценки;

– суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения пункта 9                  статьи 22 Земельного кодекса, устанавливающего основания для расторжения долгосрочного договора аренды;

– суд апелляционной инстанции в отсутствие установленных законом оснований возложил на общество обязанность привести самовольно перепланированные и переустроенные нежилые помещения пляжного сооружения (литера А) в первоначальное состояние; 

– суд апелляционной инстанции в нарушение статей 16 и 69 Кодекса не учел обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили. 

В заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель администрации полагал, что основания для отмены постановления апелляционного суда отсутствуют. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

            Как видно из материалов дела, постановлением главы города Сочи от 27.12.2000     № 996/1 утвержден акт от 17.07.2000 приемки законченного строительством «Водно-развлекательного комплекса», расположенного на участке береговой охранной полосы протяженностью 192 погонных метров общей площадью 12 345 кв. м. ООО «Юг-Новый век» предписано зарегистрировать право собственности на объекты, входящие в состав возведенного комплекса (в том числе литера «А» площадью 1588,4 кв. м; т. 5,                              л. д. 129 – 136).  

           Право собственности ООО «Юг-Новый Век» на все объекты недвижимости, структурно образующие водно-развлекательный комплекс в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу                            № А32-7477/2004.  

           На основании договора купли-продажи от 23.12.2004 ответчик приобрел                             у ООО «Юг-Новый век» совокупность объектов недвижимости, образующих водно-развлекательный комплекс «Аква-парк "Маяк"», в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14.

          Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 18.04.2005 заключили договор № 4900003457 аренды земельного участка площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14).

  В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 12 345 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса «Аква-парк "Маяк"» по ул. Приморской, 3/7 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, в зоне пляжей по генплану города Сочи, в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 6, л. д. 18 – 23).

  В пункте 1.3 договора стороны установили, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускаются.

  В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:14 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – территориальное управление) и администрация заключили соглашение от 12.10.2007 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 18.04.2005                         № 4900003457, которому присвоен номер 7700000786 (т. 6, л. д. 24, 25).

 Территориальное управление и общество 07.11.2007 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.04.2005 № 7700000786 аренды земельного участка, согласовав новые условия сделки. Срок аренды определен с 18.07.2005 по 28.05.2032 (т. 6, л. д. 26 – 35).

  В силу пункта 5.1.2 новой редакции договора арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. На основании пунктов 5.1.3, 5.2.14, 5.2.15 арендатор вправе возводить строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка с письменного согласия арендодателя; обязан не допускать строительства новых объектов и реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертизы и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

  В соответствии с пунктом 4.1.5 дополнительного соглашения от 07.11.2007 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1. договора; неиспользование участка (его части) в течение одного года; нарушение арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора.

  В пункте 5.2 дополнительного соглашения от 07.11.2007 к договору стороны указали на необходимость использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

  В связи с регистрацией права муниципальной собственности в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.04.2005 № 7700000786, в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2016, перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи, договору присвоен номер 4900770786. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 1, л. д. 51, 52).

          Администрация, полагая, что общество допустило существенные нарушения условий договора аренды, произведенные ответчиком изменения объекта на участке нарушают правовой режим территории, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

          В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

  Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

  Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

  Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

  Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

  Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса 

 В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

   По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

   Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:14 используется арендатором с существенным нарушением условий договора аренды от 18.04.2005, в добровольном порядке требования арендодателя об устранении допущенных нарушений им не выполнены, в связи с чем удовлетворил иск администрации о расторжении договора и возложил на арендатора обязанность устранить допущенные нарушения.

   В то же время суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование о расторжении договора аренды спорного земельного участка, не принял во внимание следующее.

   Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

   В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленную характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. 

   Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

   Судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 12 345 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:14) расположен в границах первой зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения; водно-развлекательный комплекс, в состав которого входит здание (литера А), возводился на участке береговой охранной полосы; согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утверждены 29.12.2009) данный земельный участок относился к территориальной зоне «РК» – зона лечебно-оздоровительных учреждений, с 2015 года – к территориальной зоне «ОЦ-2» (зона лечебно-оздоровительных учреждений; т. 4, л. д. 1 – 12).    

   В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ                         «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995             № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон                  № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008                      № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) названные участки в силу закона относились к собственности Российской Федерации, а администрация (орган местного самоуправления), в том числе в момент заключения договора аренды от 18.04.2005, не обладала полномочиями по распоряжению ими. Поскольку уполномоченный орган не принимал решения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:14 в аренду обществу, договор от 18.04.2005 является недействительной (ничтожной)  сделкой ввиду нарушения при его заключении положений  статей 209, 608 Гражданского кодекса.

  Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).                        К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). 

 В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

 Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (соответствующие правовые позиции приведены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10 и от 18.06.2013 № 727/13).

 Из постановлений главы города Сочи от 27.12.2000 № 996/1 и от 26.04.2004 № 784 следует, что строительство водно-развлекательного комплекса предусматривалось на участке береговой охранной полосы (т. 1, л. д. 206 – 214); спорная территория включена в состав общегородской набережной (т. 1, л. д. 42).

