Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-11789/2024

г. Владивосток

28 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Панасюк,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Высокое небо»,

апелляционное производство № 05АП-3190/2025

на решение от 23.05.2025 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-11789/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Прилив Лайн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Высокое небо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды № 1/9 от 01.07.2022, 

встречный иск о признании договора аренды № 1/9 от 01.10.2021 неотъемлемой частью договора аренды № 1/9 от 01.07.2022

третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Везувий», общество с ограниченной ответственностью «Колаб», общество с ограниченной ответственностью «Ритек», инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Прилив Лайн»: представитель ФИО2 (при участии онлайн) по доверенности от 13.06.2024, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 16-1080), паспорт;      

от общества с ограниченной ответственностью «Высокое небо»: директор ФИО3, на основании приказа № 1 от 08.05.2018, паспорт; представитель ФИО4 по доверенности от 09.09.2024, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 4572), паспорт      

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Прилив Лайн» (далее – ООО «Прилив Лайн») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Высокое небо» (далее – ООО «Высокое небо») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2022 № 1/9-22.

В свою очередь, ООО «Высокое небо» обратилось со встречным иском о взыскании с ООО «Прилив Лайн» компенсации стоимости произведенных работ в виде неотделимых улучшений в спорном помещении в размере 10 617 848 руб. 63 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений), в дальнейшем встречные требования ООО «Высокое небо» о взыскании суммы компенсации стоимости произведенных работ выделены в отдельное производство, номер дела А51-5975/2025.

Также ООО «Высокое небо» обратилось со встречным иском о признании договора аренды № 1/9 от 01.10.2021 на спорный объект по адресу: 

<

...>, неотъемлемой частью договора аренды № 1/9 от 01.07.2022 нежилого помещения по адресу: 

<

...> этаж (номера арендуемых помещений на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5) в здании с кадастровым номером 25:28:020019:102 по адресу: 

<

...>.

Также в рамках рассмотрения настоящего спора ООО «Высокое небо» 07.10.2024 заявлено уточнение исковых требований, общество просило обязать ООО «Прилив лайн» устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением, находящимся по адресу: 

<

...> этаж (номера арендуемых помещения на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5) с кадастровым номером 25:28:020019:102. 

Определением от 28.11.2024 суд отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Высокое небо» об уточнении исковых требований от 07.10.2024 со ссылкой на его несоответствие положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обществом «Высокое небо» заявлены отдельные требования в рамках дела № А51-1755/2025 (иск подан 31.01.2025) об обязании ООО «Прилив лайн» устранить препятствования в пользовании арендованным нежилым помещением общей площадью 195,5 кв.м, по адресу: 

<

...> этаж (номера арендуемых помещения на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5) с кадастровым номером 25:28:020019:102 путем предоставления доступа в указанное помещение для осуществления трудовой деятельности.

В рамках настоящего спора от ООО «Высокое небо» 24.03.2025 поступило ходатайство, заявитель просил приостановить рассмотрение настоящего дела до рассмотрения дела № А51-1755/2025 или соединить данные дела в одно производство.

Определением от 08.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 в удовлетворении ходатайства об объединении дел № А51-11789/2024 и № А51-1755/2025 в одно производство отказано.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.05.2025 по настоящему делу первоначальные исковые требования о расторжении договора удовлетворены, в удовлетворении встречного искового требования отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Высокое небо» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 23.05.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на динамику развития позиций и требований сторон в настоящем споре, отмечает отсутствие оценки судом доводам, что 05.04.2022 между сторонами достигнуто соглашение о производстве неотделимых улучшений, в дело представлены доказательства выполнения строительных работ в спорном помещении, реальных намерений арендатора вести в нем хозяйственную деятельность. Суд необоснованно отказал в ходатайстве об объединении настоящего дела и дела № А51-1755/2025. С 11.08.2024 арендатору был ограничен доступ в арендуемое помещение, при этом расчет задолженности по аренде сделан ООО «Прилив Лайн» по 05.03.2025 - включая период, когда арендатор не имел доступа в арендуемое помещение. Материалами дела подтверждается наличие недостатков переданного имущества (ответ Росимущества, выписка ЕГРЮЛ ООО «НЕК», решение о выдаче лицензии). Настаивает на том, что ряд действий истца являются злоупотреблением правом. Настаивал на праве арендатора получить компенсацию стоимости вложений от арендодателя.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Прилив Лайн» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, ООО «Прилив Лайн» (арендодатель) и ООО «Высокое небо» (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2022 №1/9-22 (далее – договор от 01.07.2022) в отношении помещения площадью 195,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> этаж (номера арендуемых помещений на поэтажном плане: 1, 2, 3, 4, 5) в здании с кадастровым номером 25:28:020019:102 по адресу: 

<

...> с назначением предприятие общественного питания, на срок 7 лет с момента заключения договора.

Пунктами 3.1, 3.2 договора от 01.07.2022 определен размер арендной платы в размере 450 000 руб. в месяц, подлежащий внесению не позднее 5 числа месяца.

В соответствии с пунктом 5.1 договора от 01.07.2022 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату.

