/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А75-681/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи                     Шуйской С.И.,

судей                                                               Зиновьевой Т.А.,

                                                                        Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» (истца) на решение от 27.04.2017 Арбитражного суда  Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Сердюков П.А.) и постановление от 01.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Тетерина Н.В.) по делу  № А75-681/2015 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ-Югры, г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская д. 32,                                ИНН 8601030011, ОГРН 1068601012314) к департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (628012, Ханты-Мансийский автономный округ-Югры, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина д. 54, оф. 1, ИНН 8601003917, ОГРН 1038600002275), индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Марсу Ахатовичу (ОГРНИП 313860115800021) о признании недействительным отчета                        об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, об урегулировании разногласий при заключении договора.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Отель» (истца) – Соотс И.Е. по доверенности от 06.02.2017 № 7;

от департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (ответчика) – Дорохин А.В. по доверенности от 09.12.2016 № 13-Д-330.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес отель» (далее –                        ООО «Бизнес отель») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – департамент) и индивидуальному предпринимателю Ибрагимову Марсу Ахатовичу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости: здания гостиницы «Югра», общей площадью                       5 252,9 м?, и земельного участка, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым номером 86:12:0101029:0018, расположенных по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, д. 32, согласно отчету об оценке рыночной стоимости  недвижимости от 02.07.2014 № 148/02.07.2014/01/011200 (далее – отчет                        № 148/02.07.2014/01/011200); об изложении пунктов договора купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 в следующей редакции: «2.1 «Цена объекта 150 762 712 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта      2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке             от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненный закрытым акционерным обществом «Ассоциация AJIKO» (далее – ЗАО «Ассоциация AJIKO»);                  2.2 «Цена земельного участка составляет 29 500 000 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (отчет об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненный             ЗАО «Ассоциация AJIKO»); 2.5 «Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.04.2015, последний платеж должен быть перечислен до 30.01.2020; об изложении приложения № 1 к договору купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834 «Состояние имущества» в следующей редакции: «Имущество – земельный участок, общей площадью 4 227 м?,             с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018,                                      с расположенным на нем зданием гостиницы «Югра», общей площадью                     5 252,9 м?, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра,                  г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, находятся в состоянии, указанном в отчете об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненным               ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Исковые требования со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон               № 159-ФЗ) мотивированы наличием между сторонами разногласий относительно цены выкупаемого в ходе приватизации недвижимого имущества.

Решением от 11.06.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, оставленным без изменения постановлением                     от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда,                                        в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 15.01.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 11.06.2015 и постановление от 11.09.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

При новом рассмотрении дела ООО «Бизнес отель» на основании статьи                   49 АПК РФ заявило отказ от исковых требований к предпринимателю Ибрагимову М.А., уточнив требования к департаменту, просило

-  признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов недвижимости: здания гостиницы «Югра», общей площадью 5 252,9 м?, и земельного участка, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым номером: 86:12:0101029:0018, расположенного  по адресу: г. Ханты-Мансийск,                           ул. Комсомольская, д. 32, указанную в отчете № 148/02.07.14/011200, выполненным предпринимателем Ибрагимовым М.А.; 

- урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 и принять пункты 2.1, 2.2, 2.5, приложение № 1 в следующей редакции: 

1) «2.1. Цена недвижимого имущества здания гостиницы «Югра» общей площадью 5 252,9 м?, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, составляет: 116 029 000 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), в соответствии с заключением дополнительной судебной комиссионной экспертизы № 15-23/2017, дополнительное к № 11-11/2016 по судебной комиссионной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры  от 26.01.2017 по делу                                  № А75-681/2015, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и оценки» (далее – ООО «Центр судебной экспертизы и оценки») (ИНН 5507249277 г. Омск, ул. Дмитриева, д. 5,                    каб. 1)»; 

