ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита           Дело №А10-6637/2016

«14» июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Каминского В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» ФИО2 (доверенность от 22.05.2017), 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 апреля 2017 года по делу №А10-6637/2016 (суд первой инстанции – ФИО3),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Центр недвижимости ФПФ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домстройкомплект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Домстройкомплект») о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02 июня 2014 года с 31 октября 2016 года.

С учетом сведений из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ЖСК «Юго-Западный», КПК «Народная касса взаимопомощи г. Чистополь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Банк ВТБ 24 (ПАО) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), АО «Россельхозбанк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ПАО «Сбербанк  России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ООО «РТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 апреля 2017 года по делу №А10-6637/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе. 

Ответчик и третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 16.05.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

ООО «Домстройкомплект», ЖСК «Юго-Западный», КПК «Народная касса взаимопомощи г. Чистополь», Банк ВТБ 24 (ПАО), АО «Россельхозбанк», ПАО «Сбербанк  России», ООО «РТ», АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия», ФИО4, ФИО5, ФИО6 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом №СИ/ДСК-01 от 02.07.2014 Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды», Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции» под управлением Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» (арендодатель) обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование с последующим выкупом, а ООО «ДомСтройКомплект» (арендатор) обязуется принять земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, общей площадью 30538 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, город Улан-Удэ, мкр. 105-й. Кадастровый (условный) номер: 03:24:034406:336, принадлежащий владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столичные инвестиции» под управлением Закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» на праве общей долевой собственности.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, проектирования и строительства объектов зоны жилой застройки: многоквартирных домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

В пункте 2.1 договора указано, что арендатор вносит арендодателю за пользование участком арендную плату в размере 1 000 000 руб. 00 коп., без НДС, в месяц за весь участок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями договора произвести у арендодателя выкуп участка.

Пунктом 3.3 договора установлено, что выкупная цена участка составляет 1 280 900 руб. 00 коп., без НДС.

Согласно пункту 7.2 договор заключен на срок по 30 июня 2017 года включительно и вступает в силу в даты его государственной регистрации.

Договор аренды №СИ/ДСК-01 от 02.07.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 17.07.2014.

Передача имущества ответчику произведена по акту приема-передачи земельного участка от 02 июля 2014. Ответчик принял имущество без претензий.

Как следует из материалов дела, наименование арендодателя в момент заключения договора было Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции». В соответствии со статьей 11 и Главой VIII Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» владельцами паев инвестиционного фонда Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столичные инвестиции» было принято решение о смене управляющей компании (доверительного управляющего) вышеназванного фонда. Новой управляющей компанией (доверительным управляющим) ЗПИФ недвижимости «Столичные инвестиции» стало Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Мегаполис-Инвест», что подтверждается изменениями № 14 в Правила доверительного управления, зарегистрированные в Банке России 20 октября 2015 года, за № 1854-94167634-14.

23 июня 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Мегаполис-Инвест» Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр Недвижимости ФПФ» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости на нотариальном бланке 03 АА 0707154.

Согласно договору купли-продажи от 23.06.2016 право собственности на земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов - для размещения жилых домов и объектов незавершенного строительства, площадью 30 538 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, город Улан-Удэ, мкр. 105-й. Кадастровый (условный) номер: 03:24:034406:336 перешло к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Центр Недвижимости ФПФ».

Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Мегаполис-Инвест» - Доверительный Управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столичные инвестиции» вручено ответчику уведомление от 17.06.2016 о переходе права собственности на участок к истцу, что подтверждается подписью генерального директора ответчика.

Таким образом, ответчик уведомлен надлежащим образом о переходе права собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 части 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи от 23.06.2016 покупатель имеет право получать арендные платежи с ООО «ДомСтройКомплект» с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект продажи.

Факт государственной регистрации договора купли-продажи от 23.06.2016 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 03-АА 840154 от 29.06.2016г.

Следовательно, с 29 июня 2016 года стороной договора аренды земельного участка с последующим выкупом №СИ/ДСК-01 от 02.07.2014 стал истец.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.2 договора аренды №СИ/ДСК-01 от 02.07.2014, арендная плата начисляется со дня передачи арендатору участка по акту приема-передачи и вносится не позднее 10-го числа текущего месяца.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

13.09.2016г в адрес ответчика направлена претензия об оплате арендной платы по договору за период с 29 июня 2016 года по 30 сентября 2016 года, предупреждение об обращении в суд за расторжением договора аренды.

Претензия получена ответчиком 21.09.2016г, что следует из вход. номера на почтовом конверте.

Доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.

10.10.2016г истцом в адрес ответчика направлено требование № ФПФ-2/105 с предложением расторгнуть договор аренды. Данное требование получено ответчиком 25.10.2016г, что следует из отчета об отслеживании отправления с сайта Почты России.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Предметом рассмотрения настоящего иска является требование о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом № СИ/ДСК-01 от 02 июня 2014 года, в связи с невнесением арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Истец заявил, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 4 066 666 руб. 67 коп., из расчета за июнь 2016 года в размере 66 666 руб. 67 коп., за июль 2015 года в размере 1 000 000 руб. 00 коп., за август 2016 года в размере 1 000 000 руб. 00 коп., за сентябрь 2016 года в размере 1 000 000 руб. 00 коп., за октябрь 2016 года в размере 1 000 000 руб. 00 коп.

Кроме того, в апелляционной жалобе истец ссылается на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы ни разу не исполнял.

Вместе с тем, в судебном заседании представитель истца на вопросы суда апелляционной инстанции пояснил, что ответчик произвел частичную оплату арендной платы путем предоставления квартир в строящихся объектах. Однако представитель истца затруднился уточнить размер и сроки частичного исполнения обязательства ответчиком, сославшись на отсутствие при себе соответствующих документов (аудиозапись судебного заседания).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, поскольку представителем истца не заявлено ходатайства об отложении судебного разбирательства в целях представления соответствующих доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом не доказано наличие достаточных оснований для удовлетворения заявленного иска, поскольку из материалов дела с учетом пояснений представителя истца невозможно установить ни размер спорной задолженности, ни допущенные периоды просрочки.

Суд апелляционной инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что допущенное арендатором нарушение не может служить достаточным правовым основанием для расторжения договора, поскольку повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства и существенно нарушит права участников долевого строительства, несмотря на то, что участники долевого строительства сохраняют залог права аренды земельного участка до момента завершения строительства независимо от того какой именно застройщик будет завершать строительство многоквартирных жилых домов.

Судом также учтено, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.03.2017г по делу № А10-5624/2016 отказано во введении наблюдения, производство по делу о банкротстве ООО «ДомСтройКомплект» прекращено. Разрешение на строительство 4-х многоквартирных жилых домов с количеством этажей 3 и техническим подпольем по адресу г.Улан-Удэ, мкр. 105-1, выданное ООО «ДомСтройКомлект», продлено до 31.12.2017г.

С учетом наличия правовых оснований для строительства многоквартирных жилых домов ответчиком и обременений земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 апреля 2017 года по делу №А10-6637/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

ПредседательствующийД.В. Басаев

СудьиЕ.В. Желтоухов

В.Л. Каминский