/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

16 мая 2018 года

Дело №

А56-25507/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кравченко Т.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Застава» Торчинского Э.Э. (доверенность от 12.09.2017),

рассмотрев 16.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Застава» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу № А56-25507/2017, 

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. «А», ОГРН 1097847215135,                ИНН 7840416776 (далее – ТУ Росимущества), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Застава», место нахождения: 198320,            Санкт-Петербург, г. Красное село, ул. Свободы, д. 57, лит. «Д», каб. 401,            ОГРН 1147847050537, ИНН 7807387983 (далее – Общество), о понуждении ответчика к регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества от 23.07.2015 № 136 (далее – договор); взыскании 812 454,14 руб. задолженности по арендной плате за пользование в период с 23.07.2015 по 31.03.2017 расположенными по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Котушское ш., д. 33, сахарным заводом (лесопилкой) площадью 1120,7 кв.м (лит. «А»), производственным корпусом площадью 322,3 кв.м (лит. «Б»), складом площадью 88,2 кв.м (лит. «Е») (далее – объекты недвижимости), входящими в состав объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба В.А. Всеволожского, в которой в разные годы бывали композиторы Алябьев Александр Александрович, Верстовский Алексей Николаевич и другие деятели культуры» (далее – объект культурного наследия), и 73 160,02 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.08.2015 по 31.03.2017.

Определением от 20.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее – Управление Росреестра).

Протокольным определением от 15.08.2017 ТУ Росимущества в порядке статьи 48 АПК РФ заменено на его правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее – МТУ Росимущества).

До принятия решения по делу Общество предъявило встречный иск о признании договора незаключенным.

Решением от 19.10.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018, первоначальный иск удовлетворен; встречный иск отклонен; с Общества  в доход федерального бюджета взыскано 26 712 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 19.10.2017 и постановление от 12.02.2018 отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на следующее:

- суды первой и апелляционной инстанций пришли к необоснованному выводу о том, что Общество уклонилось от государственной регистрации договора и не учли, что в его государственной регистрации было отказано в связи с отсутствием в нем условий, предусмотренных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ);

- поскольку охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, и акт осмотра технического состояния, утвержденные распоряжением Комитета по культуре Ленинградской области (далее – Комитет) от 28.12.2015 № 01-04/15-329 (далее – охранное обязательство и акт от 28.12.2015 соответственно) к договору были составлены не в отношении трех объектов аренды, а в отношении всего объекта культурного наследия, включающего десять объектов, что существенно увеличивает затраты арендатора и возлагает на него новые обязанности, на которые он не рассчитывал при подписании договора, то Общество отказалось от подписания названных документов;

- в связи с тем, что в государственной регистрации договора было отказано и охранное обязательство по вине арендодателя было направлено арендатору через восемь месяцев после подписания договора, то никакие работы на объектах недвижимости не могли проводиться, в связи с чем эти объекты не могли использоваться, следовательно, на стороне Общества отсутствует неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества ТУ Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на 49 лет объекты недвижимости, входящие в состав объекта культурного наследия, для проведения реставрационно-восстановительных работ и последующего размещения гостиничного комплекса, а арендатор – с момента подписания акта приема-передачи объектов ежемесячно, не позднее 10 числа, вносить арендную плату в размере 40 041,46 руб. 

Договором предусмотрено, что:

- договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, а его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания акта приема-передачи объектов (пункт 1.4); 

- арендатор обязан в течение одного месяца с момента подписания договора за свой счет обеспечить его государственную регистрацию (подпункт 2.2.18); в течение двух месяцев после заключения договора заключить с соответствующим исполнительным органом государственной власти охранное обязательство в отношении объектов недвижимости и предоставить один его экземпляр арендодателю (пункт 6.1); 

- арендатор обязуется соблюдать требования сохранности объектов недвижимости согласно требованиям охранного обязательства и действующего законодательства Российской Федерации (пункт 6.2);

- арендатор имеет право на уменьшение установленной арендной платы соответственно сумме понесенных расходов по восстановлению объектов (пункт 6.6).

По акту приема-передачи от 23.07.2015 объекты недвижимости переданы арендатору.

