Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-34226/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 21.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А45-34226/2023 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным постановления от 18.09.2023 № 4924 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Пермской в Ленинском районе.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Гаражно-строительный кооператив «Прогресс-01» (630136, 

<

...> зд. 59/2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО3.

Путем использования систем веб-конференции в заседании участвовали представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 20.07.2023;

Гаражно-строительного кооператива «Прогресс-01» - ФИО5 по доверенности от 29.07.2024.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия, заинтересованное лицо) о признании незаконным постановления от 18.09.2023 № 4924 об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Пермской в Ленинском районе (далее – Постановление от 18.09.2023 № 4924); обязании устранить нарушения прав предпринимателя, повторно рассмотрев его заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в установленном законом порядке в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гаражно-строительный кооператив «Прогресс-01» (далее – ГСК «Прогресс-01»), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением от 09.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области признано незаконным Постановление от 18.09.2023 № 4924. Суд обязал Мэрию устранить нарушения прав ИП ФИО2, повторно рассмотрев его заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в установленном законом порядке в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Постановлением от 21.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 09.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судом сделан необоснованный вывод о необходимости получения согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:063913:1 (далее – земельный участок 54:35:063913:1, первоначальный) со стороны ГСК «Прогресс-01», которому данный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования; согласие на раздел участка уже было дано в соглашении от 09.07.2015, предметом которого являлся порядок пользования земельным участком, на котором расположено здание автомойки, его границы и площадь (902 кв.м); при приобретении объекта недвижимости к первоначальному собственнику перешло право пользования земельным участком, необходимым и достаточным для обслуживания и эксплуатации здания автомойки на том же праве, что и у ГСК; бывший собственник нежилого здания мойки автомобилей с кадастровым номером 54:35:063935:45 (далее – здание автомойки) ФИО3 с момента регистрации права собственности на него приобрел право на использование части земельного участка, которая занята зданием автомойки и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и ГСК «Прогресс-01»; судом не приняты во внимание разъяснения пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11); испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах земельного участка № 1, то есть изначально предоставленного ГКС на праве постоянного бессрочного пользования; право истца на реализацию заключения договора аренды или выкупа в собственность не может зависеть от волеизъявление других правообладателей; на основании предоставленного в дело заключения кадастрового инженера как допустимого доказательства по делу были установлены следующие обстоятельства: предполагаемый к образованию земельный участок полностью расположен в границах первоначального участка с кадастровым номером 54:35:063913:1, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования ГСК; образуемый (испрашиваемый) земельный участок и участок с кадастровым номером 54:35:063913:1, из которого будет выделен испрашиваемый земельный участок полностью располагаются в зоне (Ж-1.1) - часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки, то есть не расположен в зоне улично-дорожной сети; при наложении красных линий на испрашиваемый земельный участок установлено, что красные линии пересекают нежилое здание – мойку, а также иные строения, сведения о которых содержаться в ЕГРН; красная линия установлена частично по жилой зоне после строительства и постановки на учет спорного здания автомойки, возведенного легально со всей разрешительной документацией; расположение образуемого участка в нескольких территориальных зонах невозможно, что свидетельствует об отсутствии на указанной части участка территории общего пользования и препятствий к образованию земельного участка под зданием автомойки истца.

В своем отзыве ГСК «Прогресс-01» выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что предприниматель не учитывает, что право заявителя на предоставление ему земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, не является абсолютным и может быть реализовано лишь при соблюдении условий, предусмотренных действующим законодательством; исходным земельным участком является земельный участок № 1, на котором, кроме здания, принадлежащего предпринимателю, расположено здание гаражного комплекса ГСК «Прогресс-01» с кадастровым номером 54:35:063913:346; с целью раздела земельного участка № 1, право постоянного (бессрочного) пользования которым принадлежит ГСК «Прогресс-01» на основании акта № 35000296 на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей; раздел земельного участка № 1 возможен только при наличии письменного согласия собственника расположенных на нем объектов недвижимости либо по решению суда; ИП ФИО2 не соблюдены требования пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), не получено согласие землепользователя - ГСК «Прогресс-01» на раздел земельного участка; предприниматель не предпринимал никаких действий для получения данного согласия; из содержания инвестиционного договора от 15.03.2005, соглашения от 09.07.2015, заключенных между ГСК «Прогресс-01» и ФИО3, ни прямо, ни косвенно не следует, что ГСК «Прогресс-01» давал согласие на раздел земельного участка; каких-либо решений о разделе земельного участка общим собранием ГСК «Прогресс-01» не принималось; необходимость письменного согласия на образование земельного участка предполагает наличие документа, недвусмысленно и прямо выражающего волю ГСК «Прогресс-01» на образование земельного участка; заключение кадастрового инженера ФИО6 от 19.10.2023 № 82/2023 получено с нарушением федерального закона и не может быть использовано в качестве доказательства; представленная ИП ФИО2 схема расположения земельного участка не соответствует утвержденному постановлением Мэрии от 01.08.2022 № 2552 Проекту планировки территории, ограниченной улицами Станиславского, Титова, Связистов магистральной улицей общегородского значения, в Ленинском районе (далее – Проект планировки), поскольку предполагаемый к образованию земельный участок частично расположен в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства – в зоне улично-дорожной сети; Проект планировки действие не утратил, не оспорен, действует в принятой редакции, следовательно Мэрия при вынесении обжалуемого постановления обоснованно сослалась как на одно из оснований для отказа, на несоответствие Проекту планировки.

