АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1853/2023

г. Оренбург

12 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена       05 октября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено        12 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Калитановой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, Оренбургская область, Оренбургский район, п. Пригородный, ОГРНИП 311565820600171, ИНН 

<

***> 

к публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк», г.Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, Оренбургская область, Оренбургский район, пос. Пригородный

о взыскании 1 093 447 руб. 00 коп. 

 

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца: ФИО2, паспорт, 

ФИО4, доверенность от 03.04.2023 сроком на два года, паспорт, диплом,

представители ответчика и третьего лица не явились.

 

Ответчик, третье лицо, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика  и третьего лица. 

Индивидуальный  предприниматель  ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» (далее - ПАО «Промсвязьбанк», ответчик) о взыскании 1 093 447 руб. 00 коп. стоимости восстановительного ремонта помещения, переданного по договору аренды №026/461-13  от 22.07.2013 (согласно принятого судом уточнения исковых требований протокольным определением от 24.07.2023).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном размере по доводам уточненного  искового заявления.

В письменном отзыве, представленном в материалы дела  19.06.2023, дополнительной правовой позиции к возражениям на исковое заявление, представленной в материалы дела  04.10.2023, ответчик возражал против исковых требований, указав, что  истцом  не доказан  вид, объем и стоимость  устранения вменяемых повреждений по причине  одностороннего  составления истцом  актов с замечаниями.        Также, ответчик указал, что силами подрядной организации (ИП ФИО3) на основании договора строительного подряда №1 от 12.12.2022 были произведены работы за период с 14.12.2022 по 25.12.2022 в помещении, расположенном по адресу 

<

...> д1, а именно: шпаклевка стен и потолков внутри здания;демонтаж и укладка плинтуса из керамогранита, грунтовка стен и потолков;      покраска стен (два слоя);         стяжка (выравнивание пола); усиление и ремонт подвесной конструкции «Армстронг»; вынос и погрузка мусора; замена плит потолка «Армстронг»; регулировка створки пластикового окнаремонт лайт-бокса; замена замков на деревянных дверях; замена лампочек. Стоимость произведенных работ составила 140 106 руб. 77 коп..

По мнению ответчика,  не доказана причинно-следственная  связь между  вменяемыми повреждениями помещения и действиями ответчика.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств, при таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между ИП  ФИО2 (арендодатель) и ОАО «Первобанк» (арендатор) 22.07.2013  заключен договор аренды нежилого помещения №026/461-13, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение №8 (далее именуемое - «Помещение»), расположенное по адресу: 

<

...>. 1, общей площадью 128,3 квадратных метра для использования в качестве служебных помещений для организации структурного подразделения ОАО «Первобанк».

План помещения согласно плану БТИ прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (Приложение № 1).

Впоследствии, 01.07.2016 состоялась реорганизация ПАО «Первобанк» в форме присоединения к ПАО «Промсвязьбанк».

Решения о реорганизации приняты 26.04.2016 внеочередным Общим собранием акционеров ПАО «Промсвязьбанк» (Протокол № 41-16/ОСА от 26.04.2016) и единственным акционером ПАО «Первобанк».

Арендодатель имеет право требовать приведения помещения в первоначальный вид по предписанию арендодателя, в согласованные сторонами  сроки, в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, обнаружения любых перегородок или перекрытий, любых переделок или прокладок сетей, совершенных без предварительного письменного согласия Арендодателя (п. 2.1.2 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора улучшения помещения, неотделимые без вреда для имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя, являются собственностью арендодателя без возмещения арендатору затрат.

ПАО «Промсвязьбанк» письмом исх. №013/163-39 от 03.09.2013 г. обратилось к ИП ФИО2 с  просьбой согласовать проведение ремонтных работ в помещении, включая перепланировки, техническое укрепление помещений для организации кассового узла, а также устройство систем кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции и размещение рекламных конструкций.

В обоснование исковых требований истец указал, что работы были выполнены арендатором с  согласия на основании Эскизно-планировочного решения и согласно, в том числе утвержденному Проекту приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования в нежилом помещении №8 по ул. Б.Хмельницкого, 1.

Письмом от 22.10.2013 г. в ответ на запрос ОАО «Первобанк» арендодатель выдал согласие на проведение работ по устройству в арендуемом помещении тамбура из алюминиевого профиля с тепловой завесой во входной группе.

По факту производства всех неотделимых улучшений арендатор длительное время пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. 

01.07.2016 все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды в связи с реорганизацией ОАО «Первобанк» в форме присоединения перешли к ПАО «Промсвязьбанк», о чем истец  уведомлен письмом ОАО «Первобанк» исх. №013/95-44 от 30.05.2016 (т.1, л.д. 20). 

Уведомлением (т.1, л.д.21) ИП ФИО2 сообщено о переходе прав и обязанностей по договору к ПАО «Промсвязьбанк».

Между сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения №026/461-13:  № 1 от 01.02.2016, № 2 от 06.07.2018, № 3 от 24.06.2019, № 4 от 28.04.2020,               № 5 от 2020, № 6 от 2021, № 7 от 2022.

Пунктом 4 дополнительного соглашения  № 3 от 24.06.2019 стороны подтверждают, что для использования помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора, в помещении с согласия арендодателя проведены следующие работы: перепланировка помещения с устройством кассы, кабинета, бытового помещения, тамбура, монтаж структурированной кабельной системы, систем электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной и тревожной сигнализации, оповещения людей при пожаре, контроля и управлением доступа, видеонаблюдения. состояние помещения после проведения работ указано в приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению.

Стороны настоящим подтверждают, что проведение работ, указанных в п. 4 настоящего Соглашения, не влечет изменения размера арендной платы по договору (п. 5 дополнительного соглашения № 3 от 24.06.2019) .

Письмом №1406/03-46 от 25.11.2022 (т.1, л.д. 22) ответчик сообщил истцу  о расторжении договора аренды с 26.12.2022 г. и обратился с просьбой направить уполномоченных представителей для принятия помещения и подписания акта приема-передачи.

В ответ на указанное письмо ИП ФИО2 направил в адрес ответчика обращение на  необходимость соблюдения п.п. 2.2., 3.1,4  и 5.1.5 договора аренды нежилого помещения №026/461-13, в соответствии с которым неотделимые улучшения помещения, произведенные с согласия арендатора, являются собственностью арендодателя, указав, что не дает  согласия на демонтаж неотделимых улучшений, выполненных арендатором на основании согласованного 05.09.2013г. письменного обращения арендатора №013/163-39 от 03.09.2013г, а именно:         перегородок;         подвесного потолка;    систем освещения и электроснабжения; кабельной сети; систем видео-наблюдения; охранной и пожарной сигнализации;       системвентиляции и кондиционирования; операционной кассы с бронестеклом и передаточным лотком;    бронедвери; защитной пленки оконных проемов;   наружной фасадной и внутренних рекламных световых конструкций.

30.11.2022  истец  направил в адрес ответчика акт приема-передачи с проставлением ожидаемой даты расторжения договора и с просьбой обеспечить сохранность, полную комплектность и работоспособность указанного в акте передаваемого имущества, до расторжения договора аренды находящегося в пользовании арендатора.

В ответ на обращения истца  ПАО «Промсвязьбанк» направило в адрес ИП ФИО2 письмо №1535/03-46 от 22.12.2022 г. (т.1, л.д. 31), в котором сообщило об отказе передать неотделимые улучшения, проведенном демонтаже части оборудования и требование явиться для приемки помещения в назначенные время и дату.

26.12.2022 в 12:00 началась приемка помещения, по итогам которой было установлено, что: 1) часть неотделимых улучшений, включая внутренние перегородки, элементы системы приточно-вытяжной вентиляции (кондиционеры), электрический водонагреватель, оконные световые рекламные конструкции, частичное остекление входного тамбура арендатором демонтированы и вывезены в неизвестном направлении; 2) системы приточно-вытяжной вентиляции, охранно-пожарной сигнализации и видеонаблюдения, кабельной сети находятся в неработоспособном состоянии; 3) требуется проведение внутренних ремонтных работ в связи с наличием множественных повреждений стен, полов, потолков и подоконников, связанных в том числе с демонтажом неотделимых улучшений Арендатором; 4) требуется проведение ремонта фасадов здания в связи с повреждением штукатурки при демонтаже внешних блоков системы вентиляции и кондиционирования и рекламно-информационных элементов.

