ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-2799/2021

14 октября 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  07 октября 2021 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме  14 октября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10470/2021) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 20.07.2021 по делу № А46-2799/2021 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550725700122) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ИНН7203403495, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 22.07.2021;

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО5 по доверенности от 19.10.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, ответчик, апеллянт) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 17П – подвал, с кадастровым номером 55:36:090301:13003, площадью 84,0 кв.м; нежилого помещения 18П – подвал, с кадастровым номером 55:36:090301:13004, площадью 29,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента, утверждении пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 251 667 руб.».

Определением суда от 01.03.2021 исковое заявление ИП ФИО2 принято к производству, делу присвоен номер А46-2799/2021.

Также ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 8П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:120304:2754, площадью 32,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента, утверждении пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 476 667 руб.».

Определением от 10.03.2021 указанное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер  А46-3292/2021.

Определением суда от 06.04.2021 дела № А46-2799/2021 и № А46-3292/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А46-2799/2021.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес».

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил:

- обязать департамент, действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения 17П, с кадастровым номером 55:36:090301:13003, площадью 84,0 кв.м, нежилого помещения 18П, с кадастровым номером 55:36:090301:13004, площадью 29,9 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере  1 323 333 руб.»; 

- обязать департамент, действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения 8П, с кадастровым номером 55:36:120304:2754, общей площадью 32,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму 487 500 руб.».

Уточнённые исковые требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.07.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Мотивируя свою позицию, апеллянт приводит следующие доводы: рыночная стоимость пользования спорным имущество определена судом без оценки достоверности отчетов об оценке от 09.10.2020 № 389/01, от 09.10.2020 № 389/03, подготовленных ООО «Айра Торрес»; выбор результатов судебной экспертизы судом не мотивирован, в то время как при наличии нескольких достоверных оценок суду следовало обосновать выбор той или иной рыночной стоимости объекта оценки; вызывает сомнения заключение судебной экспертизы от 09.11.2020, учитывая тот факт, что рыночная стоимость помещений, установленная экспертом, существенно отличается от рыночной стоимости объектов, изначально предложенной департаментом; содержание экспертного заключение, положенного в основу решения, содержит неточности, в связи с чем отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов.

В материалы апелляционного производства 27.09.2021 поступил отзыв истца на апелляционную жалобу, в котором предприниматель выражает несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2020 по делу № А46-16281/2020 удовлетворено требование ИП ФИО2: бездействие департамента имущественных отношений Администрации города Омска, выразившееся в неподготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества - нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, признано незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; на департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действия: в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>, направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи названного имущества.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 20.10.2020 по делу № А46-16281/2020 ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилые помещения общей площадью 113,9 кв.м, именуемые в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение 17П - подвал, с кадастровым номером 55:36:090301:13003, площадью 84,0 кв.м., нежилое помещение 18П - подвал, с кадастровым номером 55:36:090301:13004, площадью 29,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 4 157 350 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 28.01.2021 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 251 667 руб.

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке                       от 06.08.2020 № 1269/13/20-1, подготовленным ИП ФИО3

Письмом от 17.02.2021 № Исх-ог-ДИО/150 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, в котором предложил принять пункт 4.1. договора в редакции продавца.

Кроме того, письмом от 13.12.2019 № Исх-ог-дио/1898 департамент уведомил ИП ФИО2, что ему предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. 

20.01.2021 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение 8П, с кадастровым номером 55:36:120304:2754, площадью 32,2 кв.м., этаж 1,  расположенное по адресу: 

<

...>.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 763 140 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 28.01.2021 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 476 667 руб.

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке                       от 07.08.2020 № 1269/13/20-2, подготовленным ИП ФИО3

Письмом от 17.02.2021 № Исх-ог-ДИО/151 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, в котором предложил принять пункт 4.1. договора в редакции продавца.

Полагая, что цена объектов недвижимости, предложенная департаментом, является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещений, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, с чем выразил несогласие ответчик.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Положениями абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Цель Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Как указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 20.10.2020 по делу № А46-16281/2020 на департамент возложена обязанность совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия: в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>, направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи названного имущества.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 4 157 350 руб. департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости от 20.10.2020 № 389/01, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес». В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 09.10.2020 составляет 4 157 350 руб.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет об оценке № 1269/13/20-1 от 06.08.2020, подготовленный ИП ФИО3, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 1 251 667 руб.

Кроме того, письмом от 13.12.2019 № Исх-ог-дио/1898 департамент уведомил ИП ФИО2, что ему предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 763 140 руб. департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости от 20.10.2020 № 389/03, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес». В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 09.10.2020 составляет 763 140 руб.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет об оценке от 07.08.2020 № 1269/13/20-2, подготовленный ИП ФИО3, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 476 667 руб.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением от 01.06.2021 № 010601 экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1. Рыночная стоимость нежилого помещения № 8 П, общей площадью  32,2 кв.м с кадастровым номером 55:36:120304:2754, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Худенко, 3 по состоянию на 06.12.2019 года составляет 585 000 руб. с учетом НДС и 487 500 руб. без учета НДС; 

2. Рыночная стоимость нежилых помещений № 17 П,  № 18 П, общей площадью 84 кв.м. и 29,9 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: 

<

...> д. 13 по состоянию на 18.11.2019 года составляет 1 588 000 руб. с учетом НДС и 1 323 333 руб. без учета НДС.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

В настоящем случае заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. 

Наличие в заключении эксперта от 01.06.2021 № 010601 признаков недопустимого доказательства департамент не представил.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, об использовании некорректных объектов-аналогов в экспертном исследовании, не могут быть приняты апелляционным судом в силу следующего.

Методика оценки предполагает сравнение объектов-аналогов, информация о которых должна отвечать признаками достоверности, проверяемости. Ввиду этого, для оценки, как правило, избираются объекты, информация о продаже (покупке) которых находится в общедоступных источниках информации (публикации в СМИ, сеть Интернет). Вместе с тем, к указанной информации не установлены какие-либо нормативные требования, она должна отвечать лишь признаку максимально возможной в данных условиях информативности. Поручение сделать выводы на основании подобной информации эксперту-оценщику составляет суть экспертного исследования, на которое не способны ни участники процесса, ни суд ввиду отсутствия специальных познаний. В силу указанного обстоятельства судом обоснованно приняты как верные выводы эксперта до тех пор, пока ему не будет представлено допустимых доказательств необоснованности указанных выводов.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и им даны пояснения по порядку проведения экспертизы, выбранным методу и объектам - аналогам.

Ссылку апеллянта на заключения ООО «Айра Торрес» апелляционная коллегия также признает необоснованной, поскольку указанные заключения являются мнением частного лица, произведены по инициативе одной из сторон спора, заинтересованной в исходе судебного разбирательства, вследствие чего данные заключения не могут являться доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы.

Несмотря на имеющиеся у истца сомнения, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайство о проведении по настоящему делу повторной судебной экспертизы с целью установления обстоятельств в обоснование своей позиции, ответчик при наличии к тому объективной возможности, ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы не заявил, в связи с чем несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договорам купли-продажи следует установить стоимость выкупаемых объектов недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Соответственно, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Обстоятельства спора исследованы судом всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 20.07.2021 по делу № А46-2799/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем  подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Ю.М. Солодкевич

Н.В. Тетерина