ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула

Дело № А09-3883/2022

20АП-628/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2023 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Тимашковой Е.Н., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» (веб-конференция), апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 по делу № А09-3883/2022 (судья Черняков А.А.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Брянск, ОГРНИП 304325421800552, ИНН 

<

***>) к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 (г. Брянск, ОГРНИП 318325600013460,     ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения, выраженного в письме от 26.01.2022 № 29/07-1319; 

при участии в заседании:

от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации – ФИО4 (доверенность от 26.12.2022 № 29/04-23, паспорт, диплом); 

от индивидуального предпринимателя ФИО2– ФИО5 (доверенность от 03.03.2023, паспорт, диплом); 

иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом; 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -                ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью    182,5 кв. м., К№ 32:28:0012121:289, расположенного по адресу: 

<

...>, сформулированного в письме от 26.01.2022 № 29/07-1319 с возложением обязанности устранить выявленные нарушения. 

Определением суда от 25.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен      ИП ФИО3, который также просил суд признать недействительным решение управления об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., К№ 32:28:0012121:289, расположенного по адресу: 

<

...>, сформулированное в письме от 26.01.2022 №2 9/07-1319 с возложением обязанности устранить выявленные нарушения. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 заявления ИП ФИО2 и ИП ФИО3 удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции апеллянт ссылается на то, что постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу № А09-2374/2021 исполнено управлением в полном объеме; указывает, что основанием для доначисления арендных платежей послужили выводы судов двух инстанций по делу № А09-2374/2021 о том, что арендаторы, в пользовании которых находится нежилое помещение полностью, за исключением мест общего пользования, несут также бремя содержания таких мест общего пользования. 

ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Проверив в порядке, установленном ст. 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2021 по делу № А09- 2374/2021 признано недействительным решение управления об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>, сформулированного в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98. На управление возложена обязанность в срок 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего решения направить в адрес ИП ФИО2, ИП ФИО3 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>.

Постановлением от 28.10.2021 Двадцатый арбитражный апелляционный суд изменил решение Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2021 по делу                   № А09-2374/2021, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: «Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить. Признать недействительным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>, сформулированного в письме от 23.12.2020 № 29/0921А98. Обязать управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в течение 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность».

Таким образом, суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части способа устранения нарушенных прав ИП ФИО2,                  ИП ФИО3, ввиду того, что в момент обращения в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации 18.12.2020 с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность, включая помещения, являющиеся вспомогательными по отношению к арендуемым, площадью 60,7 кв. м., отсутствовала государственная регистрация договоров от 01.02.2018 № 478БД-2018, № 479БД-2018, № 480БД-2018, вместе с тем на момент рассмотрения апелляционной жалобы государственная регистрация договоров аренды была произведена предпринимателями (07.09.2021).

Как пояснили в суде апелляционной инстанции представители сторон по делу       № А09-3883/2022, обязанность управления, возложенная постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу № А09-2374/2021, была им выполнена. Заявление предпринимателей было повторно рассмотрено и был выдан отказ, с учётом выводов судебного акта суда апелляционной инстанции. Спор по данному отказу между сторонами отсутствует.

Вместе с тем, предприниматели заново обратились с аналогичным заявлением 28.12.2021 (т. 1 л.д. 11) на что получили обжалуемый отказ от 26.01.2022 № 29/07-1319    (т. 1 л.д. 12, 13). Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предмет настоящего спора является самостоятельным и не связанным с предметом спора по делу № А09-2374/2021.

Анализируя причины обжалуемого отказа, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Как следует из оспариваемого решения, основанием для отказа управления явилось то, что предприниматели являются арендаторами помещений общей площадью           121,8 кв. м., в связи с чем преимущественное право на приобретение помещения площадью 182,5 кв. м., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», у них отсутствует.

Как установлено судом, согласно вышеуказанным договорам аренды к арендуемым заявителями помещениям относятся позиции 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 в соответствии с нумерацией экспликации нежилого помещения, являющейся частью технического паспорта нежилого помещения, изготовленного ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по состоянию на 22.08.2018.

Из технического паспорта на помещение следует, что помещения позиций 1, 2, 8, 9, 11, 12 в нежилом помещении № 2 по адресу: 

<

...>, являются вспомогательными для помещений, сдаваемых в аренду. 

Таким образом, как справедливо заключил суд первой инстанции, указанные места общего пользования (помещения под №: 1, 2, 8, 9, 11, 12) общей площадью 60,7 кв. м,                   не имеют самостоятельного назначения (использования) и служат исключительно для обеспечения доступа и обслуживания помещений, арендуемых заявителями.