При подписании акта приема-передачи помещения  от  26.12.2022  (т.1, л.д.32-34) арендодателем  указаны замечания и сделана отметка, что для завершения приемки помещений (объекта аренды) арендатору требуется совершение определенных действий (предписанных ему законом и положениями пунктов 5 .3., 5.1.5. и 5.1.9. договора аренды).

Истцом в адрес ответчика направлялась  претензия от  28.12.2022г. с требованием в срок до 31.12.2022 г. устранить замечания, указанные в акте приема-передачи от 26.12.2022 г. и передать  объект аренды - нежилое помещение №8 по адресу 

<

...> в надлежащем состоянии с подписанием соответствующего акта приема-передачи. 16.06.2023 г. с целью определения размера убытков по приведению объекта аренды в состояние, предусмотренное договором, истец обратился к независимому оценщику.

До настоящего времени заявленные требования об устранении замечаний, приведении арендуемых помещений в надлежащее состояние, предусмотренное договором аренды нежилого помещения №026/461-13 от 22.07.2013 г., и передаче их ответчиком истцу не удовлетворены.

16.06.2023 г. с целью определения размера убытков по приведению объекта аренды в состояние, предусмотренное договором, истец обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету №088/22 ИП ФИО5 стоимость восстановительного ремонта объекта аренды по адресу 

<

...> составляет 1 093 447 руб. 00 коп.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды, отношения сторон по которому подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем признает его заключенным.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Исходя из названного, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально-определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 398, 622 ГК РФ).

Ответчик в нарушение обязательств предусмотренных законом и договором, возвратил помещение по акту приема-передачи  от  26.12.2022  с недостатками.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды, в данном случае отказ от возмещения стоимости восстановительного ремонта помещения.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу и содержанию статей 608, 623 ГК РФ улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В пунктах 4 - 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. 

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Арендодатель имеет право требовать приведения помещения в первоначальный вид по предписанию арендодателя, в согласованные сторонами  сроки, в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, обнаружения любых перегородок или перекрытий, любых переделок или прокладок сетей, совершенных без предварительного письменного согласия Арендодателя (п. 2.1.2 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора улучшения помещения, неотделимые без вреда для имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя, являются собственностью арендодателя без возмещения арендатору затрат.

В соответствии с п. 3.1.4 арендатор имеет право производить  неотделимые  улучшения  помещения, перепланировки и переоборудования  помещения (без нарушения несущих констуркций) с письменного согласия  арендодателя  при условии соблюдения  правил  противопожарной  и иной безопасности.

Согласно п.  5.1.3 арендатор обязан обеспечить сохранность и безопасную эксплуатацию конструкций, инженерных сетей, коммуникации и оборудования в помещении, своевременно и должным образом проводить текущий ремонт помещения.

Соблюдать санитарные требования, требования противопожарной безопасности. Немедленно в письменной форме извещать арендодателя о любом повреждении, аварии или событии, нанёсшем или грозящем нанести) зданию  ущерб, и несвоевременно принимать все возможные меры по предотвращению аварий, дальнейшего разрушения или повреждения здания (помещения).

  Принять у арендодателя по акту приема-передачи помещение, либо передать помещение по акту сдачи-приемки при его освобождении с учетом естествен но го из носа со всеми неотделимыми улучшениями после истечения срока действия договора или после досрочного расторжения договора не позднее срока, указанного в п.п. 4.1.1 (п.5.1.5 договора). 

Пунктом 5.1.9 договора при прекращении настоящего договора арендатор демонтировать размещенные арендатором вывески, таблички и иные средства наружной рекламы с последующим устранением за свой счет следов   демонтажа.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 22.10.2013 г. в ответ на запрос ОАО «Первобанк» арендодатель выдал согласие на проведение работ по устройству в арендуемом помещении тамбура из алюминиевого профиля с тепловой завесой во входной группе.

По факту производства всех неотделимых улучшений арендатор длительное время пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. 

01.07.2016 все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды в связи с реорганизацией ОАО «Первобанк» в форме присоединения перешли к ПАО «Промсвязьбанк», о чем истец  уведомлен письмом ОАО «Первобанк» исх. №013/95-44 от 30.05.2016 (т.1, л.д. 20). 

Уведомлением (т.1, л.д.21) ИП ФИО2 сообщено о переходе прав и обязанностей по договору к ПАО «Промсвязьбанк».

Между сторонами заключены дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения №026/461-13:  № 1 от 01.02.2016, № 2 от 06.07.2018, № 3 от 24.06.2019, № 4 от 28.04.2020,               № 5 от 2020, № 6 от 2021, № 7 от 2022.

Пунктом 4 дополнительного соглашения  № 3 от 24.06.2019 стороны подтверждают, что для использования помещения в целях, указанных в п. 1.1 договора, в помещении с согласия арендодателя проведены следующие работы: перепланировка помещения с устройством кассы, кабинета, бытового помещения, тамбура, монтаж структурированной кабельной системы, систем электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, охранно-пожарной и тревожной сигнализации, оповещения людей при пожаре, контроля и управлением доступа, видеонаблюдения. состояние помещения после проведения работ указано в приложении №1 к настоящему дополнительному соглашению.

Стороны настоящим подтверждают, что проведение работ, указанных в п. 4 настоящего Соглашения, не влечет изменения размера арендной платы по договору (п. 5 дополнительного соглашения № 3 от 24.06.2019) .

Письмом №1406/03-46 от 25.11.2022 (т.1, л.д. 22) ответчик сообщил истцу  о расторжении договора аренды с 26.12.2022 и обратился с просьбой направить уполномоченных представителей для принятия помещения и подписания акта приема-передачи.

В ответ на указанное письмо ИП ФИО2 направил в адрес ответчика обращение на  необходимость соблюдения п.п. 2.2., 3.1,4  и 5.1.5 договора аренды нежилого помещения №026/461-13, в соответствии с которым неотделимые улучшения помещения, произведенные с согласия арендатора, являются собственностью арендодателя, указав, что не дает  согласия на демонтаж неотделимых улучшений, выполненных арендатором на основании согласованного 05.09.2013г. письменного обращения арендатора №013/163-39 от 03.09.2013г, а именно:         перегородок;         подвесного потолка;    систем освещения и электроснабжения; кабельной сети; систем видео-наблюдения; охранной и пожарной сигнализации;       системвентиляции и кондиционирования; операционной кассы с бронестеклом и передаточным лотком;    бронедвери; защитной пленки оконных проемов;   наружной фасадной и внутренних рекламных световых конструкций.

30.11.2022 г. истец  направил в адрес ответчика акт приема-передачи с проставлением ожидаемой даты расторжения договора и с просьбой обеспечить сохранность, полную комплектность и работоспособность указанного в акте передаваемого имущества, до расторжения договора аренды находящегося в пользовании арендатора.

В ответ на обращения истца  ПАО «Промсвязьбанк» направило в адрес ИП ФИО2 письмо №1535/03-46 от 22.12.2022 г. (т.1, л.д. 31), в котором сообщило об отказе передать неотделимые улучшения, проведенном демонтаже части оборудования и требование явиться для приемки помещения в назначенные время и дату.

С учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача объекта недвижимого имущества по общему правилу оформляется путем подписания сторонами передаточного акта.

Как видно из материалов дела, при подписании акта приема-передачи помещения  от  26.12.2022  (т.1, л.д.32-34) арендодателем  указаны замечания и сделана отметка, что для завершения приемки помещений (объекта аренды) арендатору требуется совершение определенных действий (предписанных ему законом и положениями пунктов 5.3., 5.1.5. и 5.1.9. договора аренды).

