﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-61896/2016

30 июля 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     27 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июля 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Аносовой Н.В.

судей  Зайцевой Е.К., Морозовой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Бойко К. Б., 

при участии:  

согласно протоколу от 27.07.2020; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-30678/2019, 13АП-29421/2019)                                         ТСЖ «ШУВАЛОВСКИЙ ДОМ», общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2019 по делу № А56-61896/2016/иск.1, 

принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» о признании права собственности отсутствующим и исключении имущества из конкурсной массы, о признании договоров недействительными и признании обременения отсутствующим, 

ответчики по обособленному спору: 

1. Феоктистов Сергей Николаевич; 

2. Общество с ограниченной ответственностью «Экстрим-Парк «Позитив» 

3. Коммерческий банк «ОПМ-БАНК»; 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

1. Товарищество собственников жилья «Шуваловский Дом» 

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

3. Финансовый управляющий Петренко Александр Александрович;

4. Рыжикова Анастасия Николаевна  

5. Майков Дмитрий Викторович 

6. Майкова Ирина Владимировна 

7. Пермякова Галина Олеговна 

8. Головенкина Нина Ивановна 

9. Тулин Александр Анатольевич 

10. Хромов Александр Анатольевич 

11. Хромова Тамара Ивановна 

12. Силкин Вячеслав Алексеевич 

13. Коваленко Анастасия Александровна 

14. Клементьева Марина Владимировна 

15. Бровкина Людмила Вениаминовна 

16. Гран Ольга Евгеньевна 

17. Николаев Андрей Олегович 

18. Николаева Наталья Владимировна 

19. Давитая Сергей Сергеевич 

20. Айдинян Ольга Владимировна 

21. Данилов Владимир Игоревич 

22. Киселева Вера Викторовна 

23. Котловский Михаил Геннадьевич 

24. Кузьмина Александра Дмитриевна 

25. Алексеев Владимир Сергеевич 

26. Смирнова Ирина Игоревна 

27. Затолокина Елена Павловна 

28. Кожевникова Вероника  

29. Горохова Ольга Владимировна 

30. Волков Михаил Вениаминович 

31. Чавшино Андрей Михайлович

32. Новик Роман Сергеевич 

33. Скобелев Александр Владиленович 

34. Седелкин Владимир Алексеевич 

35. Хроменкова Наталья Валентиновна 

36. Нилов Вячеслав Валерьевич 

37. Коряковцева Ирина Алексеевна 

38. Меркурьев Виктор Михайлович 

39. Миронова Ольга Александровна, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина Феоктистова Сергея Николаевича, 

установил:

АО «Международный банк Санкт-Петербурга» (далее – Банк МБСП) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с заявлением о признании гражданина Феоктистова Сергея Николаевича (ИНН 782507745815) (далее – должник, ответчик) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 09.09.2016 указанное заявление принято к производству.

Определением арбитражного суда от 22.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) заявление Банка МБСП о признании Феоктистова С. Н. несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина; финансовым управляющим утвержден Петренко Александр Александрович. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 27.05.2017 №93.

Решением арбитражного суда от 03.09.2018 (резолютивная часть объявлена 27.08.2018) прекращена процедура реструктуризации долгов Феоктистова С. Н.; должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина; финансовым управляющим утвержден Петренко Александр Александрович. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 08.09.2018 №163(6401).

Общество с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Феоктистова С. Н. с требованиями:

- о признании отсутствующим права собственности Феоктистова С. Н. на земельные участки, имеющие кадастровые номера 78:36:0005421:11 (Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77) (далее – Земельный участок-1) и 78:36:0005421:12 (Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б) (далее – Земельный участок-2) (далее совместно – земельные участки) и исключении их из конкурсной массы,

- о признании недействительными сделок – Договор аренды части земельного участка от 23.05.2011 и Договор об ипотеке (залоге) от 06.09.2013 – в отношении Земельного участка-2, заключенных Феоктистовым С. Н. с ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (далее – ООО «ЭП «Позитив») и Коммерческим банком «ОПМ-Банк» (ООО) (далее – ООО «КБ ОПМ-Банк»), и применении последствий в виде признания обременений (ипотеки и аренды) отсутствующими.

Основанием для обращения истца с указанными требованиями в арбитражный суд послужил тот факт, что на земельных участках, собственником которых согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) является должник, расположен многоквартирный жилой дом (кадастровый номер 78:36:0005421:1005) (далее – жилой дом) и общее имущество в жилом доме (сооружения, инженерные сети и коммуникации, элементы озеленения и благоустройства и т.д.), предназначенное для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома. Как указывает истец, оба земельных участка входят в состав общего имущества в жилом доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в жилом доме в силу прямого указания закона – п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Свое право на обращение в арбитражный с вышеуказанными требованиями истец обосновывает тем, что является собственником квартиры №40, общей площадью 147,5 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005421:1057, которая находится в жилом доме. Наличие в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности должника на земельные участки и регистрационных записей об ипотеке и аренде Земельного участка-2 нарушает его права как лица, которому в силу закона земельные участки принадлежат на праве общей долевой собственности.

Определением арбитражного суда от 29.12.2018 исковое заявление принято к производству.

В соответствии с определением арбитражного суда от 29.12.2018, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2019 и определением арбитражного суда от 31.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья «Шуваловский Дом» (некоммерческая организация, осуществляющая управлением жилым домом в соответствии с решением собственников помещений), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, финансовый управляющий Петренко Александр Александрович, а также собственники жилых помещений, расположенных в жилом доме: Рыжикова Анастасия Николаевна, Майков Дмитрий Викторович, Майкова Ирина Владимировна, Пермякова Галина Олеговна, Головенкина Нина Ивановна, Тулин Александр Анатольевич, Хромов Александр Анатольевич, Хромова Тамара Ивановна, Силкин Вячеслав Алексеевич, Коваленко Анастасия Александровна, Клементьева Марина Владимировна, Бровкина Людмила Вениаминовна, Гранова Ольга Евгеньевна, Николаев Андрей Олегович, Николаева Наталья Владимировна, Давитая Сергей Сергеевич, Айдинян Ольга Владимировна, Данилов Владимир Игоревич, Киселева Вера Викторовна, Котловский Михаил Геннадьевич, Кузьмина Александра Дмитриевна, Алексеев Владимир Сергеевич, Смирнова Ирина Игоревна, Затолокина Елена Павловна, Кожевникова Вероника, Горохова Ольга Владимировна, Волков Михаил Вениаминович, Чавшино Андрей Михайлович, Новик Роман Сергеевич, Скобелев Александр Владиленович, Седелкин Владимир Алексеевич, Хроменкова Наталья Валентиновна, Нилов Вячеслав Валерьевич, Коряковцева Ирина Алексеевна, Меркурьев Виктор Михайлович, Миронова Ольга Александровна.