2) «2.2. Цена земельного участка общей площадью 4 227 м?,  с кадастровым номером (или условным) номером 86:12:0101029:0018, с расположенным на нем зданием гостиница «Югра» составляет                                     33 516 000 руб. (НДС не облагается согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), в соответствии с заключением дополнительной судебной комиссионной экспертизы                                   № 15-23/2017, дополнительное к № 11-11/2016 по судебной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.01.2015 по делу № А75-681/2015, выполненной                      ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» (ИНН 5507249277 г. Омск,                        ул. Дмитриева, д. 5, каб. 1)»; 

3) «2.5. Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.11.2017, последний платеж должен быть перечислен до 30.08.2022»; 

4) «Приложение № 1 к договору купли-продажи от 04.12.2014                            № 114050834 «Состояние имущества» – «Имущество – земельный участок, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым номером (или условным) номером 86:12:0101029:0018, с расположенным на нем зданием гостиница «Югра», общей площадью 5 252,9 м? по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32, находится в состоянии, указанном в заключение дополнительной судебной комиссионной экспертизы № 15-23/2017, дополнительное к № 11-11/2016 по судебной экспертизе согласно определению Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.01.2017 по делу № А75-681/2015, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы и оценки»                                 (ИНН 5507249277 г. Омск, ул. Дмитриева, д. 5, каб. 1)».

Решением от 27.04.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением                  от 01.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принят отказ истца от заявленных требований к Ибрагимову М.А., производство по делу в этой части прекращено. Разногласия по договору купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 урегулированы. Пункты 2.1, 2.2, 2.5 договора изложены в следующей редакции: «2.1. Цена объекта 206 362 712 руб. (НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Югра Экспресс Оценка» Катаевой Инны Леонидовны от 12.09.2016 № 007/2016)»; «2.2. Цена земельного участка составляет  36 673 000 руб. (НДС не облагается, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации) (заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Югра Экспресс Оценка» Катаевой Инны Леонидовны от 12.09.2016 № 007/2016)»; «2.5. Ежеквартальные платежи вносятся до 30 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, первый платеж должен быть перечислен до 30.11.2017, последний платеж должен быть перечислен до 30.08.2022»; приложение № 1 «Состояние имущества» изложено в следующей редакции: «Имущество – земельный участок, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018, с расположенным на нем зданием гостиница «Югра», общей площадью 5 252,9 м? по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск,  ул. Комсомольская, 32, находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем целевому назначению и условиям купли-продажи». Также с департамента в пользу ООО «Бизнес Отель» взыскано 75 000 руб. судебных издержек за экспертизы, 9 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска и кассационной жалобы.

В кассационной жалобе ООО «Бизнес отель» просит отменить                         вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт о принятии спорных условий договора в его редакции.

По мнению подателя жалобы, рыночная стоимость выкупаемых объектов является завышенной, так как при определении величины накопительного износа здания гостиницы «Югра» эксперт Катаева И.Л. неверно указала нормативный срок в 175 лет и физический износ в размере 19 процентов.

При этом заявитель не согласен с отчетом указанного эксперта, поскольку в связи с отсутствием достоверных и полных сведений, содержащихся в отчете, не могут быть проверены значения, используемые в расчетах, на основании которых эксперт определил рыночную стоимость недвижимого имущества.

Ссылается на то, что используемый Катаевой И.Л. срок износа здания гостиницы применим для зданий особо капитальных с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами, тогда как согласно техническим паспортам здание гостиницы «Югра» является бескаркасным (наружные стены кирпичные, перегородки кирпичные), поэтому к нему не может быть применен вышеуказанный срок износа.

Не согласен истец и с оценкой, данной апелляционным судом названному экспертному заключению. 

ООО «Бизнес отель» также полагает, что отчет Катаевой И.Л. содержит неточное описание объектов, устанавливающее количественные и качественные характеристики объекта, при расчете физического износа данным экспертом использовались устаревшие нормативные акты, при оценке применены не подлежащие применению подходы, не учтены данные технического паспорта, не дана оценка  отчету ЗАО «Ассоциация Алко»

Истец убежден, что стоимость объектов необходимо установить согласно дополнительной комиссионной экспертизе.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов.

