АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                                        Дело № А67-11788/2022

02.03.2023 г.

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строймир», г. Томск (ИНН 

<

***>) к Департаменту управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в размере 710 138,33 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 97 977,57 рублей за период с 11.06.2021 по 20.12.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2022 по день фактического исполнения обязательства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Администрация Томской области, г. Томск (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строймир» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к Департаменту управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – ответчик, департамент) с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере 710 138,33 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 97 977,57 рублей за период с 11.06.2021 по 20.12.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства.

Определением суда от 07.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация Томской области (далее – третье лицо).

Ответчик в отзыве возражал против иска, указав, что разрешение на строительство от 27.02.2015 было выдано истцу на законных основаниях, у истца имеется обязанность по оплате пользования земельным участком, на котором расположено его имущество вне зависимости от наличия договора аренды и его действительности, земельный участок истцом возвращен не был. Более подробно доводы изложены в отзыве.

Третье лицо отзыва на иск не представило.

В судебное заседание стороны, а также третье лицо представителей не направили, в связи с чем дело рассмотрено судом в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Согласно доводам истца, 26.05.2010 ему на основании постановления Администрации г. Томска № 1302-3 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100061:0351 по адресу: 

<

...> для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта капитального строительства. 30.08.2010 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-18988, 02.07.2012 приказом начальника Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска утвержден градостроительный план земельного участка. 27.02.2015 истцу было выдано разрешение на строительство объекта. Впоследствии 12.05.2015 было зарегистрировано право собственности ООО «Строймир» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>. 08.02.2018 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-22026 для завершения строительства. Дополнительным соглашением № 1 от 25.01.2021 срок действия договора аренды продлен до 07.02.2024.

В соответствии с постановлением Администрации Томской области № 16а от 18.01.2019 «О внесении изменения в постановление Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а» на земельный участок распространено действие градостроительного регламента зоны охраняемого ландшафта (ЗОЛ (1-3)), запрещающего новое строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Истец неоднократно обращался в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска за получением разрешения на строительство, однако в выдаче разрешения было отказано. Отказ мотивирован расположением земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ 1-3), в которой запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) природного ландшафта и историко-градостроительной среды.

10.06.2021 истцом была произведена оплата задолженности по арендной плате в сумме 710 138,33 рублей, исполнение обязательства принято ответчиком. 13.07.2021 ответчик отказался от исполнения договора аренды земельного участка № ТО-21-22026. Решением Арбитражного суда Томской области от 26.10.2021 по делу № А67-5200/2021 отказ в выдаче разрешения на строительство в связи с установлением зоны охраняемого ландшафта признан законным и обоснованным.

Истец, полагая, что ему был предоставлен в аренду земельный участок с недостатками, препятствующими пользованию им, уплаченная арендная плата является неосновательным обогащением ответчика, ссылаясь на положения ст. 328, 606, 612 Гражданского кодекса РФ, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Как следует из материалов дела, 26.05.2010 постановлением Администрации города Томска № 1302-з принято решение о предоставлении ООО «Строймир» в аренду земельного участка (кадастровый номер 70:21:0100061:0251) по адресу: 

<

...> площадью 1669 кв.м. для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта капитального строительства (спортивного комплекса). В постановлении указаны следующие сроки: архитектурно-строительное проектирование – с момента заключения договора аренды по 01.05.2011, строительство объекта – с 02.05.2011 по 01.11.2012.

30.08.2010 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска и ООО «Строймир» заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-18988, согласно которому ООО «Строймир» во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1669 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0100061:0251 по адресу: 

<

...>, для архитектурно-строительного проектирования объекта капитального строительства и для строительства объекта капитального строительства (п. 1.1, 1.4). Вид разрешенного использования: строительство спортивного комплекса в районе пер. Мало-Кирпичный, 7 (п. 1.5 договора).

Срок действия договора был определен с 26.05.2010 по 01.11.2012 (п. 2.1).

Разделом 3 договора регламентирован порядок определения размера и уплаты арендных платежей.

Пунктом 5.2.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно производить в соответствии с условиями договора плату за землю, пунктом 5.2.4 – обязанность использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

По акту приема-передачи от 30.08.2010 земельный участок был передан арендатору при отсутствии у последнего претензий к его состоянию и возможности целевого использования.

02.07.2012 на основании обращения ООО «Строймир» от 03.02.2012 приказом начальника Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска № 395 утвержден градостроительный план земельного участка № RU70321000-0000000000002762. На плане путем штриховки обозначено место допустимого размещения объекта капитального строительства. В числе основных видов разрешенного использования земельного участка в градостроительном плане указаны физкультурно-оздоровительные сооружения. Также в градостроительном плане содержится указание на нахождение земельного участка в водоохранной зоне малых рек (Ушайка) и зоне охраняемого природного ландшафта.

27.02.2015 указанным департаментом ООО «Строймир» выдано разрешение № RU 70301000-041-О/15 на строительство объекта капитального строительства физкультурно-оздоровительное сооружение – теннисный корт, общая площадь 954 кв.м., строительный объем – 11 570 куб.м., площадь застройки – 1 127 кв.м., количество этажей – 2, расположенного по адресу: 

<

...>.  Срок действия разрешения на строительство установлен до 27.02.2016.

