АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29015/24

06 февраля 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению СПК "Колхоз Донской" ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о признании незаконными бездействия, об обязании внести запись в ЕГРН,

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26

 при участии:

от заявителя: представитель ФИО27 по доверенности от 02.09.2024 (адвокат), 

от третьих лиц: от ФИО1, ФИО26 представитель ФИО28 по доверенности от 30.07.2024, от ФИО24 – представитель ФИО29 по доверенности от 08.04.2022, ФИО16 (паспорт), ФИО18 (паспорт), ФИО2 (паспорт), 

установил:

СПК "Колхоз Донской" обратился в суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными бездействия, об обязании внести запись в ЕГРН. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

 В судебном заседании заявитель доложил предмет и основание иска.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало по доводам, изложенным в отзыве. 

В судебном заседании третьи лица против удовлетворения требований возражали, представили отзыв на иск. 

Исследовав материалы дела, суд установил наличие в своем производстве дел № А53-31629/24 и № А53-31796/24 по заявлениям СПК "Колхоз Донской" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными бездействия, об обязании внести запись в ЕГРН об обременении земельного участка на основании договора аренды № 2 от 12.04.2002. 

К участию в деле № А53-31629/24 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

К участию в деле № А53-31796/24 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19. 

В соответствии с частью 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Учитывая, что в рамках настоящего спора и указанных дел оспариваются бездействия государственного регистратора по невнесению в ЕГРН записей об обременении земельных участков на основании одного договора аренды, суд усмотрел наличие связи по основаниям возникновения требований, а также единства доказательственной базы по делам. 

Таким образом, настоящее дело и дела А53-31629/24, № А53-31796/24 целесообразно рассматривать в одном производстве в целях процессуальной экономии, наличия условий для полного и объективного исследования фактических обстоятельств дела и исключения принятия противоречащих друг другу судебных актов, в связи с чем дела объединены в одно производство.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил, что предметом оспаривания является бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Колхоз Донской" на основании договора аренды земельного участка № 2 от 12.04.2002 в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:02:0600020:47, 61:02:0600020:48, 61:02:0600020:49, 61:02:0600020:258, 61:02:0600020:259, 61:02:0600020:260, 61:02:0600020:272 (с учетом уточнения требований).

В процессе разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены все собственники спорных земельных участков, а именно ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.

 Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражало, ссылаясь на отсутствие между истцом и третьими лицами договора аренды образованного земельного участка.

 Третьи лица активно возражали против удовлетворения заявления, указывая, что колхоз злоупотребляет правами, пользуясь возможности сильной стороны в договоре, отказывается от увеличения размера арендной платы на протяжении срока договора (более 20 лет), ненадлежащим образом выполняет обязанности по ее выплате, предоставляя некачественное зерно и препятствовал прекращению действия договора по инициативе арендодателей в порядке, установленном договором. Третьи лица полагают, что по буквальному содержанию договора он предусматривал возобновление его на пятилетний срок лишь однократно, впоследствии договор возобновлен на неопределенный срок и прекратился ввиду отказа от него арендодателей.

 Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

 Между СПК "Колхоз Донской" (арендатор) и собственниками земельного участка заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 2 от 12.04.2002, согласно которого в пользование СПК "Колхоз Донской" передан земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600020:2, площадью 4 414 700 кв. м, адрес: Ростовская обл. Аксайский район, СПК кооператив «Колхоз Донской», категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «для сельскохозяйственного производства».

 Договор аренды земельных долей № 2 от 12.04.2002 зарегистрирован 27.08.2004 как основание обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 .

 29.07.2004 между СПК "Колхоз Донской" (арендатор) и собственниками земельного участка заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2 от 12.04.2002 о замене арендодателей на актуальных собственников земельных долей.

 Являясь собственниками долей земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600020:2 третьи лица обратились к СПК "Колхоз Донской" с просьбой дать согласие на выдел земельных участков в счет принадлежащей земельной доли из состава общей долевой собственности на исходный земельный массив.

 Письмами от 09.09.2020 СПК «Колхоз «Донской» сообщил, что, являясь арендатором принадлежащей земельной доли, в соответствие с действующим договором № 2 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2002, не возражает против выдела земельного участка из земельного массива с КН 61:02:0600020:2, при соблюдении следующих условий:

 - выдел необходимо осуществлять в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

 - образование (изменение, выделение) земельных участков из вышеуказанного земельного массива, используемого СПК «Колхоз Донской» на основании Договора №2 аренды от 12.04.2002, не повлечет за собой прекращение договорных обязательств;

 - все условия договора № 2 аренды земельных долей от 12.04.2002 будут распространяться на вновь образуемые земельные участки и соблюдаться вами в полном объеме;

 - до истечения срока действия договора № 2 аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 12.04.2002, выделенные земельные участки не будут изъяты из севооборота СПК «Колхоз Донской».  

 В результате выделения земельных долей на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600020:47, 61:02:0600020:48, 61:02:0600020:49, 61:02:0600020:258, 61:02:0600020:259, 61:02:0600020:260, 61:02:0600020:272.

В отношении них обременение в виде аренды в пользу истца не зарегистрировано.

 Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованного земельного участка нарушает права и законные интересы кооператива и противоречит положениям закона, СПК "Колхоз Донской" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Факт наличия и факт нарушения права обязан доказать заявитель.

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

 Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) являетсяединственным доказательствомсуществования зарегистрированного права.

По правилам статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Той же нормой установлены основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи. 

В данном случае кадастровый учет производится в связи с образованием земельный участков и под исключения, предусмотренные указанными нормами этот случай не подпадает.

