Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-94887/2023

06 апреля 2024 года.

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Золотаревой Я.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Спорт на Неве»,

заинтересованные лица: 

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Строй-Про»,

о признании незаконным решения о погашении регистрационной записи 22.09.2022 № 78:12:0721504:2415-78/011/2022-3, а также об обязании восстановить указанную регистрационную запись о регистрации ипотеки в пользу заявителя,

при участии:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 01.06.2023, паспорт,

от заинтересованных лиц – 

1) ФИО3, доверенность от 28.12.2023, служебное удостоверение,

2) не явился, извещен,

от третьего лица – ФИО4, паспорт гражданина иностранного государства,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спорт на Неве» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) о погашении регистрационной записи 22.09.2022 № 78:12:0721504:2415-78/011/2022-3, а также об обязании восстановить указанную регистрационную запись о регистрации ипотеки в пользу заявителя.

Определением от 28.08.2023 Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга передал дело № 2а-3813/2023 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определение от 12.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строй-Про» (далее – третье лицо, ООО «Строй-Про»).

Заявитель поддержал требования.

Управление против удовлетворения требований возражало, представив акт приема-передачи документов и расписку о получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указало в отзыве на заявление, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права: в настоящее время право собственности ООО «Строй-Про», участником которого является заявитель, прекращено, в связи с чем права Общества погашением записи об ипотеке не затрагиваются, а восстановить запись об ипотеке не представляется возможным ввиду того, что будут нарушены права правообладателей.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО) поддержал возражения против удовлетворения требований, изложенные им в отзыве на заявление, пояснив,  что в связи с прекращением договора, право аренды по которому являлось предметом залога, предмет залога прекратил свое существование, ипотека прекратилась, в связи с чем записи о залоге были обоснованно исключены из единого государственного реестра недвижимости.

Представитель ООО «Строй-Про» поддержал возражения Управления и КИО, просил в удовлетворении требований Обществу отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» утверждено положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Положение).

Согласно статье 1 Положения Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), кадастровой деятельности и кадастровых отношений, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, государственной кадастровой оценки, геодезии и картографии, организации инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, имущественных отношений в части гражданского оборота недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, участков недр), земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель лесного фонда и водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), федерального государственного земельного контроля (надзора) (за исключением случаев, когда указанные функции в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), федерального государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии. 

Руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии утверждает положения о структурных подразделениях центрального аппарата Службы, территориальных органах Службы (пункт 9.4.3 Положения).

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Совместным заявлением Общество и ООО «Строй-Про» 22.07.2020 обратились в Управление за государственной регистрацией прав сделки об ограничении (обременении) права в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 78:12:0000000:3248 общей площадью 6651 кв.м по адресу: г.Санкт-Петербург, Усть-Славянка, территория, ограниченная береговой линией р.Невы, береговой линией р.Славянки, проектируемой магистралью, границами проектируемых кварталов (участок 25) (далее – земельный участок), на основании договора об ипотеке (залоге).

Сведения об осуществлении действий по государственной регистрации обременения права на основании заявления от 22.07.2020 материалы, представленные Управлением, не содержат, и заявителем также не представлены.

Согласно пояснениям, данным Управлением, по архивным данным ЕГРН в отношении иного объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 78:12:0721504:2415 (далее – Объект) 22.09.2022 зарегистрирована ипотека на основании договора залога права аренды земельного участка от 22.07.2020, которая погашена ввиду погашения записи об аренде земельного участка.

Действительно, выписками из единого государственного реестра недвижимости в отношении Объекта подтверждено, что 03.05.2023 зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга на основании государственного контракта на приобретение нежилого здания от 26.04.2023 № 261 и акта приема-передачи, а 22.05.2023 объект передан на праве оперативного управления ГБДОУ Детский сад № 54 Невского района Санкт-Петербурга по распоряжению КИО Санкт-Петербурга от 17.05.2023 № 1246-р.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Такой договор аренды от 14.02.2020 № 13/ЗД-10701 (далее – договор аренды от 14.02.2020) в отношении земельного участка заключен между КИО, действующим от имени Санкт-Петербурга, и обществом с ограниченной ответственностью «СПб Реновация» (инвестором, далее – ООО «СПб Реновация»), по условиям которого КИО обязался предоставить земельный участок во временное владение и пользование, а инвестор обязуется принять земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов. Пунктом 8.1 договора аренды от 14.02.2020 установлен срок его действия: с момента заключения по 13.02.2030.

Из пункта 1.2 договора аренды от 14.02.2020 усматривается, что участок предоставляется для осуществления проектирования и строительства результата инвестирования, функциональное назначение и максимальная общая площадь которого определяется документацией по планировке территории, в соответствии с договором о развитии застроенной территории и соглашением от 12.12.2019 № 56-УРИ/2019 (далее – Соглашение от 12.12.2019).

По соглашению от 12.12.2019, заключенному с Санкт-Петербургом, представленным КИО, ООО «СПб Реновация» выразило намерение построить Объект, осуществить благоустройство и ограждение земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать объект в государственную собственность Санкт-Петербурга по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии с действующим законодательством, в сроки, указанные в приложении № 4 к Соглашению от 12.12.2019, по стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а Санкт-Петербург выразил намерение принять Объект и оплатить указную стоимость Объекта.

В пункте 1.2 соглашения от 12.12.2019 Объект определен как здание, предназначенное для размещения дошкольной образовательной организации на 190 мест, общей площадью 3500 кв.м, планируемое к строительству на земельном участке.