12.05.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Строймир» на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 70:21:0100061:1802, общая площадь застройки 954 кв.м., степень готовности объекта – 10 %) по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2015 70-АВ 695799).

08.02.2018 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска (арендодатель) и ООО «Строймир» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-22026, согласно которому ООО «Строймир» во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100061:251 по адресу: 

<

...>, общей площадью 1669 кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства (п. 1.1, 1.3). Вид разрешенного использования: строительство спортивного комплекса в районе пер. Мало-Кирпичный, 7 (п. 1.4).

Согласно п. 2.1 договора срок договора аренды был определен с 08.02.2019 по 07.02.2021. Дополнительным соглашением № 1 от 25.01.2021 срок действия договора аренды земельного участка № ТО-21-22026 от 08.02.2018 продлен до 07.02.2024.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно производить в соответствии с условиями договора плату за землю.

Арендная плата и порядок расчетов установлены разделом 3 договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата за землю взимается с 28.12.2017.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (пункт 3.2 договора аренды).

Уведомление арендатора об изменениях, указанных в пункте 3.2 договора, производится путем опубликования информации о таких изменениях в средстве массовой информации для официального опубликования (обнародования) муниципальных  нормативных  правовых  актов. Внесение изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения в указанном случае не требуется (пункт 3.3 договора аренды).

Согласно пункту 3.5 договора аренды арендная плата по договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и составляет на 2017:

- ставка арендной платы: 122 руб./кв.м в год;

- коэффициент к ставке арендной платы – нет.

В силу пункта 3.6 договора аренды сумма арендной платы за землю на дату подписания договора указана в расчете арендной платы за землю, составленном арендодателем, врученным арендатору при подписании договора, и подлежит уплате арендатором на бюджетный счет, указанный в таком расчете.

В соответствии с пунктом 3.7 договора аренды плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж за период с даты взимания платы за пользование земельным участком, установленной пунктом 3.1 договора, до конца текущего квартала, в котором подписан договор, производится арендатором в 15-дневный срок после подписания договора.

Сумма арендной платы на последующие годы ежегодно указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом арендодателем в соответствии с нормативным правовым актом на данный календарный год. При этом арендатор в период с 01 января до 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего представителя для получения расчета (пункт 3.8 договора аренды). Неявка арендатора для получения расчета не освобождает от обязанности по уплате арендной платы (пункт 3.9 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.12 договора аренды в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд.

Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора (п. 9.3).

По акту приема-передачи от 08.02.2018 спорный земельный участок был передан арендатору.

Письмом от 21.04.2021 № 4597 департамент в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, указав на необходимость освобождения земельного участка от принадлежащего арендатору имущества, приведения его в первоначальное состояние и качество, передачи арендодателю путем подписания акта приема-передачи.

Задолженность по арендной плате неоднократно взыскивалась департаментом с общества в судебном порядке (дела №№ А67-6140/2017, А67-7669/2017, А67-7728/2018, А67-7810/2018, А67-7463/2020, А67-3258/2021, А67-11484/2021).

Кроме того, решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2022 по делу № А67-7323/2021 признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Строймир» (ИНН 

<

***>) на объект незавершенного строительства – сооружение, площадью 954 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> (кадастровый номер 70:21:0100061:1802). Суд установил, что на спорном земельном участке расположено свайное поле и железобетонные конструкции. Территория покрыта плотным покровом травы и кустарника, частично огорожена забором (акты обследования земельного участка от 29.12.2020, от 26.07.2021). Работы по устройству фундамента объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 70:21:0100061:1802) согласно проектной документации выполнены не в полном объеме, фактически выполнены работы по устройству вертикальной планировки земельного участка и устройству свайного поля. Таким образом, в данном случае за ответчиком зарегистрировано право собственности на свайное поле (кадастровый номер 70:21:0100061:1802), которое не является недвижимым имуществом.

Из материалов дела следует, что общество неоднократно обращалось за выдачей разрешения на строительство, однако в его выдаче было отказано (письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска от 24.02.2021 № 02-19/1725, от 24.03.2021 № 02-19/2999,  от 17.05.2021 № 02-19/4996). В качестве оснований для отказы указывалось, что не представлены результаты инженерных изысканий; земельный участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ 1-3), в которой запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) природного ландшафта и историко-градостроительной среды; представленные разделы проектной документации не соответствуют требованиям постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Решением Арбитражного суда Томской области от 26.10.2021 по делу № А67-5200/2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2021, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2022, обществу было отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, изложенного в письме № 02-19/4996 от 17.05.2021.

Платежным поручением № 1 от 10.06.2021 общество произвело оплату задолженности по арендной плате в сумме 710 138,33 рублей, указав в назначении платежа: «Оплата аренды за землю (в том числе по решению суда), договор аренды ТО-22026 от 08.02.2018».

