ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-18262/2020

г. Самара

24 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 22 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриевой А.Э., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2021 по делу № А55-18262/2020 (судья Копункин В.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью  "Вектор"

к закрытому акционерному обществу "Диверс Моторс Самара"

о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств,

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО2. по доверенности от 24.05.2021,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 05.03.2021.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вектор" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Диверс Моторс Самара" о расторжении договора аренды № 1 от 21.11.2019 и взыскании 1 300 000 руб.

Арбитражный суд Самарской области решением от 01.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. 

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

С отзывом на апелляционную жалобу представлены дополнительные документы – договор купли-продажи от 06.07.2018, соглашение о расторжении договора кули-продажи от 01.11.2019.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что с отзывом на апелляционную жалобу ознакомлена, не возражала против приобщения дополнительных документов представленных с отзывом на апелляционную жалобу.

В силу абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Учитывая указанную норму права, а также мнение представителя истца суд апелляционной инстанции счел необходимым приобщить к материалам дела представленные ответчиком с отзывом документы, поскольку данные документы представлены ответчиком в опровержение доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 21 ноября 2019 года ЗАО «Диверс Моторс Самара» (Арендодатель) и ООО «Вектор» (Арендатор) был заключен договор аренды № 1 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору следующее недвижимое имущество:

- Нежилое 2-этажное здание торгового центра, с кадастровым номером 63:01:0336002:20345, общей площадью 2 725,1 кв. м, с автостоянкой открытого типа в стилобате площадью 3 023,3 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, микрорайон Крутые Ключи, ул. Мира, № 1, все машины и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации, сети и обслуживающее оборудование (КТП, ГРП и т.п.).

- Часть, площадью 10 266 кв. м, земельного участка общей площадью 16615 кв. м с кадастровым номером 63:01:0336002:23 категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Красный Пахарь.

Согласно пунктам 1.4., 2.1.1 договора арендодатель обязался передать предмет аренды по акту передачи имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Под этим понимается полная исправность конструкций и оборудования имущества, их надлежащее санитарное состояние, соответствие правилам эксплуатации электроустановок, противопожарным правилами, санитарно-техническими правилами, СНиПами и другими нормативными документами.

В соответствии с пунктом 3.1.1 арендная плата за первые два месяца с момента заключения договора аренды составляет 650 000 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.1.2 по истечении двух месяцев арендная плата составляет 1 350 000 руб. в месяц.

Предмет аренды передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от 21.11.2019.

Истец платежным поручением от 27.11.2019 перечислил ответчику 1 300 000 руб.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что несмотря на подписание между сторонами акта о передаче и перечисление в адрес арендодателя 27.11.2019 аванса в счет арендной платы за первые два месяца в размере 1 300 000 рублей, до настоящего времени арендатор не имеет доступа к арендуемому имуществу. Более того, начиная с 21.11.2019 по настоящее время использовать объекты аренды по назначению не представляется возможным ввиду следующих обстоятельств: на объекте аренды система отопления в отопительный период находится в неработающем состоянии. Договор на поставку и транспортировку газа арендодателем не заключен. На объекте аренды система приточно-вытяжной вентиляции в неработающем состоянии. Объект аренды подключен к системе водоснабжения по временной схеме. Фактические условия эксплуатации объекта аренды не соответствуют требованиям пожарной безопасности. Невозможность использования помещения подтверждается техническим заключением объекта № 01-20190К от 18.12.2019. В отсутствие возможности использовать предмет аренды по его целевому назначению арендатор утратил экономический интерес к продолжению арендных отношений.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что при передаче предмета аренды, с учетом передаваемых арендатору машин и оборудования, им проверялась работоспособность систем водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, а также электрических сетей, поскольку в условиях передачи машин и оборудования проведение такой проверки было обязательным для проверки работоспособности машин и оборудования, неразрывно связанных со зданием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 5.4 договора аренды арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любом случае, направив другой стороне соответствующее письменное уведомление заказным письмом не позднее, чем за три месяца до даты прекращения действия договора.

В процессе строительства здания ответчиком производились работы по строительству, проведению в здании, проверке работоспособности, вводу в эксплуатацию систем водоснабжения, отопления, вентиляции, электрических сетей.

