АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2404/2022

21 июня 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от  ИП ФИО1: ФИО1 (лично)

от Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края: ФИО2, представитель по доверенности от 27.12.2021 № 8-4к/8473

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 24.09.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022

по делу №  А73-9545/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края 

о признании решения незаконным, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды   

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 318272400049080, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края                     с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 681000, 

<

...>; далее – Комитет), выраженного в письме от 19.03.2021№ 5-33к/1740, об отказе                    в продлении срока аренды недвижимого имущества по договору                            от 01.01.2020 № 26475 и о возложении на Комитет обязанности продлить срок аренды до 06.12.2021 с установлением размера арендной платы                      с повышением на уровень инфляции.

Решением суда от 24.09.2021, оставленным постановлением             Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 без изменения,             в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие                         с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неполно выяснены все существенные обстоятельства спора, сделаны несоответствующие имеющимся в деле доказательствам выводы, неправильно применены нормы материального права, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, оспариваемый отказ Комитета признать незаконным.   

В обоснование своей позиции заявителем жалобы приведены доводы                    о том, что Комитет в нарушение пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона  от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) неоднократно отказывал в заключении нового договора аренды на предложенных предпринимателем условиях относительно срока аренды                  и размера арендной платы, а также требовал предоставления не предусмотренных названным Законом дополнительных документов (технический план помещения и акт сверки платежей). Кроме того,                       по мнению предпринимателя, Комитет в силу пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений                     в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон               № 98-ФЗ) в любом случае обязан был продлить срок действия ранее заключенного между сторонами договора аренды до 1 года на прежних условиях. 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные  акты без изменения как законные и обоснованные.  

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции, ИП ФИО1 поддержала доводы поданной жалобы и просила ее удовлетворить, против чего возражал представитель Комитета по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.  

Заявленное предпринимателем ходатайство об отложении судебного заседания для обеспечения возможности участия в нем квалифицированного представителя отклонено судом округа ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для обязательного отложения заседания             по указанным заявителем причинам. При этом следует отметить,                               что ИП ФИО1 лично присутствовала в судебном заседании, дала необходимые пояснения по всем обстоятельствам спора, мотивы ее несогласия с судебными актами подробно изложены в кассационной жалобе с приведением нормативного обоснования.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов             с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее, а также пояснений самого предпринимателя и представителя Комитета, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае  предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор)                по итогам проведенного аукциона был заключен договор аренды                           от 09.01.2019 № 26475, по условиям которого предпринимателю                           во временное владение и пользование на срок с 09.01.2019 по 08.12.2019          (11 месяцев) передана часть нежилого помещения № 1001 (номера на поэтажном плане 1-4, 32-39) площадью 182,6 кв.м в здании по адресу:                  

<

...>, для использования                      под брошюровочно-переплетную и отделочную деятельность, а также сопутствующие услуги.  

Арендная плата в соответствии с результатами аукциона установлена          в сумме 59 868 руб. 49 коп. ежемесячно, 718 421 руб. 88 коп. в год                 (пункт 3.1.1 договора).

По истечении срока действия указанного договора (08.12.2019) между сторонами на тех же условиях, кроме размера арендной платы, заключен новый договор аренды от 01.01.2020 № 26475 сроком действия с 09.12.2019 по 07.12.2020 (12 месяцев).

Арендная плата по данному договору установлена в сумме 63 030 руб.  в месяц (756 360 руб. в год) на основании отчета об оценке от 11.10.2019                № 1751/19 (пункт 3.1.1 договора).

Ввиду предстоящего истечения срока действия договора от 01.01.2020               № 26475 предприниматель заблаговременно обратился в Комитет с заявлениями от 03.11.2020 по вопросу о заключении договора на новый срок (на 12 месяцев) с учетом результатов оценки рыночной стоимости.

В ответ на указанное обращение Комитет направил предпринимателю для подписания новый договор аренды от 11.01.2021 № 26475 сроком действия с 08.12.2020 по 06.12.2021 (на тот же срок 12 месяцев) и расчетом арендной платы на основании отчета от 02.11.2020 № 3968/20, согласно которому арендная плата составила 74 750 руб. в месяц (897 000 руб. в год).

Однако ИП ФИО1 указанный проект договора не подписала, арендуемое помещение не возвратила, в связи с чем Комитет письмом                 от 16.12.2020 № 3-34к/8451 уведомил предпринимателя об увеличении                      с 01.01.2021 размера арендной платы на коэффициент инфляции 1,037                     в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2020 № 385-ФЗ                            «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годы», в результате чего ежемесячная арендная плата определена в сумме               65 362 руб. 11 коп. (63 030 х 1,037).

После этого ИП ФИО1 вновь обратилась в Комитет с заявлением от 06.01.2021, в котором просила считать ранее поданное заявление                       от 03.11.2020 недействительным и рассмотреть вопрос о заключении договора аренды в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ                  на срок три года.

Письмом от 04.02.2021 № 5-33к/644 Комитет разъяснил предпринимателю о том, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации                            и в соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015                  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при передаче аренду части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано                   в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания или сооружения должен осуществляться одновременно с регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения, поэтому для соблюдения указанных требований предпринимателю предложено изготовить и представить              в Комитет технический план арендуемой площади (номера помещений 1-4, 32-39) на бумажном носителе и в электронном виде, а также акт сверки платежей.

