АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-15018/2018

г.Чита

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2019 года. 

 

Арбитражный суд Забайкальского края в составе  судьи Поповой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Забайкалагро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – 

1. Общества с ограниченной ответственностью «Читапродукт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2. предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311753610200121 ИНН 

<

***>), 3. предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 311753621000056 ИНН 

<

***>), 4. ФИО4, 5. Общества с ограниченной ответственностью «Борзинский терминал» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 6. Общества с ограниченной ответственностью «Колос» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 7. Общества с ограниченной ответственностью «Орбита» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 8. Общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская зерновая компания плюс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 9. ФИО5

об обращении взыскания на предмет ипотеки 

 

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО6, представителя по доверенности от 13.04.2018;

от ответчика: ФИО7, представителя по доверенности от 01.10.2019;

от третьих лиц: представители не явились.

 

Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (далее – ПАО «Связь-Банк») обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Забайкалагро» (далее – ООО «Забайкалагро») о взыскании основного долга, процентов, пени по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии 

<

***> от 29.03.2013, №35/2012 от 31.10.2012, №

<

***> от 28.02.2013 в общем размере 73326578,80 руб., обращении взыскания на  предмет ипотеки по Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 206000 руб. 

Определениями от 23.10.2018, от 24.12.2018, от 16.09.2019 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Читапродукт», предприниматель ФИО2, предприниматель ФИО3, ФИО4, Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Борзинский терминал», Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Колос», Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Орбита», Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Забайкальская зерновая компания плюс», ФИО5.

Третьи лица о привлечении к участию в деле извещены надлежащим образом (л.д. 137 т. 1, л.д. 46, 104-111 т. 2,  л.д. 79 т. 4, л.д. 160 т. 5).

Исковые требования в части денежного взыскания уточнялись.

Определением от 26.11.2019 требования о взыскании задолженности по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии 

<

***> от 29.03.2013, №35/2012 от 31.10.2012, №

<

***> от 28.02.2013, включая основной долг, проценты, пени, и взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 200000 руб., выделены в отдельное производство с присвоением делу номера № А78-13990/2019. 

Таким образом, в настоящем деле на рассмотрении осталось требование об обращении взыскания на предмет ипотеки по Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013:

- гараж, назначение нежилое здание общей площадью 744,3 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:235, этажность 1, расположенный по адресу: 

<

...> посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 6 477 067,68 руб.;

- право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящегося на нем закладываемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1045 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:180, категория земель: для эксплуатации гаража, 51566.31 руб. посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной цены в размере 600 руб. 

В судебном заседании представитель истца требование об обращении взыскания на заложенное имущество поддержала, просила установить начальную продажную цену с учетом экспертного заключения, применив положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Представитель ответчика против применения положений статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возражал, полагая, что это приведет к нарушению прав залогодателя, поскольку цена в ходе торгов может быть еще снижена.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:

Истцом были подписаны договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии (с графиком выборки):

- № 11/2013 от 29.03.2013 с ООО «Торговый дом «Даурия» на сумму 17400000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 29.09.2014 (л.д. 41-48 т. 1);

- № 35/2012 от 31.10.2012 с ООО «Торговый дом «Даурия» на сумму 37500000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 30.04.2014 (л.д. 49-55 т. 1);

- № 

<

***> от 28.02.2013 с ООО «Читапродукт» на сумму 14000000 руб. для пополнения оборотных средств на срок по 22.08.2014 (л.д. 56-62 т. 1).

Поручителем, обязавшимся отвечать перед банком солидарно с ООО «Читапродукт» по кредитному договору № 

<

***>, выступила ФИО4 (договор поручительства № ДП 07/01/2013 от 28.02.2013 – л.д. 32-38 т. 2)

Обязательства по возврату кредитных средств в установленные сроки заемщиками не исполнены.

Определениями Центрального районного суда г. Читы от 28.01.2014 по делу № 2-701/2014,  от 28.01.2014 по делу № 2-699/2014, от 23.01.2014 по делу № 2-783/2014 были утверждены мировые соглашения (л.д. 79-100 т. 1).

Из указанных определений следует, что поручителями по спорным обязательствам также выступали третьи лица, привлеченные к участию в настоящем деле.

По заявлению истца условия мировых соглашений надлежащим образом также не исполняются.