Согласно акту пуско-наладочных работ от 21.08.2017 установленные системы отопления и вентиляции, прошедшие пуско-наладочные работы, считаются готовыми для предъявления комиссии к приемке в эксплуатацию.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Самарской области» от 27.02.2019 № 3220, результаты лабораторных испытаний параметров микроклимата в контрольных точках 1-9 Здания соответствуют СанПИН 2.2.4.3359.16 «Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах», п. 2.2.4, 2.2.6, табл. 2.1., 2.2. Согласно указанному заключению при проведении лабораторных испытаний было установлено, что температура воздуха в контрольных точках № 1-9 Здания находится в пределах значений 17,9-21 градусов по Цельсию при относительной влажности 29¬30% и скорости движения воздуха в пределах установленных значений.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Самарской области» от 28.02.2019 № 3379, результаты лабораторных испытаний проб воздуха закрытых помещений в контрольных точках № 1-3 Здания, предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ соответствуют ГН 2.1.6.3492-17.

ООО «Газпром межрегионгаз Самара» (Поставщик), ООО «Средневолжская газовая компания» (ГРО) и ЗАО «Диверс Моторс Самара» (Покупатель) 19.11.2019 заключен договор поставки и транспортировки газа № 45-К-0280/19, по условиям которого (п. 2.1. указанного договора) Поставщик обязуется поставлять (реализовывать) газ горючий природный и/или газ горючий природный отбензиненный, и /или попутный нефтяной газ (далее - газ), ГРО обязуется оказывать услуги по транспортировке газа, Покупатель обязуется получать (отбирать) газ и оплачивать Поставщику стоимость газа, а ГРО стоимость услуг по транспортировке газа. Указанный договор заключен со сроком действия с 01.11.2019 по 31.12.2022 (п. 8.1 договора).

Согласно актам гидравлического испытания хозяйственно-питьевого водопровода от 27.06.2014 и 16.07.2014, в день испытаний давление в сети составляло 3,5 атм. И было принудительно поднято до 10 атм. По результатам испытаний нарушения целостности трубопровода и нарушения заделки стыковых соединений установлено не было. Трубопровод признан выдержавшим испытание. Согласно справке о выполнении технических условий от 17.12.2015, технические условия № 9 от 21.04.2012 на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, выданные арендодателю, выполнены в полном объеме. Максимальная нагрузка в точках подключения составляет 20 м3/сут. Согласно актам № 136 и № 137 от 30.09.2017, на основании договора 35/474/17 от 19.09.2017 произведена промывка системы водоснабжения и водоотведения, в результате которой произведено отпуск питьевой холодной воды и принято сточных вод после промывки сети в объеме 318 м3.

Согласно протоколу испытания внутреннего пожарного водопровода инструментальными методами контроля от 29.12.2018, составленному ФГБУ «Судебно-экспертное учреждения Федеральной противопожарной службы «испытательная пожарная лаборатория по Самарской области», фактический расход воды по четырем ПС (ПС № 3 DN65, ПС № 4, ПС № 22 DN65, ПС № 23), предусмотренный для внутреннего пожарного водопровода в Здании соответствует заявленным сведениям.

Самарским областным отделением Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество» (Исполнитель) и ЗАО «Диверс Моторс Самара» 22.02.2019 заключен договор № 3-М на оказание услуг по проверке работоспособности наружного пожарного водопровода (2 шт.) здания. Согласно акту № 86 от 31.03.2017 к указанному договору, работы по проверке работоспособности наружного пожарного водопровода проведены в полном объеме, выдан акт испытания на водоотдачу.

Согласно акту проверки государственной инспекции по строительному надзору Самарской области от 22.03.2019 № 01-05-08/0218, при проведении проверки соблюдения требований пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности объектов строительства нарушений обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, не выявлено.

Согласно акту проверки Государственной инспекции по строительному надзору Самарской области от 04.04.2019 № 01-05-08/0254, при проведении проверки соблюдения требований пожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности объектов строительства нарушений обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, не выявлено. Проверкой установлено, что выполненные работы и применённые строительные материалы в процессе строительства Здания, а также результаты таких работ соответствуют требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям освещенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

По результатам проведенной проверки и на основании акта проверки Государственной инспекции по строительному надзору Самарской области от 04.04.2019 № 01-05-08/0254, обществу ЗАО «Диверс Моторс Самара» Государственной инспекцией по строительному надзору Самарской области выдано заключение от 05.04.2019 № 01-05-07/033 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

На основании вышеперечисленных документов 22.04.2019 Министерством строительства Самарской области обществу ЗАО «Диверс Моторс Самара» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № 63-516000-015-2014 от 22.04.2019.

