ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-18435/2024

Дело № А40-97699/23

город Москва

04 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., после перерыва секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ТЕХНОПРОМЭКСПОРТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.02.2024 по делу № А40-97699/23

по иску ОАО "Внешнеэкономическое объединение "Технопромэкспорт" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.02.2006, ИНН: 

<

***>)

к ответчику Российской Федерации в лице Росреестра

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 2) Министерство финансов Российской Федерации

о взыскании 730 925 руб. 55 коп.,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 03.06.2024; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.12.2022;

от третьих лиц: от 1) ФИО3 по доверенности от 15.01.2024, 

2) ФИО4 по доверенности от 25.01.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Внешнеэкономическое объединение "Технопромэкспорт"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Российской Федерации в лице Росреестра, г.Москве в лице Росреестра, Министерству финансов Российской Федерации о взыскании убытков в размере 730 925,55 руб.

Определением от 13.12.2023 суд произвел замену ненадлежащего ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на Российскую Федерацию в лице Росреестра, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Протокольным определением от 07.02.2024 суд произвёл замену ненадлежащего ответчика Министерство финансов Российской Федерации на Российскую Федерацию в лице Росреестра, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство финансов Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2024 в удовлетворении исковых требований ОАО «Внешнеэкономическое объединение «Технопромэкспорт» отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-239581/2015 от 31.03.2017 (резолютивная часть объявлена 29.03.2017) ОАО «ВО «Технопромэкспорт» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5, член Ассоциации МСРО «Содействие».

В соответствии с определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.09.2017 ООО «РТ-Капитал» является залоговым кредитором ОАО «ВО «Технопромэкспорт» в отношении недвижимого имущества должника: нежилое здание общей площадью 5798,1 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001046:2554; право аренды земельного участка площадью 1190 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001046:97, расположенного по адресу: 

<

...>.

27.03.2019 конкурсным управляющим на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве было опубликовано Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ОАО «ВО «Технопромэкспорт», находящегося в залоге у ООО «РТ-Капитал» и утвержденное последним.

В соответствии с сообщением № 4124667 от 02.09.2019 были подведены результаты торгов - победителем было признано ООО «ВО «Технопромэкспорт», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> с предложением о цене имущества по лоту - 703 000 000,00 рублей.

11.09.2019 между ОАО «ВО «Технопромэкспорт» (в качестве продавца) и ООО «ВО «Технопромэкспорт» (в качестве покупателя) был заключен договор купли-продажи № 5401190221, в соответствии с которым покупателю передавалось нежилое здание, а также право аренды земельного участка по договору № М-01-031531 от 26.09.2006.

Актом приема-передачи от 14.10.2019 ООО «ВО «Технопромэкспорт» было, в том числе уступлено право аренды земельного участка по Договору аренды земельного участка № М-01-031531 от 26.09.2006.

ООО «ВО «Технопромэкспорт» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о регистрации перехода права собственности на нежилое здание. Решением Управления Росреестра по г. Москве от 06.02.2020 № 77/011/217/2019-3163 в государственной регистрации перехода права собственности отказано.

ОАО «ВО «Технопромэкспорт», ООО «ВО «Технопромэкспорт» обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения от 06.02.2020 № 77/011/217/2019-3163 Управления Росреестра по г. Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.08.2020 по делу № А40-53270/20-147-376 решение Управления Росреестра по г. Москве от 06.02.20 № 77/011/2172019-3163 было признано незаконным и отменено; Управление Росреестра по Москве обязали произвести регистрацию по представленному заявлению от 23.10.19 №77/011/2172019-3163 и дополнительно представленным документам в установленном законодательством о регистрации порядке и сроки.

Впоследствии к ОАО «ВО «Технопромэкспорт» Департаментом городского имущества г. Москвы было подано исковое заявление о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка № М-01-031531 от 26.09.2006.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2023 по делу № А40-210224/22 требования удовлетворены, с ответчика взысканы денежные средства в размере 730 925,55 рублей.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что арендная плата за земельный участок не уплачивалась ОАО «ВО «Технопромэкспорт» в связи с фактической реализацией недвижимого имущества и права аренды земельного участка, на котором данное имущество расположено, а также передачи данного имущества, принимая во внимание, незаконность решения Управления Росреестра по г. Москве от 06.02.2020 № 77/011/217/2019-3163, повлекло убытки для истца в виде арендной платы за земельный участок, на котором располагается реализованное здание в размере 730 925,55 рублей.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к правовому характеру настоящего спора в соответствии со ст. 65 АПК РФ истец должны доказать наличие четырех квалифицирующих признаков, позволяющих суду принять решение о возмещении ему убытков: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков. Только совокупность всех данных признаков позволяет принять решение о взыскании убытков.

В силу ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющегося причинителем вреда.

Статьей 1069 ГК РФ установлено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом, обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации.

Главным распорядителем средств федерального бюджета в установленной сфере деятельности является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Согласно п. 3.3 Договора купли-продажи переход права собственности на нежилое здание и права аренды земельного участка от Продавца к Покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на нежилое здание возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности арендатора по Договору аренды переходят к Покупателю с момента подписания Сторонами акта приема - передачи земельного участка. Покупатель обязуется в течении 3 (трех) дней после подписания Сторонами акта приема-передачи, обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка №М-01-031531 от 26.09.2006 в части смены стороны по договору.

Согласно акту приема-передачи, недвижимое имущество передано 14.10.2019.

Из п.3.3. Договора купли-продажи дословно следует, что сторонами добровольно достигнуто соглашение, что Покупатель обязуется в течении 3 (трех) дней после подписания Сторонами акта приема-передачи, обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка №М-01-031531 от 26.09.2006 в части смены стороны по договору, что Покупатель обязуется в течении 3 (трех) дней после подписания Сторонами акта приема-передачи, обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка №М-01-031531 от 26.09.2006 в части смены стороны по договору.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2023 по делу №А40-210224/22, на которое ссылается истец в обоснование заявленных требований, установлено, что как следует из пояснений истца, акт о передачи прав и обязанностей арендатора от ОАО «ВО «Технопромэкспорт» к ООО «ВО «Технопромэкспорт» в Департамент не был представлен, отсутствует у арендодателя. Таким образом, арендная плата по договору аренды земельного участка подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости исходя из условий договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи орган регистрации прав не может нести гражданско-правовую ответственность за действия сторон договора купли-продажи, поскольку обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с договором купли-продажи не зависела от действий  по регистрации перехода права собственности и поставлена в зависимость от осуществления покупателем определенных действий.

В иске было отказано.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

В силу преюдициальных судебных актов по делу № А40-210224/2022 следует, что Общество является должником по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, начиная с 01.07.2018, то есть за период задолго до передачи земельного участка по акту приема-передачи (14.10.2019), когда он поступил в фактическое пользование нового арендатора.

По смыслу указанная задолженность по другому делу не является убытками истца по настоящему делу, поскольку такая задолженность Общества является неисполненным денежным обязательством и возникла не вследствие действий регистрационного органа, а вследствие недобросовестных действий Общества, что установлено судом и является нарушением статьи 309 ГК РФ.

Стороны, в обход своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества оформили передачу права аренды на земельный участок в форме уступки, не извещая об этом арендодателя и собственника земельного участка, что является нарушением условий договора купли-продажи недвижимого имущества и прав арендодателя земельного участка по договору аренды.

Учитывая, что стороны договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который является собственностью города Москвы и арендодателем которого является также город Москва в лице Департамента городского имущества, связаны отношениями не только по договору купли-продажи недвижимого имущества (зданий), но и отношениями с арендодателем, в связи с чем необходимо также принимать во внимание и положения главы 34 ГК РФ об аренде.

В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Исходя из приведенных положений ГК РФ об аренде арендатор только с согласия арендодателя может передать арендованное имущество, в частности, земельный участок, в пользование третьим лицам.

