АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21551/2021

г. Владивосток

26 сентября 2022 года

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании после перерыва дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317547600171697) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304251034200036) о взыскании задолженности в размере 200 000 рублей, неустойки в размере 8 304 рубля 11 копеек 

при участии:

от истца (посредством онлайн-связи): ФИО4, доверенность от 31.12.2019, диплом, паспорт. 

от ответчика: ФИО5, доверенность от 04.04.2022, удостоверение адвоката,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о взыскании предоплаты по договору аренды в размере 200 000 рублей, неустойки в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента оплаты суммы долга в ответчиком, на дату подписания иска сумма составила 8 304 рубля 11 копеек.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования оспорил.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

29.12.2020 между ИП ФИО3 (аредодатель) и  ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 1 аренды нежилого помещения (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает указанные в пункте 1.2 договора нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> для размещения магазина (далее – помещение)

Согласно пункту 1.2 договора во временное владение и пользование арендатору передается нежилое помещение общей площадью 650,0 кв.м. Помещение, передаваемое в аренду обозначено схематически в приложении 1 к настоящему договору.

Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 3 лет (пункт 1.3 договора).

Помещение, передаваемое в аренду, расположено в объекте недвижимости с кадастровым номером 25:32:010201:1456 общей в площадью 845 кв.м. (далее – объект). Объект, где расположено помещение, является объектом незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 230 000 рублей. НДС не предусмотрен. В течение 10 рабочих дней с момента подписания договора арендатор вносит арендодателю авансовый платеж в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 460 000 рублей, который в дальнейшем засчитывается в срок арендой платы. ФИО6 от авансового платежа (230 000 рублей) после передачи арендатору помещения становится обеспечительным платежом, который засчитывается в последний месяц аренды помещения. Правоотношения по обеспечительному платежу регламентируются статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из пункта 3.3.6 договора следует, что в течение трех месяцев с даты получения авансового платежа арендодатель по предварительной по предварительной достигнутой договоренности с арендатором за свой счет производит работы: остекление витрины арендуемого помещения для размещения арендатором магазина, а также выполняет иные работы по ремонту (при необходимости – перепланировке) помещения в соответствии с договоренностями сторон. Арендодатель передает помещения арендатору по акту, составленному в произвольной форме, в срок не позднее трех месяцев с даты получения им авансового платежа (ориентировочно – 01.04.2021).

В случае, если результат работ достигнут с надлежащим качеством и в срок, а объект к этому времени сдан в эксплуатацию, но арендатор без уважительных причин не принимает в аренду указанное помещение, то предоплата в сумме 460 000 рублей арендатору не возвращается, в связи с тем, что она в такой ситуации становится платой за проведенные ремонтные работы. Если результат работ в указанному року не достигнут и/или объект, где расположено помещение, не будет сдан в эксплуатацию, то арендатор имеет право не принимать помещение в аренду, а уплаченная сумма в этом случае подлежит возврату в полном объеме в течение 5 рабочих дней с даты предъявления требования о возврате.

Порядок изменения, расторжения и продления договора регламентирован в разделе 5 договора.

В силу пункта 5.1 договора договор может быть изменен или расторгнут письменными дополнительными соглашениями сторон за исключением предусмотренных договором случаев одностороннего изменения или расторжения договора. Все изменения и дополнения к настоящему договору, оформленные в надлежащем порядке, являются неотъемлемой частью договора (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора договор может быть расторгнут в односторонне порядке по требованию арендодателя в следующих: 

- при использовании арендатором помещения в целом или части его не соответствии с целевым назначением, при сдаче его в субаренду без письменной согласия арендодателя, а также при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмета залога;

- при переделке или перепланировке арендатором помещения без предварительного письменного согласия арендодателя;

- если арендатор не внес арендной платы согласно пункту 2.2 договора, а также платы по возмещения затрат на содержание согласно пункту 2.6 договора в течение 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных и законодательных санкций.

Платежным поручением № 43 от 25.01.2021 истец перечислил ответчику 200 000 рублей оплату за аренду по договору.

