Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, 

<

...>; факс 

<

***>;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5095/2025

г. Рязань

16 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 февраля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Кураксиной О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коняевой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "УК Лайф" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, пом. Н10, оф. 6)

к муниципальному предприятию "Водоканал города Рязани" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Бульвар" (ИНН 

<

***>, адрес: 390027, 

<

...> стр. 12, помещ. Н2), общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Северная компания" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, лит. В, пом. Н1), Администрация города Рязани (390000, 

<

...>).

о внесении изменений в п. 2 соглашения №26 от 24.02.2025, в п. 3 соглашения №27 от 05.05.2025 к договору №9693/ОДН

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности №3 от 01.07.2025;

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 17.11.2025,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "УК Лайф" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области к муниципальному предприятию "Водоканал города Рязани" с требованием о внесении изменений в п. 2 соглашения №26 от 24.02.2025, в п. 3 соглашения №27 от 05.05.2025 к договору №9693/ОДН.

Определением суда от 11.12.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Бульвар", общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Северная компания", Администрация города Рязани.

Третьи лица в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

08.04.2025 внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> в форме очно-заочного голосования принято решение о выборе в качестве управляющей организации - общества с ограниченной ответственностью "УК Лайф".

25.12.2024 внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> в форме очно-заочного голосования принято решение о выборе в качестве управляющей организации - общества с ограниченной ответственностью "УК Лайф".

После заключения договоров управления с собственниками многоквартирных домов по адресам: 

<

...> и 

<

...> управляющая организация направила в адрес муниципального предприятия "Водоканал города Рязани" заявление на заключение договора поставки холодного водоснабжения для общих домовых нужд, поскольку собственниками помещений указанных многоквартирных домов реализовано право на принятие решения о заключении прямых договоров на поставку холодного водоснабжения и водоотведения (п.4.4. ч.2 ст.44 ЖК РФ).

На основании поданных заявлений Ответчиком было составлено соглашение №26 от 24.02.2025 в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> и соглашение №27 от 05.05.2025 в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> внесении изменений в договор №9693/ОДН на поставку холодной воды и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества многоквартирного дома от 28 сентября 2020 года.

Согласно условиям соглашения №26 от 24.02.2025 с 1 марта 2025 года (дата начала подачи холодной воды и приема сточных вод) следует включить в договор № 9693/ОДН от 28.09.2020 года объект водоснабжения и водоотведения многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> (кв. 1-376) (пункт 1 соглашения)

Согласно пункту 2 соглашения пункт 6 договора № 9693/ОДН от 28.09.2020 г. следует дополнить абзацем следующего содержания:

"В отношение МКД по адресу: 

<

...> (кв. 1-376) -границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: водопроводный колодец ВК-1 на водоводе Д-500 мм (схема прилагается);

границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: водопроводный колодец ВК-1 на водоводе Д-500 мм (схема прилагается).

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: на канализационном коллекторе Д-600мм, проходящем в районе объекта по ул.Коломенская (схема прилагается);

границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: на канализационном коллекторе Д-600мм, проходящем в районе объекта по ул.Коломенская (схема прилагается)".

Согласно условиям соглашения №27 от 05.05.2025 с 1 мая 2025 года (дата начала подачи холодной воды и приема сточных вод) следует включить в договор № 9693/ОДН от 28.09.2020 года объект водоснабжения и водоотведения многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> (приказ ГЖИ № 261от 29.04.25 г.).

В соответствии с пунктом 3 соглашения пункт 6 договора № 9693/ОДН от 28.09.2020 г. следует дополнить абзацем следующего содержания:

"В отношение МКД по адресу: 

<

...> - границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: водопроводный колодец ВК-1 на водопроводе Д-200 мм (схема прилагается);

границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: водопроводный колодец ВК-1 на водопроводе Д-200 мм (схема прилагается).

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: канализационные колодцы в точках КК-1 КК-2 на канализационном коллекторе Д-500 мм (схема прилагается);

границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: канализационные колодцы в точках КК-1 и КК-2 на канализационном коллекторе Д-500 мм (схема прилагается)".