В судебном заседании представитель ООО «Бизнес отель» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.   

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, истец в письме от 27.02.2014 № 17/01-13-04, адресованном департаменту, выразил свое согласие на приобретение арендуемого им по договору аренды недвижимого имущества (гостиницы «Югра») в порядке реализации преимущественного права на выкуп.

Департаментом было издано распоряжение от 30.10.2014 № 13-р-2655                       о приватизации здания гостиницы «Югра», общей площадью 5 252,9 м?, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Комсомольская, 32,                   и земельного участка, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым (или условным) номером 86:12:0101029:0018, категории «земли поселений»,                    в порядке реализации преимущественного права ООО «Бизнес отель»                   на приобретение имущества, с установлением цены продажи имущества                    в размере 272 191 494 руб. (207 633 495 руб. цена здания, 64 557 999 руб. цена земельного участка без учета НДС), определенной на основании отчета № 148/02.07.2014/01/011200, выполненного независимым оценщиком Ибрагимовым М.А. по состоянию на 02.07.2014, с рассрочкой платежей на                   5 лет.

Письмом от 31.10.2014 № 13-Исх-13176 департамент направил в адрес ООО «Бизнес отель» проект договора от 28.11.2014 купли-продажи арендуемого имущества, в котором цена объектов недвижимости указана согласно вышеупомянутому отчету (получен истцом 05.11.2014).

По заявлению истца от 28.11.2014 № 109/01-03-04 департамент распоряжением от 19.12.2014 № 13-р-3195 внес изменения в распоряжение от 30.10.2014 № 13-р-2655 в части ежемесячных платежей, изменив их на ежеквартальные.

Указанное распоряжение и проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 04.12.2014 № 114050834 департамент письмом  от 23.12.2014 № 13-Исх-15444 направил для подписания в адрес ООО «Бизнес отель» (получены истцом 29.12.2014).

ООО «Бизнес отель», не согласившись с ценой выкупа имущества, возвратило департаменту проект договора с протоколом разногласий                     от 29.01.2015, указав стоимость объектов недвижимости по отчету об оценке от 29.01.2015 № 209-Р/2015, выполненному ЗАО «Ассоциация AJIKO» (дата оценки 28.02.2014), а именно: здание гостиницы «Югра», общей площадью                 5 252,9 м?, расположенное по адресу: г. Ханты-Мансийск,                                      ул. Комсомольская, 32, стоимостью в размере 150 762 712 руб.; земельный участок, общей площадью 4 227 м?, с кадастровым (или условным) номером: 86:12:0101029:0018, стоимостью в размере 29 500 000 руб. (письмо                         от 29.01.2015 № 14/01-03-04).

Однако департамент в письме от 12.02.2015 № 13-Исх-1351 сообщил истцу о невозможности подписания договора купли-продажи от 04.12.2014 № 114050834, так как он поступил 30.01.2015 по истечении тридцатидневного срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона                 № 159-ФЗ.

Считая неправомерным отказ департамента в заключении договора купли-продажи испрашиваемых объектов и ссылаясь на наличие разногласий относительно цены выкупаемого в порядке приватизации недвижимого имущества, истец предъявил в суд настоящий иск.

Признав отказ ответчика в заключении договора купли-продажи в порядке Закона № 159-ФЗ неправомерным, суд первой инстанции разрешил возникшие между сторонами разногласия по выкупной цене, приняв спорные условия в собственной редакции, а апелляционный суд согласился с такой редакцией.

Выводы судов отвечают установленным по делу обстоятельствам  дела и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи                          445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

Направление ООО «Бизнес отель» на предложенный департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. 

