АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8842/2023

г. Архангельск

22 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Максимовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания       ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315290100009422; ИНН 

<

***>) 

к администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>)

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 31.01.2024,

установил следующее:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – ответчик, Администрация) о признании за истцом права собственности на здание общей площадью 7 333,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031007:24, назначение – жилое, пансионат для пожилых людей и инвалидов, расположенное на земельном участке кадастровый номер 29:16:220201:21.

Представитель истца в ходе судебного заседания исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о дате и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, в связи с чем спор рассмотрен в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) без участия ответчика.

В письменном отзыве на иск ответчик разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13.12.2017, заключенному с закрытым акционерным обществом «Торговый комплекс «На Окружной», истец приобрел в собственность недвижимое имущество: нежилое здание санатория-профилактория, площадью 4053,1 кв.м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1,  адрес объекта – 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031007:24; земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов,  разрешенное использование – эксплуатация здания профилактория, площадью 2480 кв.м, адрес объекта – 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031007:5.

Государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты произведена 15.02.2018.

02.10.2017 истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Обследование и экспертиза зданий и сооружений» договор № 42-2017 на выполнение работ по обследованию технического состояния здания профилактория по адресу: 

<

...>.

По результатам обследования сделан вывод о возможности реконструкции здания (надстройки 4-го этажа и устройства эксплуатируемого подвала здания) при выполнении изложенных в технической документации рекомендаций.

Истец своими силами и с привлечением подрядных организаций выполнил строительные работы по реконструкции здания профилактория, в результате чего был создан новый объект недвижимости – пансионат для пожилых людей и инвалидов общей площадью 7333,2 кв.м.

Реконструкция здания произведена в соответствии с проектной документацией, разработанной индивидуальным предпринимателем ФИО4, получившей положительное заключение  негосударственной  экспертизы № 29-2-1-3-010042-2021 от 05.03.2021, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный центр».

24.05.2021 Североморским территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству истцу выдано заключение о согласовании осуществления деятельности в рамках проектной документации «Реконструкция здания санатория-профилактория под дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов по адресу: 

<

...>» в водоохранной зоне протоки Кузнечиха реки Северная Двина.

По окончании реконструкции здания был составлен акт приемки законченного строительством объекта от 16.06.2022 по форме КС-11. В акте указано, что строительно-монтажные работы осуществлены в срок с января 2018 года по декабрь 2021 года.

В связи с тем, что разрешение на строительные работы по реконструкции объекта у истца отсутствовало, извещение о производстве работ в орган государственного строительного надзора не подавалось, Предприниматель обратился в общество с ограниченной ответственностью «Бюро судебно-строительной экспертизы» для инженерно-технического обследования реконструированного здания.

Из технического отчета № 743, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Бюро судебно-строительной экспертизы», следует, что в соответствии с ГОСТ 31937-2011 состояние здания оценивается как работоспособное, соответствует проектной документации и действующим градостроительным и строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В ходе обработки результатов осмотра и измерений строительных конструкций и инженерных сетей дома-интерната (пансионата) для престарелых и инвалидов по адресу: 

<

...> и последующего сравнения полученных результатов с проектной документацией, прошедшей экспертизу, экспертом установлено, что: архитектурные и конструктивные решения здания в натуре соответствуют следующим разделам проектной документации: 46-2019-ПЗ, 46-2019-АР, 46-2019-КР; инженерные сети здания электроснабжения в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОС1); инженерные сети здания водоснабжения в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОС2); инженерные сети здания водоотведения в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОСЗ); инженерные сети здания отопления в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОС4); сети связи здания в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОС5); технологические решения здания в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ИОС7); работы по сносу и демонтажу, предусмотренные проектной документацией (раздел 46-2019-ПОД) выполнены в полном объеме; мероприятия по обеспечению пожарной безопасности в натуре соответствуют проектной документации (раздел 46-2019-ПБ); энергетическая эффективность здания обеспечивается (раздел 46-2019-ЭЭ).

17.11.2022 Предприниматель обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Реконструкция здания санатория-профилактория под дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов», расположенного по адресу: 

<

...>.

Администрация 23.11.2023 приняла решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в связи с отсутствием документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Оценив представленные доказательства, суд признает исковые требования  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Пунктом 1 статьи 213 ГК РФ установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со статьёй 218 ГК РФ, устанавливающей основания для приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Правила реконструкции объектов капитального строительства регулируются градостроительным законодательством.

В силу статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства требует выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 Постановления № 44 указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 Постановления № 44).

Поскольку имеющие значение для рассмотрения дела вопросы, связанные с определением соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также отсутствия угрозы расположением, состоянием, эксплуатацией данного объекта жизни и здоровью граждан, требуют специальных познаний, определением от 11.10.2023 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1)         Соответствует ли реконструированное здание санатория-профилактория под дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов по адресу: 

<

...> проектной и технической документации, действующим градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам?

2)         Находится ли реконструированное здание санатория-профилактория под дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов по адресу: 

<

...> границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:031007:5?

3)  Создает ли строительно-техническое  состояние  указанного объекта,  его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц?

27.12.2023 в Арбитражный суд Архангельской области поступило заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы.

В данном экспертном заключении экспертом даны следующие ответы на вопросы суда:

1) Реконструируемое здание соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

2) Реконструируемое здание по адресу: 

<

...> находится в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:031007:5.

3) Здание общей площадью 7333,2 кв.м по адресу: 

<

...>, назначение – жилое, пансионат для пожилых людей и инвалидов, расположенное на земельном участке, кадастровый номер 29:22:031007:5, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

Оценив заключение эксперта, суд, руководствуясь положениями статьи 71, части 3 статьи 86 АПК РФ, приходит к выводу об обоснованности заключения эксперта.

Из технического плана здания от 28.09.2022, подготовленного кадастровым инженером ФИО6, следует, что назначение  здания санатория-профилактория под дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов по адресу: 

<

...> – жилое, этажность здания – 5 этажей, в том числе подземный – 1, площадь объекта недвижимости – 7 333,2 кв.м.

При таких обстоятельствах, учитывая, что реконструированное здание расположено на собственном земельном участке истца с кадастровым номером 29:22:031007:5 в границах этого земельного участка, реконструкция спорного объекта соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, истец предпринимал меры для получения предусмотренных градостроительным законодательством разрешительных документов, совершал действия, направленные на легализацию реконструированного здания, принимая во внимание, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что реконструированное здание соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, суд приходит к выводу о доказанности истцом совокупности условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

Доказательств того, что реконструкция здания привела к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц, в материалах дела не имеется.

Требований о сносе самовольно реконструированного здания ответчиком, иными лицами в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ, к истцу не предъявлялось.

При указанных обстоятельствах и в целях правовой определенности в правах на недвижимое имущество исковые требования о признании права собственности на здание суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ввиду отсутствия вины ответчика в возникновении спора судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, и судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 315290100009422) право собственности на здание общей площадью 7333,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:031007:24, назначение – дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов, на земельном участке с кадастровым номером 29:22:031007:5.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

С.А. Максимова