АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-2324/21

01 сентября 2022 г.

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 26.08.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 01.09.2022.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архипенко А.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Пахта» (далее – ООО «Пахта», общество, истец; Тепличная 

<

...>, г. Подольск, Московская область, 142134; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Государственному бюджетному учреждению культуры города Севастополя «Севастопольский академический русский драматический театр имени Анатолия Васильевича Луначарского» (далее – ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского», учреждение, театр, ответчик; просп. Нахимова, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изменении условий договора аренды,

по встречному иску ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» о взыскании с ООО «Пахта» задолженности по договору аренды,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент; Советская ул., 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Кейтеринг Фрэш» (далее – ООО «Кейтеринг Фрэш»; ФИО2 

<

...>, Севастополь, 299006; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в присутствии в судебном заседании представителей:

от ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» – ФИО3;

от ООО «Пахта» - ФИО4;

от Департамента – ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пахта» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» об изменении условий договора аренды  от 28.06.2016 №35, а именно:

 пункт 4.2 дополнить абзацем вторым следующего содержания:

«Уменьшить размер арендной платы:

за март 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.03.2020 по 31.03.2020;

за октябрь 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.10.2020 по 31.10.2020;

за период с 1 февраля 2021 года по 30 июня 2021 года до 67 703,54 рублей в месяц на период действующих ограничений по количеству посетителей на мероприятиях, проводимых театром в соответствии с распоряжениями Правительства города Севастополя на основании Указа Губернатора Севастополя от 14 января 2021 года №02-УГ»;

пункт 4.2 дополнить абзацем третьим следующего содержания:

«За период с 1 ноября 2020 года по 31 января 2021 года арендатор освобождается об обязанности оплачивать арендные платежи в связи с не использованием арендатором объекта аренды по независящим от него обстоятельствам (ограничения государственных органов, введенные в целях борьбы с коронавирусом (Covid-19)»;

изложить пункт 7.1 следующим образом: «Объект передан в аренду на срок до 28 июня 2022 года».

Определением от 11.05.2021 (судья Александров А.Ю.) исковое заявление общества принято судом к рассмотрению и возбуждено производство по делу №А84-2324/2021.

Определением председателя Арбитражного суда города Севастополя от 07.06.2021 по настоящему делу произведена замена судьи Александрова А.Ю. на судью Архипенко А.М. 

Определением суда от 07.06.2021 к участию в деле привлечен Департамент. 

Определением от 03.08.2021 суд принял встречное исковое заявление ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» о взыскании с ООО «Пахта» задолженности по договору аренды от 28.06.2016 №35 в размере 273 601,41 рублей, из которых: 135 407,07 рублей – арендная плата за ноябрь 2020 года; 135 407,07 рублей – арендная плата за декабрь 2020 года; 2 787,27 рублей – арендная плата за январь 2021 года, для его совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением в рамках дела №А84-2324/2021.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 01.10.2021 в удовлетворении исковых требований ООО «Пахта» отказано, встречные исковые требования ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» - удовлетворены частично, взыскана задолженность по арендной плате по договору от 28.06.2016 №35 аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, в сумме 32 877,73 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2022  решение суда первой инстанции от 01.10.2021 по делу №А84-2324/2021 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2022 решение Арбитражного суда города Севастополя от 01.10.2021 и постановление  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда 10.12.2022  по делу №А84-2324/2021 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований о взыскании 32 877, 73 рублей отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части отказа в удовлетворении встречных исковых требований решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу № А84-2324/2021 оставлены без изменения.

В ходе повторного судебного разбирательства определением суда от 07.06.2022 к участию в деле привлечено ООО «Кейтеринг Фрэш».

Определением суда от 09.08.2022 рассмотрение дела по существу назначено в судебном заседании на 26.08.2022.

            Представитель ООО «Пахта» в судебном заседании обосновал свою позицию по существу спора, просит удовлетворить заявленные им требования  в полном объеме и отказать в удовлетворении встречных исковых требований учреждения по основаниям, приведенным в иске и в отзыве на встречное исковое заявление. 

            Представитель ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского», в свою очередь, исковые требования общества не признала и просит отказать в их удовлетворении полностью, а встречные исковые требования удовлетворить по основаниям, приведенным в отзыве на иск и во встречном исковом заявлении. 