Обосновывая доводы жалобы, истец заявил том, что:

- на объекте аренды система отопления в отопительный период находится в неработающем состоянии. Договор на поставку и транспортировку газа Арендодателем по состоянию на 12.03.2020 не заключен;

- на объекте аренды система приточно-вытяжной вентиляции в неработащем состоянии – оборудованием приточно-вытяжных установок не подключены к системе электропитания и системе отопления;

- объект аренды подключен к системе водоснабжения по временной схеме с нагрузкой 1,45 м3/сут., что ниже требований объекта 5,43 м3/сут;

- фактические условия эксплуатации объекта аренды не соответствуют требованиямпожарной безопасности:

система внутреннего пожаротушения находится в порожнем состоянии;

временная система подачи воды не обеспечивает требуемый напор и расход на нужды пожаротушения – не менее 2 струи по 5 л/с и длину струи 10-15 м;

насосы повелительной насосной установки не подключены;

временная система водоснабжения не обеспечивает нормативное время пополнения резервуаров пожарного водоснабжения в течение 1 сут.;

двери на путях эвакуации не оборудованы запорами, открывающимися без ключа;

отсутствует молниезащита газовых секционных установок на крыше здания;

вентилятор дымоудаления, расположенный на крыше здания находится в нерабочем состоянии (перегоревшее реле).

- на арендуемом объекте отсутствует организованный въезд-выезд.

- нижняя парковка объекта аренды не пригодна для эксплуатации из-за разрушения покрытия.

В подтверждение доводов о наличии вышеперечисленных недостатков, препятствующих использованию имущества по назначению истцом в материалы дела представлено «техническое заключение объекта № 01-2019ОК от 18.12.2019», выполненное ООО «Проектирование. Строительств. Технологии» (ИНН 

<

***>, СРО П-014-05082009-718. Саморегулируемая организация Ассоциация "Межрегиональное объединение проектных организаций" (СРО А "МОПО"). 430005, 

<

...>). 

Истец просил применить к правоотношениям Арендодателя и Арендатора положения п. 1 ст. 611 ГК РФ и п. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с тем, что имущество передано в аренду с недостатками, имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, на этом основании расторгнуть Договор аренды и взыскать сумму внесенного авансового платежа.

Эти же доводы истец приводил в исковом заявлении. 

Между тем, обследование конструкций Торгового центра по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Красный Пахарь не соответствует принципам допустимости и относимости доказательств, в связи с чем не может быть признано доказательством доводов истца. 

Согласно ст. 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2). 

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 23) разъяснила, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). Заключение ООО «Проектирование. Строительств. Технологии» не является экспертным заключением по делу, однако может быть признано доказательством, допускаемым в качестве такового статьей 89 АПК РФ, поэтому подлежит учету и оценке судом при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами.

Техническое заключение не является заключением специалиста в силу отсутствия в нем указания на лицо, проводившее обследование. 

Согласно титульной странице представленного истцом документа, он является не заключением специалиста, а является Обследованием конструкций Торгового центра по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Красный Пахарь (далее – Обследование). Согласно тексту Обследования (абз. 1 Введения стр. 4), Обследование разработано ООО «ПСТ». 

Текст Обследования не содержит указания на конкретное физическое лицо, являющееся специалистом, которое проводило Обследование конструкций, сведений о его образовании, наличия соответствующей квалификации, стажа и опыта работы по специальности в области проведения работ по: 

• комплексному обследованию технического состояния зданий или сооружений для проектирования их реконструкции или капитального ремонта; 

• обследованию технического состояния зданий и сооружений для оценки возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации или необходимости их восстановления и усиления конструкций; 

• общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений для выявления объектов, конструкции которых изменили свое напряженно-деформированное состояние и требуют обследования технического состояния; 

• мониторингу технического состояния зданий и сооружений, попадающих в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий, для обеспечения безопасной эксплуатации этих зданий и сооружений; 

• мониторингу технического состояния зданий и сооружений, находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии, для оценки их текущего технического состояния и проведения мероприятий по устранению аварийного состояния; 

• мониторингу технического состояния уникальных, в том числе высотных и большепролетных, зданий и сооружений для контроля состояния несущих конструкций и предотвращения катастроф, связанных с их обрушением (абз. 3-8 Раздела 1 ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Межгосударственный стандарт здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния (далее – ГОСТ). 

На титульном листе Обследования имеется оттиск круглой печати общества с ограниченной ответственностью «ПСТ». Однако, текст Обследования также не содержит указания на персонифицирующие признаки указанного общества. 

Таким образом, Обследование не проводилось и не изготавливалось специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, квалификацию и стаж работы по специальности. 

