АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-8870/2019

Г. Новосибирск

09 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 09 июля 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с общества с ограниченной ответственностью «База НЗ»

к мэрии города Новосибирска

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 30.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «База НЗ» (далее – ООО «База НЗ») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание (офисно-складской комплекс) площадью 1400,9 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051120:4 по адресу: 

<

...> стр.

Исковые требования ООО «База НЗ» обоснованы ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью легализации в административном порядке права собственности на возведенное им офисно-складское здание.

Мэрия города Новосибирска, представителя в судебное заседание не направила, возражает против удовлетворения исковых требований, представила отзыв на исковое заявление, ссылается на отсутствие у истца разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта; размещение объекта с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Дело рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного ответчика.

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, истцом в 2015 году построено двухэтажное здание офисно-складского комплекса общей площадью 1 400,9 кв. м. Строительство здания осуществлялось с привлечением подрядной и субподрядной организации организаций ООО «Монолитстрой», ООО Строительная компания «Новосибирец» на основании договоров подряда и субподряда соответственно.

Здание построено на основании проектной документации шифр 1808-14, выполненной ООО «ЭПРиС» на основании договора от 12.02.2014 № 01-02/13, эскизного проекта, составленного той же проектной организацией по договору от 23.10.2013, с учетом корректировки проектной документации, выполненной ООО «Практик» на основании договора от 07.09.2015 № 09-15, заключенного с истцом. Проектная документация составлена на основании технического отчета об инженерно-геологических изысканиях шифр 13/12-359, разработанного ЗАО «КЕРН» в 2013 году, что видно из раздела 1 «пояснительная записка» проектной документации.

По обращению истца ООО «ЭПРиС» осуществляло авторский надзор за строительство объекта на основании договора от 02.09.2015 № АН-09/15. Функции строительного контроля и надзора за осуществлением строительства подрядной и субподрядной организациями осуществляла привлеченная специализированная организация ООО «Горно-Строительная Компания» на основании договора от 17.08.2015 № 18/15.

Здание построено на земельном участке общей площадью 3 697 кв. м. с кадастровым номером 54:35:051120:4, принадлежащем ООО «База НЗ» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2013, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 29.05.2019.

По обращению истца кадастровым инженером ФИО3 (квалификационный аттестат № 54-11-370) составлен план объекта, согласно которому общая площадь здания составляет 1 400,9 кв. м.

Спорное здание находится во владении истца. 

Истец обращался в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлениями о выдаче разрешения на строительство от 23.03.2015, 27.08.2015, 22.09.2015. Уведомлениями от 01.04.2015, 03.09.2015, 01.10.2015 в выдаче разрешения на строительство было отказано со ссылкой на недостатки проектной документации.

Полагая, что легализация права собственности на созданное истцом для себя здание в ином порядке невозможна, ООО «База НЗ» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно разъяснениям абзаца 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если самовольная постройка осуществлена в отсутствие необходимых разрешений, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится постройка.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом  проектом планировки территории и проектом межевания территории(за установленными исключениями), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Отсутствие соответствующей разрешительной документации свидетельствует о самовольном возведении истцом спорной постройки, что позволяет применить в рассматриваемом случае нормы статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у лица, заявившего соответствующие требования, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем спорных объектов; соответствие объекта установленным требованиям, включая правила землепользования и застройки, а также параметры, установленные документацией по планировке территории, требования к размещению объектов в границах зон с особыми условиями использования территорий; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений пункта 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Спорная постройка возведена в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051120:4, принадлежащего истцу на праве собственности. Видом разрешенного использования земельного участка установлено: для эксплуатации здания хозяйственного корпуса, склада, согласно сведениям ЕГРП, содержащимся в выписке от 29.05.2019.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 20.06.2014 № 5161 земельному участку присвоен строительный адрес: 

<

...> стр., утвержден градостроительный план № RU543030004934 от 19.06.2014 земельного участка, которым определены предельные параметры его застройки. 

Согласно указанному градостроительному плану земельный участок относится к территориальной зоне делового и общественного назначения ОД-1, минимальный и максимальный процент застройки земельного участка составляют 25% и 70% соответственно, чертежом градостроительного плана определено место допустимого размещения объекта. К условно-разрешенным видам использования данного земельного участка отнесены промышленные, производственные и складские объекты – склады (пункт 2.1). Назначение объекта капитального строительства установлено – офисы, склады (пункт 2.2). 

Постановлением мэрии города Новосибирска от 14.05.2014 № 4094, на основании заключения по результатам публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства от 15.04.2014, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Новосибирска, ООО «База НЗ» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:051120:4 площадью 0,3697 га (зона делового и общественного назначения (ОД-1)) – склады, что соответствует порядку, установленному статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, представленной в дело документацией опровергается довод мэрии города Новосибирска об отсутствии необходимого разрешения на условно разрешенный вид использования (склады).

Фактическое расположение объекта определено на основании топографического плана земельного участка, заключения кадастрового инженера ФИО3 ООО «СибГео+» от 28.12.2018, составленного по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:051120:4, которым установлены размеры отступов от границ земельного участка от 3,6 м. до 32,77 м., что соответствует предельным параметрам застройки земельного участка. 