Решением арбитражного суда от 29.08.2019 требования, заявленные истцом, удовлетворены частично. Признано отсутствующим право собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-1, указанный земельный участок исключен из состава конкурсной массы должника; в удовлетворении оставшейся части требований истца отказано.

Также в соответствии с обжалуемым судебным актом отказано в удовлетворении ходатайств товарищества собственников жилья «Шуваловский Дом» (далее - Товарищество) о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и о вступлении его в дело в качестве соистца; отказано в удовлетворении заявления ООО «КБ ОПМ-Банк» об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Истец обжаловал судебный акт в апелляционном порядке в части отказа, считая его в указанной части незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с нарушением судом первой инстанции норм процессуального и материального права, а также несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм процессуального и материального права, несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом судебном акте, обстоятельствам дела, просит оспариваемый судебный акт отменить в той части, в которой ему отказано в удовлетворении заявленных требований, и в отмененной части принять новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворить требования истца в полном объеме.

В обоснование требования, изложенного в апелляционной жалобе, истец указал на следующие обстоятельства: 

- в соответствии с разрешительной и исполнительной документацией, выданной уполномоченными государственными органами и ресурсоснабжающими организациями, находящейся в материалах дела, проектирование и строительство жилого дома, а также обслуживающей его инфраструктуры (сооружения, инженерные сети и коммуникации, элементы озеленения и благоустройства и т.д.) осуществлялось с использованием общей площади земельных участков (8 936 кв.м.) без разделения их на части;

- перераспределение должником земельных участков, на которых изначально осуществлялось строительство жилого дома и его инфраструктуры, в результате которого были сформированы Земельный участок-1 и Земельный участок-2, осуществлялось с целью устранения нарушений земельного и градостроительного законодательства и необходимостью нахождения каждого земельного участка в границах только одной территориальной и функциональной зоны – п.6 ст.11.9, п.2 ст.85 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ч.4 ст.30, ч.4 ст.41 Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ), а не с целью исключения Земельного участка-2 из состава общего имущества жилого дома;

- согласно нормам жилищного законодательства оба земельных участка включены в состав общего имущества жилого дома в соответствии с единогласным решением собственников помещений в жилом доме, что повлекло за собой возникновение соответствующих правовых последствий в отношении указанных земельных участков (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, подп.«а» п.1, подп.«е» и «ж» п.2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491) (далее – Правила содержания общего имущества));

- Земельный участок-2 не имеет самостоятельного назначения в силу того, что на нем располагается как часть жилого дома, так и общее имущество в жилом доме – элементы озеленения и благоустройства жилого дома: ландшафтное озеленение (газон, декоративный кустарник, деревья), освещение территории, мощение пешеходных дорожек и проездов, коллективная автостоянка, инженерные сети и коммуникации, здание контрольно-пропускного пункта, капитальный забор. Использование Земельного участка-2 невозможно в отрыве от его основного назначения – для нормальной и безопасной эксплуатации жилого дома и общего имущества в жилом доме. Данные обстоятельства подтверждены заключением специалистов и фотофиксацией, находящимися в материалах дела;

- согласно положений п.1 ст.246 и п.1 ст.247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), ч.ч.2 и 5 ст.36, ч.4 ст.37, ч.4 ст.36, п.п.2 и 3 ч.2 ст.44 ЖК РФ и ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с даты формирования Земельного участка-1 и Земельного участка-2 должник не вправе совершать какие-либо сделки в отношении указанных земельных участков в силу того, что они являлись общим имуществом жилого дома, в частности, должник был не вправе заключать в отношении Земельного участка-2 договор аренды и договор ипотеки с ООО «ЭП «Позитив» и ООО «КБ ОПМ-Банк» соответственно;

- судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального права в части оснований освобождения должника, финансового управляющего должника, ООО «ЭП «Позитив» и ООО «КБ ОПМ-Банк» от доказывания обстоятельств, на которые они ссылались как на основание своих требований и возражений (неправильно применены нормы чч.2 и 3 ст.69 АПК РФ), что привело к нарушению процессуальных прав истца, нарушению принципов равноправия (ст.8 АПК РФ) и состязательности (ст.9 АПК РФ), нарушило баланс процессуальных прав и обязанностей сторон в части доказывания (ч.1 ст.65 АПК РФ), и, как следствие, привело к принятию незаконного и необоснованного судебного акта.

Товарищество, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также обжаловало вышеуказанный судебный акт в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Товарищество просит удовлетворить ходатайства о признании его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора или о вступлении Товарищества  в дело в качестве соистца; рассмотреть дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; оспариваемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования Товарищества в полном объеме.

Представителем истца в судебном заседании в порядке ст.82 АПК РФ заявлено ходатайство о назначении комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы с целью установления состава и местонахождения жилого дома и общего имущества в жилом доме в границах спорных земельных участков, а также установления факта их принадлежности к общему имуществу в жилом доме.

Финансовый управляющий должника, представители ООО «ЭП «Позитив» и ООО «КБ ОПМ-Банк» возражали против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

Определением апелляционного суда от 12.03.2020 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, с постановкой следующих вопросов:

- определить состав (наименование) и принадлежность объектов (здания, сооружения или их части, инженерная инфраструктура, в том числе подземные коммуникации, элементы благоустройства и озеленения и т.д.), находящихся в границах земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, кадастровый номер 78:36:0005421:12, общая площадь 1231 кв.м., а также определить площадь, занимаемую каждым из объектов на указанном земельном участке;

- расположено ли строение (часть строения), а именно жилой многоквартирный дом (г. Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, дом 77, кадастровый номер 78:36:0005421:1005) и общее имущество собственников помещений указанного жилого дома, в границах земельного участка, кадастровый номер: 78:36:0005421:12, по адресу: г. Санкт-Петербург, Елизаветинская улица, дом 3б; общей площадью 1231 кв.м.?

- возможна ли эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д.77, и общего имущества указанного жилого дома без использования земельного участка (кадастровый номер: 78:36:0005421:12, по адресу: г. Санкт-Петербург, Елизаветинская улица, дом 3б; общей площадью 1231 кв.м.)?

- определить границы и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по адресу: СПб, ул. Большая Озерная, дом 77 и общего имущества указанного жилого дома?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Петербургская экспертная компания» Мышкину В. М., Мамонтову Н. Н., Попову А. В.

В соответствии с определениями от 14.04.2020 и от 25.05.2020 суд апелляционной инстанции продлил срок проведения экспертизы по настоящему делу до 30 июня 2020 года.

В суд апелляционной инстанции поступило заключение экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020 на 53 листах (т.6, л.д.3-55).

Исследовав и оценив заключение экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям ст.86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным ст.ст.82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку судебная экспертиза проведена на основании определения суда о ее назначении, а также экспертами, имеющими соответствующую квалификацию и предупрежденными об уголовной ответственности; экспертиза проведена с осмотром объектов исследования; лица, участвующие в деле уведомлены о проведении экспертами осмотра объектов исследования и имели возможность присутствовать; само заключение по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы экспертов являются однозначными, не носят вероятностного характера; доказательств, опровергающих выводы экспертизы или ставящих под сомнение квалификацию экспертов, лицами, участвующими в деле, не представлено.