Также 01.07.2022 стороны подписали акт приема-передачи помещения по договору от 01.07.2022, договор зарегистрирован в установленном порядке 25.07.2022.

Претензией от 28.02.2023 ООО «Прилив Лайн» потребовало ООО «Высокое небо» погасить образовавшуюся задолженность в размере 2 232 000 руб. (по состоянию на 28.02.2023), в случае отказа расторгнуть договор от 01.07.2022.

В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2023 к договору от 01.07.2022, установив, что арендная плата составляет 550 000 руб. в месяц.

Уведомлением ООО «Прилив Лайн», полученным 29.04.2024 директором ООО «Высокое небо» ФИО3, арендодатель сообщил арендатору об удержании имущества последнего в связи с наличием задолженности по договору от 01.07.2022 в размере 30 739 300 руб.

В связи с непогашением задолженности, указывая на неоднократное нарушений условий договора от 01.07.2022 о внесении арендной платы, ООО «Прилив Лайн» обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая по первоначальному иску, ООО «Высокое небо» указывало на наличие ранее заключенного между сторонами договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2021 № 1/9-21, по которому во временное владение и пользование передается помещение площадью 200 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> под назначение точка общественного питания, сроком действия 5 лет (далее – договор от 01.10.2021), при этом 01.10.2021 стороны подписали акт приема-передачи помещения по указанному договору. 

Ответчик настаивает, что с момента заключения договора от 01.10.2021 арендатором произведены работы по разработке рабочего проекта интерьера, архитектурного плата, монтажные и пусконаладочные работы системы вентиляции, покраска конструкций, устройство светопрозрачных конструкций, монтаж каркаса витражного остекления, входной группы, строительно-монтажные, отделочные, завершающие работы, электромонтажные работы, заливка бетона, при этом в силу пункта 3.3 договора от 01.10.2021, в период произведения ремонта за счет средств арендатора «с 01.10.2021г. по 01.01.2021г.» арендная плата по договору не взимается.

Согласно пункту 2.4.2 договора от 01.10.2021 при обнаружении недостатков имущества, полностью или частично препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора.

В последующем аналогичное право арендатора закреплено пунктом 2.4.2 договора от 01.07.2022.

Учитывая изложенное, ООО «Высокое небо» заявлены встречные исковые требования о признании договора от 01.10.2021 неотъемлемой частью договора от 01.07.2022.

ООО «Прилив Лайн» возражало против удовлетворения встречных исковых требований, указывая, что договоры от 01.10.2021 и 01.07.2022 не имеют идентичности и договор от 01.10.2021 не может являться неотъемлемой частью договора от 01.07.2022.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание положения статей 424, 450, 606, 614, 619 ГК РФ в части регулирования основания и порядка заключения и расторжения договора аренды недвижимого имущества. 

Оценивая обоснованность встречного иска, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что договор от 01.10.2021 в надлежащем порядке не зарегистрирован, в ходе попытки регистрации такового согласно уведомлению Управления Росреестра по Приморскому краю от 09.11.2021 действия по государственной регистрации прав в отношении помещения по адресу 

<

...> приостановлены, в связи с отсутствием в договоре от 01.10.2021 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 04.05.2022 отказано в государственной регистрации, в том числе учитывая, что помещение частично находится в аренде ООО «ПЕК».

Судом первой инстанции верно отмечено, что акта возврата помещений по договору от 01.10.2021 сторонами подписано не было, приняты во внимание пояснения ООО «Прилив Лайн» о невозможности представления таковых.

Судебной коллегией дополнительно отмечается, что согласно позиций сторон спора, после передачи спорных помещений во владение ООО «Высокое небо» по крайней мере 01.10.2021 согласно акта от указанной даты, вплоть до подписания акта от 01.07.2022 соответствующие площади на первом этаже по адресу 

<

...>, безотносительно уточнения их точных размерных показателей, из владения ООО «Высокое небо» не выбывали. 

Судом первой инстанции верно принят во внимание фундаментальный принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ), фактически реализованный сторонами как носителями предпринимательского риска, самим фактом заключения договора аренды от 01.07.2022 при определении совокупности его условий, вне указаний на распространение соответствующих арендных отношений на предыдущий период, в том числе с 01.10.2021.

Исходя из предмета и оснований рассмотренного встречного иска, доказательств и пояснений, положенных в его основу, ООО «Высокое небо» по существу преследует цель возмещения понесенных им расходов на производство неотделимых улучшений арендуемого объекта, возможного зачета данных расходов в счет арендной платы, сохранения арендных отношений на будущее время.

При этом, верным является подход, что приведенные обстоятельства подлежат установлению при исследовании фактических обстоятельств правоотношений сторон в рамках оценки непосредственно заявляемых денежных требований (взыскание задолженности по арендной плате, стоимости улучшений имущества, убытков, иных денежных притязаний), при этом для оценки наличия таких обстоятельств не требуется установление связи между спорными договорами либо позиция о необходимости признания договора от 01.10.2021 неотъемлемой частью заключенного в последствии договора от 01.07.2022.

Судебная коллегия отмечает, что умозрительно допускаемое удовлетворение встречного иска само по себе не привело бы к защите каких-либо прав встречного истца, с учетом предмета и основания первоначального иска, не исключило бы необходимость защиты предполагаемо нарушенных прав в рамках иных арбитражных споров.

Изложенное является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска в связи с избранием встречным истцом ненадлежащего способа защиты.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, что при заключении договора от 01.07.2022, либо впоследствии какими-либо фактическими действиями, стороны выражали волю на регулирование их арендных правоотношений в отношении одного объекта двумя последовательно заключенными, но действующими одновременно договорами.

Так, действуя исходя из предпосылки того, что договоры от 01.10.2021 и 01.07.2022 являются одним договором, а также учитывая уведомления регистрирующего органа, стороны не лишены были права на заключение дополнительного соглашения к договору от 01.10.2021 в части устранения нарушений, указанных Управлением Росреестра по Приморскому краю.

Вместе с тем, указанных действий сторонами как равными носителями предпринимательского риска совершено не было, в представленных платежных поручениях ООО «Высокое небо» в качестве назначения платежа указывало счета на оплату ООО «Прилив Лайн», в которых, в свою очередь, в качестве основания указан договор от 01.07.2022.

В свою очередь, из материалов дела не усматривается, что условиями спорного договора от 01.10.2021 напрямую предусматривалось представление апеллянту безусловного права в одностороннем порядке отказаться полностью или в той или иной части от внесения арендной платы в случае производства улучшений арендуемого имущества. Даже учитывая, что в договоре от 01.10.2021 срок отсрочки предоставлен «с 01.10.2021г. по 01.01.2021г.» (согласно пояснениям ответчика указанная отсрочка предоставлялась по 01.01.2022), такая отсрочка предоставлена на 3 месяца и также не отменяет обязанности по внесению арендных платежей после истечения срока отсрочки.

Как верно указал суд, пунктом 2.4.2 как договоров от 01.10.2021 и от 01.07.2022 предусмотрено право арендатора потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы при обнаружении определенных недостатков арендуемого имущества, а не обязанность арендодателя уменьшать размер арендной платы в одностороннем порядке.

Таким образом, доводам о наличии денежных притязаний со стороны арендатора к арендодателю по итогу совершенных арендатором действий с арендованным имуществом, о достижении сторонами соглашения о производстве неотделимых улучшений, наличии доказательств выполнения строительных работ в спорном помещении, возможном наличии недостатков переданного имущества, не имеют правового значения для настоящего дела с учетом его предмета, и, как верно указано судом первой инстанции, подлежат рассмотрению в иных спорах.

Доводы о необоснованности отказа в ходатайстве об объединении настоящего дела и дела № А51-1755/2025 не принимаются во внимание, учитывая, что они являлись предметом рассмотрения апелляционного суда в рамках обжалования определения от 08.04.2025.

Удовлетворяя основной иск о расторжении договора аренды, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По представленному в материалы дела истцом расчету задолженность по аренде ООО «Высокое небо» по договору от 01.07.2022 по состоянию на 05.03.2025 составила 11 850 000 руб.

Апелляционной коллегией принимается во внимание довод апеллянта о том, что представленный в дело справочный расчет задолженности (т. 3 л.д. 87) по аренде сделан ООО «Прилив Лайн» и включает период, когда арендатор не имел доступа в арендуемое помещение, при этом в рамках настоящего дела правомерность соответствующих действий арендодателя не исследовалась.

Судебной коллегией с учетом позиции истца о предмете иска, пояснениях сторон о частичном внесении арендной платы в период действия расторгаемого договора, отдельно отмечается отсутствие исследования вопроса и установление точного размера задолженности арендатора по арендной плате к моменту вынесения решения судом первой инстанции, рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Вместе с тем данное обстоятельство не повлекло принятие незаконного судебного акта, учитывая пояснения сторон об отсутствии полного и своевременного внесения арендной платы, а также что отмеченного расчета наглядно следует существенное и неоднократное нарушение условий спорного договора в части внесения арендной платы за предшествующий неоспариваемый апеллянтом период отсутствия препятствий в пользовании имуществом в 2022-2024 годах, доказательств отсутствия задолженности по договору от 01.07.2022 в дело не представлено.

Оснований для оценки представленного в деле письма ООО «Высокое небо» в адрес ООО «Прилив лайн» от 03.09.2024, поименованного как «Претензия и предложение о взаимозачете», в качестве прямого и недвусмысленного одностороннего заявления о зачете, соответствующего требованиям статьи 410 ГК РФ и влекущего правопрекращающий эффект в отношении требований ООО «Прилив лайн» к ООО «Высокое небо» о внесении арендной платы в определенном размере за определенный период, у судебной коллегии не имеется. Иных письменных доказательств осуществления ООО «Высовое небо» зачета встречных денежных требований относительно притязаний истца о внесении арендной платы материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции верно сделал вывод о том, что представленные истцом доказательства свидетельствует о неоднократном неисполнении ответчиком обязательства по внесению арендной платы, арендатором допущено невнесение арендной платы более чем 2 раза подряд, что с учетом положений статьи 619 ГК РФ и положений договора от 01.07.2022 является основанием для расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.05.2025 по делу №А51-11789/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова