829/2018-60861(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

12 декабря 2018 года Дело № А56-30206/2015  

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2018 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,  

Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Грот»  Потапова П.Н. (доверенность от 01.11.2018 № 19) и Крымшамхалова О.Б.  (доверенность от 12.03.2018 № 14),  

рассмотрев 05.12.2018 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грот» на решение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

от 24.03.2018 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 24.07.2018 (судьи Желтянников В.И.,  Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-30206/2015,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Грот», место нахождения:  198005, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 53, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН  1027810229590, ИНН 7826018117 (далее - Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место  нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН  1057812368239, ИНН 7838332649 (в настоящее время - акционерное общество  «Фонд имущества Санкт-Петербурга»; далее - Фонд), и Комитету  имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060,  Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН  7832000076 (далее - Комитет), о признании недостоверной предложенной  Комитетом в качестве выкупной цены величины рыночной стоимости нежилого  помещения 6-Н площадью 79,7 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001150:80,  расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 51, лит. А; об  определении условий договора купли-продажи указанного нежилого помещения  при реализации арендатором преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества в собственность следующим образом: «Цена продажи  объекта составляет 5 600 000 руб., НДС не облагается»; об обязании Комитета  и Фонда заключить договор купли-продажи объекта по цене равной  

5 600 000 руб. 

Определением суда первой инстанции от 23.06.2015 к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования  

относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское  государственное унитарное предприятие «Городское управление  инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт- Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1 - 3, 6 подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН  7840335245 (далее – ГУИОН).  

Протокольным определением от 17.09.2015 по ходатайству Общества в  порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) изменен процессуальный статус ГУИОН, он  привлечен к участию в деле в качестве соответчика.  

Решением от 05.06.2016 суд признал недостоверной величину рыночной  стоимости нежилого помещения 6-Н, установленную на основании отчета об  оценке от 11.03.2015 № 31-8-0119(051)-2015, выполненного ГУИОН, в  удовлетворении иска к Фонду и Комитету отказал.  

Общество и ГУИОН не согласились с принятым решением и обратились в  Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами на  данное решение.  

Определением от 28.09.2016 суд апелляционной инстанции на основании  части 6.1 статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде  апелляционной инстанции», перешел к рассмотрению дела по правилам,  установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; в ходе  апелляционного рассмотрения дела суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к  рассмотрению требования Общества об определении цены нежилого  помещения на основании отчета ГУСЭ № 282/87; об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого  помещения, и обязании Комитета заключить с Обществом договор купли- продажи с изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «2.1 Цена продажи  Объекта составляет 5 800 000 руб., НДС не облагается». В принятии к  рассмотрению остальной части требований отказано.  

Постановлением апелляционного суда от 20.02.2017 решение суда первой  от 05.06.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа 

от 19.07.2018 решение от 05.06.2016 и постановление от 20.02.2017 отменены,  дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении спора Общество заявило ходатайство об  уточнении иска и просило рассмотреть следующие требования: об определении  цены арендуемого нежилого помещения на основании отчета № 282/87,  выполненного «Городским учреждением судебной экспертизы (ГУСЭ)»; об  урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, и обязании заключить договор купли-продажи с  изложением пункта 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта  составляет 5 800 000 руб., НДС не облагается»; о признании незаконным  распоряжения от 27.03.2015 № 482-рз «Об условиях приватизации объекта  нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 51, лит. А, пом.  

6-Н» в части установления цены продажи» (далее - Распоряжение № 482-рз) и  обязании Комитета внести изменения в данное распоряжение, изложив его  пункт 1.1.2 в следующей редакции: «1.1.2. Установить цену продажи - 5 800 000  руб. в соответствии с отчетом № 282/87, выполненным «Городским  учреждением судебной экспертизы (ГУСЭ)».  

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, удовлетворил данное  

ходатайство частично, принял к рассмотрению требования об определении  цены выкупаемого имущества в размере 5 800 000 руб. и урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора, с обязанием Комитета  заключить договор купли-продажи спорного помещения по указанной цене. При  этом суд отказал в принятии в порядке статьи 49 АПК РФ требований о  признании незаконным Распоряжения № 482-рз и обязании внести в него  изменения, поскольку истец фактически предъявил новое, ранее не  предъявлявшееся в рамках настоящего дела требование, изменив при этом  одновременно основание и предмет иска.  

Решением от 24.03.2018 суд урегулировал разногласия, возникшие при  заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункт 2.1  договора купли-продажи в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта  составляет 13 200 000 рублей, НДС не облагается»; отказал в удовлетворении  остальных требований, предъявленных к Комитету. Этим же решением суд  отказал в иске к Фонду и ГУИОН.  

Определением суда от 16.04.2018 из мотивировочной части решения в  соответствии с положениями статьи 179 АПК РФ исключено признанное явной  опечаткой указание на то, что при вынесении решения не был рассмотрен  вопрос о прекращении производства по делу в части требований, в отношении  которых судом был принят отказ от иска.  

Дополнительным решением от 17.05.2018 Обществу отказано в  удовлетворении требования о взыскании расходов на оплату судебной  экспертизы.  

Постановлением апелляционного суда от 24.07.2018 решение от  24.03.2018 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами первой  и апелляционной инстанций норм материального права и на несоответствие их  выводов установленным по делу обстоятельствам и представленным  доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, назначить по  делу повторную экспертизу и принять новый судебный акт об удовлетворении  заявленных требований в полном объеме.  

Податель жалобы считает, что в основу судебных актов положено  заключение эксперта, которое является недопустимым доказательством,  поскольку содержит технические ошибки в описании объектов-аналогов и их  кодировке, что отразилось на достоверности полученных результатов; судами  не дана оценка замечаниям Общества на заключение эксперта, а отказ в  проведении повторной экспертизы является неправомерным.  

