/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А27-20494/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Сириной В.В.,

                                                             Шуйской С.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу общества ограниченной ответственностью «НОВОХИМ» на решение Арбитражного суда Кемеровской областиот 31.01.2018 (судья Ходякова О.С.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 (судьи Полосин А.Л., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу № А27-20494/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» (630025, город Новосибирск, шоссе Бердское, дом 61, помещение 16, ОГРН 1034205045863,                        ИНН 4205050472) к обществу с ограниченной ответственностью «НОВОХИМ» (654005, город Новокузнецк, пр. Строителей, дом 91, корпус 1, офис 405, ОГРН 1024201670360, ИНН 4218010156), индивидуальному предпринимателю Холопенко Виктору Васильевичу (ИНН 421800565608, ОГРНИП 304421805700060), обществу с ограниченной ответственностью «Эдельвейс-1» (650000, город Кемерово, пр. Советский, дом 43, этаж подвал № 1, ИНН 4205248881, ОГРН 1124205014009) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, сделки недействительной. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество «Сбербанк России», Банк Зенит (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей», общество с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс Новосибирск», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии                              по Кемеровской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Команич Е.А.)в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «НОВОХИМ» и индивидуального предпринимателя Холопенко Виктора Васильевича – Труш Ю.В. по доверенностямот 01.10.2017 и от 13.02.2018, соответственно; общества с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» - Гончарова А.И. по доверенности                            от 01.02.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» (далее -ООО «КОРА-ТК») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской областис исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),                       к индивидуальному предпринимателю Холопенко Виктору Васильевичу (далее – ИП Холопенко В.В., предпринриматель), обществу с ограниченной ответственностью «НОВОХИМ» (далее – ООО «НОВОХИМ»), обществу                с ограниченной ответственностью «Эдельвейс-1» (далее –                                     ООО «Эдельвейс-1») о признании права общей долевой собственности                    на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0412018:90                                   с определением доли истца в праве в размере 296/1000, и просило, в случае удовлетворения требования о признании права общей долевой собственности указать, при наличии к тому оснований, на перераспределение долей иных собственников земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412018:90 для внесения сведений о размере долей в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН); о признании недействительной сделки                      по внесению Холопенко В.В. в уставный капитал ООО «НОВОХИМ» дополнительного вклада земельным участком с кадастровым номером 42:30:0412018:90 в объеме принадлежащей Холопенко В.В. доли в праве 944/1000.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», Банк Зенит (публичное акционерное общество), общество с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс Новосибирск», общество с ограниченной ответственностью «Компания Холидей», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее – Управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал право общей долевой собственности                              ООО «КОРА-ТК» на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0412018:90, определил долю ООО «Кора-ТК» в праве общей долевой собственности на этот участок в размере 280/1000, признал недействительной сделку по внесению Холопенко Виктором Васильевичем в уставный капитал ООО «НОВОХИМ» дополнительного вклада земельным участком                            с кадастровым номером 42:30:0412018:90 в объеме принадлежащей Холопенко В.В. доли в праве 280/1000 (запись в ЕГРН от 22.12.2016                        № 42-42/006-42/2006/015/2016-470/1). В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «НОВОХИМ» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что по завершении долевого строительства и передаче истцу возведенных для него помещений в здании, ООО «КОРА-ТК» выбрало арендные отношения по пользованию земельным участком, площадью пропорциональной площади принадлежащих ему нежилых помещений, отказавшись, таким образом, от приобретения права собственности                             на соответствующую долю в земельном участке.

По мнению заявителя жалобы, при признании за истцом права собственности на спорный земельный участок возникает коллизия, поскольку одному участнику долевого строительства пришлось выкупить долю на земельный участок, а другое лицо (истец) приобретает ее  безвозмездно. 

ООО «НОВОХИМ» указывает, что поскольку договор на участие                     в долевом строительстве был заключен ранее государственной регистрации права собственности ИП Холопенко В.В. на земельный участок, на котором велось строительство, то в этом договоре и не могло быть предусмотрено передаваемое  дольщику право на землю, а приобретая право собственности на землю, предприниматель не мог учесть права истца на землю, так как строительство объекта на тот момента не было завершено.

Заявитель отмечает, что предприниматель на момент передачи своей доли в праве на земельный участок в уставный капитал ООО «НОВОХИМ» не мог знать о требованиях истца на эту долю.

Кроме того, ООО «НОВОХИМ» полагает, что судами не учтен отзыв Управления Росреестра о том, что решение суда о признании сделки недействительной, в котором не применены последствия недействительности сделки, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «КОРА-ТК» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                   и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела,                            ООО «КОРА-ТК», ООО «НОВОХИМ», ООО «Эдельвейс-1»                                      (до реорганизации в форме преобразования – ЗАО «Эдельвейс-1»)                                       являются собственниками нежилых помещений в здании, расположенном                по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б,                  и на земельном участке с кадастровым номером 42:30:04 12 018:0090 площадью 3986 кв. м, имеющим местоположение: Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Тореза, 95А, 95Б. 