В силу ч.6 ст.121 АПК РФ участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в обособленном споре, были надлежащим образом извещены при рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции (что не оспаривается участвующими в деле лицами), определения о принятии к производству апелляционных жалоб истца и Товарищества от 27.09.2019 и от 08.10.2019 соответственно были размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликованы в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru) - 28.09.2019 и 09.10.2019 соответственно. Таким образом, лица, участвующие в обособленном споре, должны были отслеживать движение обособленного спора и обеспечить явку своих представителей в судебное заседание. 

Информация о времени и месте настоящего судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликована в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru) – 08.07.2020.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, настаивали на ее удовлетворении по мотивам, изложенным в ней.

Представитель Товарищества поддержал доводы собственной апелляционной жалобы  и просил удовлетворить требования апелляционной жалобы.

Финансовый управляющий должника, представители ООО «ЭП «Позитив» и ООО «КБ ОПМ-Банк» возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, изложив мотивы несогласия в отзывах на апелляционные жалобы и в ходе судебного заседания.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Банк МБСП, третьи лица-собственники жилых помещений, расположенных в жилом доме, надлежащим образом извещенные в соответствии со ст.123 и абз.2 ч.1, ч.6 ст.121 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Феоктистов С. Н. в 2006-2007гг. приобрел в собственность два земельных участка:

- земельный участок, площадью 3 125,00 кв.м., кадастровый номер 78:5421:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, лит.А (далее – Земельный участок-3);

- земельный участок, площадью 5 811,00 кв.м., кадастровый номер 78:5421:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б (далее – Земельный участок-4).

Право собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-3 и Земельный участок-4 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 78-АВ №379 563 от 18.12.2006 и серия 78-АВ №636326 от 04.06.2007 соответственно (т.76, л.д.89-91).

Согласно распоряжению Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2006 №160-с «О проектировании и строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: СПб, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д.3б, Большая Озерная, д.77, лит.А» (далее – распоряжение КГА №160-с) разрешалось проектирование и строительство жилого дома на Земельном участке-3 и Земельном участке-4 общей площадью 8 936,00 кв.м. (т.76, л.д.42).

На основании распоряжения КГА №160-с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга выдано Архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство от 01.11.2006 №5/17939 (кадастровый номер 780100680300) (далее – АПЗ) (т.76, л.д.43-47).

Согласно пп.2 и 3 раздела I АПЗ установлено, что проектирование и строительство жилого дома осуществляется на земельном участке общей площадью 8 936,00 кв.м., расположенном по адресу: СПб, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д.3б и Большая Озерная, д.77, лит.А. При этом, согласно абз.3 п.1 раздела II АПЗ, объемно-пространственное и архитектурное решение, а также генеральный план жилого дома имеют, в том числе, следующие технико-экономические показатели: общая площадь участка – 3 125,00 кв.м. + 5 811,00 кв.м. = 8 936,00 кв.м.

Согласно Генерального и Ситуационного планов объединенного земельного участка (Земельного участка-3 и Земельного участка-4) (т.83, л.д.205), а также Сводного плана сетей (т.83, л.д.206), согласованных и утвержденных органами государственной власти Санкт-Петербурга в 2006-2008гг. для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома (включая общее имущество в жилом доме) отведен земельный участок общей площадью 8 936 кв.м., т.е. для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома (включая общее имущество в жилом доме) предоставлены полностью как Земельный участок-3, так и Земельный участок-4.

Из указанных документов следует, что общая площадь объединенного земельного участка, включающего в себя Земельный участок-3 и Земельный участок-4, предоставленного для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома (включая общее имущество в жилом доме) составляет 8 936 кв.м. (соответственно, включает в себя общую площадь как Земельного участка-3, так и Земельного участка-4), в том числе:

- площадь застройки: 4 050 кв.м.;

- площадь асфальтобетонных покрытий, автомобильных дорог, площадок, тротуаров: 1 675 кв.м.;

- площадь тротуаров с плиточным покрытием: 975 кв.м.;

- щебеночное покрытие детской площадки и площадки отдыха: 325 кв.м.;

- площадь цветников: 40 кв.м.;

- площадь газонов и участков озеленения: 1 871 кв.м.

Следовательно, согласно вышеуказанным разрешительным документам, проектирование и строительство жилого дома (включая общее имущество в жилом доме) осуществлялось Феоктистовым С. Н., на Земельном участке-3 и Земельном участке-4 общей площадью 8 936 кв.м. без исключения из них какой-либо части или площади.

Таким образом, земельный участок под жилым домом общей площадью 8 936,0 кв.м., включающий в себя оба земельных участка (Земельный участок-3 и Земельный участок-4), был сформирован в 2006-2008 гг. при согласовании и утверждении государственными органами разрешительной документации для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома на Земельном участке-3 и Земельном участке-4 (распоряжение КГА №160-с, АПЗ и Генеральный (ситуационный) план объединенного земельного участка). При этом, Земельный участок-3 и Земельный участок-4 вошли в состав общего имущества жилого дома после завершения его строительства. Все дальнейшие действия (распоряжения) с указанными земельными участками после завершения строительства жилого дома неразрывно связаны с правовой судьбой жилого дома (помещений в жилом доме). Отдельное распоряжение земельными участками без одновременного распоряжения правом собственности на жилой дом (помещениями в жилом доме) недопустимо в силу законодательного запрета (ч.2 ст.36, ч.4 ст.37 ЖК РФ). 

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу №2-6816/2009 (с учетом определения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12.04.2011 по делу №2-6816/2009) право собственности на жилой дом было признано за Феоктистовым С. Н. (т.76, л.д.92-101), при это суд установил, что жилой дом построен на 2 (двух) земельных участках – Земельном участке-3 и Земельном участке-4.

В дальнейшем Феоктистов С. Н. осуществил перераспределение Земельного участка-3 и Земельного участка-4 и сформировал за счет их общей площади и общих границ спорные земельные участки - Земельный участок-1 и Земельный участок-2, которые поставлены на кадастровый учет 10.12.2010 (т.76, л.д.102-130, 131-158). Право собственности Феоктистова С. Н.  на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 78-АЖ №180577 от 23.04.2011 и серия 78-АЖ №180576 от 23.04.2011 соответственно (т.76, л.д.159, 160).

Необходимо отметить, что действия Феоктистова С. Н. по перераспределению Земельного участка-3 и Земельного участка-4, которые фактически заключались в изменении их внутренней конфигурации за счет изменения смежной границы, но с сохранением внешних границ и общей площади, не повлекло за собой изменение правовой судьбы вновь образованных земельных участков – Земельного участка-1 и Земельного участка-2 – так как они образованы исключительно за счет площади Земельного участка-3 и Земельного участка-4, т.е. Земельный участок-1 и Земельный участок-2 также относились к общему имуществу жилого дома.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, основанием для перераспределения Земельного участка-3 и Земельного участка-4 и формирования за счет них Земельного участка-1 и Земельного участка-2 явилась необходимость устранения должником нарушений земельного и градостроительного законодательства в части требований о нахождении каждого из земельных участков только в одной территориальной и функциональной зоне.