Истец, полагая, что помещения не были переданы ему в срок не позднее 01.04.2021, направил 13.09.2021 требование (претензию) о возврате ранее уплаченных денежных средства в размере 200 000 рулей, а также предложил расторгнуть договор.

ИП ФИО3 в ответе на претензию указала, что требования истца не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Поскольку объект аренды до настоящего времени не передан арендатору и возвратить предоплату арендодатель отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что истцом в нарушении условий договора не в полной мере был перечислен авансовый платеж. Помещения по устной договоренности были подготовлены ответчиком, произведены работы по перепланировке, установке двери и окон. Что подтверждается представленными в  материалы дела документами: заказ № 297/200 от 03.02.2022, квитанция в приходному кассовому ордеру № 422 от 24.03.2022, акт сдачи-приемки работ (услуг) по заказу № 297/200 от 24.03.2021, копия плана здания магазина, копия внемасштабного чертежа до заключения договора, копии листов проекта с фасадом здания до заключения договора и после заключения договора. Ответчику указал, что арендатор в телефонных переговорах постоянно откладывал приезд и принятие помещения в аренду, а также 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО3 на здание нежилое – магазин с кадастровым номером 25:32:010201:1685, расположенное по адресу: Приморский край, городской округ Спасск-Дальний, г. Спасск – Дальний, ул. Вокзальная, здание 22а зарегистрировано 17.11.2021. Основанием для регистрации послужили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 15.09.2021 управление градостроительства администрации городского округа Спасск-Дальний и договор аренды земельного участка № 37 от 13.07.2016.

Кроме того, ответчиком заявлено о злоупотреблении истцом правом, выразившееся в недобросовестном исполнении истцом своих обязательств по договору.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные по делу доказательства, суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

В силу с положений статьи 8, пункта 2 статьи 307 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения обязательств.

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Спорные взаимоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды, в связи с чем к ним подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Истцом заявлены требования о взыскании денежной суммы являющейся предоплатой по договору вследствие нарушения арендодателем пункта 3.3.6 договора, считает, что договор прекращен, поскольку претензией от 13.09.2021 истец предложил ответчику расторгнуть спорный договор.

По мнению истца, помещение не было передано в определенный договор срок, а именно не позднее 01.04.2021. 

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Условиями пункта 3.3.6 договора стороны определили, что в течение трех месяцев с даты получения авансового платежа арендодатель по предварительной по предварительной достигнутой договоренности с арендатором за свой счет производит работы: остекление витрины арендуемого помещения для размещения арендатором магазина, а также выполняет иные работы по ремонту (при необходимости – перепланировке) помещения в соответствии с договоренностями сторон. Арендодатель передает помещения арендатору по акту, составленному в произвольной форме, в срок не позднее трех месяцев с даты получения им авансового платежа (ориентировочно – 01.04.2021). В случае, если результат работ достигнут с надлежащим качеством и в срок, а объект к этому времени сдан в эксплуатацию, но арендатор без уважительных причин не принимает в аренду указанное помещение, то предоплата в сумме 460 000 рублей арендатору не возвращается, в связи с тем, что она в такой ситуации становится платой за проведенные ремонтные работы. Если результат работ в указанному сроку не достигнут и/или объект, где расположено помещение, не будет сдан в эксплуатацию, то арендатор имеет право не принимать помещение в аренду, а уплаченная сумма в этом случае подлежит возврату в полном объеме в течение 5 рабочих дней с даты предъявления требования о возврате.

Пунктом 2.1 договора стороны установили, что размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 230 000 рублей. НДС не предусмотрен. В течение 10 рабочих дней с момента подписания договора арендатор вносит арендодателю авансовый платеж в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 460 000 рублей, который в дальнейшем засчитывается в срок арендой платы. ФИО6 от авансового платежа (230 000 рублей) после передачи арендатору помещения становится обеспечительным платежом, который засчитывается в последний месяц аренды помещения.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав с учетом приведенной нормы права положения пунктов 3.3.6  и 2.1 договора, суд пришел к выводу, что стороны прямо обусловили возникновение обязанности арендодателя по передаче спорного помещения в даты получения авансового платежа. 

Вместе с тем, истец обязанность предусмотренную пунктом 2.1 договора не исполнил, авансовый платеж в установленном договоре размере (460 00 рублей) арендодателю не перечислил, в связи с чем, в рассматриваемо случае обязанность арендодателя по передаче помещения истцу в настоящее время не наступила.

В рассматриваемо случае и истцом не доказан, а судом не установлен факт нарушения ответчиком договорных обязательств.

Обосновывая возврат предоплаты перечисленной ответчику по договору, истец указывает также на прекращение договора в связи с односторонним отказом истца от его исполнения, которое он выразил в требовании о возврате предоплаты со ссылкой на пункт 2 статьи 452 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным

Исходя из содержания статьи 450.1 ГК РФ односторонний отказ стороны от договора (от исполнения договора) влечет расторжение договора и прекращение обязательств по нему только в случае, если право на такой отказ предусмотрено законом или договором.

Договором не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения обязательств по договору.

Пункт 3.2.4 договора содержащий условия о праве арендатора досрочно расторгнуть договор в целом, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за 3 месяца до расторжения договора в связи с невыполнением условии договора, а также немедленно, если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования либо если контролирующие органы наложат запрет на деятельность арендатора в связи с недостатками помещения, за которые отвечает арендодатель, в том числе в связи с тем, что помещения расположено в объекте незавершенного строительства.

В данном случае буквальное значение содержащихся в пункте 3.2.4 договора выражений позволяет утверждать о том, что стороны не имели в нём ввиду права арендатора на одностороннее расторжение (односторонний отказ) от договора.

Таким образом, само по себе требование арендатора выраженного в претензии от 13.09.2021 не влечет его прекращение при отсутствии согласия арендодателя на это.

Поскольку иных условий, предусматривающих право арендатора на односторонний отказ от договора (одностороннее расторжение) договор аренды от 29.12.2020 не предусматривает, оснований считать указанный договор расторгнутым в связи с направлением истцом требований ответчику от 13.09.2021 не имеется

С иском о расторжении спорного договора аренды истец в суд не обратился, уточнение исковых требований о признании договора расторгнутым не заявлено. Само по себе нежелание истца пользоваться объектом аренды в данном случае не влечет прекращения договорных отношений.

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что вышеуказанный договор аренды не прекратился, его действие продолжается в настоящее время, поскольку договор по соглашению сторон и в связи с односторонним отказом арендатора не расторгнут. Доказательства наличия препятствий к принятию истцом как арендатором объекта аренды суду не представлены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

С учетом изложенных правовых норм и разъяснений их применения, условий пунктов 3.3.6  и 2.1 договора, действия истца с момента заключения договора и до момента направления требования о возврате частичной предоплаты по договору свидетельствуют о его недобросовестности, поскольку своих обязательств по внесению предоплаты в размере и в сроки установленные договором истец не исполнил и  исходя, из его дальнейшего поведения не собирался исполнять и не выражал намерение принять объект аренды, а настаивал на возврате предоплаты. 

Таким образом, с учетом пунктов 1 - 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд считает действия истца не отвечающими требованиям добросовестности, фактически направлены на причинение вред другому лицу, злоупотреблением правом, в связи с чем, отказывает истцу в защите принадлежащего ему права полностью. 

Учитывая вышеизложенное требований о взыскании предоплаты по договору аренды в размере 200 000 рублей не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, дополнительное требование о взыскании неустойки в порядке статьи 395 ГК РФ до момента оплаты суммы долга ответчиком, на дату подписания иска сумма составила 8 304 рубля 11 копеек, также не подлежат удовлетворению.

Довод истца о незаключенности спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, следовательно, при отсутствии таковой, договор не порождает соответствующих последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ) для прав и интересов третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий; однако сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий, которые для сторон сделки возникают в момент ее совершения или фактического исполнения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.