Ответчиком не исполнены вышеперечисленные условия договора и требования статей 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендуемое помещение возвращено арендодателю с недостатками (дефектами), которые отсутствовали и не были оговорены сторонами при передаче имущества в аренду ответчику по акту приема-передачи от 24.07.2013.

Возражения ответчика в части размещения объявления о сдаче в аренду помещения подлежат отклонению, поскольку размещение объявления  об аренде помещения состоялось до  того, как ответчик   демонтировал неотделимые улучшения, включая систему  вентиляции и кондиционирования.

Доводы ответчика  о том, что демонтированные им перегородки  и прочие улучшения  являются неотделимыми, подтверждается  наличием повреждений стен, полов и потолков в арендованном помещении.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:

система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;

установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;

установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

В отличие от отделимых улучшений при демонтаже неотделимых улучшений возникают существенные повреждения арендованного помещения. Примером таких повреждений можно назвать:

следы от креплений;

повреждения потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок;

отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки. 

Ответчик, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. 

В силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.   

Следовательно, непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения. 

ПАО «Промсвязьбанк»  с учетом нормального износа помещения, должно  было  и обязано производить текущий ремонт в целях сохранения имущества, принадлежащего арендодателю, в том состоянии, в котором оно находилось на день передачи.

С учетом установленных по делу вышеуказанных обстоятельств, ссылка ответчика на наличие между ПАО «Промсвязьбанк» и  ИП ФИО3 договора строительного подряда №1 от 12.12.2022 и  выполнение во исполнение условий договора работ за период с 14.12.2022 по 25.12.2022 в помещении, расположенном по адресу 

<

...> д1, а именно: шпаклевка стен и потолков внутри здания;демонтаж и укладка плинтуса из керамогранита, грунтовка стен и потолков;      покраска стен (два слоя); стяжка (выравнивание пола); усиление и ремонт подвесной конструкции «Армстронг»; вынос и погрузка мусора; замена плит потолка «Армстронг»; регулировка створки пластикового окнаремонт лайт-бокса; замена замков на деревянных дверях; замена лампочек на общую сумму 140 106,77 рублей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

 Наличие недостатков в помещении подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от   26.12.2022.  

С целью определения размера убытков по приведению объекта аренды в состояние, предусмотренное договором, истец обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету №088/22 ИП ФИО5 стоимость восстановительного ремонта объекта аренды по адресу 

<

...> составляет 1 093 447 руб. 00 коп.

Доказательств несоответствия указанного отчета действительности в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не представлено. Оснований критически относиться к указанному отчету об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта не имеется, поскольку он составлены компетентным специалистом по результатам непосредственного осмотра поврежденного имущества. 

Ходатайства о назначении судебной экспертизы ответчиком  не заявлено.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск совершения или не совершения ими процессуальных действий.           Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего исполнения арендатором обязанности по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии, проведению за свой счет текущего ремонта, принимая во внимание выводы оценщика в отчете о стоимости восстановительного ремонта, а также отсутствие со стороны ответчика ходатайства о назначении судебной экспертизы, суд пришел выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном размере  в сумме 1 093 447 руб. 00 коп.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объёме, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме                           6 000 руб. 00 коп. подлежат возмещению истцу за счёт ответчика. С учетом уточнения исковых требований, государственная пошлина в сумме 17934 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые  требования удовлетворить.

Взыскать с публичного акционерного общества «Промсвязьбанк»   в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 093 447 руб. 00 коп. - возмещение стоимости восстановительного ремонта помещения, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме  6 000 руб. 00 коп.

Взыскать с публичного акционерного общества «Промсвязьбанк»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17934 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать истцу и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного  процессуального   кодекса РФ после вступления решения в законную силу.

 

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в  течение  месяца   со дня его  принятия,  жалоба  может  быть  подана  через  Арбитражный  суд  Оренбургской  области.

 

Судья                                                                        Т.В. Калитанова