Под функциональными зонами понимаются зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение, которые определяются генеральным планом городского округа (п.5 ст.1, п.4 ч.3 ст.23 ГрК РФ).

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п.7 ст.1 ГрК РФ).

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.9 ст.1 ГрК РФ).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Пунктами 1 и 2 ч.1 ст.34 ГрК РФ установлено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом.

Таким образом, из вышеприведенных положений следует, что, что генеральный план содержит положения о функциональных зонах, а правила землепользования и застройки - о территориальных зонах с установленными градостроительными регламентами. 

Из системного толкования положений пп.2, 5, 6, 7 и 8 ст.1, ч.15 ст.35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Согласно ч.4 ст.30 ГрК РФ (в редакции на 10.12.2010) формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Согласно ч.4 ст.41 ГрК РФ объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

В соответствии с п.2 ст.85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Согласно п.6 ст.11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим кодексом, другими федеральными законами.

В силу требований ч.3 ст.9, чч.9 и 10 ст.31, п.2 ч.1 ст.34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану (соответствие территориальных зон функциональным зонам).

Следовательно, в силу вышеуказанных норм права границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только к одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. Соответственно, один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах или функциональных зонах (территориальные зоны должны соответствовать функциональным зонам). При этом границы территориальных зон устанавливаются исходя из границ функциональных зон, следовательно, установление границ территориальных зон напрямую зависит от границ функциональных зон.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 №728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» Земельный участок-3 был отнесен к функциональной зоне «1ЖД», а Земельный участок-4 одновременно к двум функциональным зонам – зоне «1ЖД» и зоне «Р5».

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 №29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Земельный участок-3 был отнесен к территориальной зоне «Т1Ж2-2», а Земельный участок-4 одновременно к двум территориальным зонам – зоне «Т1Ж2-2» и зоне «ТР5-2».

Указанное обстоятельство нашло свое отражение, в том числе в решении Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу №2-6816/09.

В связи с невозможностью объединить Земельный участок-3 и Земельный участок-4 (нахождение их в различных территориальных и функциональных зонах), в целях обеспечения соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства и регистрации права собственности на помещения в жилом доме Феоктистов С. Н. осуществил их перераспределение и сформировал за счет них Земельный участок-1 и Земельный участок-2.

Соответственно, перераспределение Феоктистовым С. Н. Земельного участка-3 и Земельного участка-4 и формирование за счет их общей площади и общих границ Земельного участка-1 и Земельного участка-2 осуществлялось с целью устранения нарушений земельного и градостроительного законодательства и необходимости нахождения каждого земельного участка в границах только одной территориальной и функциональной зоны, а не с целью исключения Земельного участка-2 из состава общего имущества в жилом доме. Тем более, что такое исключение было невозможно в силу того, что с момента завершения строительства жилого дома земельный участок, сформированный под жилым домом в составе двух земельных участков (Земельного участка-3 и Земельного участка-4), входил в состав общего имущества жилого дома и любое распоряжение указанными земельными участками (или их частями) допустимо только с одновременным распоряжением правом собственности на жилой дом (помещениями в жилом доме) (ч.2 ст.36, ч.4 ст.37 ЖК РФ).

Необходимо также отметить, что в материалах дела имеется Протокол осмотра доказательства, оформленный 25.02.2019 Лещенко Альфией Исмаиловной, нотариусом Санкт-Петербурга (бланки 78 АБ 5233129, 78 АБ 6233130) (далее – Протокол осмотра) (т.77, л.д.8-45).

В соответствии с Протоколом осмотра был осуществлен осмотр информационного ресурса – интернет-страницы официального сайта застройщика жилого дома (строительная компания «Аксиома») - http://aksioma.info.

На указанных страницах размещена видеозапись интервью должника, который указан в качестве генерального директора строительной компании «Аксиома» (т.77, л.д.19). На сайте отражено, что жилой комплекс «Шуваловский дом» расположен на 2 (двух) участках в непосредственной близости от Среднего Суздальского озера и состоит из двух домов-коттеджей, соединенных аркой (т.77, л.д.24). При этом Генплан жилого дома, размещенный на сайте, содержит общую информацию о его месторасположении и местоположении общего имущества в жилом доме, в том числе их расположение на Земельном участке-1 и Земельном участке-2 (в частности, капитальный забор по внешнему периметру всех земельных участков, здания контрольно-пропускных пунктов, объекты озеленения и благоустройства и т.д.) (т.77, л.д.29). Фотографии жилого дома и общего имущества в жилом доме, размещенные на сайте, отражают тот факт, что жилой дом и общее имущество в жилом доме располагаются на Земельном участке-1 и Земельном участке-2 (т.77, л.д.30-40).

Вышеуказанное доказательство подтверждает, что перераспределение Земельного участка-3 и Земельного участка-4 и формирование должником за счет них Земельного участка-1 и Земельного участка-2 не преследовало и не могло преследовать цель исключить Земельный участок-2 из состава общего имущества в жилом доме. Наоборот, Земельный участок-2 входит в состав общего имущества жилого дома согласно информации, отраженной как на интернет-странице строительной компании «Аксиома» (т.77, л.д.24), так и на Генплане жилого дома (т.77, л.д.29).

При этом не имеет правого значения то обстоятельство, что под жилым домом и общим имуществом данного дома был сформирован не единый земельный участок, а несколько смежных земельных участков. Нормативное регулирование не запрещает формирование нескольких смежных земельных участков под жилым домом для целей его обслуживания и эксплуатации. Напротив, нормативное регулирование прямо предусматривает возможность нахождения здания на нескольких земельных участках без обязательного формирования единого земельного участка под ним (попд.7 п.73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 №42) (в редакции действующей на дату формирования земельных участков).

Правовое значение для отнесения смежных земельных участков к общему имуществу жилого дома имеет лишь тот факт, что в общих границах указанных земельных участков расположен как сам жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, так и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. При этом причины и основания формирования под многоквартирным домом и общим имуществом данного дома не единого земельного участка, а нескольких смежных могут быть различными, в частности, в настоящем случае это вызвано запретом на объединение двух смежных земельных участков (изначально Земельного участка-3 и Земельного участка-4, а в дальнейшем Земельного участка-1 и Земельного участка-2) в единый земельный участок, установленным земельным и градостроительным законодательством в соответствии с требованиями территориального зонирования Санкт-Петербурга.