            Представитель Департамента изложила свои доводы по существу рассматриваемого спора, поддержала позицию театра. 

Исследовав доказательства по делу, суд установил следующие фактические обстоятельства дела, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

28.06.2016, по результатам открытого аукциона 190516/11070657/01 от 19.05.2016, между ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» (арендодатель) и ООО «Пахта» (арендатор), как с единственным участником, чья заявка на участие в аукционе признана соответствующей требованиям документации об аукционе, заключен договор №35 аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее – Договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе учреждения, а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа. 

Объектом аренды по Договору является объект, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя и переданный в оперативное управление ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского», а именно: встроенные нежилые помещения буфета (левый) (лит. А, первый этаж: №5-145 площадью 62,0 кв.м, №5-144 площадью 12,2 кв.м), общей площадью 74,2 кв.м, и встроенные нежилые помещения буфета (правый) (лит. А, первый этаж: №5-140 площадью 62,7 кв.м, №5-141 площадью 12,2 кв.м), общей площадью 74,9 кв.м, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>. Общая площадь объекта аренды – 149,1 кв.м (далее по тексту – Объект) (пункт 1.2 Договора).

Исходя из пунктов 1.3, 1.4 Договора, Объект передается для организации буфета/кафе для посетителей театра. 

В пункте 2.4.4 Договора закреплена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование Объектом в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 07.03.2019 №1) размер арендной платы за пользование объектом аренды на момент заключения Договора составляет с учетом налога на добавленную стоимость 134 687,60 рублей. 

Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором путем корректировки размера арендной платы за первый месяц в соответствии с индексом потребительских цен, установленных Росстатом. Указанная корректировка и расчет арендной платы осуществляются арендатором самостоятельно. При этом арендодатель вправе извещать арендатора о расчете арендной платы (пункт 4.3 Договора).

В силу пункта 4.6 Договора, арендная плата без учета НДС подлежит уплате арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный арендодателем в данном договоре.

Согласно пункту 7.1 Договора Объект передан в аренду сроком на 5 лет с даты заключения данного договора. 

Актом приема-передачи от 28.06.2016 сторонами оформлена фактическая передача Объекта арендатору. 

26.07.2016 произведена государственная регистрация Договора и соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 

Указом Губернатора города Севастополя от 17.03.2020 N 14-УГ (далее – Указ №14) на территории города Севастополя с 22:00 17.03.2020 введен режим повышенной готовности и  установлены меры предотвращения угрозы распространения на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019).

   Указом  Губернатора города Севастополя от 25.03.2020 N 16-УГ в Указ №14 внесены изменения, которыми предусмотрены, в частности, следующие меры предотвращения угрозы распространения коронавирусной инфекции: запрет до 12.04.2020 на проведение на территории города Севастополя спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий; приостановление с 26.03.2020 до 12.04.2020 деятельности ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений.

   Указом Губернатора города Севастополя от 26.03.2020 N 17-УГ приостановлена с 28.03.2020 до 05.04.2020 работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

            Срок действия вышеуказанных мер по предотвращению угрозы распространения на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) в течение апреля – июня 2020 года неоднократно продлевался, указом Губернатора города Севастополя от 11.06.2020 N 49-УГ – до 30.06.2020. В редакции указа Губернатора города Севастополя от 30.06.2020 N 58-УГ данные меры отсутствуют.

            Указом Губернатора города Севастополя от 15.10.2020 N 82-УГ (в редакции указа Губернатора города Севастополя от 14.01.2021 N 02-УГ) вновь запрещено с 17.10.2020 по 31.01.2021 проведение на территории города Севастополя зрелищных, публичных, культурно-досуговых, спортивных и иных массовых мероприятий, в том числе в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них), за исключением спортивных мероприятий, проведение которых допускается на открытом воздухе, с количеством участников не более 50 человек одновременно.

            С 01.02.2021 проведение на территории города Севастополя публичных, культурно-досуговых и иных массовых мероприятий, в том числе в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них), разрешено при следующем условии: проведение показов кинофильмов, цирковых представлений, спектаклей, театральных постановок, проводимых в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с присутствием посетителей в количестве не более 30% (с 17.02.2021 – 50%) от общей вместимости помещения, при условии соблюдения социального дистанцирования (рассадка получателей услуг на расстоянии не менее 1,5 метра, за исключением членов одной семьи или прибывших вместе) и санитарно-эпидемиологических требований, направленных на недопущение распространения новой коронавирусной инфекции COVID-2019, установленных Роспотребнадзором в соответствующей сфере деятельности (указы Губернатора города Севастополя от 30.01.2021 N 06-УГ, от 16.02.2021 N 16-УГ).

            Руководствуясь постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 N 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)», 05.08.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение №3 к Договору, в соответствии с которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100%, а также в отношении арендной платы за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 установлена отсрочка в объеме 50% арендной платы за соответствующий период (50% арендной платы за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 подлежит уплате в период с 01.01.2021 по 28.06.2021 один раз в месяц в размере 33 671,90 рублей).

            Письмом от 21.12.2020 за исх. №05/12 ООО «Пахта» обратилось к Губернатору города Севастополя ФИО6 с просьбой лично рассмотреть вопрос об освобождении общества от уплаты арендных платежей по Договору в полном объеме за периоды с 17.03.2020 по 10.07.2020 и с 17.10.2020 по 15.01.2021 ввиду вынужденной полной остановкой в указанные периоды работы театрального буфета (по причине приостановления деятельности учреждения в части проведения театральных спектаклей и представлений). В этом же письме истец также изложил просьбу рассмотреть вопрос о продлении Договора на 1 год. Копия данного письма была направлена истцом в адрес ответчика. 

           В ответ на указанное обращение, письмами от 14.01.2021 №218/01-01-02.1-29/02/21  и от 25.02.2021 №534-ОГ/21 заместитель Губернатора города Севастополя ФИО7 указал на отсутствие возможности предоставления обществу испрашиваемых им дополнительных мер поддержки, как не предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и города Севастополя. 

           Вместе с тем, истцу сообщено о возможности предоставления ему отсрочки по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в объеме 100% на основании постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 №650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» (далее – Постановление №650). Кроме того, сообщено, что продление срока аренды Объекта на срок до одного года возможно исключительно в случае заключения такого договора по результатам проведения торгов.   

           В письме от 26.02.2021 за исх. №05/02, адресованным в ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского», истец обратился в просьбой произвести зачет осуществленного им платежа в размере 135 407,07 рублей по платежному поручению от 15.10.2020 №198 (с назначением платежа – арендная плата за октябрь 2020 года) в счет уплаты арендной платы за январь 2021 года. 

   В письмах от 26.02.2021 №114 и от 02.03.2021 №126 ответчик сообщил ООО «Пахта» об отсутствии возможности переноса осуществленных арендных платежей за 2020 год в счет предстоящих платежей за 2021 год (по мотивам сдачи арендодателем годовой бухгалтерской отчетности за 2020 год), а также предложил заключить дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее отсрочку арендной платы в размере 270 814,14 рублей за период с 01.11.2020 по 31.12.2020 в объеме 100% путем ее оплаты в период с 01.07.2021 по 20.12.2021 один раз в месяц в размере 45 135,69 рублей. 

  Письмом от 01.03.2021 №01/03 истец обратился к ответчику и Департаменту с просьбой заключить дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее уменьшение арендной платы за март 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.03.2020 по 31.03.2020, за октябрь 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.10.2020 по 31.10.2020, за период с 01.11.2020 по 31.01.2021 до 1 000,00 рублей в месяц в связи с полным вынужденным простоем за этот период, за период с 01.02.2021 по 28.06.2021 до 67 703,54 рублей в месяц в связи с введением ограничений по количеству посетителей (50%) на мероприятиях, проводимых учреждением в этот период. Также, общество просило заключить в порядке части 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее продление срока действия этого договора на 1 год (до 28.06.2022).

   В ответ на данное обращение, письмом от 16.03.2021 №147 учреждение уведомило общество об отсутствии правовых оснований для продления срока действия Договора в 2021 году.  