То есть, Обследование не соответствует признакам проведения его объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме ( п. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации"). 

Кроме того, обследование не содержит сведений об объекте исследований. 

Как следует из содержания Обследования, объектом обследования является конструкции Торгового центра по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Красный Пахарь. Более никакой идентифицирующей информации об объекте осмотра Обследование не содержит. 

Вместе с тем, согласно правоустанавливающим документам, а также Договору аренды, предметом аренды является нежилое 2-этажное здание торгового центра, с кадастровым номером 63:01:0336002:20345, общей площадью 2 725,1 кв.м., с автостоянкой открытого типа в стилобате площадью 3 023,3 кв. м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, микрорайон Крутые Ключи, ул. Мира, № 1. 

То есть, географическое местоположение объекта осмотра, указанного в Обследовании, не соответствует географическому положению Предмета аренды. 

Согласно п. п. 2 и 6 ч. 2 ст. 86 АПК РФ, в заключении должны быть отражены место и объекты исследований. 

Поскольку из текста Обследования не следует, что объект осмотра и Предмет аренды являются одним и тем же объектом недвижимости, указанное Обследование не соответствует принципу относимости доказательства, то есть не может быть принято судом. 

Более того, обследование не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Как следует из текста обследования (Введение), для выполнения работ по обследованию была использована следующая документация: 

• Рабочий проект на здание; 

• Заключение экспертизы. 

Технический паспорт на здание, сертификаты и паспорт на применение в строительстве зданий изделий и материалов отсутствуют. 

То есть, при подготовке Обследования какие-либо документальные сведения о материалах, использовавшихся при строительстве здания, видах и типах оборудования, приборов учета, установленных при строительстве систем водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, а также электрических сетей отсутствовали. 

Равным образом при проведении осмотра отсутствовала и разрешительная документация, оформлявшаяся и проходившая согласование при строительстве здания, а также акты испытаний 6 оборудования и проверок работы систем водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, электрических сетей. 

Согласно п. 2.4. Обследования, при осмотре использовались следующие инструменты и приборы: отвесы, рулетки металлические, штангенциркуль, лазерная рулетка, цифровой фотоаппарат. 

В результате использования вышеуказанных инструментов при осмотре установлены следующие дефекты и повреждения: 

• На объекте аренды система отопления в отопительный период находится в неработающем состоянии. Система смонтирована, однако не произведены пуско-наладочные работы. Температура воздуха внутри помещений здания сравнима с температура наружного воздуха, что ниже 16-21 градусов. 

• На объекте система приточно-вытяжной вентиляции в неработащем состоянии – оборудованием приточно-вытяжных установок не подключены к системе электропитания и системе отопления. Вентилятор дымоудаления, расположенный на крыше здания находится в нерабочем состоянии (перегоревшее реле). 

• Объект аренды подключен к системе водоснабжения по временной схеме с нагрузкой 1,45 м3/сут., что ниже требований объекта 5,43 м3/сут. Система смонтирована, однако не произведены пуско-наладочные работы. Система внутреннего пожаротушения находится в порожнем состоянии, временная система подачи воды не обеспечивает требуемый напор и расход на нужды пожаротушения – не менее 2 струи по 5 л/с и длину струи 10-15 м, насосы повелительной насосной установки не подключены, временная система водоснабжения не обеспечивает нормативное время пополнения резервуаров пожарного водоснабжения. 

В обследовании не указываются методика и критерии, на основании которых сделан выводы о непроизведении пуско-наладочных работ систем здания, подключения водоснабжения по временной системе подачи воды. 

В Обследовании отсутствуют сведения о методике и проверке на предмет работоспособности системы отопления. Отсутствует указание на тип системы отопления в здании: является она автономной или является частью централизованной системы отопления. 

Также в Обследовании не раскрыта методика, при применении которой и использовании вышеперечисленных инструментов были установлены расхождения в показаниях температуры воздуха снаружи и внутри здания, установлена максимальная нагрузка в системе водоснабжения, установлено снижение напора воды в системе пожаротушения по отношению к показателю в 5 л/с, а также определено уменьшение длины струи в системе пожаротушения к показателю 10 м. 

Также разделы 4 и 5 Обследования содержат взаимоисключающие выводы, а именно: 

как следует из п. 4.2. Обследования, осмотрены близлежащие участки территории, вертикальная планировка, организация отвода поверхностных вод. Нарушений, способных повлиять на несущую способность конструкций, выявлено не было. 