Согласно п.13 ст.39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2019 №5-КГ19-140, осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (чч.1 и 2 ст.36 ЖК РФ), а в Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст.16 Вводного закона).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума №10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона). В силу ч.ч.2 и 5 ст.16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Данное регулирование согласуется с нормами ГК РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (п.2 ст.8 ГК РФ), и конкретизирующим данное правило положением п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовал на момент формирования Земельного участка-1 и Земельного участка-2) и ч.5 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Соответственно, момент перехода земельного участка в общую долевую собственность (момент возникновения права общей долевой собственности на него) собственников помещений в многоквартирном доме связан с наступлением определенного события – осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности на него у собственников помещений в многоквартирном жилом доме не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРН, что также подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П и определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.01.2016 №5-КГ15-207. В данном случае государственная регистрация прав собственников помещений в жилом доме является необязательной и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок, что подтверждается многочисленной судебной практикой, в частности, постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №5944/12.

Если все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности одного лица, то это лицо будет обладать правом индивидуальной собственности на указанный земельный участок. Однако, с момента появления в многоквартирном доме нескольких собственников помещений земельный участок перейдет в их общую долевую собственность, при этом такой переход не требует государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №13147/09, постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, 24.06.2011 в ЕГРН зарегистрировано права собственности Гольдштейн Станиславы Сергеевны на квартиру №55 в жилом доме, что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2018/205896682 от 18.10.2018 (т.76, л.д.205-208). Из этого следует, что не позднее указанной даты Феоктистов С. Н. перестал быть единственным собственником помещений в жилом доме.

При таких обстоятельствах суд апелляционной  инстанции соглашается с выводом Истца о том, что не позднее 24.06.2011 право индивидуальной собственности Феоктистов С. Н. на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 прекратилось, и, на это имущество, в силу прямого указания закона, у собственников помещений в жилом доме возникло право общей долевой собственности.

15.06.2011 собственники помещений в жилом доме (в составе Феоктистова С. Н., Гаврилиной И. В., Гольдштейн С. С.) утверждают способ управления жилым домом - управление товариществом собственников жилья (протокол №б/н от 15.06.2011) (т.76, л.д.290-291), 16.06.2011 - принимают решение о создании Товарищества (протокол №б/н от 16.06.2011) (т.82, л.д.70, 71).

В соответствии с подп.«а» п.1 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. Следовательно, в силу указанной нормы права собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь при определении конкретного состава общего имущества положениями ст.36 ЖК РФ и п.п.2‐9 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества.

28.06.2011 собственники помещений в жилом доме (в том числе                  Феоктистов С. Н.) единогласно приняли решение об утверждении состава общего имущества в жилом доме, что подтверждается протоколом №01/11 от 28.06.2011 (т.83, л.д.207-213). Решение об утверждении состава общего имущества в жилом доме принято собственниками помещений в жилом доме в соответствии с требованиями подп.«а» п.1, подп.«е» и «ж» п.2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества.

Согласно п.«е» Приложения №1 к протоколу №01/11 от 28.06.2011 в состав общего имущества в жилом доме включены Земельный участок-1 и Земельный участок-2.

Факт включения Земельного участка-1 и Земельного участка-2 состав общего имущества в жилом доме подтверждается, в том числе, документом, определяющим Состав и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома (т.83, л.д.214-217).

Следовательно, согласно вышеуказанным документам, собственники помещений в жилом доме, включая Феоктистова С. Н., единогласно приняли решение о включении Земельного участка-1 и Земельного участка-2 в состав общего имущества в жилом доме, что повлекло соответствующие правовые последствия, в том числе в виде бремени содержания земельных участков за счет собственников помещений в жилом доме, а также в силу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ формально закрепило право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на указанные земельные участки, которое возникло ранее (с момента их формирования и постановки на кадастровый учет).

Факт нахождения (расположения) на Земельном участке-2 части жилого дома и общего имущества жилого дома (наружные инженерные сети, элементы озеленения и благоустройства), а также факт невозможности эксплуатации и обслуживания жилого дома без Земельного участка-2, подтверждается судебной экспертизой, проведенной на стадии апелляционного производства в рамках настоящего обособленного спора.

В заключении от 30.06.2020 №5-А56-61896/2020-ЗУЭ эксперты сделали следующие выводы:

- часть строения (часть пандуса подземной стоянки автомобилей (площадью 47кв.м.) и часть несущей (опорной) стены с выступающими лоджиями (площадью 5кв.м.) жилого многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Озёрная, дом 77, кадастровый номер 78:36:0005421:1005 и общее имущество собственников помещений указанного жилого дома (наружные инженерные сети, элементы озеленения и благоустройства), расположены в границах земельного участка, кадастровый номер:  78:36:0005421:12, по адресу: г. Санкт-Петербург, Елизаветинская улица, дом 3б, общей площадью 1231кв.м.;

- эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Озёрная, дом 77, и общего имущества указанного жилого дома без использования земельного участка (кадастровый номер 78:36:0005421:12), по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б, общей площадью 1231кв.м., невозможна;

- для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Озёрная, дом 77, и общего имущества жильцов  указанного жилого дома,  необходим земельный участок площадью 10597 кв.м. Параметры его границ указаны в исследовательской части заключения (границы отображены в чертеже 1 к заключению).

В исследовательской части заключения от 30.06.2020 №5-А56-61896/2020-ЗУЭ отражены следующие обстоятельства.

В результате сопоставления сведений, полученных в результате геодезической съемки местности и сведений о местоположении границ Земельного участка-2, установлено, что в границах данного участка расположены следующие объекты:

- часть жилого дома: часть пандуса  встроенного подземного паркинга занимает площадь 47 кв.м. (часть жилого дома обозначена красной штриховкой и соответствующей надписью в чертеже 1 к заключению);

  - лоджии четырех этажей жилого дома нависают над Земельным участком-2 с опорной стеной на этом участке (фотографии – приложение 4 к заключению), и стена жилого дома, к которой примыкают лоджии четырех этажей (обозначено красной штриховкой и надписью «лоджии» в чертеже 1 к заключению), занимают площадь 5 кв.м.;

  - часть  строения:  часть контрольно-пропускного пункта занимает площадь 19 кв.м., (обозначена синей штриховкой и надписью «КПП2» в чертеже 1 к заключению);

- забор занимает площадь 16 кв.м. (обозначен коричневым цветом в чертеже 1 к заключению)

- газоны с декоративной древесно-кустарниковой растительностью и цветниками занимают площадь 554 кв.м. (обозначены зеленым цветом в чертеже 1 к заключению);

- автомобильная стоянка, выложенная брусчаткой, занимает площадь 190 кв.м. (обозначена серым цветом с клетчатой штриховкой в чертеже 1 к заключению);

- пешеходные дорожки, отмостка жилого дома, выложенные брусчаткой, занимают площадь 400 кв.м. (обозначены серым цветом без штриховки в чертеже 1 к заключению);

- наружные инженерные сети (подземные коммуникации) (в результате обследования и геодезической съемки было определено местоположение канализационных сетей (красная пунктирная линия с литерой «К» в чертеже 1 к заключению). Местоположение газопровода низкого давления (голубая линия в чертеже 1 к заключению) нанесено схематично  исходя из сведений сводного плана сетей  (т.83, л.д.206).

