Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11929/2022

г. Хабаровск

12 мая 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 03.05.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 690091, 

<

...>; 690091, 

<

...>)

к федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>; 117624, г. Москва, а/я 2); акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

о взыскании 70 895 руб. 89 коп.

при участии:

от истца - ФИО2 (посредством видеоконференц-связи), по доверенности № 28/32854 от 13.12.2022, диплом от 08.06.2016,

от ответчика (ФГУП) - ФИО3, по доверенности от 11.03.2023 № 4/7, диплом от 26.03.1999,

от ответчика (АО) - Н.Н. Верходубенко (посредством видеоконференц-связи), по доверенности № 51/185 от 29.06.2022, диплом от 30.06.2003.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в арбитражный суд с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (далее - ФГУП «ГВСУ №6»), акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 03-Ю-15356 от 06.06.2012 за период с 01.06.2015 по 30.09.2020 в размере 56 139 руб. 06 коп., пени за период с 15.06.2015 по 30.10.2020 в размере 14 756 руб. 83 коп.

Определением от 25.07.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено АО «ДГК».

Определением суда от 14.09.2022 суд в соответствии со ст. 227 АПК РФ перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 01.11.2022 дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО «ДГК».

Определением суда от 14.11.2022 судебное заседание было отложено.

Определением суда от 12.12.2022 судебное заседание было отложено.

Определением суда от 16.01.2023 судебное заседание было отложено.

Определением суда от 06.02.2023 судебное заседание было отложено.

Определением суда от 27.02.2023 судебное заседание было отложено.

В судебном заседании 23.03.2023 представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований в части периодов взыскания к каждому из ответчиков:

- ФГУП «ГВСУ № 6» - с 01.06.2015 по 19.10.2020,

- АО «ДГК» - с 20.10.2020 по 25.04.2022.

В целях уточнения истцом сумм заявленных требований и оснований исковых требований к каждому из ответчиков, определением суда от 23.03.2023 судебное разбирательство было отложено.

В судебном заседании 03.05.2023 представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований в части периодов взыскания к каждому из ответчиков, просит взыскать: 

- с ответчика (ФГУП) – задолженность по договору аренды за период с 04.06.2019 по 19.10.2020 в размере 12 668 руб. 32 коп., пени за период с 04.06.2019 по 26.04.2023 в размере 3 553 руб. 07 коп., 

- с ответчика (АО) - задолженность за пользование земельным участком за период с 20.10.2020 по 26.04.2022 в размере 18 806 руб. 91 коп., пени за период с 03.11.2020 по 26.04.2023 в размере 1 760 руб. 52 коп.

Представители ответчиков против принятия уточнений не возражали.

Судом уточнение исковых требований принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, на вопрос суда пояснила, что на земельном участке, переданном в аренду по договору № 03-Ю-15356, располагается только подземная часть линейного объекта «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке, Тепломагистраль».

Представители ответчиков иск не признали, поддерживали позиции, изложенные ранее в судебных заседаниях и письменных пояснениях.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела и судебных актов, вынесенных в рамках дела № А51-26429/2017, на основании распоряжений Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 11.04.2012 № 650, от 21.05.2013 № 777-рз ФГУП «ГВСУ № 6» по договорам № 03-Ю-15354, № 03-Ю-15355, № 03-Ю-15356 были предоставлены в аренду земельные участки в г. Владивостоке в районе ул. Борисенко, 102, для целей строительства объекта: «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль» (по спорному договору № 03-Ю-15356 в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0740 площадью 707 кв.м.).

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 03-Ю-15356 арендная плата за земельный участок установлена в размере 2 461 руб. 34 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора. 

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. 

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя (пункт 2.5 договора). 

Пункт 3.4.10 договора возлагает обязанность на арендатора по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. 

В соответствии с пунктом 5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. 

Продление договора на новый срок производится исключительно по соглашению сторон. 

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 установлен с 11.04.2012 по 10.03.2013.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2012. 

По истечении срока действия договора аренды земельный участок истцу по акту приема-передачи передан не был, в связи с чем истцом на основании ст. 622 ГК РФ начислена арендная плата за период с 01.06.2015 по 30.09.2020.

Претензией от 02.11.2020 № 28/16-9215 истец уведомил ответчика (ФГУП) о необходимости внесения арендных платежей и пени.

Письмом № 11/2210 от 10.12.2020 ФГУП от удовлетворения требований истца в добровольном порядке отказалось, сославшись на окончание фактического использования земельного участка, предоставленного для строительства тепломагистрали, ввиду ввода оконченного строительством объекта в эксплуатацию и его передачи собственнику (АО «ДГК») по акту приема-передачи от 27.09.2014.

С учетом изложенных обстоятельств, в ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в качестве соответчика к участию в деле привлечено АО «ДГК» (собственник линейного объекта, расположенного на земельном участке), истцом уточнены требования к каждому из ответчиков. 