как следует из п. 4.5. Обследования, визуально подтверждено отсутствие характерных деформаций зданий и его отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.п.). 

как следует из п. 5.2. Обследования, несущие стены находятся в работоспособном состоянии. Однако, в разделе 5 Обследования в противоречие выводам, изложенными в п. п. 4.2,4.5. и 5.2., содержится вывод о том, что при обследовании были обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания. При этом не указано, какие именно дефекты снижают указанные показатели здания. 

Единственными конструктивными объектами, находящимися в ограниченно работоспособном состоянии, в Обследовании указаны колонны. Однако, количество колонн, находящихся в ограниченно работоспособном состоянии, их местоположение на плане здания, отнесение этих колонн к типу несущих строительных конструкций в Обследовании не указаны. 7 Обследование содержит фото одной колонны, на которой имеется трещина, без возможности ее привязки к зданию. 

Вместе с тем, согласно Правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 от 21.08.2003, применявшимся при осмотре, термин ограниченно работоспособное состояние означает категорию технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, то есть не препятствующими эксплуатации здания. 

При условии отсутствия в Обследовании критериев, по которым данная колонна относится к типу несущих строительных конструкций здания, выводы о наличии на ней дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания, являются необоснованными. 

То есть, Обследование не соответствует признакам проведения его объективно, на строго научной и практической основе, не основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Обследование конструкций Торгового центра по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Красный Пахарь, а также письмо ООО «ПСТ» № 231 от 04.03.2020 не могут служить надлежащим доказательством обоснованности доводов истца. 

Довод заявителя о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве доказательства соответствия объекта аренды условиям договора суд апелляционной инстанции также находит несостоятельным. 

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентируется ст. 55 ГрК РФ. Согласно ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1). 

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщики, наименования которых содержат слова "специализированный застройщик", также могут обратиться с указанным заявлением с использованием единой информационной системы жилищного строительства, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства (часть 2).

Согласно ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;

2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проект планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; 

3) разрешение на строительство; 

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); 

6) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в том 11 числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); 

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; 

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса; 

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Согласно ч. 3.1. ст. 55 ГрК РФ, указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. 

Факт выдачи ЗАО «Диверс Моторс Самара» по результату его обращения в Министерство строительства Самарской области Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является доказательством соответствия Здания проектной документации, требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта 12 капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п.1 ч. 5 ст. 49 и ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). 

Доводы истца в части отсутствия на арендуемом объекте организованного въезда-выезда, молниезащиты газовых секционных установок на крыше здания, непригодности нижней парковки объекта аренды для эксплуатации из-за разрушения покрытия, не оборудование дверей на путях эвакуации запорами, открывающимися без ключа, не подтверждены никакими доказательствами

Доводы заявителя об отсутствии доказательств, подтверждающих обеспечение здания коммунальными ресурсами (отопление, водоснабжение, противопожарные мероприятия) не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку пунктом 2.1.3 предусмотрено, что арендодатель обязан оказать активное содействие арендатору при заключении им, переоформлении на него договоров на снабжение коммунальными услугами, услугами энергоснабжения, иными услугами, связанными с эксплуатацией Объекта (в случаях, когда для заключения/переоформления таких договоров требуется участие арендодателя в любой форме).

Пунктами 2.2.5, 2.2.7, 2.2.11 на арендатора возложена обязанность за свой счет содержать Объект в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарно-техническими правилами, СНиПами и другими нормативными документами. Нести ответственность перед соответствующими компетентными органами государственной власти за нарушение условий содержания и эксплуатации (технического обслуживания) объекта, за несоблюдение правил охраны труда, электробезопасности и техники безопасности на Объекте. Поддерживать Объект в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, в т. ч. производить за свой счет текущий и косметический ремонт. При нарушении требований, предъявляемых к техническому, противопожарному, санитарному и экологическому состоянию, электробезопасности Объекта, а также иных требований выявленных контролирующими органами, в установленные сроки устранять допущенные нарушения, исполнять вступившие в законную силу постановления и предписания и информировать Арендодателя о принятых мерах.

Из представленных в дело документов следует, что при передаче предмета аренды Арендатору Арендодателем соблюдены положения ст. 611 ГК РФ, имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Кроме того, обстоятельство указания истцом в Акте передачи имущества от 21.11.2019, что передаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, полностью пригодным для его использования по назначению лишает его пава на предъявление возражений о неудовлетворительном состоянии имущества в силу положений п. 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2021 по делу № А55-18262/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               А.Э. Ануфриева

                                                                                                                          С.Ш. Романенко