В интересах собственников помещений рассматриваемых многоквартирных домов истец направил в адрес МП "Водоканал города Рязани" письма №№ 229, 230 от 27.05.2025, протокол разногласий от 27.05.2025, с предложением в досудебном порядке изложить соглашения №26 и №27 к договору №9693/0ДН на поставку холодной воды и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества многоквартирного дома от 28 сентября 2020 года в следующей редакции:

1. Для д.49 корп.1, 

<

...>: Пункт 6 договора №9693/ОДН от 28.09.2020 г. дополнить абзацем следующего содержания: "В отношении МКД по адресу: 

<

...> (кв. 1-376) - границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО

является: место соединения коллективного (общедомового) прибора учета ВСКМ 90-40 №092102609 с инженерной сетью холодного водоснабжения.

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома.

2. Для д.3, 

<

...>: Пункт 6 договора №9693/0ДН от 28.09.2020 г. дополнить абзацем следующего содержания: "В отношении МКД по адресу: 

<

...> границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: место соединения коллективного (общедомового) прибора учета Пулъсар-65 №4015772 с инженерной сетью холодного водоснабжения.

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома".

Ответчик отклонил направленные предложения, указав, что сети холодного водоснабжения и водоотведения не передавались в муниципальную собственность муниципального образования - городского округа города Рязани.

Отказ о внесении изменений в указанные соглашения считаем незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы собственников помещений многоквартирных домов, в связи с чем, истец обратился в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ определено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (в частности, водоснабжение и водоотведение).

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Задача суда при разрешении преддоговорного спора заключается в создании между сторонами договорной связи, когда часть условий, о редакции которых стороны не могут договориться путем свободного согласования своих автономных воль, определяется властью суда на основании судебного понимания должного баланса интересов сторон через призму императивных и диспозитивных норм права, регулирующих спорные отношения.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Гражданско-правовые отношения в сфере водоснабжения и водоотведения регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон о водоснабжении) и Правилами № 644.

Существенными условиями договора водоотведения являются, в числе прочего, границы эксплуатационной ответственности по сетям водоотведения абонента и организации, осуществляющей водоотведение, определенные по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию этих сетей (пункт 11 части 5 статьи 14 Закона о водоснабжении).

Аналогичные положения содержатся в пунктах 21, 26 Правил № 644.

Из пункта 2 Правил № 644 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 22.05.2020 № 728 «Об утверждении Правил осуществления контроля состава и свойств сточных вод и о внесении изменений и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее - Постановление № 728) следует, что границей балансовой принадлежности является линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения на ином законном основании.

Граница эксплуатационной ответственности - линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации (обеспечению эксплуатации) этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета (далее - ОДПУ) холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 5 Правил № 491).

Пунктом 8 Правил № 491 установлено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной 7 сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией (далее - РСО), является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме, приведенное в названной норме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016 (далее - Обзор от 20.12.2016), обязанность по оплате потерь в сетях предопределяется принадлежностью этих сетей.

Правомочия управляющей организации (исполнителя услуг по договору управления) в отношении сетей как составной части общего имущества МКД производны от прав собственников помещений в этом доме.

Вынесение инженерных сетей за пределы внешней стены без волеизъявления собственников помещений означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

Точка поставки коммунальных услуг в МКД по общему правилу должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой сети с внешними сетями (определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 № 305-ЭС15- 513, от 21.12.2015 № 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 № 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 № 308-ЭС16-7314).

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 № 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 № 305-ЭС15- 11564, от 03.10.2016 № 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 № 308-ЭС16-7314, при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора, а применительно к законодательству о снабжении коммунальными ресурсами МКД этот оптимальный баланс достигается при определении границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по внешней стене МКД.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств (подпункт «а» пункта 30 Правил № 491).

В соответствии с пунктом 28 Правил № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (подпункт «а» пункта 1 Правил № 491).

