АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7177/2018

21 апреля 2021 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Хатуновой А.И. при ведении протокола и аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело  

по иску муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «БЕСТ ПЛЮС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 171245 руб. 53 коп. пеней за просрочку исполнения обязательства с 11.07.2018 по 31.10.2018,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения «Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ»,

        при участии в заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 24.02.2021,

        остальные лица не направили представителей для участия в судебном заседании, о времени и месте разбирательства по делу извещены надлежаще, представители истца принимали участие в предыдущих судебных заседаниях,          

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (далее - истец, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БЕСТ ПЛЮС» (далее- ответчик, общество) о взыскании 171245 руб. 53 коп. пеней  за период с 01.03.2018 по 31.08.2018.

В обоснование заявленного требования истец указал на просрочку исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.5 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014. 

30.11.2018 исковое заявление принято судом. 

29.05.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым завершится рассмотрение по существу спора по делу № А10-7812/2018.

        21.12.2020 производство по делу возобновлено.  

19.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке, определенном ст. 51 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, привлечено муниципальное учреждение «Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ».

        В судебное заседание истец и третье лицо своих представителей не направили, о времени и месте разбирательства по делу извещены надлежаще.

         Представители истца принимали участие в судебных заседаниях 21.12.2010, 19.01.2021,  29.03.2021, что отражено в определениях, протоколах и зафиксировано  аудиозаписями судебных заседаний (л.д.88, 89-91, 93, 94-96, 100, 106). 

        Муниципальное учреждение «Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ» извещено надлежаще о времени и месте судебного разбирательства, 25.01.2021 получило копию определения суда от 19.01.2021, о чем свидетельствует расписка его представителя в получении судебного акта (уведомление 67000855874950) (л.д. 99).

        Информация о движении дела и определения суда о принятии искового заявлении, назначении дела к судебному разбирательству, привлечении третьего лица к участию в деле, отложениях рассмотрения спора размещены на официальном сайте в сети Интернет https://my.arbitr.ru, http://kad.arbitr.ru.

Правовые основания для отложения рассмотрения спора отсутствуют, истец и третье лицо с ходатайством о переносе рассмотрения дела в суд не обращались, доказательств наличия уважительных причин неявки представителей в судебное заседание не представили, не сообщили о наличии уважительных причин неявки. 

Дело рассмотрено в порядке, определенном ч. 3 и ч.5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела. 

В судебном заседании представитель ответчика иск не признал, поддержал ходатайство о снижении размера неустойки.

В предыдущих судебных заседаниях представители истца поддержали заявленные требования. 

Выслушав представителя ответчика, изучив доводы истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

         10.12.2014 между комитетом от имени администрации города Улан-Удэ (администрация)  и обществом (победитель аукциона) заключен договор о развитии застроенной территории №5 (л.д. 8-13), согласно пункту 1.1 которого победитель аукциона в целях развития застроенной территории, расположенной в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ, ориентировочной площадью 2,8 га, решение о развитии которой принято постановлением администрации г.Улан-Удэ от 16.10.2014 №308 «О принятии решения о развитии застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева» (застроенная территория), согласно схеме застроенной территории (приложение №1 к договору) обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные договором обязательства, а администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения победителем аукциона своих обязательств. 

В пункте 1.2 договора перечислены жилые дома на застроенной территории, снос которых планируется в рамках реализации муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий в г.Улан-Удэ на 2014-2024 годы», утвержденной решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 19.06.2014 №852-72: по ул. Цивилева дома №№36, 36П, 38, 38П, 40, 40П, 34П, 32, 32П.

В пункте 2.1 договора определена цена права на заключение договора в размере  3 833 140 рублей.

В пункте 1.3 договора указано, что в жилых домах на застроенной территории имеется 15 жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, общей площадью 837 кв.м.

Согласно пункту 4.1.5 указанного договора в течение 24 месяцев со дня заключения договора победитель аукциона обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилые помещения в количестве 15 жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории. Жилые помещения должны быть благоустроенными применительно к условиям г.Улан-Удэ, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным законодательством требованиям и находиться в границах г. Улан-Удэ. 

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором (пункт 3.1). 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заключенность договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 установлена решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 сентября 2020 года по делу №А10-7812/2018, вступившим в законную силу.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между сторонами возникли правоотношения по договору о развитии застроенной территории.

Решением от 14 сентября 2020 года по делу №А10-7812/2018 арбитражный суд Республики Бурятия обязал общество передать в муниципальную собственность жилые помещения, в количестве восьми помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории, отвечающие установленным законодательством требованиям, согласно договору развития застроенной территории № 5 от 10.12.2014 (жилые помещения должны быть благоустроенными применительно к условиям г. Улан-Удэ, равнозначными по общей площади жилым помещениям, расположенным по адресу: 

<

...> П, кв. 3, площадью 65,6 кв.м; д. 40 П, кв. 4, площадью 49,3 кв.м; д. 38,  кв. 4, площадью 49,8 кв.м; д. 38, кв. 6, площадью 63,4 кв.м; д. 38, кв. 8, площадью 66,5 кв.м;  д. 38, кв. 1 А, площадью 43,6 кв.м; д. 38 П, кв. 1, площадью 65,8 кв.м; д. 38 П, кв. 6, площадью 66,2 кв.м; а также находится в границах г. Улан-Удэ), в течении трёх месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" с 30.12.2020 признана утратившей силу Глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления».

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть 2).

Частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции от 24.11.2014) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в ред. от 24.11.2014).

Таким образом, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 сентября 2020 года по делу №А10-7812/2018 установлено, что ответчик не исполнил обязательства передать в муниципальную собственность г. Улан-Удэ  жилые помещения, в количестве восьми помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории, отвечающие установленным законодательством требованиям, согласно договору развития застроенной территории № 5 от 10.12.2014.

В соответствии с пунктом 3.4 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 в случае неисполнения победителем аукциона обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 – 4.1.9 настоящего договора, администрация направляет письменную претензию победителю аукциона посыльным, заказным письмом, телефаксом по адресу, указанному в настоящем договоре в течение 10 дней с момента обнаружения неисполнения вышеуказанных обязательств.

Претензия истца от 10.09.2018 №2530 об уплате 171 245 руб. 53 коп. пеней вручена ответчику 14.09.2018 согласно почтовому уведомлению 67003126002526 (л.д. 16, 17).

Пунктом 5.4 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 предусмотрено, что сторона, допустившая нарушение обязательств по настоящему договору, обязана произвести уплату пеней (штрафа) и возмещение убытков в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного требования об этом другой стороны.

Претензионный порядок истцом соблюден, ответчиком уплата пени не произведена.

Частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 в случае нарушения победителем аукциона сроков, предусмотренных пунктами 2.2, 4.1.1 – 4.1.9 настоящего договора, победитель аукциона уплачивает комитету пеню в размере одной трёхсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации от цены права на заключение договора, предусмотренной п. 2.1 настоящего договора, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.2, 4.1.1 – 4.1.9 настоящего договора, до момента полного исполнения соответствующих обязательств по настоящему договору, а также возмещает причиненные убытки.

Представленный истцом расчет неустойки на сумму 171 245 руб. 53 коп. за период с 01.03.2018 по 31.08.2018 исходя из цены права на заключение договора – 3 833 140 руб., с учетом изменения ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (7,5% годовых в период с 01.03.2018 по 25.03.218 – 25 дней, 7,25% годовых за период с 26.03.2018 по 31.08.2018 – 159 дней) судом проверен, признается верным.

Ответчик сослался на просрочку кредитора, повлекшую просрочку исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.5 договора от 10.12.2014 о развитии застроенной территории №5,  о передаче в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно части 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Ответчик указал, что истец, администрация Железнодорожного района г. Улан-Удэ на протяжении 6 лет представляла неверные данные о том, какие квартиры являются муниципальными, окончательный перечень стал известен лишь в первой половине 2020 года в ходе рассмотрения дела №А10-7812/2018.

В договоре не содержится списка конкретных 15-ти жилых помещений, из которых выселяются граждане, согласно пунктам 1.3, 4.1.5. договора.

Ответчик мог получить данные в управлении Росреестра самостоятельно.   

В разделе 4.1 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 перечислены обязанности победителя аукциона, в том числе:

4.1.2. В течение трех рабочих дней со дня заключения настоящего договора обратиться в Администрацию г. Улан-Удэ с заявлением о принятии решения о подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания.