 Таким образом, в границы предоставленного обществу в аренду земельного участка включена территория общего пользования, что исключало возможность его предоставления (с указанной площадью и конфигурацией) в аренду обществу. Названное обстоятельство является препятствием для квалификации заключенного с территориальным управлением дополнительного соглашения от 07.11.2007 к договору в качестве соответствующего закону самостоятельного договора аренды; свидетельствует о  незаконности фактической отмены договорными условиями режима общего пользования части земельного участка, не занятой легализованными в судебном порядке объектами недвижимости. 

  Недействительность (ничтожность) договора аренды от 18.04.2005 исключает возможность удовлетворения заявленного администрацией требования о его расторжении в судебном порядке (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса постановление апелляционного суда в части расторжения договора аренды от 18.04.2005 надлежит отменить, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды – отказать.

 Из материалов дела следует, что собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.  

 Статья 304 Гражданского кодекса предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, предоставляя собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения.

 Как указано в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), применяя статью 304 Гражданского кодекса, судам необходимо учитывать, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Суд апелляционной инстанции, с учетом оценки представленных в дело доказательств, в том числе экспертного заключения, технической и проектной документации, актов осмотра, постановления главы города Сочи от 27.12.2000 № 996/1, акта приемки законченного строительством объекта от 17.07.2000, пришел к правильному выводу о том, что размещенный ответчиком на участке объект не соответствует техническим характеристикам и назначению, согласованным при его возведении и вводе в эксплуатацию. 

 С учетом квалификации договора аренды и дополнительных соглашений к нему в качестве недействительной (ничтожной сделки), включения в состав земельного участка, территорий общего пользования, создания спорным объектом препятствий к доступу на земельный участок неограниченного круга лиц (т. 1, л. д. 42), суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования истца о приведении самовольно перепланированных и переустроенных нежилых помещений пляжного сооружения (литера А) в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на здание водно-развлекательного комплекса на пляже «Маяк», расположенного по адресу: Центральный район г. Сочи, ул. Приморская набережная, 3/7, выполненным филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи по состоянию на 20.09.2000.

 Доводы кассационной жалобы общества о том, что спорные помещения соответствуют требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не принимаются.

         В соответствии с кадастровым паспортом от 30.10.2007 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:14 находится в первой зоне округа санитарной охраны курорта (т. 4, л. д. 1 – 11). Суд апелляционной инстанции установил, что часть помещений в спорном объекте используется под коммерческие торговые объекты (т. 1,                л. д. 40 – 42; т. 4, л. д. 52 – 190; т. 7, л. д. 31 – 68; т. 9, л. д. 79 – 86).

         Согласно статьям 7 и 42 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

          В силу статей 4 и 11 Федерального закона от 10.01.2012 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земля, недра и почва относятся к объектам охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.  Каждый гражданин имеет право на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью.

          В соответствии со статьей 16 Закона № 26-ФЗ курорты и их земли являются особо охраняемыми территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. Обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны в первой зоне осуществляется пользователями.

  Как следует из пункта 12 постановления Правительства Российской Федерации                от  07.12.1996 № 1425  «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения», режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий.

  На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий.

   На указанной территории разрешается осуществление связанных с эксплуатацией природных лечебных ресурсов горных и земляных работ, строительства сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров), допускается размещение питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи минеральных вод и лечебных грязей, выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений методами, не наносящими ущерба природным лечебным ресурсам.

  В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации.  

  Исходя из приведенных норм осуществление ответчиком хозяйственной деятельности, в том числе посредством обустройства помещений и последующей передачи их в аренду для размещения торговых точек по реализации одежды, билетов, размещения салона красоты, офисов в здании (литера А), на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:14 (т. 4, л. д. 98 – 101, 120 – 127, 134 – 137), расположенном в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, свидетельствует о нарушении режима, установленного пунктом 12 постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, запрещающего осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.

   В случае установления противоречия правил землепользования и застройки нормам федерального закона (в данном случае – в части установления видов разрешенного использования, осуществление которых противоречит правовому режиму первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения) суд не применяет акт органа местного самоуправления, противоречащий закону (статья 12 Гражданского кодекса).

           Податель жалобы не учитывает и обстоятельства включения в состав границ спорного участка территории общего пользования (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса), режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

           Избранный администрацией способ судебной защиты соответствует правилам статьи 304 Гражданского кодекса, направлен на восстановление предусмотренного законом правового режима соответствующей территории. В абзаце третьем пункта 3 постановления № 10/22 разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

          Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

          В данном случае ошибочные ссылки апелляционного суда на нормы главы 34 Гражданского кодекса и соответствующие условия договора аренды не привели к принятию неправильного судебного акта в части возложения на ответчика обязанности привести самовольно перепланированные и переустроенные нежилые помещения пляжного сооружения (литера А) в первоначальное состояние.

          Ответчик не учитывает, что в рамках ранее рассмотренных дел отсутствовали доказательства, позволяющие сделать вывод о нарушении гарантированного законом права на свободный доступ к территории общего пользования и правового режима первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения. Основания для квалификации действий администрации в качестве злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) в данном случае отсутствуют. 

         Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности постановления от 05.06.2018.     

При таких обстоятельствах основания для отмены  постановления от 05.06.2018 в названной части по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

  Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 по делу              № А32-35501/2016 в части расторжения договора аренды от 18.04.2005 № 4900770786 отменить, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказать.

         В остальной части постановление от 05.06.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

         Приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения  от 10.07.2018, отменить.

         Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    Я.Е. Волков                                                                                                                                    Н.С. Мазурова