   Письмом от 26.03.2021 №03/03 ООО «Пахта» уведомило ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» о несогласии с предлагаемым периодом рассрочки арендной платы за период с 01.11.2020 по 31.12.2020 в размере 270 814,14 рублей (с 01.07.2021 по 20.12.2021 один раз в месяц в размере 45 135,69 рублей) и попросило предоставить отсрочку в уплате данных платежей на весь период, предусмотренный пунктом 5 Постановления №650 (с 01.07.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере 15 045,39 рублей).

   Сопроводительным письмом от 31.03.2021 №176 ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» направило в адрес ООО «Пахта» проект дополнительного соглашения №4 к Договору, которым предусмотрена отсрочка арендной платы в размере 270 814,14 рублей за период с 01.11.2020 по 31.12.2020 в объеме 100% путем ее оплаты в период с 01.07.2021 по 20.05.2022 один раз в месяц в размере 22 567,84 рублей и до 20.06.2022 в размере 22 567,90 рублей. 

Обстоятельства, в связанные с отказом ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» в освобождении ООО «Пахта» от уплаты арендных платежей за периоды с 17.03.2020 по 31.03.2020, с 17.10.2020 по 31.01.2021, в уменьшении на 50% размера арендных платежей за период с 01.02.2021 по 28.06.2021 и в продлении срока действия Договора, и стали причиной обращения общества с настоящим иском в суд.

Ответчик, в свою очередь, указывая на наличие у истца неисполненного обязательства по уплате арендных платежей за период с 01.11.2020 по 31.01.2021 в общей сумме 273 601,41 рублей, обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

Постановлением суда кассационной инстанции на новое рассмотрение направлены исковые требования общества о внесении изменений в Договор и встречные исковые требования театра по уплате арендных платежей в размере 32 877,73 рублей. 

Повторно оценив доказательства и доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что иск ООО «Пахта» подлежит удовлетворению частично, а встречные требования ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» подлежат отклонению полностью, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

            В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между сторонами заключен Договор, по условиям которого арендная плата за первый месяц пользования Объектом составляет 134 687,60 рублей, в том числе НДС. Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется путем корректировки размера арендной платы за первый месяц в соответствии с индексом потребительских цен, установленных Росстатом. Срок действия Договора – до 28.06.2021.

   Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

            Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

           Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

           По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

           В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

           Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

   1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

   2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

   3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

   4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

   Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

   По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (статья 620 ГК РФ).

            Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

            Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

             В силу части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

           Согласно части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

   При этом, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

           Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 установлены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

           Согласно пунктам 2, 3 Требований отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

           В силу пункта 4 Требований, условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

           Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями (пункт 5 Требований).

            В соответствии с пунктом 6 Требований стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 №110-ПП (далее – Постановление №110) утверждены первоочередные меры поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), в том числе пунктом 5 данного правого акта предусмотрено:

           1) отсрочка по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.06.2020 по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в объеме 100% арендной платы и отсрочку арендной платы за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 в объеме 50% арендной платы за соответствующий период по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, при условии направления арендатором письменного обращения в адрес арендодателя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя до 31.07.2020;

           2) освобождение от арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100% для арендаторов в случае, если основной вид их деятельности по состоянию на 01.03.2020 соответствует отраслям экономики города Севастополя, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден настоящим постановлением Правительства Севастополя.

            Согласно пункту 6 Постановления №110 арендная плата по договорам аренды, указанным в пункте 5 данного постановления, за период с 01.03.2020 по 30.06.2020 и за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы.

   Постановлением Правительства Севастополя от 10.12.2020 N 650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» (далее – Постановление №650) хозяйствующим субъектам предоставлены следующие меры поддержки:

           для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях, указанных в Перечне, установлена отсрочка по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в объеме 100% от арендной платы при условии направления арендатором письменного обращения в адрес арендодателя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя до 28.02.2021 включительно (пункт 3);

           арендная плата по договорам аренды, указанным в пунктах 3 и 4 настоящего постановления, за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 подлежит оплате в период с 01.07.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы (пункт 5).

  Как ранее установлено судом, на основании Постановления №110 истцу были предоставлены следующие меры поддержки: арендатор был освобожден от уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100%; в отношении арендной платы за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 установлена отсрочка в объеме 50% арендной платы за соответствующий период (50% арендной платы за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 подлежит уплате в период с 01.01.2021 по 28.06.2021 один раз в месяц в размере 33 671,90 рублей). 

   Также, в соответствии с Постановлением №650 ответчик предлагал истцу заключить дополнительное соглашение к Договору, устанавливающее отсрочку арендной платы в размере 270 814,14 рублей за период с 01.11.2020 по 31.12.2020 в объеме 100% путем ее оплаты в период с 01.07.2021 по 20.05.2022 один раз в месяц в размере 22 567,84 рублей и до 20.06.2022 в размере 22 567,90 рублей. Однако, указанное предложение было обществом отклонено, по мотивам несоответствия предлагаемого периода рассрочки требованиям пункта 5 названного Постановления.

Кроме того, общество полагает, что предоставленные ему в соответствии с Постановлениями №№110, 650 меры поддержки недостаточны и не отвечают фактическим обстоятельствам, связанным с невозможностью работы буфета/кафе в арендуемых истцом по Договору нежилых помещениях в период с 17.03.2020 по 31.03.2020, с 17.10.2020 по 31.01.2021, а также работой буфета/кафе в период с 01.02.2021 по 28.06.2021 в условиях присутствия на театральных спектаклях и представлениях ответчика не более 50% посетителей от общей вместимости театра. 

Учитывая, что вид деятельности истца подпадает в перечень, утвержденный Постановлением № 434 и предоставляет истцу право требовать уменьшения размера арендной платы, начисленной за спорный период, применительно к положениям статьи 328, пункта 4 статьи 614 ГК РФ, суд считает, что фактическое приостановление деятельности театра в части проведения спектаклей и представлений, повлекло приостановление работы театрального буфета/кафе, которое согласно условиям заключенного договора могло использоваться лишь в конкретных целях - для организации буфета/кафе для посетителей театра (пункты 1.3, 1.4 договора) и не позволяло истцу использовать помещения в иных целях (столовая для персонала театра, открытое кафе для туристов, банкетный зал и т.д.). Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства фактического оказания истцом таких услуг как организация столовой в театральном буфете и т.д. 

В связи с чем, суд признает необоснованным уклонение ответчика от заключения дополнительного соглашения к договору об уменьшении арендной платы, при наличии обстоятельств для ее снижения за спорный период.

            Кроме того, в спорный период действовали Методические рекомендации по проведению профилактических мероприятий по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) при осуществлении деятельности театров и концертных организаций МР 3.1/2.1.0202-20, утвержденные 27.07.2020 Главным государственным санитарным врачом РФ, в соответствии с положениями которых, во время проведения мероприятий (концертов, представлений, спектаклей) запрещалась реализация продуктов питания, за исключением воды и напитков в промышленной упаковке. 

           Наличие же первоочередных мер поддержки, утвержденных Постановлением Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-ПП, не является основанием для утраты истцом права требовать уменьшения арендных платежей. 

           При этом, предложенный истцом размер арендной платы за спорный период суд признает обоснованным и разумным.

           При таких обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить требования ООО «Пахта» об изменении условий договора аренды от 28.06.2016 №35 в части уменьшения размера арендной платы: за март 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.03.2020 по 31.03.2020; за октябрь 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.10.2020 по 31.10.2020; за период с 1 февраля 2021 года по 30 июня 2021 года до 67 703,54 рублей в месяц на период действующих ограничений по количеству посетителей на мероприятиях, проводимых театром в соответствии с распоряжениями Правительства города Севастополя на основании Указа Губернатора Севастополя от 14 января 2021 года №02-УГ», а также в части освобождения от уплаты арендной платы за период с 1 ноября 2020 года по 31 января 2021 года в связи с не использованием арендатором объекта аренды по независящим от него обстоятельствам (ограничения государственных органов, введенные в целях борьбы с коронавирусом (Covid-19).  

           Относительно требования истца о продлении срока действия Договора на один год, суд пришел к следующим выводам.

           В силу части 5 статьи 19 Закона №98-ФЗ, арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

            Из содержания указанной нормы усматривается, что для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды необходимо соблюдение следующих условий: 1) заключение договора по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) надлежащее исполнение обязанности арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

            Таким образом, принимая во внимание положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, законодатель преследовал цель защиты интересов добросовестных арендаторов государственного и муниципального недвижимого имущества. 

            Из материалов дела следует, что Договор заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на срок пять лет. Договор заключен по результатам проведения открытого аукциона. Ненадлежащего исполнения обязательств истцом по Договору судом не установлено.

            В материалах дела имеется письмо ООО «Пахта» № 05/12 от 21.12.2020, адресованное Губернатору города Севастополь и ответчику - ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского», содержащее в том числе просьбу о продлении срока договора аренды на один год. 

            По оценке суда, указанное письмо подтверждает факт надлежащего обращения истца к ответчику в 2020 году с предложением продления срока договора аренды.           

            При этом, учитывая, что ответчик был надлежаще уведомлен о явном волеизъявлении истца продлить договор аренды в порядке части 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, обращение в письме № 05/12 от 21.12.2020 к Губернатору города Севастополя не имеет правового значения.

            При таких обстоятельствах, суд признает обоснованной позицию общества о наличии правовых оснований для продления в порядке части 5 статьи 19 Закона №98-ФЗ срока действия Договора на один год.

            Вместе с тем, поскольку на момент принятия настоящего решения указанный в проекте соглашения срок действия Договора (28.06.2022) истек и на сегодняшний день арендатором помещений кафе театра является иное лицо (ООО «Кейтеринг Фрэш»), суд пришел к выводу о невозможности внесения в Договор испрашиваемых истцом изменений (исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 31.01.2017 по делу А55-10533/2015, требование о понуждении заключить договор, срок действия которого истек на день вынесения решения, не подлежит удовлетворению, что в равной степени может быть отнесено и к требованию о внесении изменений в договор).

           С учетом удовлетворения исковых требований ООО «Пахта» в части освобождения от уплаты арендной платы за период с 1 ноября 2020 года по 31 января 2021 года, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований учреждения о взыскании с общества задолженности по Договору за указанный спорный период в размере 32 877, 73 рублей.

В силу требований статьи 110 АПК РФ, расходы ООО «Пахта» по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, при обращении с жалобами в суды апелляционной и кассационной инстанций в общей сумме 12 000 рублей, а также аналогичный вид расходов ГБУК «САРДТ им. А.В. Луначарского» в сумме 8 472 рублей – подлежат отнесению на учреждение.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Пахта» и Государственным бюджетным учреждением культуры города Севастополя «Севастопольский академический русский драматический театр имени Анатолия Васильевича Луначарского» при внесении изменений в договор от 28.06.2016 №35 аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, определив следующие условия данного договора:

пункт 4.2 дополнить абзацем вторым следующего содержания:

«Уменьшить размер арендной платы:

за март 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.03.2020 по 31.03.2020;

за октябрь 2020 года до 69 887,52 рублей в связи с вынужденным простоем с 17.10.2020 по 31.10.2020;

за период с 1 февраля 2021 года по 30 июня 2021 года до 67 703,54 рублей в месяц на период действующих ограничений по количеству посетителей на мероприятиях, проводимых театром в соответствии с распоряжениями Правительства Севастополя на основании Указа Губернатора Севастополя от 14 января 2021 года №02-УГ»;

пункт 4.2 дополнить абзацем третьим следующего содержания:

«За период с 1 ноября 2020 года по 31 января 2021 года арендатор освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи в связи с не использованием арендатором объекта аренды по независящим от него обстоятельствам (ограничения государственных органов, введенные в целях борьбы с коронавирусом (Covid-19)».

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Пахта».

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения культуры города Севастополя «Севастопольский академический русский драматический театр имени Анатолия Васильевича Луначарского» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пахта» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000,00 рублей (двенадцать тысяч рублей 00 коп.). 

2. Отказать полностью в удовлетворении встречных исковых требований Государственного бюджетного учреждения культуры города Севастополя «Севастопольский академический русский драматический театр имени Анатолия Васильевича Луначарского» к обществу с ограниченной ответственностью «Пахта» о взыскании задолженности по договору от 28.06.2016 №35 аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

            На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

 

Судья 

А.М. Архипенко