В свою очередь, договоров с иными лицами на спорную площадь вспомогательных помещений управлением не заключалось. Заявители пользуются всеми нежилыми помещениями, примыкающими к местам общего пользования №: 1, 2, 8, 9, 11, 12 и иных потенциальных пользователей с учетом фактического плана здания не имеется.

При этом с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 10.11.2016 № 23-П, необходимо учитывать, что арендаторы приобретают право пользования местами общего пользования, под которым понимаются помещения в здании, не находящиеся в аренде, субаренде или собственности третьих лиц, предназначенные для прохода посетителей и использования всеми арендаторами, субарендаторами или третьими лицами, а также для обеспечения нормального функционирования здания (лестничные клетки, входные группы, коридоры, тамбуры, проходы, туалеты и прочие).

Арендаторы, в пользовании которых находится нежилое помещение полностью, за исключением мест общего пользования, несут также бремя содержания таких мест общего пользования. Иных лиц, которые осуществляли бы пользование такими местами и осуществляли их содержание в отношении спорного помещения не имелось и не имеется.

В силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК РФ и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 09.07.2012                                № 14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК РФ, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

С учетом разъяснений, отраженных в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество  здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Принимая во внимание, что единственным основанием для отказа в реализации предусмотренного положениями Закона № 159-ФЗ права явился фактический вывод управления об отсутствии оснований для предоставления права в отношении помещений №: 1, 2, 8, 9, 11, 12 общей площадью 60,7 кв. м., являющихся по установленным основаниям вспомогательными по отношению к арендуемым заявителями помещениям №: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14, 15, 16, 17 (номера указаны согласно экспликации БТИ, т. 1      л.д. 82), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции                               о том, что оспариваемое решение управления об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>, сформулированное в письме от 26.01.2022 № 29/07-1319, является незаконным.

При этом суд первой инстанции  пришел к выводу, что все условия, необходимые для реализации права преимущественного выкупа, имелись на дату обращения, а именно: на основании заключенных договоров аренды, арендуемые помещения на момент обращения с заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа находились в непрерывном временном владении (пользовании) заявителей в течение более двух лет; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствовала; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъектах малого и среднего предпринимательства не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, суд должен указать на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, предприниматели просили обязать управление устранить допущенные в отношении заявителей нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд первой инстанции, установив, что оспариваемое решение  является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителей, возложил обязанность на управление в срок 3 календарных месяца с даты вступления в силу решения направить в адрес ИП ФИО2, ИП ФИО3 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, срок договоров аренды, заключенных между                       ИП ФИО2 и управлением, от 01.02.2018 № 478БД-2018, № 479БД-2018,                             № 480БД-2018 установлен с 01.02.2018 по 31.01.2023, и в установленном законом порядке данные договоры не были зарегистрированы. Вместе с тем данные обстоятельства не являлись основанием для принятия оспариваемого решения.

Как установлено судом апелляционной инстанции, только 07.09.2021 спорные договоры аренды были зарегистрированы в Росреестре (т. 1 л.д. 47, 59, 70). Также в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации иных договоров аренды выкупаемых помещений.

При указанных обстоятельствах на момент вынесения оспариваемого решения администрации надлежало дать оценку указанным незарегистрированным договорам на предмет их заключённости, а также оценить фактические отношения сторон, имевшие место до заключения договоров, на предмет их соответствия Федеральному закону от 22.07.2009 № 159-ФЗ. Следовательно, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для возложения обязанности на управление направить в адрес предпринимателей проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью  182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 АПК РФ).

Решение вопроса о требуемой восстановительной мере суд осуществляет с учетом установленных фактических обстоятельств, подлежащих применению норм материального права, в том числе препятствующих достижению юридического результата, требуемого заявителем. 

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. 

По смыслу статьи 2 АПК РФ судебные акты арбитражного суда не могут подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной ветвей власти, установленному статьей 10 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда, в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Поскольку суд при принятии решения не должен подменять уполномоченный орган по вопросам его компетенции, применительно к пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает в данном случае необходимым возложить на управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации обязанность в течение 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП ФИО2 и ИП ФИО3 путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

            Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2022 по делу № А09-3883/2022    изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: 

«Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить. 

Признать недействительным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 182,5 кв. м., кадастровый номер 32:28:0012121:289, по адресу: 

<

...>, сформулированное в письме от 26.01.2022 № 29/07-1319. 

Обязать управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в течение 20 рабочих дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, входящих в состав муниципального нежилого помещения общей площадью 182,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 32:28:0012121:289 в общедолевую собственность».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мордасов

Е.Н. Тимашкова

О.Г. Тучкова