Именно по этой причине истцом не был подписан предложенный департаментом проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/2012) и департаментом заявление                      ООО «Бизнес отель» получено 28.02.2014, то суд первой инстанции, установив при разрешении спора, что выкупная стоимость здания гостиницы «Югра» и земельного участка в отчете № 148/02.07.2014/01/011200, выполненным независимым оценщиком Ибрагимовым М.А., определена  по состоянию на 02.07.2014, и данный отчет отличается по цене от отчета                 ЗАО «Ассоциация «АЛКО» от 29.01.2015 № 209-р/2015, определением от 19.04.2016 по ходатайству истца назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Югра экспресс оценка» Катаевой И.Л.

В соответствии с заключением названного эксперта от 11.07.2016                        № 007/2016 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» при существующем использовании по состоянию на 28.02.2014 составляет                       261 998 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС), а стоимость земельного участка –                   36 673 000 руб.

Принимая во внимание, что в ходе оформления заключения при переносе данных из расчетной программы была допущена техническая ошибка, экспертом Катаевой И.Л. представлено экспертное заключение от 12.09.2016 № 007/2016, согласно которому по состоянию на 28.02.2014 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» составляет 243 508 000 руб. (с учетом НДС), цена земельного участка –   36 673 000 руб.

По ходатайству истца определением от 19.10.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры  была назначена  повторная судебная комиссионная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» Сиверу Валерию Ивановичу и Москвину Владимиру Владимировичу.

Согласно комиссионному экспертному заключению № 05-12/2016                     от 05.12.2016 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» по состоянию на 28.02.2014 определена в размере 102 485 000 руб., стоимость земельного участка не установлена.

Определением от 26.01.2017 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил дополнительную судебную комиссионную оценочную экспертизу, которая также поручена экспертам ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» Сиверу В.И. и Москвину В.В., при проведении которой необходимо было определить рыночную стоимость здания гостиницы «Югра» и земельного участка при существующем использовании  по состоянию на 28.02.2014, а также дать оценку на предмет правильности применения методик и подходов, верности расчетов, объективности и достоверности результатов и выводов заключения № 007/2016 эксперта-оценщика                         ООО «Югра экспресс оценка» Катаевой И.Л., использовать иные имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке (отчет № 148.02.07.14/011200, рецензию ЗАО «Ассоциация АЛКО» на отчет № 148.02.07.14/011200, отчеты                          ЗАО «Ассоциация АЛКО» об оценке № 209-Р/2015, № 209/1-Р/2016, экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 16.09.2016 № 16/09-177/ЭЗ/77 на отчет от 30.08.2016                           № 209/1-Р/2016).

По результатам дополнительной комиссионной экспертизы эксперты определили рыночную стоимость гостиницы по состоянию на 28.02.2014 в размере  116 029 000 руб., земельного участка в размере 33 516 000 руб. и указали, что заключение Катаевой И.Н. выполнено в соответствии с законодательством  Российской Федерации в области оценочной деятельности (заключение от 15.03.2017 № 15-23/2017).

Проанализировав в совокупности материалы дела, включая отчеты и экспертные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу, а апелляционный суд счел их верными, что выкупная стоимость имущества для целей совершения спорной сделки подлежит установлению в соответствии с результатами экспертного заключения эксперта-оценщика ООО «Югра экспресс оценка» Катаевой И.Л. от 12.09.2016 № 007/2016, согласно которому по состоянию на 28.02.2014 рыночная стоимость здания гостиницы «Югра» определена в размере  243 508 000 руб. (с учетом НДС) или 206 362 712 руб. без учета НДС (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), стоимость земельного участка – в размере 36 673 000 руб. 

Судами установлено, что в заключении от 12.09.2016 № 007/2016 экспертом-оценщиком  Катаевой И.Л. описаны примененные методы, в том числе метод расчета физического отчета, описаны корректировки, обосновано применение методов, корректировок, обозначены используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение. В заключении и письменных пояснениях эксперт также обосновал использование нормативного срока эксплуатации (службы) здания гостиницы, равного  175 годам, применительно к исследуемому объекту – зданию гостиницы «Югра», не противоречащего законодательству.

В заключении экспертов ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» от 15.03.2017 № 15-23/2017 указано, что в расчетах эксперта-оценщика Катаевой И.Л. есть некоторые несоответствия, например, в связи с тем, что для определения износа здания гостиницы использовался метод срока жизни, который, по мнению комиссии экспертов, искажает конечный результат определения физического износа объекта оценки.

Между тем, оценивая названное заключение, суды учли, что оно не содержит ссылок на нормативные акты, которыми подтверждается неправомерность примененного Катаевой И.Л. метода, доводы, изложенные ею в письменных пояснениях от 12.09.2016, не опровергнуты, комиссией экспертов не приведены расчеты, насколько изменился бы размер рыночной стоимости здания гостиницы с учетом корректного, по их утверждению, определения его физического износа.

Что касается указания экспертов на небольшое завышение                   Катаевой И.Л. рыночной стоимости здания гостиницы «Югра», то суды правильно отметили, что оно не согласуется с выводами, содержащимися в экспертном заключении  от 15.03.2017 № 15-23/2017, так как  результат, полученный в ходе дополнительной экспертизы (116 029 000 руб.), в 1,8 раза ниже, к тому же пояснений относительно такой значительной разницы в полученном размере рыночной стоимости одного и того же объекта в заключении дополнительной экспертизы не приведено.

С учетом изложенного суды признали экспертное эксперта-оценщика ООО «Югра экспресс оценка» Катаевой И.Л. от 12.09.2016 № 007/2016 подлежащим применению при определении выкупной цены недвижимого имущества и удовлетворили заявленные требования, исходя из определенной в заключении цены.

К экспертному заключению ЗАО «Ассоциация «АЛКО»  суды отнеслись критически из-за имеющихся в нем противоречий, что опровергает довод заявителя о том, что этому заключению оценка судами не давалась.

Оспаривая отчет эксперта-оценщика ООО «Югра экспресс оценка» Катаевой И.Л. от 12.09.2016 № 007/2016, истец не указал, каким конкретно нормативным актам и содержащимся в них нормам он не соответствует, что конкретно не применено данным оценщиком и что применено неверно с учетом действующего законодательства.

Несогласие заявителя с определенным оценщиком сроком износа и процентом износа само по себе не свидетельствует о неправильности выводов оценщика. Причем не соответствует содержанию спорного заключения довод истца о том, что оценщиком не использовался технический паспорт здания, а также, что здание является в чистом виде кирпичным и вследствие этого к нему должен применяться иной срок износа, чем тот, который применен оценщиком Катаевой И.Л., поскольку в техническом паспорте, составленном на 2003 год, указано, что фундамент его состоит из сборных бетонных и железобетонных блоков, стены из кирпича и перегородки кирпичные, но перекрытия железобетонные.

Отвергая возражения заявителя  против положенного в основу обжалуемого судебного акта экспертного заключения, апелляционный суд обоснованно указал, что все объекты-аналоги, обозначенные в этом заключении, относятся к сегментному рынку гостиницы, тогда как комиссией экспертов ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» выбраны объекты, половина из которых не может быть признана объектами-аналогами (помещение свободного назначения, торговое помещение), что в отсутствие корректировок на затраты, которые могут возникнуть при необходимости их переоборудования в гостиницы, не могло не повлиять на определение рыночной стоимости гостиницы «Югра», ее достоверности. Помимо этого  экспертами ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» не указана единица сравнения в отношении здания, не обоснован отказ от ее определения и применения, что в частности привело к тому, что рыночная стоимость здания площадью 1 800 м? значительно выше стоимости объекта оценки площадью           5 252, 9 м?.

Апелляционный суд также правомерно отклонил ссылку заявителя на правила оценки ВСН 53-86 (р), поскольку они определяют физический износ жилых зданий, к которым гостиница не относится, и допустимых доказательств обратного не имеется. 

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что согласно статье 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены принятых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ). Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.04.2017 Арбитражного суда  Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 01.08.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-681/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        С.И. Шуйская

 

Судьи                                                                                Т.А. Зиновьева

 

                                                                                           В.В. Тихомиров