Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А78-11997/2018

 

«13» мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен  13 мая 2024 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жегаловой Н. В.,

судей Корзовой Н. А., Луценко О. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Белкиным А. А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» на определение Арбитражного суда Забайкальского края от 08 февраля 2024 года по делу № А78-11997/2018 по заявлению финансового управляющего гражданина ФИО1 – ФИО2 о разрешении разногласий по порядку реализации имущества должника №1, разногласия, заявленные должником ФИО1 по порядку реализации залогового имущества,

при участии в судебном заседании:

от ПАО «Сбербанк России»: ФИО3, представитель по доверенности от 09.10.2023,

ФИО1, представитель ФИО1 ФИО4 по доверенности от 30.05.2023,

установил:

решением от 05.12.2022 года в отношении ФИО1 и ФИО5 введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2.

22.06.2023 ФИО2 обратилась в суд с заявлением о разрешении разногласий по порядку, срокам и условиям проведения торгов по продаже имущества должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России» по лотам №№ 1, 2, 3, 4 (далее – Порядок продажи №1, №2, №3, №4), утвержденному залоговым кредитором 08.06.2023.

Определением от 26.09.2023 выделено в отдельное производство рассмотрение разногласий о порядке продажи № 2 и № 3 имущества должника, предложенных залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России» и о порядке продажи № 4 имущества должника, предложенных залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России».

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 08 февраля 2024 года разрешены разногласия, возникшие между финансовым управляющим ФИО2, должником ФИО1 и конкурсным кредитором ПАО «Сбербанк России» по Порядку продажи № 1 по реализации имущества должника ФИО1, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк России»; в утверждении Порядка продажи № 1 отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ПАО «Сбербанк России» обжаловал его в апелляционном порядке, указав, что отказ в утверждении Порядка продажи №1 затягивает рассмотрение дела о банкротстве, увеличивает текущие расходы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и не гарантируют поступление денежных средств в конкурсную массу.

ПАО «Сбербанк России» также дополнительно представил письменные пояснения к апелляционной жалобе с приложением письма Главного управления МЧС России по Забайкальскому краю, письма ООО «СЛС».

Финансовый управляющий должника в дополнительных пояснениях просила принять по делу новый судебный акт об утверждении порядка продажи №1 в редакции ПАО «Сбербанк России» от 06.02.2024.

От ФИО1 поступило дополнение к отзыву ходатайство о приобщении к делу материалов фото и видеофиксации процесса работы скважины.

Протокольным определением от 23.04.2024 документы, поступившие от лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена в картотеке арбитражных дел в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

ФИО1 в судебном заседании, возражая доводам апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Порядок продажи №1 определяет порядок организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ФИО1:

- здание центра оптово-розничной торговли, назначение нежилое, площадь: 1978,8 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 75:32:021126:37 (далее - центр оптово-розничной торговли);

- право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под центр оптово-розничной торговли, площадь: 2377,94 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> участок №1, кадастровый номер: 75:32:021117:4 (далее – право аренды земельного участка).

Залоговый кредитор ПАО «Сбербанк России» с учетом уточнения, произведенного в порядке статьи 49 АПК РФ, представил Порядок продажи № 1, утвержденный 06.02.2024 и поддержанный финансовым управляющим.

Требования ПАО «Сбербанк России» признаны установленными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО1 как обеспеченные залогом имущества должника (центра оптово-розничной торговли и права аренды земельного участка) определением от 30.09.2019.

Финансовый управляющий указала, что от конкурсного кредитора поступил Порядок продажи № 1 с указанием начальной цены реализации 46 990 000 руб., определенной на основании отчета № 2Б/2023 от 17.02.2023 независимого оценщика ООО «Аддендум». Должник ФИО1 обратился к финансовому управляющему с заявлением о том, что фактическая площадь центра оптово-розничной торговли не соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах.

Финансовым управляющим был заключен договор № 45 от 25.03.2023 на изготовление технического описания объектов недвижимости, подготовлено заключение кадастрового инженера.

Заявленные должником разногласия послужили основания для уточнения ПАО «Сбербанк России» редакции Порядка продажи №1.

На уточненную редакцию Порядка продажи № 1 должником ФИО1 заявлены возражения, не принятые Банком, по пунктам 4, 8, 9, 10, 11, 20, 22, 23.

Статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим кодексом и Законом о банкротстве, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 названной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

По смыслу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, с учетом положений статьи 138 указанного Федерального закона с особенностями, установленными названным пунктом.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно абзацу шестому пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009 кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить  особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве установлено, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно позиции ФИО1 Порядок продажи № 1 и проведения торгов залогового имущества не может быть утвержден, так как центр оптово-розничной торговли обладает признаками самовольной постройки в связи с проведенной должником реконструкцией, увеличением площади. До проведения торгов необходимо провести мероприятия по государственной регистрации центра оптово-розничной торговли.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27.06.2023 ФИО1 является собственником здания центра оптово-розничной торговли, общая площадь 1979,8 кв.м., количество этажей: 2, антресоль, в том числе подземных 1, адрес объекта: 

<

...>. Дата присвоения кадастрового номера 28.11.2011.

Согласно заключению кадастрового инженера, подготовленного в рамках договора № 45 от 25.03.2023, в результате выполнения инвентаризации на объекте 

<

...> было выявлено, что площадь объекта изменилась в результате выполнения реконструкции объекта: возведение пристройки Литер К5 с антресольным этажом, пристройки Литер К6 с подвалом, холодной пристройки литер к, увеличен по площади антресольный этаж и выполнена внутренняя перепланировка.

Указанная реконструкция фактически привела к увеличению площади на 869 кв. м- в результате возведения пристройки в подвальном помещении (помещения на поэтажном плане № 22-25), общей площадью 33,5 кв. м.; помещения на первом этаже под № 1, № 35-38 (Литер К5), № 39-41 (Литер Кб) и № 62 (холодной пристройки Литер к), общей площадью 221,5 кв. м. и помещения на антресольном этаже № 63-77, общей площадью 614 кв. м.

Залоговым кредитором ПАО Сбербанк внесены изменения в Порядок продажи, указана фактическая площадь реализуемого имущества с учетом реконструкции во избежание введения в заблуждение потенциальных покупателей относительно описания объекта торгов.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о невозможности утверждения Порядка продажи № 1 в редакции от 02.02.2024, предложенной залоговым кредитором, ввиду следующего.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В период действия договора залога спорный объект недвижимости (центр оптово-розничной торговли) был подвергнут должником конструктивным изменениям (реконструкции); а именно – возведены пристройки с антресольным этажом, с подвалом, холодная пристройка, увеличен по площади антресольный этаж и выполнена внутренняя перепланировка.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131- ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Отношения, возникающие в связи с возведением объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества (статья 130 ГК Российской Федерации), с нарушением требований законодательства, регулируются статьей 222 названного Кодекса, согласно пункту 1 которой самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия лишь одного из вышеуказанных нарушений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО1 на самовольно реконструированное нежилое помещения судом не признавалось.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, что реализация незаконно реконструированных объектов запрещена нормами права.

Спорное помещение является переустроенным, реконструкция произведена не только внутри здания, но и изменены его внешние параметры, и как единый объект в надлежащем порядке на технический учет не поставлено, право собственности в ЕГРН в том виде, в котором центр оптово-розничной торговли в настоящее время фактически находится, не зарегистрировано. Следовательно, оснований для включения его в Положение не имеется. Утверждение порядка продажи имущества должника, в предложенной редакции залогового кредитора до определения правовой судьбы самовольных построек в данном случае является преждевременным.

Неопределенность в документации на объект недвижимости, входящего в конкурсную массу, может повлечь негативные последствия при последующей его продаже на торгах и явиться основанием для оспаривания торгов, что в свою очередь, приведет к затягиванию процедуры банкротства.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая данных выводов, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Относительно позиции ФИО1 о нахождении на подлежащем реализации земельном участке иного ликвидного имущества (скважина), не учтенного банком, судебная коллегия отмечает, что должник не лишен права в дальнейшем заявить возражения относительно предложенного на утверждение суду положения об условиях, порядке и сроках реализации имущества, приведя соответствующие доводы.

При вынесении обжалуемого определения нарушений норм процессуального законодательства допущено не было.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Забайкальского края от 08 февраля 2024 года по делу №А78-11997/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Н.В. Жегалова

 

Судьи                                                                                                           Н.А. Корзова

 

О.А. Луценко

.