АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-16190/2017

г. Новосибирск

11 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к мэрии города Новосибирска об уменьшении размера арендной платы по договору №121502р от21.07.2015

при участии  в судебном заседании представителей

от истца: ФИО3 по доверенности от 16.06.2016, паспорт

от ответчика: ФИО4  по доверенности №01/40/07080 от 28.12.2016, удостоверение 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Мэрии города Новосибирска (далее по тексту - ответчик, Мэрия) об уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка №121502р от 21.07.2015 за период с 22.08.2016 года по 03.07.2017 года.

Иск обоснован положениями пункта 4 статьи 614 ГК РФ. Требование мотивировано тем, что на переданный ему в аренду земельный участок истец не мог производить какие-либо работы по строительству, так как на нем Мэрия планирует установить публичный сервитут.

В судебном заседании представитель ответчика возражал по доводам истица, просит отказать в полном объеме, в связи с тем, что заявленное требование направлено на изменение существенного условия договора аренды, а так же предпринимателем не представлено доказательств наличия указанных в исковом условий в их совокупности.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, установил следующее.

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ООО «НПП Триада-ТВ» (арендатор)  21.07.2015 заключен договор аренды земельного участка № 121502р (далее – Договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв.м., расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска. 

Земельный участок передается Арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко. (п.1.3 договора).

Согласно пункту 2.3.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом. 

Согласно пункту 2.1 договора в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-П размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 2 670 000 рублей в год, 222 500 рублей в месяц.

Срок действия Договора установлен с 21.07.2015 по 21.07.2025 (пункт 1.4 Договора).

24.10.2016 между ООО «НПП Триада-ТВ» (далее по тексту - общество) и ИП ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязательств по договору аренды земельного участка №121502р от 21.07.2015 (далее по тексту- соглашение).

В соответствии с пунктом 1.1. соглашения ООО «НПП Триада-ТВ» передает, а правопреемник ИП ФИО2 принимает все права и обязанности по заключенному между обществом и Мэрией договору аренды земельного участка №121502р от 21.07.2015.

Согласно пункту 2.2соглашения  ООО «НПП Триада-ТВ» обязан обеспечивать правопреемника ИП ФИО2 полной и своевременной информацией, имеющей отношение к передаваемым правам и обязанностям.

22.08.2016 Мэрия направила  уведомление в адрес ООО «НПП Триада-ТВ» о будущем обременении земельного участка сервитутом, а так же рекомендовала учесть сферу действия сервитута при проектировании. Комиссия по вопросам земельных отношений в протоколе от 21.11.2016 года приняла решение об установлении сервитута. 

Истец ссылается, что в целях минимизации возможных убытков Арендатор приостановил действия по использованию земельного участка по целевому назначению до принятия решения об установлении или отказе в установлении публичного сервитута, но вплоть до сегодняшнего дня отсутствует правовая определенность об установлении или наоборот отказе в установлении сервитута. А также о границах части земельного участка, где планируется установить сервитут. У арендатора отсутствует возможность выполнить строительные работы, привлечь подрядчиков, использовать земельный участок по назначению и распоряжаться им в соответствии со своими правомочиями, а также, если границы сервитута будут проходить через территорию спроектированного арендатором здания, то возникнут расходы по переработке проекта.

26.05.2017 истец направил в адрес ответчика претензию об уменьшении  размера арендной платы до определения сферы действия сервитута, в связи с тем, что претензия оставлена без ответа истец обратился в суд.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с абзацем 5 статьи 43 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Из диспозиции данной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились; во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ основание изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что мэрия нарушила условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия условий, приведенных в названной статье Кодекса как основания для изменения договора, лежала на истце.

В соответствии с пунктом 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ сервитута подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.09.2017 публичный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв.м., не установлен и не зарегистрирован.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно, на свой риск.

Заключив с ООО «НПП Триада-ТВ» соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 121502р от 21.07.2015 истец должен был оценить указанные риски, так как письмо от мэрии с указанием обременения земельного участка публичным сервитутом направлено обществу 22.08.2016, соглашение о передаче прав и обязательств заключено 24.10.2016.

В материалах дела отсутствует доказательство о том, что истец не знал или не мог знать об установлении публичного сервитута.

Таким образом, в связи с отсутствием одновременно четырех необходимых условий изменения договора 21.07.2015, он не может быть изменен на основании п. 4 ст. 451 ГК РФ.

С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Д.В. Векшенков