Приложение № 1 к Соглашению от 12.12.2019 содержит копию выписки из ЕГРН от 21.10.2019 № 78/001/003/2019-32641, согласно которой земельный участок имеет площадь 6651+/-16 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вины разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование; право собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано 09.02.2017 (номер государственной регистрации права 78:12:0000000:3248-78/040/2017-1). Срок регистрации права собственности ООО «СПб Реновация», определенный в приложении № 4 к соглашению от 12.12.2019, – декабрь 2023 г., заключение договора купли-продажи Объекта, государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Объект – в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации права собственности обществом на объект.

В соответствии с абз.1 пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Данный пункт в указанной редакции введен в действие Федеральным законом от 05.02.2004 №  1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор аренды от 14.02.2020 в пунктах 5.3 и 6.4 содержит условие о том, что инвестор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия КИО при условии его уведомления, когда согласие КИО в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется; при реализации инвестором права, предусмотренного пунктом 5.3 договора аренды от 14.02.2020, к новым обладателям права пользования и(или) владения Участком переходят обязанности по:

- осуществлению на участке проектирования или строительства результат инвестирования в соответствии с документацией по планировке территории, ПРМ, договором о развитии застроенной территории и соглашением от 12.12.2019 в срок, определенный ПРМ, в пределах максимального срока, установленного договором о развитии застроенной территории, в том числе в части функционального назначения и максимальной общей площади результата инвестировании, определенных документацией по планировке территории;

- выполнению иных существенных условий договора о развитии застроенной территории.

ООО «СПб Реновация» (арендатор) и ООО «Строй-Про» (новый арендатор – инвестор) 20.03.2020 заключили договор передачи прав и обязанности по договору аренды от 14.02.2020, на основании которого ООО «Строй-Про» принял в полном объеме переданные ему арендатором права и обязанности по договору аренды от 14.02.2020, на весь срок договора аренды – по 13.02.2030.

В соответствии с абз.2 пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По договору залога права аренды земельного участка от 22.07.2020 (далее – договор залога), заключенному ООО «Строй-Про» (залогодателем) и Обществом (залогодержателем), залогодатель предоставил залогодержателю в залог следующее право (далее именуемое Предмет залога): право аренды земельного участка; залог установлен без передачи предмета залога залогодержателю

Предмет залога в обеспечение исполнения обязательства, указанного в пункте 2.1 договора залога, передается в обеспечение обязательств залогодателя по заключенному между теми же сторонами соглашению от 22.07.2020 № 1-7/20  на передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным ООО «Строй-Про», и в связи с заключением теми же сторонами договора купли-продажи от 22.07.2020 № 07/20-СП о передаче на возмездной основе Обществу в собственность иного земельного участка (г.Санкт-Петербург, Пригородный, участок 23).

Таким образом, предметом залога в данном случае являлось право аренды на земельный участок, что допустимо согласно статье 62 Закона № 102-ФЗ, но не сам земельный участок, порядок ипотеки которого в случае нахождения земельного участка в муниципальной собственности предусмотрен статьей 62.1 Закона № 102-ФЗ.

Следует отметить, что пунктом 1 статьи 63 Закона № 102-ФЗ установлен запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 63 Закона № 102-ФЗ: земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Поскольку предметом залога земельный участок не являлся, не имелось оснований для применения положений пункта 1 статьи 64 Закона № 102-ФЗ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При таких обстоятельствах материалами дела не подтверждено наличие оснований для государственной регистрации 22.09.2022 за номером 78:12:0721504:2415-78/011/2022-3 ипотеки в пользу Общества с 28.07.2020 до полного исполнения обязательств по договору залога права аренды земельного участка (выдан 22.07.2020) в отношении Объекта дошкольного образования на 190 мест, 4 этажа, в том числе подземных 1, площадью 3416,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства – 2022, расположенного по адресу: Российская Федерация, г.Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Рыбацкое, территория Усть-Славянка, Славянская ул., д.19, строение 1, государственная регистрация права собственности ООО «Строй-Про» на который осуществлена также 22.09.2022 (номер государственной регистрации: 78:12:0721504:2415-78/011/2022-1).

Из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, с которыми положения части 2 статьи 201 АПК РФ связывают возможность признания недействительным ненормативного правового акта, а именно, отсутствуют доказательства нарушения оспариваемым действием Управления прав и законных интересов юридического лица в сфере предпринимательской деятельности, поскольку не имелось правовых оснований для государственной регистрации в пользу Общества ипотеки в отношении Объекта, и, соответственно, нет оснований для удовлетворения требований Общества обязать Управление восстановить регистрационную запись от 22.09.2022 номер 78:12:0721504:2415-78/011/2022-3.

Судом также принято во внимание, что на основании государственного контракта Санкт-Петербурга от 26.04.2023 № 261 на приобретение нежилого здания по адресу: Российская Федерация, г.Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Рыбацкое, территория Усть-Славянка, Славянская ул., д.19, строение 1, заключенного с ООО «Строй-Про», Объект стоимостью 537 312 656 рублей 50 копеек приобретен в государственную собственность Санкт-Петербурга; по акту от 26.04.2023 Объект передан ООО «Строй-Про» и принят КИО. 

По данным ЕГРН в отношении объекта 03.05.2023 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Соглашением от 10.02.2023 договор аренды от 14.02.2020 расторгнут. 

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

При таких обстоятельствах действия Управления по погашению регистрационной записи от 22.09.2022 в отношении Объекта отвечают реальным материально-правовым отношениям лиц, участвующих в деле, и являются правомерными; требования Общества, не доказавшего наличие у него нарушенного права, подлежащего судебной защите, удовлетворению не подлежат.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

Чеком-ордером от 17.04.2023 (операция 60) ПАО Сбербан Северо-Западный банк 9055/20 представитель Общества (ФИО5) уплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении требований расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат и остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «Спорт на Неве» отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                         Золотарева Я.В.