ООО «КОРА-ТК» принадлежит на праве собственности часть отдельно стоящего нежилого здания (Торговый дом «Азалия»), назначение – нежилое, 2 – этажный, общей площадью 1120 кв. м, помещение 4, расположенного              по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б. Право собственности приобретено вследствие участия в долевом строительстве по договору                    от 03.06.2004, заключенному с Холопенко В.В., зарегистрировано 01.12.2006. 

Холопенко В.В. являлся собственником нежилого помещения 3, площадью 2658 кв. м, цокольный этаж № 1, этаж № 1, этаж № 2, расположенного по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б, помещение 3. Право собственности зарегистрировано 22.01.2007. Переход права собственности от Холопенко В.В. к ООО «НОВОХИМ» на указанный объект недвижимости в связи с его внесением в уставный капитал этого общества зарегистрирован 22.12.2016.

ООО «Эдельвейс-1» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2007 приобрело у Холопенко В.В. (продавец) часть отдельно стоящего нежилого здания (Торговый дом «Азалия»), назначение – нежилое, общая площадь 204,6 кв. м, цокольный этаж № 1, помещение 4, расположенного по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б, помещение 4, с долей в размере 56/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером                            42:30:04 12 018:0090 по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Тореза, 95А, 95Б. 

Между Холопенко В.В. (застройщик) и ООО «КОРА-ТК» (дольщик) заключен договор на участие в долевом строительстве от 03.06.2004 (далее – договор от 03.06.2004), согласно пункту 1.1 которого дольщик направляет собственные денежные средства на строительство цокольного этажа предварительной площадью 1000 кв. м (после завершения строительства площадь объекта может быть скорректирована до 2%) двухэтажного здания торгового центра по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б, помещение 3 в порядке долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы            по строительству здания и ввести его в эксплуатацию. 

Право собственности на объект возникает у дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке (пункт 1.2 договора от 03.06.2004). 

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора от 03.06.2004 застройщик обязуется в срок до 01.08.2004 передать объект в собственность дольщика   по акту приема - передачи в следующем состоянии: готовые под самоотделку помещения (железобетонную коробку с кровлей, всеми фасадными элементами и готовыми к подключению коммуникационными сетями внутри помещений) цокольного этажа здания. 

Дополнительным соглашением от 23.03.2005 к указанному договору застройщик обязался ввести здание в эксплуатацию (сдать по акту приемки государственной комиссии) не позднее 10.05.2006, передать объект с учетом дополнительных площадей в срок до 01.02.2006. 

На момент заключения договора от 03.06.2004 Холопенко В.В. являлся арендатором находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером                         42:30:04 12 018:0090.

По договору купли-продажи земельного участка от 18.05.2005 № 410, заключенному с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, Холопенко В.В. приватизировал указанный земельный участок площадью 3986 кв. м, расположенный по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95А, 95Б под незавершенные строительством объекты (объект приватизации).

Право собственности Холопенко В.В. на указанный земельный участок зарегистрировано 04.07.2005.

В последующем актом приемочной комиссии от 10.10.2006                                  в эксплуатацию принято здание Торгового дома «Азалия» по адресу: улица Тореза, 95Б после реконструкции незавершенного строительством здания. 

Постановлением и.о. главы города Новокузнецка «О вводев эксплуатацию объектов, законченных строительством» от 16.10.2006№ 1790 указанный акт приемочной комиссии утвержден.

Инспекция архитектурно-строительного надзора администрации города Новокузнецка выдала Холопенко В.В. разрешение на ввод объектав эксплуатацию реконструированного здания Торгового дома «Азалия»            от 19.10.2006. 

Холопенко В.В. 31.10.2006 передал ООО «КОРА-ТК» по акту о передаче объекта долевого строительства часть отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 1120 кв. м, расположенную на цокольном этаже двухэтажного здания по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б. 

Отношения по пользованию истцом земельным участком с кадастровым номером 42:30:04 12 018:0090, на котором расположена часть принадлежащего ему здания, основывались на заключенных                              с Холопенко В.В. договорах аренды с определением для ООО «КОРА-ТК» платы за пользование участком исходя из доли 0,296. 

Договоры аренды земельного участка сторонами ежегодно перезаключались, пролонгировались, последний раз по дополнительному соглашению от 01.07.2016 на период с 01.07.2016 по 01.06.2017. 

Согласно протоколу общего собрания учредителей ООО «НОВОХИМ» от 25.11.2016 один из трех учредителей этого общества - Холопенко В.В. передал в качестве увеличения номинальной стоимости доли участника общества принадлежащие ему объекты недвижимости, а именно нежилое помещение площадью 2658 кв. м (цокольный этаж, этаж 1, этаж 2),                              кадастровый номер 42:30:0412018:90:64/1, расположенное по адресу: город Новокузнецк, улица Тореза, 95Б, и земельный участок с кадастровым номером 42:30:0412018:0090 с правом общей долевой собственности                        в размере доли 944/1000. 