4.1.3. В течение 4 месяцев со дня опубликования решения о подготовке проекта планировки застроенной территории, включающей проект межевания, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования, и передать его Администрации.

4.1.4. В случае принятия Администрацией решения об отклонении проекта планировки застроенной территории, включающего проект межевания застроенной территории, и о направлении его на доработку, устранить выявленные недостатки в срок, указанный администрацией в решении об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Ответчик пояснил, что осуществлял строительство согласно проекту планировки, утвержденному администрацией г. Улан-Удэ (распоряжение администрации г. Улан-Удэ «Об утверждении проекта планировки застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева г. Улан-Удэ» №700-р от 20.05.2015, распоряжение администрации г. Улан-Удэ «Об утверждении проекта межевания застроенной территории, расположенной в пределах улицы Цивилева г. Улан-Удэ» №205-р от 22.03.2016) без красных линий. Администрация г. Улан-Удэ не внесла изменений относительно красных линий, что вызвало необходимость самостоятельной разработки ответчиком документации о внесении изменений в проект планировки территории центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, которые администрация г. Улан-Удэ отказалась согласовать. Лишь 21.08.2020  достигнуто предварительное соглашение о красных линиях, 30.09.2020 составлена дорожная карта. В настоящее время проектировщики приступают к полному изменению проекта планировки, исходя из измененных границ красных линий.  Ответчик понес дополнительные затраты по подготовке изменений в генеральный план города, проект планировки центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, проект планировки РЗТ, проект межевания. Приступить к строительству ответчик сможет не ранее, чем через год.

Как отметил ответчик, в договоре имеется требование о строительстве детских садов на первых этажах зданий (п. 4.1.8 договора о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014), однако такие сады не будут выкуплены по действующему законодательству.

Согласно представленному протоколу от 07.12.2020 рабочего совещания по плану реализации договоров о развитии застроенных территорий (РЗТ) и комплексного освоения территории (КОТ), заключенных с обществом, правовому комитету администрации г. Улан-Удэ до 25.12.2020 необходимо представить предложения по реализации пункта договоров о РЗТ об осуществлении строительства нежилых помещений для размещения детских дошкольных учреждений на первых этажах в жилых многоквартирных домах. Правовому комитету администрации г. Улан-Удэ совместно с комитетом по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ необходимо в срок до 25.12.2020 решить вопрос о необходимости внесения изменений в проект планировки центральной части Железнодорожного района при наличии проекта планировки застроенной территории. Обществу до 21.12.2020 представить план-график реализации договора РЗТ. По переносу срока реализации договора РЗТ обществу рекомендовано рассмотреть возможность решения вопроса в судебном порядке в связи с необходимостью внесения изменений в градостроительную документацию.

Ответчик представил план мероприятий («дорожная карта») по реализации РЗТ ул. Цивилева. Распоряжением администрации г. Улан-Удэ от 29.09.2020 №12-р принято решение о подготовке проекта изменений в генеральный план г. Улан-Удэ в части изменения функциональной зоны на жилую, в соответствии с чем, застройщик обязан до 16.10.2020 подготовить проект по внесению изменений в генплан, утверждение проекта по внесению изменений в генплан запланировано на январь 2021 года. В ходе второго этапа в срок до 05.02.2021 комитет по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ должен принять решение о подготовке проекта о внесении изменений в ППТ центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, застройщиком в срок до 12.02.2021 должен быть подготовлен проект, общий срок утверждения внесения изменений в ППТ – до 23.04.2021.

Как пояснил ответчик, задержка строительства вызвана и иными проблемами. ПАО «ТГК-14» долгое время не согласовывало условия технического подключения объектов строительства к системам теплоснабжения. При расселении домов выяснилось, что в собственности граждан, проживающих на земельных участках в пределах застраиваемой территории, находятся не только квартиры, но и приватизированные земельные участки, что повлекло дополнительные работы по переоформлению земель из собственности проживающих там граждан. 

Доводы общества о наличии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, со ссылкой на то, что с 01.01.2017 в статью 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, суд отклоняет.

Действительно, в пункт 8 части 1 статьи 18 названного закона внесены изменения, согласно которым денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях: возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств застройщика по этому договору, если строительство (создание) указанных в пункте 2 данной части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 названного Федерального закона. При этом такое возмещение осуществляется пропорционально доле общей площади указанных в пункте 2 данной части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, строящихся в соответствии с договором о развитии застроенной территории.

Из условий договора следует, что общество приняло на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не позднее 24 месяцев со дня подписания договора от 10.12.2014, а именно до 10.12.2016.

Изменения законодательства, на которые ссылается ответчик, внесены в 2017 г., после истечения установленного договором срока исполнения обязательства по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений.

Представив заявку на участие в аукционе, общество выразило свое согласие участвовать в аукционе на право заключить договор о развитии  застроенной  территории,  и,  в  случае  признания  его  победителем  аукциона, заключить  договор  о  развитии  застроенной  территории  на  условиях, указанных  в извещении о проведении аукциона. Ответчик  имел  возможность беспрепятственно  ознакомиться  с  условиями  договора  о  развитии  застроенной территории, произвести расчет рентабельности проекта, оценить возможность надлежащего исполнения договора в установленный срок. 

Тяжелое материальное положение, неплатежеспособность застройщика относятся к факторам экономического риска при осуществлении предпринимательской деятельности и не являются препятствием к совершению действий по исполнению договора.

Доказательств освобождения от ответственности, предусмотренной статьей 401 Гражданского кодекса РФ ответчиком не представлено. 

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки с учетом следующего:

- отсутствие данных, исключающих снижение размера неустойки,

- компенсационный характер неустойки (неустойка направлена на компенсацию действительного, а не возможного ущерба),

- отсутствие крайне негативных последствий,

- сложное экономическое положение в целом и в строительной индустрии,

- сумма в размере 171 245 руб. 53 коп. рассчитана за просрочку обязательства всего за 3,5 месяца.

- нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств вызвано в том числе причинами, не зависящими от него, а также просрочкой кредитора.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч. 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цель института неустойки состоит в нахождении баланса между законными интересами кредитора и должника. Кредитору нужно восстановить имущественные потери от нарушения обязательства, но он не должен получить сверх того прибыль.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Неблагоприятная экономическая ситуация и (или) тяжелое финансовое положение сами по себе не являются основанием для снижения штрафа (пени).

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Неустойка в размере 171 245 руб. 53 коп. рассчитана за просрочку обязательства за 6 месяцев.

При рассмотрении ходатайства о снижении размера неустойки не рассматриваются доводы о просрочке по вине третьих лиц и просрочке кредитора.

Отсутствие вины организации в невыполнении договорных обязательств может служить основанием для освобождения ее от ответственности по статье 401, а не по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика об отсутствии ущерба, об отсутствии крайне негативных последствий суд не принимает, поскольку задержка сроков исполнения обязательств по договору приводит к задержке сноса указанных в пункте 1.2 договора зданий, к задержке сроков строительства на указанной территории.

Общий срок исполнения обязательств 10.12.2024, срок сноса домов согласно программе 2014-2024 годы.

Снос жилых домов запланирован в рамках реализации муниципальной адресной программы "Развитие застроенных территорий в г. Улан-Удэ на 2014 - 2024 годы", утвержденной решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 19.06.2014 N 852-72, согласно главе 7 которой, программа носит социально-экономический характер, основным критерием эффективности которой является количество территорий, в отношении которых принято решение о развитии, и их дальнейшее развитие в рамках заключенных договоров с инвесторами. Успешная реализация программы будет влиять на достижение следующих результатов:

- улучшение внешнего облика города Улан-Удэ - столицы Республики Бурятия;

- улучшение жилищных условий жителей города Улан-Удэ, проживающих в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

- развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, повышение инвестиционной привлекательности города;

- улучшение демографической ситуации;

- улучшение состояния здоровья населения;

- увеличение жилищного фонда г. Улан-Удэ;

- развитие строительного комплекса г. Улан-Удэ;

- привлечение инвестиций в экономику г. Улан-Удэ.