Такая мера, установленная прямым указанием закона, направлена на защиту права арендодателя как собственника, в том числе на получение арендной платы в случае перехода права пользования арендованным имуществом от арендатора к иному лицу.

Помимо наличия убытков, их размера, а также определения надлежащего ответчика, на которого может быть возложена гражданская ответственность, истец должен доказать механизм возникновения у него убытков, что следует из судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определении от 19.05.2023 № 305-ЭС22-29012 (дело № А40-267258/2021), поскольку, как отмечено Судом, не всегда действия должностных лиц государственных органов, хотя и признанные судебными актами незаконными, влекут последствия в виде наступления убытков у истца, являющегося также должником.

Уступая право пользования земельным участком в отсутствие согласия арендодателя земельного участка на переход права пользования земельным участком, продавец-арендатор такой уступкой передал покупателю не право требования, а вместе с правом пользования передал, по сути, денежные обязательства (перевод долга) по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, отношения по передаче предыдущим арендатором земельного участка права пользования этим земельным участком новому арендатору исходя из условий договора купли-продажи подлежали оформлению дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, заключенным с арендодателем. Такое дополнительное соглашение подлежало государственной регистрации в силу закона.

Уклонение сторон сделки купли-продажи недвижимого имущества от оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного с городом Москва в лице Департамента городского имущества г. Москвы, и оформление передачи земельного участка путем уступки по акту приема-передачи без уведомления арендодателя и собственника земельного участка может свидетельствовать о их деловом просчете,  поскольку такие изменения подлежали государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 164 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, совершенная уступка передачи права пользования земельным участком в акте приема-передачи арендованного земельного участка, без уведомления арендодателя-собственника земельного участка является недействительной сделкой, не влекущей правовых последствий, а следовательно, обязанность по внесению арендной платы сохранялась за первоначальным арендатором земельного участка, как то было установлено судами в деле №А40-210224/2022.

В этой связи ссылки истца на положения статьи 552 ГК РФ (пункты 1 и 3) являются несостоятельными, поскольку по смыслу положений указанной статьи не требуется согласия собственника земельного участка на продажу расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, собственником которых он не является, а является только лишь собственником земельного участка, переданного в аренду собственнику недвижимости, расположенной на этом земельном участке, поэтому передача права владения и пользования таким земельным участком, которая может осуществляться одновременно с продажей недвижимости, без согласия арендодателя на передачу права владения и пользования будет затрагивать его права на получение арендной платы и надлежащее использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом условия договора аренды, такие как, например, размер арендной платы и преимущественное право заключения договора аренды на новый срок с арендатором, и иные, вытекающие из договора аренды обязательства, не могут быть изменены в течение срока действия договора аренды земельного участка при перемене арендатора.

На сохранение таких условий договора аренды направлены также положения статьи 617 ГК РФ при перемене арендодателя. Но арендодатель в данном случае не изменялся.

Учитывая, что стороны сделки купли-продажи недвижимости приняли на себя добровольно обязательства по заключению дополнительного соглашения к договору аренды между арендатором и собственником земельного участка об изменении договора аренды в части его сторон, и такие изменения в силу закона подлежали государственной регистрации как сделки с недвижимостью, то утверждения Общества в жалобе о том, что Общество не должно было заключать дополнительное соглашение к договору аренды и не должно такие изменения регистрировать, являются несостоятельными и противоречащими заключенному Обществом договору купли-продажи недвижимости (ст. 309 ГК РФ).

Между поведением Общества, совершившего сделку уступки права аренды земельного участка без согласия арендодателя, и  действиями Росреестра и убытками, являющимися фактически задолженностью по арендной плате, возникшей до перехода права пользования земельным участком в силу ненадлежащего исполнения Обществом денежных обязательств, отсутствует причинно-следственная связь, необходимая для применения статьи 1069 ГК РФ, что исключает удовлетворение жалобы и отмену решения суда.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2024 по делу № А40-97699/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                            Алексеева Е.Б.

 

Головкина О.Г.