ООО «КОРА-ТК» 18.12.2016 обратилось к Холопенко В.В. с просьбой передать долю в праве собственности на спорный земельный участок пропорционально площади, принадлежащего истцу нежилого помещения, определив долю в праве в размере 296/1000.

Отсутствие удовлетворения этого заявления явилось основанием для обращения ООО «КОРА-ТК» в арбитражный суд с иском, рассмотренным               в рамках настоящего дела.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствовался подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 1, подпунктом 1 пунктами 3, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –        ЗК РФ), статьей 218, пунктом 1 статьи 250, пунктом 1 статьи 273, пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54                           «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров                по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена                           в будущем» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 54), пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных                           с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 11), правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении                от 06.09.2011 № 4275/11, и исходил из обоснованности требований истца                    об определении его доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок в связи с нахождением на этом участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, ничтожности сделки по внесению                  в уставный капитал ООО «НОВОХИМ» спорного земельного участка                    в части, превышающей долю, приходящуюся на помещения в здании, принадлежащие ООО «КОРА-ТК» на праве собственности.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Одним из основных принципов земельного законодательства                           в Российской Федерации является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, означающий,              что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, здесь и далее применяются нормы данного кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора на участие в долевом строительстве от 03.06.2004 и договора купли-продажи предпринимателем спорного земельного участка от 18.05.2005). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 273 ГК РФ (здесь и далее применяются нормы данного кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора на участие в долевом строительстве от 03.06.2004                 и договора купли-продажи предпринимателем спорного земельного участка от 18.05.2005) при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят правана земельный участок, определяемые соглашением сторон. 

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (пункт 2 статьи 273 ГК РФ). 

На дату заключения договоров на участие в долевом строительстве                от 03.06.2004 действовали положения статьи 36 ЗК РФ, регулирующие переход прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Так, в порядке пункта статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, при заключении договора от 03.06.2004 долевым участникам строительства гарантированы права на земельный участок под принадлежащими им объектами недвижимого имущества.

При этом реализация права аренды земельного участка не ограничивает таких собственников на последующее получение земли в собственность.

В связи с этим нахождение по окончании долевого строительства всего земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412018:0090, на котором такой объект возведен, на праве собственности только одного собственника части этого здания, не соответствует приведенным правовым положениям                и нарушает права собственника другой части здания на приобретение участка в собственность.

Учитывая установленное судами и неоспариваемое лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что при заключении договора            от 03.06.2004 его стороны - предприниматель и ООО «КОРА-ТК» в порядке статьи 273 ГК РФ не определили вид правообладания земельным участком под объектом долевого строительства, а также на основании положений пункта 3 статьи 36 ЗК РФ следует, что у истца имеется исключительное, гарантировано ему законом право получения в собственность земельного участка, необходимого для использования своего объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011                      № 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости                         и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников,                 не может находиться в единоличной собственности только одного                      из собственников таких объектов недвижимости.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной                         в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12, в случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка,                 он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. Исходя               из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения.

На основании вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерным выводам о праве истца требовать определения своей доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Установив, что исключительным правом истца распорядился предприниматель, внеся в уставный капитал долю в праве общей долевой собственности в размере 944/1000, учитывающую долю ООО «КОРА-ТК, суд также правомерно признал эту сделку недействительной.

На основании полного и всестороннего исследования доводов лиц, участвующих в деле, представленных в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды правильно удовлетворили исковые требования в обжалуемой кассатором части.

При принятии обжалуемых заявителем судебных актов суды правильно установили фактические обстоятельства дела, применили подлежащее применению к этим обстоятельствам нормативное регулирование                            и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ссылка заявителя жалобы на возникновение коллизии в связи с тем,               что третий собственник нежилых помещений приобрел долю в праве                    на земельный участок за плату, а для ООО «КОРА-ТК» плата                                 не предусмотрена, отклоняется, поскольку не влияет на удовлетворение тех требований, которые предъявлены истцом. Кроме того, ООО «НОВОХИМ» не учитывает различные основания получения указанными лицами прав             на нежилые помещения, а также отсутствие в заключенном между предпринимателем и ООО «КОРА-ТК» договоре на участие в долевом строительстве условия об определении платы за земельный участок, и, как правильно отмечает сам заявитель жалобы, невозможность его включения                 в договор в виду нахождения земельного участка в публичной собственности.

Указание заявителем жалобы на непринятие судами во внимание отзыва Управления Росреестра на исковое заявление отклоняется, так как                               не обосновывает требование об отмене принятых по делу решения                          и постановления.

Все доводы ООО «НОВОХИМ» и предпринимателя, положенные                   в основу возражений по иску, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и получили правовую оценку.

Иных доводов кассационная жалоба не содержит, в том числе относительно той части исковых требований ООО «КОРА-ТК»,                         в удовлетворении которых отказано.

Доводы кассационной жалобы сделанных судами выводов                          не опровергают, а сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу пределов полномочий суда кассационной инстанции, определенных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не входитв его компетенцию и не может служить основанием для отменыили изменения обжалуемых судебных актов. 

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя. 

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31.01.2018и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 по делу № А27-20494/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                            С.И. Шуйская