Отзыв на кассационную жалобу от Мэрии приобщен судом округа к материалам дела. 

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу. 

Учитывая надлежащее извещение Мэрии и ФИО3 о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, между ГСК «Прогресс-01» и бывшим собственником нежилого здания с кадастровым номером 54:35:063935:45 ФИО3 заключен Инвестиционный договор от 15.03.2005 г., по условиям которого застройщик в соответствии с планом застройки земельного участка, принадлежащего застройщику на основании решения Мэрии г. Новосибирска №353-л от 29.05.1992 г, государственного акта №35000296 на праве бессрочного (постоянного) пользования, зарегистрированного в книге записей Государственного акта за №1637 от 28.10.1993, разрешения на строительство №Ru 54303000 (продление разрешения от 29.12.2003 №164), проекта здания, предоставляет земельный участок для осуществления строительства здания «Мойка автомобилей и станции технического обслуживания».

Согласно заключенному между сторонами договору: его целью являлось строительство здания автомойки с последующей регистрацией права собственности на возведенный объект за ФИО3; по окончании строительства до ввода в эксплуатацию стороны подписывают акт приема передачи объекта капитального строительства от застройщика к инвестору, с этого момента пользование, владение и эксплуатация выше указанного объекта осуществляется инвестором.

Объект недвижимости – здание автомойки общей площадью 847,1 кв.м, расположенное на первоначальном земельном участке с кадастровым номером 54:35:063913:1, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № Ru 54303000-137 от 15.05.2015.

08.06.2015 гражданин ФИО3 на основании инвестиционного договора от 15.03.2005 зарегистрировал в свою личную собственность здание автомойки площадью 847.1 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2005 г.

Также между ГСК «Прогресс-01» и ФИО3 заключено соглашение от 09.07.2015 г., предметом которого являлся порядок пользования земельным участком, на котором расположено здание автомойки, его границы и площадь.

В соответствии пунктом 1.1. данного соглашения, стороны определили, что пользуются земельным участком в соответствии с его назначением, в пределах закрепленных сторонами границ.

Согласно пункту 2.3. общая площадь, предназначенная для собственника здания автомойки, имеет свои границы, обозначенные на схематичном плане, являющимся приложением к соглашению; общая площадь собственника здания составляет 902 кв.м; схематичный план участка, приложенный к соглашению, фактически соответствует схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которую истец подавал на утверждение в Мэрию города Новосибирска.

В настоящее время ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое здание автомойки, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 02.06.2022.

Нежилое здание автомойки находится полностью в границах первоначального земельного участка площадью 18626 +/- 48 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. Согласно выписке из ЕГРН от 28.03.2022, указанный земельный участок в настоящее время принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования ГСК «Прогресс-01».

С целью формирования земельного участка, на котором расположено нежилое здание, ИП ФИО2 обратился в Мэрию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Постановлением от 18.09.2023 № 4924 Мэрия отказала в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Пермской в Ленинском районе.

Отказ мотивирован следующими основаниями: схема расположения не соответствует требованиям к ее подготовке, установленным в соответствии с пунктом 12 статьи 11.10 ЗК РФ (не учтены сведения о красных линиях); разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым участкам (не представлено письменное согласие землепользователя исходного земельного участка       № 1); не соответствует утвержденному постановлением Мэрии от 01.08.2022 № 2552 проекту планировки территории, ограниченной улицами Станиславского, Титова, Связистов и магистральной улицей общегородского значения в Ленинском районе (образуемый участок частично расположен в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства – зоне улично-дорожной сети).

Полагая, что Постановление Мэрии от 18.09.2023 № 4924 издано с нарушением действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, нарушает принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь статьями 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, статьями 1, 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 13 Постановления № 11, в том числе выводами заключения кадастрового инженера от 19.10.2023 № 82/2023, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: учитывая содержание соглашения от 09.06.2015, ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке, ГСК как заинтересованным лицом при строительстве нежилого здания - мойка автомобилей с кадастровым номером 54:35:063935:45, а также после его ввода в эксплуатацию и оформления права собственности было дано надлежащее, явно выраженное согласие на размещение данного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063913:1 и согласие на предоставление части земельного участка для обслуживания здания автомойки, в связи с чем основание Мэрии к отказу в утверждении схемы расположения земельного участка по причине отсутствия согласия на раздел участка от ГСК неправомерно; на основании предоставленного в дело заключения кадастрового инженера как допустимого доказательства по делу были установлены следующие обстоятельства: предполагаемый к образованию земельный участок полностью расположен в границах первоначального участка с кадастровым номером 54:35:063913:1, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования ГСК; образуемый (испрашиваемый) земельный участок и участок с кадастровым номером 54:35:063913:1, из которого будет выделен испрашиваемый земельный участок, полностью располагаются в зоне (Ж-1.1) - часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки, то есть не расположен в зоне улично-дорожной сети, в связи с чем довод Мэрии к отказу в утверждении схемы расположения участка на основании не соответствия проекту панировки от 01.08.2022 не правомерен; при наложении красных линий на испрашиваемый земельный участок установлено, что красные линии пересекают нежилое здание – мойку, а также иные строения, сведения о которых содержаться в ЕГРН, при этом красная линия установлена после строительства и постановки на учет спорного здания автомойки, возведенного легально со всей разрешительной документацией, поэтому не может являться препятствием к формированию участка.

Также суд первой инстанции исходил из того, что истец после приобретения нежилого здания приобрел и право на использование части земельного участка, которая занята данным зданием и необходима для его обслуживания и эксплуатации (использования), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение к прежнему собственнику, а затем и к заявителю, перешло право постоянного бессрочного пользования на часть земельного участка, определённого сторонами на основании соглашения от 09.07.2015.

Оценив повторно представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 552 ГК РФ, статьями 1, 11.10, 11.2, 11.3, 27, 35, 39.20, 56.3 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 13 Постановления № 11, учитывая, что: в материалы дела не представлено доказательств получения у ГСК «Прогресс-01» согласия на раздел земельного участка № 1; инвестиционный договор от 15.03.2005 и соглашение от 09.07.2015 не содержат согласия ГСК «Прогресс-01» на раздел спорного земельного участка; сам по себе факт наличия права собственности на объект недвижимости – здания-мойки, расположенного на земельном участке, не может являться основанием для раздела земельного участка; проект планировки территории, утвержденный постановлением Мэрии от 01.08.2022 № 2552, является действующим, в установленном законом порядке не оспорен; испрашиваемый к образованию земельный участок частично расположен в границах зоны улично-дорожной сети и спорное здание автомойки пересекают границы красных линий,  пришел к выводу, что Мэрия обоснованно отказала заявителю в утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории, на котором расположено нежилое здание автомойки, признав оспариваемый отказ законным.

Кассационная инстанция считает выводы суда апелляционной инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, сделанным при неверном  применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 21), рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления № 11, в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Учитывая указанные законодательные положения, а также содержание соглашения от 09.07.2015 г., согласно которому ГСК и первоначальный правообладатель здания автомойки определили общую площадь, предназначенную для собственника здания автомойки (902 кв.м), обозначили ее границы на схематичном плане, являющимся приложением к соглашению; при этом схематичный план участка, приложенный к соглашению, фактически соответствует схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которую истец заявил на утверждение в Мэрию города Новосибирска, суд первой инстанции пришел к законным и обоснованным выводам о том, что ГСК как заинтересованным лицом и правообладателем права постоянного бессрочного пользования на исходный земельный участок как при строительстве нежилого здания - мойки автомобилей с кадастровым номером 54:35:063935:45, так и после его ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, было дано явно выраженное согласие на размещение данного здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063913:1 и согласие на предоставление части земельного участка для обслуживания и эксплуатации здания автомойки с обозначением его площади и границ, то есть с идентификацией участка.

