АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-3227/2019

05 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2020.

Полный текст судебного акта изготовлен 05.06.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019

по делу № А29-3227/2019 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

об обязании передать объект долевого строительства и 

признать право собственности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –бюджетное учреждение «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» (далее – Общество,                        ООО «Северстрой») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация )  об обязании передать по акту приема - передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме № 30 по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон (характеристики квартиры: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж -1, подъезд - 1)  и  о признании права собственности на данную квартиру. 

Исковые требования основаны на статье 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214, Закон об участии в долевом строительстве) и мотивированы  неисполнением ответчиком обязанности по передаче истцу спорного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено бюджетное учреждение «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – БУ «УКС МО ГО «Сыктывкар»). 

Арбитражный суд Республики Коми решением от 07.06.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.98.2019, удовлетворил заявленный иск.

Руководствуясь статьями 309, 310, 328 и 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 6,  8 и 12 Законом № 214, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администация  обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела  и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно усмотрел правовые основания для удовлетворения иска, поскольку ООО «Северстрой» не исполнило в полном объеме свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от 08.06.2018 № 31М/Д-14 в части оплаты спорного объекта; сослался на возможность удовлетворения исковых требований Общества только при условии обременения объекта недвижимости в пользу ответчика до момента фактического исполнения истцом обязательств по полной оплате стоимости объекта долевого строительства, после чего спорный объект недвижимости перейдет в конкурсную массу.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд откладывал рассмотрение настоящего дела до 09 часов 45 минут 07.05.2020 и до 13 часов 00 минут 03.06.2020.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства  участники процесса не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019   проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, 28.08.2014 ответчик в лице БУ «УКС МО ГО «Сыктывкар» (застройщик) и истец (дольщик) заключил договор участия в долевом строительстве № 31М/Д-14. 

В силу пункта 3.1 договора его предметом является долевое участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого дома № 30, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон, в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома, а именно: квартиры со следующими характеристиками: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж - 1, подъезд – 1, при этом застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме дольщику. 

Согласно пункту 3.2 договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года; передать в собственность дольщика квартиру в срок до 01.03.2016. 

Условия оплаты объекта отражены в пункте 4.1 договора, согласно которому за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 1 566 400 руб.; оплата производится в следующем порядке: 1 взнос - 470 000 руб. в срок до 30.09.2014 из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 44 000 руб.; последующие взносы - не позже 30.09.2015 ежеквартально равными долями по цене одного квадратного метра общей площади квартиры, установленной на дату платежа. 

По окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику по акту приема-передачи долю – квартиру в состоянии согласно настоящему договору (пункт 5.1.5 договора). 

Соглашением о зачете взаимных требований № 20/30 от 11.11.2016, заключенным между БУ «УКС МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Северстрой», произведен зачет взаимных требований на сумму 700 000 руб. 

С учетом частичной оплаты задолженность ООО «Северстрой» по договору от 28.08.2014 № 31М/Д-14 составляет 866 400 руб. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.12.2017 по делу                     № А29-12942/2016 ООО «Северстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1. 

Определением суда от 08.05.2018 ФИО1 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Северстрой». 

Определением суда от 30.05.2018 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2018 по делу                      № А29-12942/2016 (Т-140142/2017), принятым по заявлению администрация МОГО «Сыктывкар», задолженность Общества перед Администрацией по договору участия в долевом строительстве от 28.08.2014 № 31М/Д-14 в сумме 866 400 руб. включена в третью очередь реестра требований кредиторов должника. 

Истец указывает, что многоквартирный жилой дом № 30 (квартал малоэтажной застройки м. Чит и м. Кочпон, г. Сыктывкар., 1 очередь) введен в эксплуатацию 05.10.2018 (разрешение от 05.10.2018 № 11 - RU11301000-042-2018). 

В письме от 06.02.2019 исх. № 01/1-16/141 Администрация сообщила Обществу об отказе в передаче ему спорной квартиры после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на неисполнение истцом встречных обязательств по оплате квартиры в полном объеме. 

Поскольку требования Общества о передаче ему спорной квартиры оставлены без исполнения, право собственности не зарегистрировано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Правоотношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214, Закон об участии в долевом строительстве). 

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства регулируется статьей 8 названного Закона. 

По общему правилу, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2). 

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

По смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства. 

Аналогичный порядок передачи квартиры по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию закреплен сторонами в пункте 5.1.5 договора. 

В силу пункта 2 статьи 12 названного Закона обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.  Порядок и сроки оплаты объекта установлены пунктом 4.1 договора. 

Суд пришел к правильному выводу о том, что с учетом приведенных правовых норм и условий спорного договора обязанность передать объект долевого строительства возникает у застройщика после получения разрешения на ввод в эксплуатацию зданий и при исполнении участником строительства обязательств по уплате цены договора в полном объеме. 

Основанием заявленных исковых требований является неисполнение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве от 28.08.2014 № 31М/Д-14 в части передачи истцу спорной квартиры. 

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. 

В силу статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. 

Как следует из материалов дела и установил суд, расчет по договору от 28.08.2014 № 31М/Д-14 произведен частично в сумме 700 000 руб., оставшаяся часть долга в сумме 866 400 руб. включена в третью очередь реестра требований кредиторов должника (определение Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2018 по делу № А29-12942/2016 (Т-140142/2017). 

Факт отсутствия доказательств расторжения сторонами договора участия в долевом строительстве, а также отказ застройщика по требованию конкурсного управляющего Общества возвратить дольщику денежные средства в сумме 700 000 руб., зачтённые в счет исполнения обязательств по данному договору, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 14.01.2019 по делу № А29-625/2018. 

Из материалов дела видно, что при наличии обстоятельств неплатежеспособности дольщика застройщик не принял мер к расторжению договора в порядке части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, а избрал иной способ защиты своих прав, направленный на сохранение обязательственных правоотношений между сторонами. 

Обращаясь с требованием по настоящему делу, конкурсный управляющий сослался  на отказ ответчика в передаче истцу спорного объекта, находящегося во владении Администрации, до момента его полной оплаты (письмо Администрации от 06.02.2019 исх. № 01/1-16/141).

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и статуса  Администрации как кредитора в деле о банкротстве Общества, суд пришел к правильному выводу о том, что  уплата денежных средств по спорному договору будет произведена после реализации конкурсной массы должника, в которую подлежит включению спорная квартира, с учётом очередности удовлетворения требований иных кредиторов. 

Кроме того, суд правильно указал, что наличие спора о праве в данном случае влечет неопределенность в вопросе включения данного имущества в конкурсную массу ООО «Северстрой», а значит, нарушает права не только должника (истца), но и его кредиторов. 

Ввиду изложенного суд обоснованно усмотрел правовые основания для удовлетворения заявленного иска.

Суд округа отклонил довод заявителя о возможности удовлетворения исковых требований Общества только на условиях обременения объекта недвижимости в пользу Администрации до момента фактического исполнения обязательств по полной оплате стоимости объекта долевого строительства, как это предусмотрено в пункте  5 статьи 488 ГК РФ, поскольку оснований для квалификации договора от 28.08.2014 № 31М/Д-14 как договора купли-продажи на условиях рассрочки оплаты объекта у суда не имеется.

 Иные доводы заявителя, отраженные в кассационной жалобе, суд округа не принял во внимание для разрешения настоящего спора.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов суд не рассматривал.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.06.2019 и  постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 по делу №  А29-3227/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын