АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17946/2020

г. Ярославль

26 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена  29 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е.Д.,   

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

3-и лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ярославской области

о   взыскании   968181.93  руб.

и встречный иск об уменьшении размер арендной платы

при участии:

от истца – ФИО3, юрист по доверенности от 14.02.2021, ФИО4, юрист по доверенности от 21.03.2018;

от ответчика – ФИО5 – юрист по доверенности от 14.11.2020;

от 3-го лица 1– ФИО4, юрист по доверенности от 02.04.2018,

от 3-го лица 2 – ФИО6, юрист по доверенности от 24.01.2019,

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА" о взыскании 968 181, 93 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА" заявило встречный иск об уменьшении размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020.  Определением от 25.01.2021 встречный иск принят к производству.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали. В удовлетворении встречного иска просят отказать. Полагают, что у истца отсутствовали основания для снижения размера арендной платы.

Представитель ответчика требования по встречному иску подержал. Исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве. 

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 22.03.2021 до 11 час. 50 мин. 29.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителя Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ярославской области.

Ответчик, в порядке статьи 49 АПК РФ, с учетом представленных истцом документов, заявил об уточнении встречного иска, просит определить размер арендной платы по договору в следующих размерах: за апрель, май 2020 года – в размере 15% от суммы постоянной части арендной платы (61 975, 65 руб.); за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – в размере 20 % от сумы постоянной части арендной платы (53 712, 25 руб.). Уточнение встречного иска принято судом.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 на основании договора аренды недвижимого имущества № 02/18 ФВО от 01.04.2018 предоставила во временное пользование индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекты недвижимости общей площадью 6619 кв.м., состоящие из нежилых помещений, расположенных на втором этаже нежилого здания ТК «Тандем», расположенного по адресу: 

<

...>. Условиями указанного договора аренды предусмотрена возможность сдачи нежилых помещений в субаренду.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА"  (арендатором) был заключен договор аренды № АР2-397 от 01.04.2018, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование для складирования товаров реализации, организации офиса, осуществления оптовой и розничной торговли, а также для осуществления иной деятельности нежилые помещения в ТК «Тандем», расположенные по адресу: г. Ярославль, ФИО7 роща, д. 9 стр. 14. Помещение передано по акту приема – передачи 01.04.2018.

Арендатор в представленном помещении осуществлял розничную торговлю мебелью.

Срок договора аренды составляет 11 месяцев с момента подписания договора (пункт 2.2 договора). Ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом на основании пункта 2.3 договора.

Размер постоянной части арендной платы установлен в пункте 5.3 договора и составляет 413 171 руб. в месяц (в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2019).

Согласно пункту 5.3 договора арендная плата подлежит уплате ежемесячно до 25-го числа месяца, предшествующего расчетному. 

Пунктом 6.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа в размере 379 806, 35 руб.

Уведомлением от 10.07.2020 истец известил ответчика об отказе от договора. Право арендодателя на односторонний отказ от договора предусмотрено пунктом 7.3 договора. Договор расторгнут 09.08.2020, помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи 09.08.2020.

По расчету истца задолженность ответчика по настоящему договору составляет 968 181, 93 руб. за период с 01.04.2020 по 09.08.2020.

Платежным поручением № 486 от 16.07.2020 арендатором произведена оплата по договору в размере 439 711, 97 руб. Кроме того, заявлением от 21.07.2020 арендатор просил зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы. Данные платежи учтены истцом при расчете задолженности.

Ответчик, в свою очередь, обратился со встречным иском об уменьшении размера арендной платы.

Арендатор письмом от 20.03.2020, а также в коллективном обращении от 23.03.2020 обращался к арендодателю с предложением о снижении размера арендной плат, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. Арендодатель от снижения размера арендной платы отказался.

Письмом от 30.03.2020 арендодатель сообщил арендатору о приостановлении деятельности торгового комплекса в части мебельного направления  с 29.03.2020 на основании Указа Президента Российской Федерации № 206 от 25.03.2020 и Указа Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 (в редакции Указа Губернатора Ярославской области от 26.03.2020 № 63). 

О возобновлении деятельности торгового комплекса с 27.06.2020 арендодатель сообщил арендатором письмом от 26.06.2020.

Письмом от 24.11.2020 арендатор повторно обратился к арендодателю с заявлением о снижении размера арендной платы.

Соглашения об уменьшении размера арендной платы между сторонами договора достигнуто не было. 

Истец по встречному иску обосновывает свое право на уменьшение размера арендной платы Законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ). Деятельность арендатора попадает в перечень отраслей российской экономики в наибольшей степени пострадавшей в результате распространения новой коронавирусной инфекции, также арендатор является микропредприятием, включенным с 01.08.2016 в Реестр субъектов малого предпринимательства.

В связи с тем, что соглашения об уменьшении размера арендной платы сторонами договора не достигнуто, арендатор обратился в суд с соответствующим требованиями (с учетом уточнения).

Суд, оценив материалы дела и представленные доказательства, считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит, а встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствуют подписанные сторонами договора акты приема-передачи. 

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020). 

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом. 

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Ярославской области Указом Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 введен режим повышенной готовности с 18.03.2020. 

На основании Указа Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 (в редакции Указов Губернатора Ярославской области от 26.03.2020 № 63, от 27.03.2020 № 66, от 31.03.2020 № 70, от 01.04.2020 № 76, от 03.04.2020 № 80, от 30.04.2020 № 106, от 08.05.2020 № 109, постановления Правительства Ярославской области от 09.04.2020 № 304-п) на территории Ярославской области введены ограничительные мероприятия (карантин), действовавшие в спорный период, в том числе в период с 31.03.2020 по 11.05.2020.

Кроме того, Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294, рабочие дни с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года объявлены нерабочими днями в целях санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 12.05.2020 № 657) утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

На основании пункта 2 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020, вид деятельности определяется по ОКВЭД, который указан в качестве основного.

При этом, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577, если в перечне указан класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Арендатор в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 434, исходя из осуществляемого им основного вида деятельности (ОКВЭД 47.59), относится к отрасли экономики, которая в наибольшей степени пострадала в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Кроме того, арендатор является микропредприятием, включенным с 01.08.2016 в Реестр субъектов малого предпринимательства.

В соответствии с ответом на вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В данном случае во встречном иске и иных письменных пояснениях на иск ответчик неоднократно указывал на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Поскольку деятельность арендатора попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением № 434 от 03.04.2020, ответчик имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы. Арендатор просит снизить размер арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020, когда деятельность торгового комплекса фактически была приостановлена.

Возражения истца об отсутствии оснований для снижения арендной платы являются несостоятельными в силу прямого действия указанных выше норм для арендаторов недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности.

Материалами дела подтверждается, что арендатор обращался к истцу с просьбой о снижении арендных платежей. Соответствующая просьба арендодателем не удовлетворена.

Доводы истца о том, что ответчик имел возможность использовать арендованные помещения для складирования товара, показ выставочных образцов, продажа, ввоз-вывоз товара путем оформления соответствующих заявок с соблюдением требований по профилактике короновирусной инфекции, судом также не принимаются. Указанные истцом обстоятельства не позволили арендатору в полной мере использовать имущество для ведения хозяйственной деятельности, в связи с чем арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год.

Указание истца на получение прибыли ответчиком в спорный период, не может служить безусловным доказательством, свидетельствующим об осуществлении ответчиком деятельности по продаже мебели в спорный период. Представитель арендатора в судебном заседании пояснил, что денежные средства поступали на расчетный счет в оплаты по ранее заключенным договорам.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, в том числе предоставление арендодателем скидки по арендной плате за период апрель, май, июнь 2020 другому арендатору в размере 85%, 85%, 80% соответственно, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера постоянной части арендной платы, на 85 % в период с 01.04.2020 по 31.05.2020, на 80 % в период с 01.06.2020 по 26.06.2020, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора. 

Перечисление арендатором предусмотренной договором платы в период фактического неосуществления деятельности и действия ограничительных мер свидетельствует о добросовестном поведении арендатора, на тот момент не получившего согласования с арендодателем на освобождение от арендной платы (уменьшение ее размера), и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, лишающего арендатора предусмотренного законом права на снижение размера арендных платежей при наличии к тому оснований.

Таким образом, исходя из установленного размера ежемесячной арендной платы, арендные платежи подлежат уменьшению и составят: - за апрель, май 2020 года – 61 975, 65 руб.; за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – 53 712, 25 руб.

Всего за период с 01.04.2020 по 09.08.2020 с учетом имеющегося долга в сумме 449, 40 руб. по состоянию на 01.04.2020 и уменьшения размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 26.06.2020 арендатору должно было быть начислено 766 326, 29 руб. Арендатором 16.07.2020 и 29.07.2020 оплачено в общей сложности 804 904, 34 руб., в связи с чем исковые требования предпринимателя удовлетворению не подлежат. Требования общества подлежат удовлетворению, о взыскании излишне уплаченной арендной платы, пересчитанной с учетом уменьшения, им не заявлялось. 

Расходы по госпошлине относятся на истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в иске отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить. Определить размер постоянной части арендной платы за апрель и май 2020 года в размере 61 975, 65 руб. за месяц, за период с 01.06.2020 по 26.06.2020 – в размере 53 712, 25 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АЛЬТЕЗА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решений в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.