АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-26159/2022

г. Уфа

13 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.10.2023 года

Полный текст решения изготовлен 13.10.2023 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ахуновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Уфагеотехпроект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город  Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании договорных разногласий при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, следующим образом:

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 10 875 000,00 (десять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 16-22ВС от 28.02.2023 г. составленным ООО «Бюро права и оценки».

- Пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 1 087 500,00 (один миллион восемьдесят семь тысяч пятьсот рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

- Пункт 3.5. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022  года, изложить в следующей редакции:

«В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (06 июля 2022 года)» (с учетом уточнения)

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, доверенность от 24.07.2023 г., диплом о высшем юридическом образовании, 

от ответчика: ФИО3, доверенность от 10.01.2023 г., диплом о высшем юридическом образовании,

от иных лиц: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет. 

Общество с ограниченной ответственностью "Уфагеотехпроект" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город  Уфа Республики Башкортостан о признании недостоверной  величину  рыночной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете №22-7/12/9-Н от 17.09.2022 об оценке  рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> СССР, д.45 б (кадастровый номер 02:55:020706:3193), внесении изменений в п.3.1 Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда; произвести перерасчет уплаченных сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа, о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб.

Определением суда от 14.11.2022г. по делу № А07-26159/2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» ФИО4. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы

13.04.2023г. от Общества с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» поступило заключение эксперта №16-22ВС от 28.02.2023г.

Определением суда от 17.04.2023г. производство по делу №А07-26159/2022 возобновлено.

Ранее от истца поступили уточненные исковые требования, согласно которых истец просит урегулировать договорные разногласия при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, следующим образом:

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 10 875 000,00 (десять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 16-22ВС от 28.02.2023 г. составленным ООО «Бюро права и оценки».

- Пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 1 087 500,00 (один миллион восемьдесят семь тысяч пятьсот рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

- Пункт 3.5. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022  года, изложить в следующей редакции:

«В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (06 июля 2022 года)».

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело подлежит рассмотрению с учетом уточнения требований.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. Подробно позиция истца изложена в исковом заявлении, в уточнениях к иску.

Ответчик исковые требования не признал. Подробно позиция ответчика изложена в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица явку не обеспечил, отзыв не представлен.

Поскольку третье лицо извещено надлежащим образом о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду адресу по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в его отсутствие  в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, общество "Уфагеотехпроект" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества к ответчику.

Постановлением Главы Администрации г. Уфы № 1062 от 06 июля 2022 года «Об утверждении условий приватизации нежилых помещений второго этаже отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения (кадастровый номер 02:55:020706:3193), расположенного по адресу: 

<

...> СССР, д. 45 б (далее - Объект), утверждены условия приватизации названного объекта недвижимости (далее - Постановление).

Согласно п. 1.5. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, составленному ООО «Аудит-безопасность», 13 269 288,61 руб. (Тринадцать миллионов двести шестьдесят девять тысяч двести восемьдесят восемь рублей 61 копейка), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

Руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности иарендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.07.2022 № 1062 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения (кадастровый номер: 02:55:020706:3193), расположенного по адресу:Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 45 б», Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило обществу "Уфагеотехпроект" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.07.2022г., согласно которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 45 б, общей площадью 251 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020706:3193), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту инвентарный номер 3646 (литера А) по состоянию на 14.01.2009.

Согласно п. 3.1 договора, стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 13 269 288,61 руб. (Тринадцать миллионов двести шестьдесят девять тысяч двести восемьдесят восемь рублей 61 копейка), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель производит оплату стоимости Объекта, указанную в пункте 3.1 раздела 3 настоящего Договора, в рассрочку на основании письменного заявления путём перечисления денежных средств на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора, Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 326 928,86 руб. (Один миллион триста двадцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 86 копеек), перечисляемый на счёт, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим Договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения настоящего Договора (п. 3.5 договора).

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком – ООО «Аудит-безопасность» является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения ООО «ТРС групп».

В соответствии с выполненным отчетом № 40/2022-1 от 27.07.2022 г. рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 9 608 333 (Девять миллионов шестьсот восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки, за вычетом НДС.

03.08.2022 г. истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 9 608 333 руб. 33 коп., указанной в отчете № 40/2022-1 от 27.07.2022г., выполненном  ООО «ТРС групп», о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Согласно протоколу разногласий № 1 от 03.08.2022г., истец просил изложить пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.07.2022г., в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 9 608 333,33 (девять миллионов шестьсот восемь тысяч триста тридцать три рублей 33 копейки), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 40/2022-1 от 27.07.2022 года «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый номер 02:55:020706:3193, общей площадью 251 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> СССР, 

<

...>», составленным ООО «ТРС групп»».

- п. 3.3 договора: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 960 833,33 (девятьсот шестьдесят тысяч восемьсот тридцать три рублей 33 копейки), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Письмом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 15.08.2022 г. № 20939 предложение истца об изменении условия договора о цены было отклонено.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, исполненный оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» ФИО5 по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью  251,0 кв.м., кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенный по адресу: РБ, 

<

...> СССР, д.45? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

- Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью 251,0 кв.м., кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенный по адресу: РБ, 

<

...> СССР, д.45, без учета НДС 20% по состоянию на 15.02.2022.

Проведение экспертизы поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» ФИО4.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» № 16-22ВС от 28.02.2023г., экспертом сделаны следующие выводы:

В результате исследования эксперт выявил, что в Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки в связи с непроведением необходимых корректировок и использования неподходящих объектов - аналогов, стоимость объекта существенно завышена.

Нарушения законодательства:

Произведенные расчеты не соответствуют выбранной методологии. Описание не позволяет пользователю понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного Оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Нарушение п. 8 и ФСО №3, п. 15 ФСО №7.

Нарушение п. 13 ФСО №3. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным.

п. 22 б ФСО №7 «Оценка недвижимости», «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам», п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.» Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

п. 10 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»: объект-аналог - сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

п. 22 г ФСО №7 «Оценка Недвижимости»: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта»;

п. 22 в ФСО №7 «Оценка недвижимости», при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В результате проведенного исследования рыночная стоимость нежилого помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью 251,0 кв.м. кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенный по адресу: РБ, 

<

...> СССР, д. 45, без учета НДС 20% по состоянию на 15.02.2022, составляет:

- 13 050 000 (Тринадцать миллионов пятьдесят тысяч) рублей с НДС 20%

- 10 875 000 (Десять миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей без НДС 20%.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

При этом, исходя из п. 24 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации России от 20.05.2015 N 297 (ФСО N 1) коллегия отмечает, что эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону N 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 16-22ВС от 28.02.2023г. выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 10 875 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей, без учета НДС 20%". Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом (п. 3.1, п. 3.3 договора).

Рассмотрев требование истца относительно принятия пункта 3.5. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, в следующей редакции: «В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (06 июля 2022 года)», суд отмечает следующее.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если объявление о продаже арендуемого имущества не было опубликовано, то указанная дата должна определяться с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из представленного в материалы дела постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1062 следует, что условия приватизации спорного помещений приняты 06.07.2022г. 

Размер ставки рефинансирования на момент принятия решения об условиях его приватизации (на 06 июля 2022 года) составлял 9,5% (Информация Банка России от 10.06.2022 г.).

Поскольку сведений об опубликовании объявления о продаже спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется, следует определять ставку на дату принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС20-8519 от 02.07.2020).

В связи с чем, условия пункта 3.5 договора от 08.07.2022г. также подлежат установлению в редакции, предложенной истцом.

Таким образом, пункт 3.5 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, подлежит изложению в следующей редакции:

«В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 06 июля 2022 года».

Истцом также заявлено требование о взыскании расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 106 того же Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Для решения вопроса о размере взыскиваемых расходов на представителя, судом исследуются представленные документы, подтверждающие как факт оказания услуг, так и размер понесенных стороной затрат. Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера заявленных расходов на оплату услуг представителя.

В подтверждение произведенных в связи с предъявлением настоящего иска расходов на оплату юридических услуг, истцом представлен договор об оказании юридических услуг от 21.07.2022г., заключенный с ФИО2 (Исполнитель), техническое задание от 27.07.2022г., акт приема-передачи денежных средств от 21.07.2022г. на сумму 30 000 руб. 00 коп.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Из пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" следует, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные заявителем в подтверждение подлежащих к взысканию расходов доказательства, объем документов, составленных и подготовленных привлеченным представителем, а также учитывая, что характер спора и категория дела не являются сложными, в ходе рассмотрения настоящего дела оснований для рассмотрения сложных правовых вопросов не имелось, по данной категории дела имеется сложившаяся судебная практика, вопросы правоприменения не вызывают юридической сложности, суд находит разумным и обоснованным заявленный размер вознаграждения за рассмотрение настоящего дела в суде первой инстанции в размере – 30 000 руб. 00 коп. Данная сумма также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 этого же Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В настоящем случае стоимость судебной экспертизы, результаты которой приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 40 000 руб. 00 коп.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в размере 40 000 руб. 00 коп. (платежное поручение №745 от 02.11.2022г.).

Учитывая обоснованность иска, понесенные в связи с оплатой указанной стоимости экспертизы расходы ООО "Уфагеотехпроект" подлежат возмещению за счет Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Расходы по проведению экспертизы согласно ходатайству Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» подлежат перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Уфагеотехпроект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года, в отношении нежилых помещений второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 45 б, общей площадью 251 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020706:3193).

Изложить пункты 3.1., 3.3., 3.5. указанного договора в следующей редакции:

«3.1 Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 10 875 000,00 (десять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 16-22ВС от 28.02.2023 г. составленным ООО «Бюро права и оценки»;

«3.3 Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 1 087 500,00 (один миллион восемьдесят семь тысяч пятьсот рублей 00 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

«3.5 В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 06 июля 2022 года».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08 июля 2022 года со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Обществом с ограниченной ответственностью "Уфагеотехпроект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 40 000 руб. 00 коп. сумму расходов на оплату судебной экспертизы, 30 000 руб. 00 коп. расходов на оплату юридических услуг и 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Перечислить на расчетный счёт Общества с ограниченной ответственностью "Бюро права и оценки" (450078, 

<

...>, офис 401) 40 000 руб. 00 коп. за производство экспертизы по делу № А07-26159/2022, перечисленные на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежному поручению №745 от 02.11.2022г., по следующим реквизитам: ООО «Бюро права и оценки». Адрес: Россия, 450078, РБ, 

<

...>. ИНН 

<

***>, КПП 027401001, ОГРН 

<

***> от 20.05.2013г. Р/с 

<

***> в Филиале ПАО "Уралсиб" в г.Уфа. К/с 30101810600000000770, БИК 048073770.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.С. Ахунова