В письме от 24.02.2021 предприниматель сообщил о принятом решении об отказе от своего заявления от 06.01.2021 и подписания договора                             на три года, а также указал на наличие намерения воспользоваться преимущественным правом и продлить действие договора аренды                         от 01.01.2020 № 26475 на тот же срок.

Кроме того, в письме от той же даты 24.02.2021 предприниматель согласился с уведомлением Комитета от 16.12.2020 № 3-34к/8451                          об увеличении размера арендной платы на коэффициент инфляции и просил направить ему дополнительное соглашение к договору от 01.01.2020 № 26475 о его продлении на тот же срок.

В ответе на указанные обращения предпринимателя от 24.02.2021 Комитет в письме от 19.03.2021 № 5-33к/1740 сообщил о невозможности               продления срока действия договора аренды от 01.01.2020 № 26475                    по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ и предложил заключить новый договор аренды по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы в соответствии с требованиями части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Не согласившись с указанным отказом, ИП ФИО1 обратилась               в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просила признать данный отказ незаконным и обязать Комитет продлить срок аренды                      по договору от 01.01.2020 № 26475 с 08.12.2020 по 06.12.2021 с сохранением ранее установленного размера арендной платы с учетом ее увеличения                          на коэффициент инфляции.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суды первой и апелляционной инстанций обосновано руководствовались следующим. 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается                   на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право               на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное               не предусмотрено законом или договором аренды.

При этом особенности передачи в аренду государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, согласно которой заключение договоров предусматривающих переход               прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только                   по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1-16 части 1 данной статьи.

 

В связи с этим по общему правилу договор аренды названного имущества, заключенный  на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Вместе с тем частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом в силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель  не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям,                не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности                по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав                            и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии             с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Разъяснения по применению указанных положений Закона № 135-ФЗ приведены в пунктах 4.1-4.5 Постановления Пленума ВАС РФ № 73,                      в которых в частности указано, что для заключения договора аренды                  на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения               о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. 

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии  им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора,         при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. 

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона             о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

 

Правильно применив указанные разъяснения, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что изложенные предпринимателем в обращениях от 24.02.2021 предложения не соответствовали требованиям части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, в связи с чем у Комитета не имелось оснований для продления договора аренды от 01.01.2020 № 26475 на новый срок с сохранением ранее установленного размера арендной платы с учетом ее увеличения на коэффициент инфляции.

Оснований для иных выводов по данному вопросу суд округа                       не усматривает. 

 

При этом из материалов дела не следует, что Комитет оспаривает наличие у предпринимателя преимущественного права на заключение нового договора аренды. 

Вместе с тем, от подписания ранее направленного Комитетом нового договора аренды от 11.01.2021 № 26475, сроком действия с 08.12.2020                   по 06.12.2021 (на тот же срок 12 месяцев) и расчетом арендной платы                   на основании отчета от 02.11.2020 № 3968/20, предприниматель отказался. 

В такой ситуации суды не выявили признаков несоответствия закону                        у оспариваемого отказа Комитета, изложенного в письме от 19.03.2021                      № 5-33к/1740, и на этом основании правомерно отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, что соответствует положениям статей 198, 200, 201 АПК РФ.   

Доводы заявителя жалобы о том, что Комитет неоднократно уклонялся от заключения с предпринимателем нового договора на предложенных                    им условиях (в том числе на срок три года) и необоснованно требовал предоставления дополнительных документов, материалами дела не подтверждаются.

Кроме того, исходя из предмета заявленных требований (оспаривание конкретного отказа Комитета от 19.03.2021 № 5-33к/1740 в ответ на обращения от 24.02.2021) оснований для оценки указанных действий Комитета у судов не имелось.

В данном случае, предприниматель самостоятельно отозвал ранее поданные им заявления от 03.11.2020, от 06.012021 и настаивал на продлении действующего договора аренды от 01.01.2020 № 26475 на прежних условиях. Своим правом на понуждение Комитета к заключению нового договора             или урегулированию возникших между сторонами разногласий по поводу условий такого договора в порядке статей 445, 446 ГК РФ предприниматель также не воспользовался (пункты 4.3, 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). В рамках настоящего спора таких требований не заявлялось.

Также апелляционным судом обоснованно отклонены дополнительные доводы предпринимателя о незаконности оспариваемого отказа Комитета          со ссылками на положения пункта 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, согласно которому арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества                 до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона               от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

В данном случае договор аренды от 01.01.2020 № 26475 был заключен не по результатам проведения торгов, а в порядке реализации преимущественного права арендатора, и предприниматель в 2020 году                   не обращался в Комитет по вопросу о заключении к данному договору дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок до одного года, в связи с чем апелляционный суд правомерно указал на отсутствие оснований для применения положений пункта 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ              к спорным правоотношениям.

В целом всем приведенным в кассационной жалобе доводам судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка                      с учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств спора, по результатам чего указанные доводы были мотивированно отклонены судами как несостоятельные. 

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки судов, однако имеют существенное значение и способны повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку нормы материального права применены арбитражными  судами верно и ими не допущено процессуальных нарушений, в том числе влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае в силу                       части 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации кассационная жалоба                 ИП ФИО1 удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.09.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу №  А73-9545/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                С.И. Гребенщиков  

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

                                                                                                            С.Н. Новикова