Целями программы согласно главе 3:

- улучшение архитектурного облика г. Улан-Удэ - столицы Республики Бурятия;

- создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан путем их переселения из ветхих и аварийных многоквартирных домов в благоустроенные жилые помещения, отвечающие всем нормам и требованиям;

- переход к комплексному развитию застроенных территорий города Улан-Удэ путем ликвидации многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Ответчик  доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору не представил, факт просрочки  выполнения обязательств подтвержден.

Обязательство по  передаче  квартир истцу  возникло у ответчика до вступления  в силу изменений  в статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», касающиеся  порядка  использования  денежных средств дольщиков (вступили в силу с   01.01.2017).    

Указанное ответчиком обстоятельство не освобождает его от ответственности за неисполнение  обязательств  по  передаче  квартир в государственную или муниципальную собственность для обеспечения граждан жильем.

Длительное согласование красных линий, проблема со строительством детских садов,  непредставление комитетом информации о принадлежности квартир муниципалитету, не влекут освобождение общества, профессионально занимающегося строительством, от ответственности.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств, суд считает его обоснованным.

В силу статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно  пунктам 74,75  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) ( п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7). 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О отметил, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования части 3 стать 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 N 5467/14 по делу N А53-10062/2013 указано, что начисление неустойки на общую сумму государственного контракта без учета надлежащего исполнения части работ противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному п. 1 ст. 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому, следовательно, причитается компенсация не только за не исполненное в срок обязательство, но и за те работы, которые были выполнены надлежащим образом.

Обязательство по передаче жилых помещений в муниципальную собственность ответчик частично исполнил. 

В связи с этим суд принимает довод общества о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. 

Учитывая компенсационную природу неустойки, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика о снижении размера неустойки.

Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 09.03.2021 по делу №А10-5396/2019 установлено, что на 01.09.2018 ответчик передал 5 квартир:  по договору  купли-продажи квартиры от 01.12.2015, по договору  о  безвозмездной  передаче от 25.11.2016, по договору  купли-продажи от 27.12.2016, по соглашению от 30.12.2016, по договору  купли-продажи  от 10.01.2017. Две квартиры   переданы по договорам  о безвозмездной  передаче от 12.03.2020 и от 22.04.2020. 

Принимая во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд считает необходимым удовлетворить ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки, учитывая:

-частичное (на 1/3) исполнение ответчиком обязательства, что установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А10-5396/2019,

- неустойка не может быть определена, исходя из цены всего договора, 

-договор между сторонами действует, и ответчик принимает меры к исполнению договора (подготовка изменений в генеральный план города, проект планировки центральной части Железнодорожного района г. Улан-Удэ, проект планировки РЗТ, проект межевания).

Размер пеней суд полагает возможным уменьшить до 101 954,52 руб., исходя из ключевой ставки ЦБ РФ и расчета:

3 833 140 руб. : 15 жилых помещений = 255 542,67 руб.

255 542,67 руб. х 5 = 1 277 713,35 руб.

В период с 01.03.2018 по 25.03.2018 (25 дней) ключевая ставка ЦБ РФ составляла 7,5 %.

Размер неустойки за этот период составляет 13127,19 руб.

С 26.03.2018 по 31.08.2018  (175 дней) ключевая ставка ЦБ РФ определена в размере 7,25 %, неустойка равна 88827,33 руб.

        В соответствии со статьями 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании пени по договору о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 за период с 01.03.2018 по 31.08.2018 подлежит удовлетворению в размере 101 954, 52 руб.  

В остальной части в иске следует отказать.

Истец (комитет), действующий в интересах города Улан-Удэ, освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ст. 110 - 112 Арбитражного процессуального Кодекса РФ государственная пошлина относится на ответчика.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" указано, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 6137 руб. 37 коп. государственной пошлины.

        Руководствуясь статьями 110-112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                      Р Е Ш И Л: 

        Ходатайство ответчика  об уменьшении размера неустойки, подлежащей взысканию с него в пользу истца, удовлетворить.

        Иск удовлетворить частично. 

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бест плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 101 954, 52 руб. пеней за просрочку исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории №5 от 10.12.2014 за период с 01.03.2018 по 31.08.2018.

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бест плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6137 руб. государственной пошлины. 

        В удовлетворении иска в остальной части, составляющей 69291,01 руб. неустойки, отказать. 

        Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.И. Хатунова