Выводы суда апелляционной инстанции об обратном не соответствуют предоставленным в материалы дела документам и подлежащим применению нормам материального права, а также стандарту разумного и добросовестного поведения (статья 10 ГК РФ), которому должно соответствовать поведение ГСК, изначально представавшего первоначальному собственнику объекта право на строительство и эксплуатацию на части земельного участка.

Ссылки ГСК в данной части о том, что общего собрания относительно раздела земельного участка не было, в связи с чем ранее подписанное соглашение от 2015 года не является документом о разделе, не имеют правового значения с учетом явно выраженного волеизъявления на раздел земельного участка и продолжающееся с 2015 года исполнение указанного соглашения как действительной сделки (ГСК не предъявлено требований о сносе/признании самовольной постройкой/освобождении земельного участка, не заявлялись негаторные иски об освобождении и прочее) (пункт 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Пленум № 25). 

Полномочия подписавшего в 2015 году соглашение председателя кооператива ФИО7 третьим лицом также не оспорены, иного из материалов дела не следует и судом округа не установлено.

Кроме того, сам инвестиционный договор от 15.03.2005 года, сомнений в действительности которого у ГСК нет, также подписан председателем кооператива ФИО7

В связи с изложенным отсутствие согласия ГСК как собственника объекта недвижимости на раздел земельного участка в качестве первого основания Мэрии к отказу в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории является неправомерным, в связи с чем выводы апелляционной коллегии в соответствующей части также признаются судом округа не обоснованными.

В отношении доводов Мэрии о нахождении испрашиваемого земельного участка в перспективной зоне улично-дорожной сети в соответствии с Проектом планировки, и прохождении границ красных линий по спорному зданию автомойки как оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка и выводов суда апелляционной инстанции в соответствующей части суд округа приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов. Территории общего пользовании - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии. Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства; б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства (пункт 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 07.03.2017, действующей на момент принятия постановления от 16.06.2017).

Согласно статье 42 ГрК РФ особенности организации работ по составлению проектов планировки территории вытекают из их назначения. Проекты планировки разрабатывают с учетом максимально целесообразного сохранения и использования, как фрагментов территории, так и градостроительных объектов, расположенных на ней, а также отдельных существующих зданий, сооружений и систем инженерного оборудования. Для этого необходимо на начальной стадии работы над проектом проведение анализа исторически сложившейся планировочной ситуации и существующей застройки (градостроительной организации территории).

В соответствии с частью 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В части 8 статьи 36 ГрК РФ указано, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, по смыслу действующих норм ГрК РФ и ЗК РФ, утверждение проекта планировки территории района, которым определены и красные линии, обозначающие в данном случае границы не существующего, а планируемого в дальнейшем к строительству объекта (в настоящем случае - перспективная зона улично-дорожной сети), не означает обязательного сноса всех объектов, попадающих в границу красных линий планируемой территории (утвержденный проект планировки действует в течение определенного периода), и не исключает дальнейшее продолжение использования такого земельного участка на условиях, определенных частью 8 статьи 36 ГрК РФ и пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ.

Не означает это также и того, что должно быть в обязательном порядке прекращено использование и возведение всех объектов недвижимости, начатое ранее в установленном законом порядке. Такие ограничения возникают только в случае изъятия земель и объектов для государственных либо муниципальных нужд.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2019          № 1616-О следует, что в силу части 8 статьи 36 ГрК РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ сохраняется возможность прежнего использования земельного участка, реализация же градостроительных планов в отношении данного участка возможна исключительно после достижения соответствующего согласия с заявителем в гражданско-правовом порядке.

На основании предоставленного в дело заключения кадастрового инженера ИП ФИО6 как относимого и допустимого доказательства, не опровергнутого Мэрией иными доказательствами по делу, судом первой инстанции были установлены следующие обстоятельства: предполагаемый к образованию земельный участок полностью расположен в границах первоначального участка с кадастровым номером 54:35:063913:1, предоставленного изначально на праве постоянного бессрочного пользования ГСК еще в 1992 году; образуемый (испрашиваемый) земельный участок и участок с кадастровым номером 54:35:063913:1, из которого он будет образован, полностью располагаются в зоне (Ж-1.1) - часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки, поэтому попадание испрашиваемого участка в две территориальных зоны исключено.