Согласно подпункту «ж» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

По смыслу норм законодательства в сфере энергетики, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности.

Иное толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит, а также необоснованное смещение точки поставки коммунального ресурса.

Установка ОДПУ в непосредственной близости к наружной стене МКД обеспечивает оптимальный учет ресурса, потребляемого в целях оказания коммунальных услуг собственникам помещений, а также включающего в себя потери, возникающие во внутридомовых инженерных сетях.

Возможность монтирования ОДПУ в МКД подобным образом (по сути, на границе балансовой принадлежности сетей) предполагается.

Телеологическое толкование положений пункта 8 Правил № 491, осуществляемое в системной связи с положениями статей 36, 39 ЖК РФ, позволяет прийти к выводу о том, что границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по договору ресурсоснабжения могут не совпадать исключительно в ситуации, когда ОДПУ установлен внутри МКД на отдалении от его наружных стен в связи с отсутствием технической возможности его установки на границе балансовой принадлежности сетей.

Вместе с тем, следует исходить из того, что монтаж ОДПУ внутри контура наружных стен МКД, то есть не на границе балансовой принадлежности сетей, обусловлен соображениями удобства установки и обслуживания средства измерения.

Иными словами, по общему правилу, граница эксплуатационной ответственности сетей совпадает с границей балансовой принадлежности (внешняя граница стены МКД), а потери ресурса на участке сети между наружной стеной МКД и ОДПУ относятся на лицо, осуществляющее управление общим имуществом МКД.

Судом установлено, что собственники помещений в МКД не принимали решение о включении в состав общего имущества МКД сетей, находящихся за пределами его внешней стены, доказательства принадлежности сетей, находящихся за пределами внешней стены МКД, собственникам помещений в МКД, либо обществу не представлены (статьи 9, 65 АПК РФ).

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом не принимаются. По смыслу вышеприведенных норм права, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности.

Иное толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит. Другими словами, предложенная водоканалом редакция условий договора будет означать возложение на собственников помещений в МКД обязанности по содержанию не принадлежащего им имущества, что не основано на нормах права.

Учитывая специфику отношений сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, установив, что граница балансовой принадлежности канализационных сетей в отношениях между сторонами подлежит установлению по внешней стене МКД в отсутствие доказательств, свидетельствующих об ином (статья 65 АПК РФ), суд приходит к выводу о том, что разногласия при заключении договора подлежат урегулированию путем согласования акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по внешней границе стены МКД.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в сумме 50 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "УК Лайф" и муниципальным предприятием "Водоканал города Рязани" следующим образом:

Внести изменения в пункт 2 соглашения №26 от 24.02.2025 к договору №9693/ОДН на поставку холодной воды и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества многоквартирного дома изложив в редакции:

пункт 6 договора №9693/ОДН от 28.09.2020 г. дополнить абзацем следующего содержания: "В отношении МКД по адресу: 

<

...> (кв. 1-376) - границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: место соединения коллективного (общедомового) прибора учета ВСКМ 90-40 №092102609 с инженерной сетью холодного водоснабжения.

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома".

Внести изменения в пункт 3 соглашения №27 от 05.05.2025 к договору №9693/ОДН на поставку холодной воды и отведение сточных вод в целях содержания общего имущества многоквартирного дома изложив в редакции: Пункт 6 договора №9693/ОДН от 28.09.2020 г. дополнить абзацем следующего содержания: "В отношении МКД по адресу: 

<

...> границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы холодного водоснабжения Исполнителя и РСО является: место соединения коллективного (общедомового) прибора учета Пульсар-65 №4015772 с инженерной сетью холодного водоснабжения.

Границей балансовой принадлежности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома; границей эксплуатационной ответственности объектов централизованной системы водоотведения Исполнителя и РСО является: внешняя граница стены многоквартирного дома.

2. Взыскать с муниципального предприятия "Водоканал города Рязани" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "УК Лайф" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, пом. Н10, оф. 6) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья О.В. Кураксина