27.02.2015 ООО «Торговый дом «Даурия» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Читапродукт» (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 120-126 т. 1).

17.08.2015 между ПАО «Связь-Банк» и ООО «ЗабайкалАгро» (Поручитель, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) были подписаны договоры поручительства:

- №ДП 11/

<

***>, по условиям которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с ООО «Читапродукт» (Заемщик) за исполнение всех обязательств заемщика по договору 

<

***> об открытии невозобновляемой кредитной линии (с графиком выборки) от 29.03.2013 в редакции мирового соглашения по делу № 2-701/2014, утвержденного 28.01.2014 Центральным районным судом г. Читы, на следующих условиях: сумма задолженности 15077857,95 руб.; срок действия кредита до 31.12.2018, Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 8,75 процентов годовых (л.д. 63-65 т. 1);

- №ДП 35/07/2012, по условиям которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с ООО «Читапродукт» (Заемщик) за исполнение всех обязательств заемщика по договору №35/2012 об открытии невозобновляемой кредитной линии (с графиком выборки) от 31.10.2012 в редакции мирового соглашения по делу № 2-699/2014, утвержденного 28.01.2014 Центральным районным судом г. Читы, на следующих условиях: сумма задолженности 39514676,37 руб.; срок действия кредита до 31.12.2018; Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 8,75 процентов годовых (л.д. 66-68 т. 1);

- №ДП 07/03/2013, по условиям которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с ООО «Читапродукт» (Заемщик) за исполнение всех обязательств заемщика по договору №

<

***> об открытии невозобновляемой кредитной линии (с графиком выборки) от 28.02.2013 в редакции мирового соглашения по делу № 2-783/2014, утвержденного 23.01.2014 Центральным районным судом г. Читы, на следующих условиях: сумма задолженности 13709984,17 руб.; срок действия кредита до 31.12.2018; Заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 8,75 процентов годовых (л.д. 69-71 т. 1).

15.12.2016 ООО «ЗабайкалАгро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) было реорганизовано в форме присоединения к ООО «ЗАБАЙКАЛАГРО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (выписка из ЕГРЮЛ – л.д. 34-37 т. 1).

В обеспечение исполнения обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии № 

<

***> от 28.02.2013 (пункт 2.1), № 11/2013 от 29.03.2013 (пункт 2.2), № 35/2012 от 31.10.2012 (пункт 2.3) между истцом и ответчиком был подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013 от 02.10.2017 (л.д. 72-78 т. 1), в соответствии с которым в залог переданы:

-   гараж, назначение нежилое здание, общей площадью 744,3 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:235, этажность 1, расположенный по адресу: 

<

...>;

-   право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 1045 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:180, категория земель: для эксплуатации гаража.

Общая залоговая стоимость по договору определена в размере 6477667,68 руб. (пункт 1.6), в том числе: гаража – 6477067,68 руб. (пункт 1.4), права аренды земельного участка - 600 руб. (пункт 1.5).

Указанное здание гаража принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 111-112 т. 1).

Обременение земельного участка в виде аренды (договор аренды – л.д. 62-67 т. 4) зарегистрировано на период с 25.07.2013 по 31.12.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 113-116 т. 1).

Регистрация ипотеки произведена в установленном порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа на последнем листе договора (л.д. 78 т. 1) и выписками из ЕГРН (л.д. 111-116 т. 1).

Ссылаясь на то, что обязательства по возврату заемных средств и уплате процентов не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Из материалов дела следует, что на основании заключенных в письменной форме кредитных договоров  

<

***> от 29.03.2013, №35/2012 от 31.10.2012, №

<

***> от 28.02.2013 ООО «Читапродукт» и его правопредшественником - ООО «Торговый дом «Даурия» были получены от истца заемные денежные средства, обязательства по возврату которых и уплате процентов надлежащим образом не исполнены.

Обстоятельства по выдаче банком заемных средств и неисполнению обязательств по их полному возврату заемщиков в установленные договорами сроки установлены судебными актами Центрального районного суда г. Читы от 28.01.2014 по делу № 2-701/2014,  от 28.01.2014 по делу № 2-699/2014, от 23.01.2014 по делу № 2-783/2014, определением Арбитражного суда Забайкальского края от 30.08.2018 по делу № А78-10326/2017.