Вместе с тем, суд полагает, что в данном случае правомерен довод третьих лиц о прекращении действия договора в отношении выделенных ими земельных участков ввиду следующего.

Как указано выше, между заявителем и третьими лицами заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из буквального содержания договора (пунктов 1, 2, 10) следует, что он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

По истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях. 

Если за один месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договор - он продлевается на тот же срок.

Утверждая о действии договора в настоящее время, заявитель указывает, что условие возобновления договора на новый срок означает автоматическую пролонгацию действующей редакции договора на следующие 5 лет, количество продлений договора не ограничено. При этом настаивает на том, что срок должен исчисляться с 12.04.2002 года и, следовательно, договор действует до 2027 года.

Не соглашаясь с этой позицией истца, третьи лица настаивают на том, что исходя из буквального содержания названных пунктов договора аренды его действие ограничено сроком 5 лет со дня подписания. При этом в случае продолжения пользования арендатором объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя договор был пролонгирован на тот же срок. Поскольку условия договора не содержат положения о неоднократной пролонгации договоров, продление договора на 5 лет может быть лишь однократным (то есть до 2012 года), после чего договор либо прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования приведенных выше условий договора аренды в соответствии с приведенной выше нормой, суд сделал вывод, что сторонами не было предусмотрено условие о неоднократном продлении срока действия договоров на каждые последующие 5 лет; условия пункта 10, предусматривающие возможность продления договора на следующие 5 лет, не содержат указания на неоднократность такого продления. Если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта правовая позиция приведена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2023 N Ф06-5874/2023 по делу N А49-6822/2022 

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд пришел к выводу, что в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомления об отказе от договора аренды было направлено третьими лицами 27.03.2024 и 31.05.2024, то есть в тот период, когда договор аренды уже был возобновлен на неопределенный срок, действия арендодателей позволяют однозначно определить их волю на расторжение договоров путем одностороннего отказа от их исполнения и прекращения арендных отношений.

К моменту рассмотрения спора трехмесячный срок истек, договор прекратил свое действие в отношении земельных участков третьих лиц, отказавшихся от договора.

Ссылка заявителя на установление судом в рамках дела № А53-38575/22 факта продолжения действия договора на момент рассмотрения указанного дела (18.01.2023) не противоречит установленным выше обстоятельствам и постановленным доводам. Договор действовал неопределенный срок, отказа от него лица, участвовавшие в указанном деле, не заявили.

Более того, названное дело не является преюдициальным, поскольку третьи лица, участвующие в настоящем деле, к участию в деле № А53-38575/22 не привлекались.

Однако, даже согласившись с доводом заявителя о возобновлении договора каждые 5 лет, суд не находит оснований для удовлетворения его требований.

Из представленных в материалы дела документов и данных третьими лицами объяснений, которые согласно пункту 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются доказательствами по делу, заявления о намерениях расторгнуть договор аренды в отношении принадлежащих им долей в земельном участке они заявляли неоднократно, начиная с 2007 года.

Причиной этому явился отказ арендатора увеличить размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 договора арендная плата выплачивается в натуральном виде по 500 кг зерна каждому арендодателю. Это условие не менялось с момента заключения договора – более 22 лет. 

Указанная формулировка условия – неопределенность вида, сорта, качества зерна, подлежащего выплате, позволяла колхозу злоупотреблять правом, предоставляя продукцию ненадлежащего качества.

Суд соглашается с доводами третьих лиц, о том, что в указанных действиях колхоза наличествует злоупотребление правом, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это проявилось также в следующих действиях арендатора.

Спорные земельные участки сформированы в период с 24.12.2020 по 30.04.2021 (даты постановки участков на кадастровый учет) именно с целью последующего прекращения в отношении них обременения в виде аренды, о чем колхоз был осведомлен. Как следует из представленных самим заявителем писем о согласии на выдел участков, он ставил в качестве условия этого сохранение договора до конца его срока.

При этом в письмах указано на дату регистрации договора – 27.08.2004.

Третьи лица дали объяснения о том, что при обращении в 2020 году просили о прекращении аренды в 2022, по истечении 4 сроков действия договора, но получили разъяснения колхоза, что срок его исчисляется с даты государственной регистрации и прекратится в 2024 году, с чем вследствие недостаточной правовой грамотности тогда согласились. 

Однако, получив отказ в прекращении договора в 2024 году, теперь обоснованно настаивают на том, что договор после первого продления возобновился на неопределенный срок

Колхоз же, изменив позицию, при рассмотрении настоящего спора настаивает на том, что срок договора для его сторон исчисляется с даты подписания, а потому после многократных возобновлений закончится в 2027 году.

Такое поведение арендатора суд находит прямым злоупотреблением доверием граждан-арендодателей, не сведущих в вопросах права, и полагает необходимым отказать колхозу в судебной защите на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд признает факт прекращения договора как правовое последствие обращения арендодателей за выделом участков и информирования арендатора о своем волеизъявлении.

При этом суд основывается на общепризнанных принципах гражданского права и построения отдельных его институтов - защита добросовестной стороны, недопустимость извлечения преимуществ из своего недобросовестного поведения, запрет злоупотребления правом, защита слабой стороны (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 09.07.2019 N 24).

Описанное означает, что отпало основание для обременения принадлежащих третьим лицам земельных участков в пользу заявителя, а потому в удовлетворении требований надлежит отказать.

Как указано выше, в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Факт наличия и факт нарушения права обязан доказать заявитель.

В данном случае заявитель своего права аренды в отношении спорных земельных участков не доказал, а потому отсутствует необходимый юридический состав для признания бездействия Росреестра незаконным.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заявителя относятся судебные расходы.

Руководствуясь главой 24 статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.