Технические и конструктивные характеристики здания, его конфигурация установлены согласно плану объекта по состоянию на 23.01.2019, составленному кадастровым инженером.

Анализ содержания указанных выше документов позволяет установить расположение спорного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051120:4 с соблюдением предельных параметров застройки земельного участка.

Контроль соответствия строительства объекта проектной документации обеспечен осуществлением авторского надзора ООО «ЭПРиС» как организацией выполнившей проектную документацию, что подтверждается договорной документацией, представленной в дело.

Соответствие работ, выполненных при строительстве объекта, требованиям технических регламентов, строительным нормам обеспечено организацией строительного контроля и надзора за строительством привлеченной истцом на основании договора специализированной организацией ООО «Горно-Строительная Компания», что соответствует требованиям статьи 53 ГрК РФ, согласно которой строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В обоснование соответствия спорного объекта техническим регламентам, строительным нормам и правилам истцом представлено экспертное заключение от 06.02.2019 № 1980/2019, составленное ООО «Мэлвуд» по результатам визуально-инструментального обследования спорного здания с составлением фототаблиц и акта осмотра объекта от 23.01.2019, включенных в состав заключения. Согласно выводам эксперта несущие и ограждающие конструкции находятся в исправном и работоспособном состоянии, соответствуют требованиям строительных правил, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено; здание пригодно для эксплуатации по назначению; обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений; не нарушаются права и законные интересы граждан. Квалификация эксперта и компетенция экспертной организации подтверждена включенной в состав заключения аттестационной и квалификационной документацией.

Согласно заключению от 20.02.2019 № 45/02-2019, составленному ООО «Автоматика-АСО» по результатам технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности по результатам натурного осмотра, нежилое здание соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности, Правилам противопожарного режима в Российской Федерации, соблюдены отступы от границ земельного участка, противопожарные разрывы до зданий на прилегающих земельных участках. Квалификация эксперта ФИО4, составившего заключение, подтверждена квалификационным свидетельством от 12.07.2017 № 13, выданным ГУ МЧС России по Новосибирской области. 

ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» выдано экспертное заключение от 25.02.2019 № 5-18/1096, которым установлено соответствие спорного здания требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция».

Довод ответчика о нарушении размещением объекта требований к санитарно-защитной зоне опровергается указанным выше заключением органа инспекции, уполномоченного на проведение соответствующих видов исследования, аккредитованного в порядке, предусмотренном статьей 42 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». 

Более того, 05.03.2014 тем же органом выдано экспертное заключение № 3-60/08-15-2 по отводу земельного участка, которым установлено соответствие земельного участка для строительства складов требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция», СанПиН 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов». Письмом от 23.10.2015 № 09-21-9080/120, направленным в адрес истца, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» сообщило об отсутствии необходимости в разработке проекта санитарно-защитной зоны складов.

Правопритязания в отношении спорного объекта отсутствуют, обратное из материалов дела не следует.

Таким образом, имеющимися в деле документами, не противоречащими друг другу, подтверждается расположение спорного объекта недвижимости в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, в соответствии с установленным видом разрешенного использования, отсутствие нарушений строительством здания обязательных требований к параметрам застройки земельного участка, отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Строительство объекта в отсутствие разрешения само по себе не свидетельствует об исключении возможности признания права собственности истца на эти объекты, поскольку материалами дела подтверждается, что истец обращался в установленном порядке за предоставлением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Отсутствие отдельных документов при обращении истца за разрешительным документом восполнено представленными в дело материалами, включая проектную документацию, экспертные заключения и материалы, подтверждающие расположение объекта на земельном участке. При этом суд обращает внимание на наличие противоречий в уведомлениях об отказе в выдаче разрешения на строительство, в частности, в указании площади застройки планируемого к строительству объекта.

Представленная истцом документация исследована судом. Объект подвергнут экспертным исследованиям, по результатам которых составлены заключения, подтверждающие конструктивную надежность и безопасность здания, возможность его использования в соответствии с назначением, отсутствие нарушений обязательных требований к безопасности таких объектов.

Установив обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание наличие документального подтверждения факта расположения здания в границах принадлежащего истцу земельного участка, его соответствие требованиям к застройке земельного участка, обязательным нормам и требованиям, предъявляемым к безопасности таких объектов, а также фактическое владение истцом спорным зданием, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании за истцом права собственности на поименованный в исковом заявлении объект.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем исковое требование ООО «База НЗ» о признании права собственности на самовольную постройку направлено на определение правового режима объекта права, а не на разрешение материально – правового спора, необходимость обращения в арбитражный суд с соответствующим иском вызвана нарушениями при возведении спорного объекта, допущенными самим истцом. При таких обстоятельствах судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «База НЗ» (ОГРН 

<

***>) на нежилое здание (офисно-складской комплекс) площадью 1400,9 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051120:4 по адресу: 

<

...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                 Я.А. Смеречинская