ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-12594/2018

г. Вологда

26 февраля 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 февраля 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Котласский муниципальный район» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 декабря 2018 года по делу № А05-12594/2018 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

заместитель прокурора Архангельской области (место нахождения: 163002, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском о признании недействительными пунктов 4.11, 5.1 договора аренды от 21.02.2018 № 05/2018 находящегося  государственной собственности земельного участка, заключенного между муниципальным образованием «Котласский муниципальный район» в лице администрации (место нахождения: 165320, Архангельская область, Котласский район, рабочий 

<

...>; ИНН 

<

***>,                          ОГРН 

<

***>; далее - Администрация) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (место нахождения: 165302, Архангельская область;  ИНН 

<

***>,                                        ОГРНИП 317290100007262; далее - Предприниматель).

Решением от 11.12.2018 суд признал недействительным пункт 4.11 договора № 05/2018. В удовлетворении заявленных требований в остальной части суд отказал, взыскал с Предпринимателя в  доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить в части удовлетворения иска, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требования отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд неправильно применил пункт 4.11 договора аренды земельного участка, пункты 5, 6, 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 4 статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона о введении Земельного кодекса» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поскольку договор заключен 21.02.2018, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ на договор не распространяются.

Прокурор в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.02.2018 № 05/2018.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 30 583 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 29:07:170901:32, местоположение: Архангельская область, Котласский район, муниципальное образование  «Черемушское», примыкает с восточной стороны к деревне Воробино. Земельный участок предоставляется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В силу пункта 2.1 договор заключен на срок аренды, который устанавливается на 49 лет с 21.02.2018 по 20.02.2067.

Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке 23.03.2018.

В пункте 4.11 договора установлено, что арендатор обязан согласовать с арендодателем передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, передачу арендных прав в залог и внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственных кооператив в пределах срока договора аренды; передачу арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока аренды.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд, нарушения других условий договора; использования участка не по целевому назначению, использования участкам способами, запрещенными земельным и иным законодательством. Арендодатель вправе расторгнуть договор также и по иным основаниям, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

Считая, что условия, предусматривающие необходимость получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу на  сдачу в субаренду,  содержащиеся в пунктах 4.11 и 5.1 договора, противоречат пунктам 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ, Прокурор  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части признания недействительным пункта 4.11 договора аренды № 05/2018. В удовлетворении заявленных требований в остальной части суд отказал.

С решением суда не согласилась Администрация в части удовлетворения иска. Возражений по решению суда в остальной части в отзыве Прокурора не заявлено.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Довод подателя жалобы о том, что условиями договора может быть установлено иное, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22                  ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в пункте 9 статьи 22               ЗК РФ идет речь о земельных участках, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду сроком более чем 5 лет. Для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды достаточно уведомления об этом публичного собственника. Иное, например, необходимость получения арендатором публичной земли согласия, может быть установлено только законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ  предусмотрена возможность  в договоре аренды установить иные правила, на что указывает Администрация, однако эти положения относится к земельным участкам, которые не находятся в публичной собственности.  

В пункте  18  Постановления № 11 разъяснено, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В силу пункта 17 Постановления № 11 в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Суд установил, что положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в первоначальной его редакции, принятой Федеральным законом от 25.10.2001  № 136-ФЗ, предусматривали, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменения, внесенные  в пункт 9 статьи 22 Федеральными законами от 24.07.2007 № 212-ФЗ, от 12.12.2011 № 427-ФЗ и от 23.06.2014 № 171-ФЗ, не касались положений о праве арендатора передавать свои права и обязанности третьему лицу в уведомительном порядке. 

Как указал суд, договор аренды заключен ответчиками  21.02.2018, то есть после вступления в силу ЗК РФ. Договор аренды  заключен по поводу земельного участка, относящегося к государственной (публичной) собственности, срок  аренды составляет более 5 лет, поэтому его условия должны соответствовать положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ четко сформулирована норма, предусматривающая право арендатора земельного участка, относящегося к публичной собственности и предоставленного в аренду сроком более чем на 5 лет, передавать свои права и обязанности по договору без получения согласия арендодателя, ограничение этого права, в том числе возможность его реализации только после получения согласия арендодателя на это, может быть установлена только федеральным законом, но не договором. 

Как правильно указал суд первой инстанции, положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержат иных, нежели установлены в пункте 9 статьи 22                ЗК РФ, правил о возможности передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка сельхозназначения в уведомительном порядке.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку условия оспариваемого пункта 4.11 договора противоречат существу законодательного регулирования данного вопроса, то они подлежат признанию недействительными в той части, в какой возлагают на арендатора обязанность получить согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, передачу арендных прав в залог и внесению их в качестве вклада, передачу арендованного земельного участка в субаренду. 

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска в этой части у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Рассматривая требование Прокурора об оспаривании условия пункта 5.1 договора аренды, суд отказал в его удовлетворении, указав, что  согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ и  пункту 23 Постановления № 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Оценка наличия существенных нарушений договора аренды со стороны арендатора, равно как и последствия таких нарушений (или их устранения) осуществляется в судебном порядке при возникновении соответствующего спора исходя из того, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Условия пункта 5.1 не предусматривают право арендодателя на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. При этом перечисленные в абзацах 2-4 пункта 5.1 договора основания для предъявления арендодателем в судебном порядке требования о досрочном расторжении договора  связаны с таким использованием земельного участка, какое могло бы свидетельствовать о его использовании, влекущем причинение вреда, то есть с существенными нарушениями, хотя собственно таковыми они в договоре не названы.

Как указал суд первой инстанции, учитывая, что оспариваемое условие договора не допускает возможность арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться, в том числе немотивированно, от договора аренды, а также то, что положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривают возможность досрочного расторжения только в случаях, предусмотренных               ЗК РФ и другими федеральными законами, спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых и использование по целевому назначению имеют специальное законодательное регулирование и приоритет, принимая во внимание, что оценка допущенных нарушений на предмет их существенности, как самих по себе, так и на предмет наступивших последствий осуществляется в судебном порядке, оснований считать, что содержащиеся в пункте  5.1 условия договора о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации, противоречат существу законодательного регулирования данного вопроса и/или нарушают явно выраженный запрет, установленный законодательством, не имеется. Суд пришел к выводу о том, что условие пункта 5.1 не является ничтожным, в связи с этим в признании его недействительным отказал. Возражений в этой части от Прокурора в отзыве на жалобу не заявлено.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 декабря                   2018 года по делу № А05-12594/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Котласский муниципальный район» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Ю.В. Зорина

          А.Н. Шадрина