Учитывая, что здание автомойки было построено и введено в эксплуатацию в 2015 году в установленном законом порядке, с получением всей разрешительной документации, по мнению суда округа, даже утверждение в 2022 году Проекта планировки с возможным отнесением части испрашиваемого земельного участка к зоне перспективной улично-дорожной сети (зона ИТ-6) (при утверждении Проекта планировки не была учтена существующая застройка, а также факт предоставления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу для целей строительства гаражного комплекса) не означает прекращение у предпринимателя как законного собственника объекта возможности в дальнейшем использовать его совместно с земельным участком, необходимым и достаточным для такого использования, в том числе путем его формирования через процедуру утверждения схемы расположения на кадастровом плане территории.

Посчитав, что испрашиваемый участок частично расположен на территории общего пользования (зона перспективной улично-дорожной сети), при этом границы красных линий пересекают спорное здание автомойки, апелляционная инстанция пришла к выводу о несоответствии спорной схемы расположения участка Проекту планировки.

Однако апелляционный суд не учел следующее.

В разделе 2.2 Проекта планировки указано, что в границах зоны перспективной улично-дорожной сети проектом планировки предусмотрено размещение объектов улично-дорожной сети и иных линейных объектов транспортной инфраструктуры, объектов коммунального обслуживания и тд., не противоречащих регламентам установленной территориальной зоны – зоны перспективной улично-дорожной сети (ИТ-6).

В статье 53 Правил землепользования и застройки, утверждённых решением Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 г. № 1288 (далее – Правила), для зоны перспективной улично-дорожной сети (зона ИТ-6) установлены как основные виды разрешенного использования указанной территориальной зоны, так и условно-разрешенные (в том числе и «автомобильные мойки» (код 4.9.1.3)).

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ по общему правилу граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение последних в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В пункте 4 статьи 27 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса); 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Доказательств отнесения исходного и испрашиваемого земельных участков к землям, изъятым из оборота, материалы дела не содержат.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

При применении пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ следует учитывать, что до начала строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории должна быть произведена в установленном статьями 279 – 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями главы VII.1 ЗК РФ порядке процедура изъятия у собственников для государственных или муниципальных нужд как объектов недвижимости, так и права аренды земельного участка, на котором они расположены.

В этом случае в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, из совокупного толкования пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 3 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ, подпункта 3 пункта 2 статьи 279 ГК РФ следует, что сами по себе положения пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды земельного участками, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 305-ЭС20-12105.

В силу статьи 12.6 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Разрешенное использование объекта капитального строительства определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36 ГрК РФ). При этом объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ и часть 8 статьи 36 ГрК РФ).

С учетом изложенного: возможное частичное пересечение легально построенного в 2015 году объекта недвижимости красными линиями в соответствии с Проектом планировки 2022 года, утвержденным значительно позже ввода объекта в эксплуатацию (имеющего определенный срок действия для реализации); расположение спорного объекта автомойки в границах участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования (1992 год); нахождение в границах исходного участка также и второго объекта недвижимости - гаражного комплекса; отсутствие сведений о создании данными объектами недвижимости угрозы жизни и здоровью непродлённого круга лиц, а также об изъятии первоначального и испрашиваемого земельных участков из гражданского оборота; наличие в деле доказательств расположения испрашиваемого и первоначального участков исходя из Проекта планировки в зоне Ж-1.1 - части подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки; явно выраженное согласие о разделе первоначального земельного участка со стороны гаражного кооператива в 2015 году; необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости, - все это свидетельствовало об отсутствии у суда апелляционной инстанции оснований для вывода об обоснованности отказа Мэрии в утверждении схемы расположения испрашиваемого земельного участка по причине несоответствия Проекту планировки и расположению испрашиваемого участка в границах зоны перспективной улично-дорожной сети применительно к положениям пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Таким образом, все перечисленные в оспариваемом постановлении Мэрии от 18.09.2023 основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка являлись не правомерными, в связи с чем суд первой инстанции пришел к законным и обоснованным выводам по существу заявленных требований.

В связи с изложенным постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287.

Поскольку кассационная жалоба заявителя по существу удовлетворена, постановление суда апелляционной инстанции отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе, с Мэрии как с проигравшей стороны в пользу заявителя подлежит взысканию госпошлина в размере 20 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ

Определением от 24.02.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа исправлена опечатка в абзаце второй резолютивной части постановления от 20.02.2025 в части неверного указания наименования Арбитражного суда Новосибирской области, решение которого оставлено в силе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 21.11.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-34226/2023 отменить.

Оставить в силе решение от 09.08.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-34226/2023.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 20 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      А.В. Щанкина

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

ФИО1