Общая площадь указанных объектов (часть жилого дома, наружные инженерные сети, элементы озеленения и благоустройства), расположенных на Земельном участке-2, составляет 1231 кв.м., что соответствует общей площади указанного земельного участка. Из этого следует, что часть жилого дома и общее имущество жилого дома (наружные инженерные сети и элементы благоустройства и озеленения) в совокупности занимают всю площадь Земельного участка-2 (без какого-либо изъятия).

Таким образом, заключением экспертов от 30.06.2020 №5-А56-61896/2020-ЗУЭ

подтверждается, что жилой дом и общее имущество жилого дома, располагаются как на Земельном участке-1, так и Земельном участке-2 и занимают всю их площадь без какого-либо изъятия. При этом, эксплуатация и обслуживание жилого дома и общего имущества жилого дома невозможны без использования Земельного участка-2. Также экспертами установлено, что границы и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и общего имущества жилого дома, превышают общие границы и общий размер Земельного участка-1 и Земельного участка-2 – для эксплуатации жилого дома и общего имущества жилого дома необходим земельный участок площадью 10 597 кв.м., а совокупная площадь Земельного участка-1 и Земельного участка-2 составляет 8 936,0 кв.м.

Соответственно, как Земельный участок-1, так и Земельный участок-2 входят в состав общего имущества жилого дома и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме.

Необходимо также отметить, что в материалах дела имеется заключение специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019 (специалисты Грановский И. В. и Панов А. В., имеющие соответствующее профессиональное образование и квалификацию) (т.86, л.д.17-128). Выводы заключения совпадают с выводами, сделанными в процессе проведения судебной экспертизы и отраженными в заключении экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020.

В рамках проведения специалистами комплексного исследования, в том числе, ими оценивалась необходимость еще одного земельного участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома и общего имущества в жилом доме -  земельного участка, площадью 1 529,0 кв.м., кадастровый номер 78:36:0005421:1002, расположенный по адрес: г. Санкт‐Петербург, Елизаветинская улица, участок 2 (севернее дом 3, литера Б) (далее – Земельный участок-5).

Земельный участок-5 также отражен в исследовательской части заключении экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020 (при ответе на 4 вопрос об определении границ и размера земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и общего имущества жилого дома), как участок необходимый для эксплуатации и обслуживания жилого дома и общего имущества жилого дома. Как указали эксперты, в ответе на 4 вопрос, все три земельных участка (Земельный участок-1, Земельный участок-2 и Земельный участок-5) используются как единое землепользование без обозначения смежных границ и огорожены по всему периметру капитальным забором. Данный земельный участок примыкает к Земельному участку-2 (имеет с ним общую смежную границу).

Согласно исследовательской части заключения специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019, а также выводов, изложенных в нем, жилой дом располагается в границах Земельного участка-1 и частично (в месте нахождения пандуса въезда на подземную парковку жилого дома) в границах Земельного участка-2 и Земельного участка-5. Соответственно, имеется пересечение пятном застройки жилого дома границ Земельного участка-1 (4 062 кв.м.), Земельного участка-2 (46 кв.м.) и Земельного участка-5 (7 кв.м.). Координаты пересечения и графическое изображение такого пересечения отражены в исследовательской части заключения специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019.

Наружные инженерные сети жилого дома пересекают и находятся в границах Земельного участка-1, Земельного участка-2 и Земельного участка-5.

Элементы озеленения и благоустройства, являющиеся общим имуществом в жилом доме, располагаются в границах Земельного участка-1, Земельного участка-2 и Земельного участка-5, в том числе:

- забор из кирпича с металлической решеткой (490 п.м.) – пересекает и находится в границах Земельного участка-1, Земельного участка-2 и Земельного участка-5;

- газоны с кустарником, деревьями и декоративными растениями (2 573 кв.м.) – находятся в границах Земельного участка-1, Земельного участка-2 и Земельного участка-5;

искусственный водоем (пруд) (93 кв.м.) – находится в границах Земельного участка-1;

- детская (спортивная) площадка (90 кв.м.) – находится в границах Земельного участка-1;

- коллективная автостоянка для собственников помещений в доме – находится в границах Земельного участка-2 и Земельного участка-5;

- здание контрольно-пропускного пункта из кирпича (18 кв.м.) (со стороны ул. Елизаветинская) – находится в границах Земельного участка-5;

- здание контрольно-пропускного пункта из кирпича (23 кв.м.) (со стороны ул. Большая Озерная) – находится в границах Земельного участка-2;

- здание административное ТСЖ (42 кв.м.) – находится в границах Земельного участка-1;

- пешеходные дорожки и парковочные места для автомобилей, мощенные тротуарной плиткой (3 313 кв.м.) – пересекают и находятся в границах Земельного участка-1, Земельного участка-2 и Земельного участка-5.

Вышеуказанные обстоятельства отражены графически в приложении №3 к заключению специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019 (т.86, л.д.117).

В соответствии с  Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 №153/пр) (далее – Методические рекомендации), разработанными во исполнение п.3 Постановления Правительства РФ от 16.12.2017 №1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды», рекомендовано границы образуемого земельного участка определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка (подп.3 п.4 Методических рекомендаций).

При этом согласно п.5 Методических рекомендаций определено, что размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам.

В соответствии с п.6 Методических рекомендаций установлено, что в границы земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Как установлено в заключении специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019, минимальный размер земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации как отдельно жилого дома, так и жилого дома с учетом общего имущества (наружных инженерных сетей и элементов озеленения и благоустройства), составляет 10 608 кв.м., в том числе в целях соблюдения санитарных и пожарных норм и правил (в частности, проезд к жилому дому машин скорой медицинской помощи, пожарных машин, иной спецтехники). 

К аналогичному выводу пришли эксперты, проводившие судебную экспертизу в рамках настоящего обособленного спора, указав, что для эксплуатации жилого дома и общего имущества жилого необходим земельный участок площадью 10 597 кв.м.

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации как отдельно жилого дома, так и жилого дома с учетом общего имущества (наружных инженерных сетей и элементов озеленения и благоустройства), включает в себя одновременно три земельных участка (Земельный участок-1, Земельный участок-2 и Земельный участок-5). Соответственно имеется наложение границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания жилого дома, на границы Земельного участка-1 (площадь 7 674 кв.м.), границы Земельного участка-2 (площадь 1 224 кв.м.) и границы Земельного участка-5 (площадь 1 385 кв.м.).

Графическое изображение общего земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации как отдельно жилого дома, так и жилого дома с учетом общего имущества (наружных инженерных сетей и элементов озеленения и благоустройства), отражены в приложении №4 к заключению специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019 (т.86, л.д.118).

Также в заключении специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019 сделан вывод о том, что эксплуатация и обслуживание жилого дома без Земельного участка-2 не возможна, так как имущество, расположенное на Земельном участке-2, относится к общему имуществу жилого дома и является его неотъемлемой частью. При этом, для обслуживания и эксплуатации как жилого дома, так и общего имущества жилого дома, с учетом требований законодательства, должен быть обеспечен беспрепятственный доступ на Земельный участок-2 персонала и техники эксплуатирующей организации, обслуживающей жилой дом. Кроме того, часть жилого дома расположена на Земельном участке-2 и въезд на подземную парковку жилого дома (через пандус, находящиеся на Земельном участке-2) является единственным, иным способом проехать на подземную парковку невозможно; проход лиц, проживающих в жилом доме, к своим парадным, примыкающим к Земельному участку-2 (две парадные жилого дома) осуществляется только через Земельный участок-2. При этом объединение Земельного участка-1 и Земельного участка-2 или изменение их границ (в частности, увеличение площади Земельного участка-1 за счет Земельного участка-2) невозможно в силу того, что Земельный участок-1 и Земельный участок-2 находятся в разных функциональных зонах.

Материалы дела содержат фотофиксацию расположения жилого дома и общего имущества в жилом доме на Земельном участке-1, Земельном участке-2 и Земельном участке-5 (т.83, л.д.221-246, т.86, л.д.83-110), которая подтверждает выводы, сделанные как в заключении экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020, так и в заключении специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019.

Вышеуказанные обстоятельства и выводы, изложенные в заключении экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020 и  заключении специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019, а также фотофиксация расположения жилого дома и общего имущества в жилом доме на Земельном участке-1 и Земельном участке-2, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Таким образом, результаты комплексного землеустроительного и строительно-технического исследования, отраженные в заключении экспертов №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020 и  заключении специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019, а также фотофиксация расположения жилого дома и общего имущества в жилом доме на Земельном участке-1 и Земельном участке-2 однозначно позволяют суду сделать вывод о том, что Земельный участок-1 и Земельный участок-2 относятся к общему имуществу в жилом доме и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в указанном доме. При этом эксплуатация и обслуживание жилого дома и общего имущества в жилом доме невозможны без Земельного участка-1 и Земельного участка-2.

Наличие в ЕГРН недостоверной регистрационной записи о праве индивидуальной собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 послужило основанием для обращения истца с требованием о признании права собственности Феоктистова С. Н. на указанные земельные участки отсутствующим, т.к. недостоверные регистрационные записи в ЕГРН создают правовую неопределенность в правоотношениях с третьими лицами и нарушают права собственников помещений в жилом доме.

Как разъяснено в абз.4 п.52 Постановления Пленума №10/22, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Право общей долевой собственности истца на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 не подлежит признанию в судебном порядке, поскольку оно уже существует и принадлежит истцу, как и другим собственникам помещений в жилом доме, в силу прямого указания закона (ч.4 ст.36 ЖК РФ и ч.5 ст.16 Вводного закона). При этом, в данном случае, невозможно истребовать (заявить требование о виндикации) Земельный участок-1 и Земельный участок-2 у Феоктистова С. Н., ООО «ЭП «Позитив» и ООО «КБ ОПМ-Банк», т.к. указанные земельные участки фактически находятся в непрерывном владении собственников помещений в жилом доме и никогда не выбывали из их владения - жилой дом и общее имущество в жилом доме, в частности, сооружения, инженерные сети и коммуникации, элементы озеленения и благоустройства, располагаются на указанных земельных участках, в связи с чем собственники помещений в жилом доме никогда не утрачивали владение ими.

Согласно п.6 ст.8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Следовательно, осуществление защиты права собственности истца на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 и исключение из ЕГРН недостоверных регистрационных записей о праве собственности Феоктистова С. Н. на них может быть осуществлено путем признания в судебном порядке отсутствующим прав собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-1 и Земельный участок-2, что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 02.02.2017 №310-ЭС16-20259. При этом необходимость признания и регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме на указанные земельные участки отсутствует. Из этого следует, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

Необходимо также отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.01.2016 №5-КГ15-207, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В части оспаривания истцом договора залога, а также регистрационной записи в ЕГРН об обременении Земельного участка-2 ипотекой на основании указанной сделки, суд отмечает следующее.

Истец заявил требование о признании недействительным в силу ничтожности Договора залога как заключенного в отношении общего имущества жилого дома без согласия всех собственников помещений в указанном доме (ст.166, п.2 ст.168, п.1 ст.246 и п.1 ст.247 ГК РФ, ч.ч.2 и 5 ст.36, ч.4 ст.37, ч.4 ст.36, п.п.2 и 3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Охраняемый интерес истца – признание отсутствия у Феоктистова С. Н. права собственности на земельные участки в силу того, что на указанные земельные участки возникло право общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме; признание факта незаконного распоряжения Феоктистовым С. Н. Земельным участком-2, который принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в жилом доме; признание отсутствия самого юридического факта заключения Договора аренды и Договора залога и возникновения обременений Земельного участка-2 в виде ипотеки. При этом, правовым последствием признания недействительным в силу ничтожности Договора залога будет являться, в том числе, удовлетворение требования Истца о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки Земельного участка-2, возникших на основании Договора залога.

Таким образом, истец избрал законный способ зашиты нарушенного права, который направлен на восстановление нарушенного права истца путем исключения из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-1 и Земельный участок-2, а также признание отсутствия юридического факта заключения сделки в отношении Земельного участка-2 и отсутствие каких-либо обременений Земельного участка-2, основанных на недействительной сделке, заключенной  Феоктистовым С. Н. с ООО «КБ ОПМ-Банк».

Необходимо отметить, что в данном случае не имеет правового значения, является ли ООО «КБ ОПМ-Банк» добросовестным лицом, в силу того, что Договор залога заключен с лицом, который не обладал и не обладает правом индивидуальной собственности на Земельный участок-2. Фактически                      Феоктистов С. Н. при заключении Договора залога распорядился чужим имуществом, при этом волеизъявление собственников Земельного участка-2 на передачу его в ипотеку отсутствовало.

Следует отметить, что то обстоятельство, что при рассмотрении гражданского дела №2-1655/2015 Санкт-Петербургским городским судом сделан вывод о том, что Земельный участок-2 не относится к общему имуществу в жилом доме, в том числе со ссылкой на то, что он сформирован после признания права собственности должника на жилой дом, не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку в рамках рассмотрения дела №2-1655/2015 экспертиза не проводилась, следовательно, мнение специалистов, обладающих специальными познаниями в данной области не учитывалось. 

При рассмотрении гражданского дела №2-1655/2015 и дела №А56-61896/2016/сд.4 не представлялись и не оценивались доказательства, представленные истцом в рамках рассмотрения настоящего дела, в частности, распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2006 №160-с «О проектировании и строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: СПб, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д.3б, Большая Озерная, д.77, лит.А» (т.76, л.д.42); архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство от 01.11.2006 №5/17939 (кадастровый номер 780100680300) (т.76, л.д.43-47); генеральный и ситуационный планы объединенного земельного участка (т.83, л.д.205); сводный план сетей (т.83, л.д.206); протокол осмотра доказательства, оформленный 25.02.2019 Лещенко Альфией Исмаиловной, нотариусом Санкт-Петербурга (бланки 78 АБ 5233129, 78 АБ 6233130) (т.77, л.д.8-45); протокол внеочередного общего собрания собственников помещений и членов Товарищества №01/11 от 28.06.2011 (т.83, л.д.207-213); заключение специалистов №21-К/2019 от 05.06.2019 (специалисты Грановский И. В. и Панов А. В.) (т.86, л.д.17-128); фотофиксация расположения Дома и общего имущества Дома на Земельном участке-1, Земельном участке-2 (т.83, л.д.221-246, т.86, л.д.83-110); судебное экспертное заключение №5-А56-61896/2020-ЗУЭ от 30.06.2020 (эксперты Мышкин В. М., Мамонтов Н. Н., Попов А. В.) (т.6, л.д.3-55).

В части признания отсутствующим права собственности Феоктистова С. Н. на Земельный участок-1 и исключении его из конкурсной массы, отказа в удовлетворении ходатайств ТСЖ о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и о вступлении его в дело в качестве соистца и отказа в удовлетворении заявления ООО «КБ ОПМ-Банк» об оставлении искового заявления без рассмотрения оспариваемый судебный акт является законным и обоснованным.

Что касается требования ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» о признании недействительным Договора аренды части земельного участка от 23.05.2011, заключенного Феоктистовым Сергеем Николаевичем (арендодатель) и ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (арендатор) (запись регистрации №78-78-39/009/2011-194 от 24.08.2011), предметом которого является передача в аренду части (200 кв. м) земельного участка общей площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б, а также применении последствий недействительности путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть вышеуказанного земельного участка.

Истцом требование о признании Договора аренды недействительным заявлено на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора (по основанию ничтожности).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (ст. 4 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (и, соответственно, о признании недействительной ничтожной сделки) может быть предъявлено заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 3668/05).

Лицо, не являющееся стороной сделки и заявляющее иск о признании сделки недействительной, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Иск лица, которое не является стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и защитить его можно, лишь применив последствия недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

В данном случае истец не представил доказательств, каким образом Договор аренды затрагивает (нарушает) права и интересы ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги». Отсутствуют доказательства и того, что у истца имеется  заинтересованность в применении общих последствий недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Как следует из заявления, истец преследует лишь цель признать обременение отсутствующим.

Однако в случае прекращения обременения, запись о котором в ЕГРП (ЕГРН) не погашена, и когда такая запись нарушает права истца, защита прав истца может быть осуществлена путем предъявления иска о признании обременения отсутствующими (прекращенным).

Поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, право на иск в части требования о признании недействительным Договора аренды у истца отсутствует, соответствующее требование ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» удовлетворению не подлежит.

Относительно доводов Товарищества, указанных в его апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Товарищество указало, что в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора им одновременно было заявлено два ходатайства: о признании его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора; о вступлении в дело в качестве соистца.

Суд апелляционной инстанции полагает отказ в удовлетворении данных ходатайств Товарищества законным и обоснованным. 

В соответствии с ч.1 ст. 50 АПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, это участники процесса, которые вступают в уже возникший процесс для защиты своих самостоятельных прав и интересов относительно предмета спора, отличных от интересов истца и интересов ответчика.

Указанный довод, в том числе, содержится в апелляционной жалобе Товарищества.

Однако, каких-либо доказательств того, что при рассмотрении настоящего спора Товарищество имеет свой, самостоятельный интерес, направленный против требований истца или позиций должника и ответчиков, не представлено.

Как, верно, указано судом первой инстанции, для вступления в дело соистца необходимо не только соответствующее волеизъявление, выраженное в соответствующем ходатайстве, но и предъявление соответствующего иска по правилам, предусмотренным АПК.

Из материалов дела усматривается, что к ходатайству Товарищества о признании его соистцом не приложено соответствующее исковое заявление. В отсутствие искового заявления Товарищества невозможно установить наличие оснований для признания его таковым – наличия у Товарищества общих, либо однородных прав с истцом.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оценка необходимости и целесообразности соучастия на стороне истца производится с учетом наличия необходимых признаков  соучастия (совпадения интересов, непротиворечия требований), обстоятельств конкретного дела, процессуальной экономии, возможности раздельного рассмотрения требований и возражений нескольких лиц.

Как было указано ранее, в соответствии с определением суда первой инстанции от 29.12.2018, постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2019 и определением суда первой инстанции от 31.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники жилых помещений, расположенных в жилом доме.

Товарищество также было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Согласно ч.2 ст.51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

Исходя из вышеизложенного, Товарищество при рассмотрении настоящего спора не было лишено возможности представлять свои доказательства, приводить доводы и возражения, в том числе путем содействия защите субъективных прав и охраняемых законом интересов определенного участника процесса. В связи с этим, каких-либо нарушений процессуальных прав Товарищества при рассмотрении настоящего спора не усматривается, основания для его привлечения как в качестве соистца, так и третьего лица, предъявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отсутствуют.

С учетом изложенного, решение суда следует отменить в части.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2019 по делу № А56-61896/2016/иск.1 отменить в части:

- отказа в признании отсутствующим права собственности Феоктистова Сергея Николаевича и исключении из состава конкурсной массы земельного участка площадью 1 231 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б;

- отказа в признании недействительным Договора об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенного между Феоктистовым Сергеем Николаевичем (залогодатель) и Коммерческим банком «ОПМ-Банк» (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013, регистрационная запись №78-78-39/104/2013-432), предметом которого является ипотека земельного участка общей площадью 1 231,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, и отказа в признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013, регистрационная запись №78-78-39/104/2013-432).

В указанной части принять новый судебный акт.

Признать отсутствующим право собственности Феоктистова Сергея Николаевича, исключить из состава конкурсной массы земельный участок площадью 1 231,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б;

Признать недействительным Договор об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенный Феоктистовым Сергеем Николаевичем (залогодатель) и Коммерческим банком «ОПМ-Банк» (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013, регистрационная запись №78-78-39/104/2013-432), предметом которого является ипотека земельного участка общей площадью 1 231,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, а также признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013, регистрационная запись №78-78-39/104/2013-432).

В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Взыскать с Феоктистова Сергея Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» 21 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 50 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы. 

Перечислить с депозитного счета Тринадцатого арбитражного апелляционного суда ООО «Петербургская экспертная компания» 50 000 рублей за производство экспертизы  по делу №А56-61896/2016.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.В. Аносова

 

Судьи

Е.К. Зайцева

 Н.А. Морозова