Полагая, что данные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, истец обратился в департамент с требованием о возврате уплаченной суммы арендной платы. Письмом от 08.08.2022 № 8797 департамент отказал в возврате денежных средств, отметив, что на участке расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем у его собственника имеется обязанность по внесению платы за пользование участком.

Изложенные фактические обстоятельства послужили основанием обращения общества в суд с настоящим иском.

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) законом могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

В соответствии с п. 2 ст. 34 указанного федерального закона охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Томска, в соответствии со статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пунктом 4 части 1 статьи 5 Закона Томской области от 06.09.2016 № 98-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) Томской области», постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации» постановлением Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а «Об утверждении границ охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Томска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон охраны» утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Томска, согласно приложению № 1 к указанному постановлению, а также режимы использования земель и градостроительные регламенты в охранных зонах объектов культурного наследия: ЗОЛ 1 - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 согласно приложению № 10.

Так, режимом использования земель и градостроительным регламентом зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ 1-3) предусмотрено ограничение хозяйственной деятельности в границах регламентного участка, а именно: запрещается новое строительство, за исключением специальных мероприятий, направленных на сохранение и регенерацию природного ландшафта и историко-градостроительной среды. Запрещается проведение строительных работ, приводящих к изменению структуры рельефа; запрещается изменение существующих отметок рельефа более чем на 1,0 м.

Таким образом, в настоящее время в границах охранной зоны объектов культурного наследия ЗОЛ 1-3 действует ограничение хозяйственной деятельности, запрещается новое строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) природного ландшафта и историко-градостроительной среды.

Факт нахождения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:2160100061:251 в зоне охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ 1-3) сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривался и подтвержден материалами дела.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из неосновательного обогащения.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в  том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 1, 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств – обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной статьи).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Указанная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053.

Согласно положениям ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (ст. 1103 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются приобретение и сбережение имущества в отсутствие к тому правовых оснований (то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке).

В спорном случае необходимо установить, было ли со стороны ответчика предоставлено встречное исполнение на сумму полученной арендной платы. Исходя из представленных сторонами доказательств, материалов дела суд полагает, что фактически общество пользовалось земельным участком, а потому неосновательное обогащение на стороне города отсутствует. Суд при этом исходит из следующего.

Ответчик, производя уплату арендной платы, исполнил свою обязанность как арендатора земельного участка. Сам по себе отказ департамента от договора аренды не прекращает означенной обязанности: она будет прекращена только с возвратом земельного участка арендодателю. На земельном участке находится имущество истца (свайное поле), которое, хотя и не отвечает признакам объекта незавершенного строительства (как установил суд в рамках дела А67-7323/2021), свидетельствует о фактическом пользовании ответчиком спорным участком. Иными словами, земельный участок занят имуществом истца. До настоящего момент земельный участок истцом не возвращен, доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

В силу принципа платности землепользования (ст. 1, 65 Земельного кодекса РФ) истец обязан вносить плату за использование земельного участка, на котором расположено имущество истца.

В данном случае истец не имеет каких-либо вещных прав на спорный земельный участок (право собственности, право постоянного бессрочного пользования), следовательно плательщиком земельного налога не является (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).

При этом, как следует из разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата по договору аренды публичного земельного участка носит регулируемый характер. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Поскольку в сложившейся ситуации истец не мог пользоваться земельным участком на ином праве, нежели право аренды, уплаченные им арендные платежи не могут быть признаны неосновательным обогащением.

Как верно отмечено ответчиком, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В этой связи основания вносить плату за пользование земельным участком остались и после вступления в силу решения суда о признании права собственности на объект отсутствующим.

Суд также обращает внимание, что на момент получения разрешения на строительство, регистрации права на объект незавершенного строительства, заключения договора аренды от 08.02.2018, осуществления спорного платежа земельный участок уже входил в зону охраняемого природного ландшафта ЗОЛ 1-3. Об этом было указано и в градостроительном плане земельного участка. Ответчик на свой риск осуществлял застройку земельного участка, где новое строительство запрещено.

Кроме того, как следует из обстоятельств дела, спорный платеж в размере 710 138,33 рублей включал в себя арендную плату, взысканную решениями суда.

Согласно сложившемуся в судебной практике подходу, денежные средства, уплаченные во исполнение вступивших в силу судебных актов, не могут признаваться неосновательным обогащением получателя (определения Верховного Суда РФ от 15.07.2022 № 306-ЭС22-10765, от 04.06.2020 № 306-ЭС20-8455 и др.).

Данный вывод прямо следует из ч. 1 ст. 16 АПК РФ, согласно которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку вынесенные арбитражным судом судебные акты не отменены, не пересмотрены по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, взыскание уплаченных в их исполнение денежных средств в качестве неосновательного обогащения представляется невозможным.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению.

Поскольку требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами носит производный от основного требования о взыскании неосновательного обогащения характер, то в его удовлетворении также надлежит отказать.

Так как истцу при подаче искового заявления была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строймир», г. Томск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 162  рубля.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                                                          Е.И. Бутенко