Общество 03.09.2015 обратилось в Управление Росреестра для регистрации договора.

В связи с тем, что уведомлением от 17.09.2015 № 12/053/2015-4906 Управление Росреестра со ссылкой на отсутствие действующих охранных документов в отношении объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, приостановило государственную регистрацию договора на срок до 11.01.2016, Общество 23.10.2015 обратилось в Комитет по культуре Ленинградской области (далее – Комитет) с заявлением о выдаче охранного обязательства на объекты недвижимости, входящее в состав объекта культурного наследия.

Управление Росреестра, не получив в установленный срок охранное обязательство, 20.01.2016 направило Обществу уведомление № 12/053/2015-4906 об отказе в государственной регистрации договора.

Однако еще 28.12.2015 распоряжением Комитета № 01-04/15-329 утверждено охранное обязательство с актом от 28.12.2015 (приложение № 1) в отношении объекта культурного наследия. Копия данного акта, полученная ТУ Росимущества, письмом от 10.03.2016 № 01-1133 была направлена в адрес Общества для повторной подачи им заявления о государственной регистрации договора. Названное письмо органом почтовой связи 14.04.2016 было возвращено в связи с неполучением его адресатом и истечением срока хранения.

Ссылаясь на то, что Общество необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора и внесения арендной платы за пользование объектами недвижимости, ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Общество, указывая на то, что направленное ему только 10.03.2016 охранное обязательство с актом от 28.12.2015 были составлены в отношении всего объекта культурного наследия, а не трех объектов недвижимости, и на арендатора был возложен иной объем обязанностей, работ и затрат, отличающийся от перечисленных в договоре, описание предмета аренды не соответствовало предмету охранного обязательства, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора незаключенным.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997        № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) и пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав, вытекающих из договора, осуществляется по заявлению сторон этого договора.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Принимая во внимание, что обязательство по государственной регистрации договора было возложено на Общество, которое уклонилось от получения  охранного обязательства с актом от 28.12.2015, а также от повторного обращения в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора, суд первой инстанции правомерно требование МТУ Росимущества об обязании Общества зарегистрировать договор удовлетворил.

Довод Общества о том, что договор является незаключенным, так как между сторонами не было достигнуто соглашение относительно существенного его условия – конкретных обязательств арендатора по охране объекта культурного наследия, судом проверен и обоснованно отклонен в силу следующего.

Статьей 48 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что:

- в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенного в единый государственный реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – реестр), в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения; в случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной (пункт 7);

- до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии) (пункт 8);

- в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенного в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 – 3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ, соблюдать установленный статьей 5.1 Закона № 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ; после получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения (пункт 9).

Как следует из материалов дела, Обществу в аренду передавались объекты недвижимости, являющиеся частью объекта культурного наследия, в отношении которого не было утверждено Комитетом охранное обязательство. 

При таких обстоятельствах условия охранного обязательства не могли быть включены в условия договора.

Поскольку иные существенные условия договора его сторонами были согласованы у суда первой инстанции отсутствовали основания признать договор незаключенным.

В силу прямого указания Закона № 73-ФЗ обязательства Общества как арендатора объектов недвижимости по выполнению требований охранного обязательства, а также порядок и условия их выполнения подлежали включению уже в заключенный договор.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно встречный иск Общества о признании договора незаключенным отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Суд первой инстанции, установив, что стороны договора при его заключении достигли соглашения по всем его существенным условиям, объекты недвижимости переданы Обществу и приняты последним без замечаний, пришел к обоснованному выводу о том, что последнее обязано вносить арендную плату в установленном договором размере, независимо от того, использовались ли им фактически объекты недвижимости.

Поскольку Общество не представило доказательства внесения арендной платы в период с 23.07.2015 по 31.03.2017, расчет задолженности и процентов не оспорил, то суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614 и 395 ГК РФ, правомерно иск МТУ Росимущества о взыскании 812 454,14 руб. задолженности по арендной плате и 73 160,02 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворил. 

Изложенные в кассационной жалобе доводы, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, а потому они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями  286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по делу № А56-25507/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Застава» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

 

Т.В. Кравченко

И.В. Сергеева