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы  жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и  месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили; их  отсутствие в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить  препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и  Общество (арендатором) заключен договор от 09.10.2007 № 11-А249058 аренды  нежилого помещения площадью 79,7 кв.м с кадастровым номером  78:32:0001150:80, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул.,  

д. 51, лит. А, цокольный этаж, для использования под нежилые цели (с учетом  дополнительного соглашения от 22.04.2014 № 1).  

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом орган с заявлением 

от 22.01.2015 о реализации преимущественного права на приобретение в  собственность арендуемого помещения на основании и в порядке,  предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).  

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке  рыночной стоимости объекта от 11.03.2015 № 31-8-0119 (051)-2015 по  состоянию на 22.01.2015 (далее - отчет ГУИОН от 11.03.2015), согласно  которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения  определена в размере 13 900 000 руб.  

Комитет издал Распоряжение № 482-рз, в котором указан способ  приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по  преимущественному праву приобретения по цене 13 900 000 руб.,  определенной в отчете ГУИОН от 11.03.2015.  

Фонд, действуя по доверенности и в интересах Комитета, в соответствии с  указанным Распоряжением № 482-рз направил в адрес Общества проект  договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 13 900 000 руб.,  который был получен Обществом 08.04.2015.  

Общество не согласилось с предложенной выкупной ценой объекта  недвижимости и направило в адрес Фонда протокол разногласий от 29.04.2015.  

Письмом от 29.05.2015 Фонд, указывая, что он является представителем  собственника имущества (Санкт-Петербурга в лице Комитета) и действует на  основании заключенного с ним договора, уведомил Общество об отсутствии у  него полномочий по изменению продажной цены и разъяснил заявителю его  право оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки  в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.  

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора  купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что  предложенная ответчиками покупная цена значительно превышает рыночную  стоимость объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.  

При новом рассмотрении спора определением суда от 14.12.2017  удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по  определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение  которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью  «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Екатерине Александровне.  

Согласно заключению данного эксперта от 25.01.2018 № Э-0118-02/А56- 30206/2015 (далее - заключение эксперта от 25.01.2018), рыночная стоимость  испрашиваемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 22.01.2015  составляет 13 200 000 руб.  

Суды первой и апелляционной инстанций, признав данное заключение  эксперта достоверным доказательством с учетом дополнительных пояснений,  данных экспертом в судебном заседании, урегулировали разногласия,  возникшие при заключении договора купли-продажи, определив его условие о  стоимости выкупаемого объекта, исходя из заключения эксперта, в размере  

13 200 000 руб., и отказали в удовлетворении остальных требований. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы  кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу  судебных актов по следующим основаниям.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской  

Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или  муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном  законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального  имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Законом № 159-ФЗ.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение  арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной  собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом  

от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон № 135-ФЗ).  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной  и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об  оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,  третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном  заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии  с законодательством Российской Федерации.  

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены  выкупаемого имущества, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил  проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной  стоимости спорного помещения на момент подачи Обществом заявки на  передачу арендуемого объекта в собственность (22.01.2015).  

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы  заключение эксперта от 25.01.2018 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды  приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства,  подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 22.01.2015.  При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям  действующего законодательства, посчитали, что оно основано на  общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества,  подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным  экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта,  при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые  сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки  зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности  местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты,  их состояния и местоположения; подбор объектов-аналогов осуществлен  

экспертом в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7,  утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской  Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).  

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи  445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона № 135-ФЗ и на  основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному  выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в  соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в  результате проведения судебной экспертизы, в размере 13 200 000 руб.  

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной  экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения  эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной,  согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда,  рассматривающего спор по существу.  

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на  предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в  отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их  достаточность и взаимную связь в совокупности.  

Принимая во внимание замечания Общества и пояснения эксперта, данные  в судебном заседании, суды пришли к обоснованному выводу о том, что  заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно,  достаточно ясно и полно, выводы эксперта носят мотивированный,  последовательный характер, они не опровергнуты совокупностью  доказательств, имеющихся в деле.  

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности, недостаточной ясности или  неполноты заключения эксперта от 25.01.2018 суды не установили  предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения  ходатайства Общества и назначения повторной экспертизы.  

Ссылка Общества на недостоверность описания объектов-аналогов в части  высоты потолков противоречит сведениям, приведенным экспертом в  примечании к таблице № 8 об объектах-аналогах.  

Вопреки доводам подателя жалобы, в силу подпункта «д» пункта 22 ФСО   № 7 допускается использование отличающихся по площади и по стоимости  объектов-аналогов, а в самом заключении эксперта от 25.01.2018 представлено  подробное описание алгоритма проведения расчета, в том числе и алгоритм  выбора объектов-аналогов как по площади, так и по их стоимости.  

Доводы Общества со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному  заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что  фактически податель жалобы не оспаривает обстоятельства, установленные  судами, его доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным  заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта.  Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной  инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов  и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.  

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов,  направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не  подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального  

права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых  решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.  

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все  существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую  оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании  доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.  Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием  для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не  установлено.  

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для  отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения  кассационной жалобы.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 24.03.2018 (с учетом определения от 16.04.2018 об исправлении  опечатки), дополнительное решение Арбитражного суда города  

Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2018 и постановление  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2018 по делу  

 № А56-30206/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Грот» - без удовлетворения.  

Председательствующий Т.Г. Преснецова 

Судьи Г.М. Рудницкий  

И.В. Сергеева