С учетом последнего уточнения истца задолженность составляет:

- по договору 

<

***> от 29.03.2013 – 14644515,23 руб., в том числе:

основной долг (просроченный) 10656951,79 руб.;

проценты по кредиту 3758335,62 руб.;

пени 229227,82 руб.

- по договору №35/2012 от 31.10.2012 – 43283393,24 руб., в том числе:

основной долг (просроченный) 32525495,28 руб.;

проценты по кредиту 10340204,53 руб.;

пени 417693,43 руб.

- по договору №

<

***> от 28.02.2013 – 9440236,56 руб., в том числе:

основной долг (просроченный) 6297792,61 руб.;

проценты по кредиту 2967844,35 руб.;

пени 174599,60 руб.

Всего – 67368145,03 руб.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Как указано в статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статьям 1, 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В счет обеспечения исполнения ООО «Читапродукт» обязательств по кредитным договорам 

<

***> от 29.03.2013, №35/2012 от 31.10.2012, №

<

***> от 28.02.2013, ответчик передал принадлежащее ему на праве собственности здание гаража общей площадью 744,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, а также право аренды земельного участка под ним в залог истцу по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013 от 02.10.2017, зарегистрированному в установленном порядке (л.д. 72-78 т. 1)

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

На основании статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства заемщиком, признанным банкротом (л.д. 133-135 т. 1), подтвержден материалами дела (определение от 30.08.2018 по делу № А78-10326/2017 о включении в реестр кредиторов ООО «Читапродукт» ПАО «Связь-Банк» с суммой требований 73326578,80 руб.).

Общая сумма требований истца значительна и составляет согласно последнему уточнению 67368145,03 руб.

По материалам дела судом не установлено условий, не допускающих обращения взыскания на заложенное имущество.

В договоре залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013 от 02.10.2017 отсутствуют какие-либо положения, ограничивающие залогодержателя в реализации своего права получить удовлетворение требований за счет заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Между сторонами возникли разногласия относительно стоимости заложенного имущества, о чем свидетельствует отчет, полученный ответчиком вне судебного процесса (л.д. 122-161 т. 2), и пояснения в ходе рассмотрения дела.

В связи с чем, по ходатайству ответчика определением от 07.10.2019 суд назначил судебную  экспертизу, проведение которой поручил эксперту Экспертного центра «Альтависта» (Общества с ограниченной ответственностью) ФИО8, на разрешение эксперту поставил вопросы:

- какова рыночная стоимость объекта недвижимости – гаража, общей площадью 744,3 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:235, этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения оценки? 

- какова рыночная стоимость права аренды земельного участка, площадью 1045 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:180, расположенного по адресу 

<

...>, строение 15, по состоянию на дату проведения оценки?

Согласно заключению эксперта № 020-С/2019 от 17.10.2019 рыночная стоимость гаража составляет 8426972 руб., права аренды земельного участка - 636903 руб. (л.д. 3-129 т. 5).

Недостоверность такой оценки судом не установлена. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, о чем дал соответствующую подписку (л.д. 6 т. 5).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как отмечено в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 № 66-КГ14-12, от 06.10.2015 № 77-КГ15-8, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон об ипотеке, и Федеральный закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Таким образом, начальная продажная цена гаража подлежит установлению в размере 80% от стоимости 8426972 руб.; права аренды земельного участка - в размере 80% от стоимости 636903 руб.

Возражения ответчика отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части решения.

Расходы по оплате госпошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 6000 руб.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Расходы по оплате судебной экспертизы понесены ответчиком и остаются на нем, как на проигравшей стороне по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

Обратить в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскание на предмет залога по Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № ДЗ 07/04/2013 от 02.10.2017:

- гараж, назначение: нежилое здание, общей площадью 744,3 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:235, этажность 1, расположенный по адресу: 

<

...>, запись государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Забайкалагро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 13.02.2017 № 75:32:040945:235-75/001/2017-3, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости 8426972 руб.;

- право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 1045 кв.м., кадастровый номер 75:32:040945:180, категория земель: для эксплуатации гаража, запись государственной регистрации договора аренды от 20.06.2013 № 571/13 - от 25.07.2013 № 75-75-01/1

<

***>-336, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от стоимости 636903 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Забайкалагро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Четвертый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                               И.П. Попова