Требования к ФГУП за период с 04.06.2019 по 19.10.2020 мотивированы наличием договора аренды и невозвратом арендуемого имущества арендодателю после истечения срока действия договора по акту, требования к АО заявлены как к собственнику линейного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:0740, с даты регистрации прав на линейный объект (с 20.10.2020).

В отношении требований к ФГУП суд полагает следующее.

Как указано выше, истцом (арендодатель) и ответчиком ФГУП (арендатор) 06.06.2012 заключен ряд договоров аренды, в том числе, спорный договор № 03-Ю-15356, с целью строительства единого объекта «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль». 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Обращаясь с исковым заявление в суд, истец ссылался на то, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не был возвращен арендодателю по истечении срока его действия и ФГУП не исполнена обязанность по внесению арендных платежей. 

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, спорный договор аренды прекратил свое действие по окончании срока его действия, однако по акту земельный участок возвращен не был. 

Вместе с тем, исходя из содержания спорного договора, целью предоставления ответчику земельного участка являлось строительство объекта: «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль». 

ФГУП «ГВСУ № 6» (заказчик-застройщик) и АО «ДГК» (инвестор) был заключен договор инвестирования от 28.06.2012 № 3817 (с учетом дополнительных соглашений к нему), предметом которого являлось инвестирование проектирования и строительства объекта «Микрорайон бухты Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль: тепловая трасса протяженностью от т.в. до УП30 – 1 210 п.м, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ12 (конечная точка проектирования) – 838,6 п.м, здание центрального теплового пункта, здание пункта учета тепла». 

Согласно пункту 1.2 договора инвестирования общество поручает, а предприятие принимает на себя обязательства по выполнению функций заказчика-застройщика по строительству и проектированию указанного в пункте 1.1 договора объекта, выполнению проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Общество обязуется принять выполненные работы по проектированию и строительству и оплатить их в порядке, предусмотренном договором и действующим законодательством, а также принять законченный строительством объект. Строительство объекта осуществляется на основании проектно-сметной документации, выполненной в соответствии с требованиями нормативно-технических документов. 

Право собственности на объект строительства в силу пункта 1.3 договора принадлежит инвестору. Оформление имущественных прав производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору. 

Администрацией города Владивостока выдано разрешение № RU25304000-266/2012 на строительство объекта капитального строительства «Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль» сроком действия до 12.12.2013. 

После окончания строительства предприятию выдано разрешение от 08.05.2014 № RU25304000-28/2014 на ввод в эксплуатацию объекта «Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль: тепловая трасса протяженностью от т.в. до УП30 – 1 210 п.м; тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования) – 838,6 п.м; здание центрального теплового пункта; здание пункта учета тепла». 

Построенные в рамках договора от 28.06.2012 № 3817 объекты переданы АО «ДГК» по акту приема-передачи от 27.09.2014.

Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу № А51-26429/2017 и в силу ст. 69 АПК РФ не требуют повторного доказывания при разрешении настоящего спора. Судебное разбирательство по указанному делу было инициировано АО «ДГК» в целях признания за АО права собственности на объекты недвижимого имущества, возведенные по договору инвестирования.

Как следует из материалов настоящего дела (выписок из ЕГРН на объекты «Тепловая трасса», «Центральный тепловой пункт», «Пункт учета тепла») и пояснений сторон, на спорном земельном участке расположена подземная часть объекта «Тепломагистраль». Право собственности на данный объект теплоснабжения зарегистрировано за ФГУП 22.07.2020, за АО «ДГК» - 20.10.2020. Год ввода объекта в эксплуатацию - 2014. 

Согласно пункту 2.1.1 договора инвестирования в обязанности инвестора входило по окончании работ принять по акту приема-передачи от заказчика_застройщика построенный объект, проектную и исполнительную документацию в течение 30 дней после окончания строительства. 

Сторонами договора № 3817 27.09.2014 подписан акт приема-передачи имущества - законченного строительством объекта Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль. Тепловая трасса. Здание центрального теплового пункта. Здание пункта учета тепла. К акту прилагаются разрешительная, проектная и исполнительная документация. 

Таким образом, законченный строительством объект передан его собственнику 27.09.2014 со всеми относящимися к нему документами. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок. Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема_передачи (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908). 

Исходя из положений статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведена правовая позиция, согласно которой покупатель строения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника. 

В данном случае в связи с передачей застройщиком (ФГУП) АО «ДГК» возведенного им объекта капитального строительства в рамках договора от 28.06.2012 в силу закона произошла перемена лица (арендатора) в обязательствах по договору аренды № 03-Ю-15356. 

Данная вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-653/2023 от 24.03.2023 по делу № А73-11930/2022, в рамках которого рассматривались требования истца о взыскании платежей по другому договору аренды, заключенному для целей строительства объекта «Микрорайон бухты Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль» по договору инвестирования от 28.06.2012 № 3817.

При изложенном, учитывая цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:0740 по договору от 06.06.2012, а также факт передачи ФГУП «ГВСУ №6» инвестиционного объекта АО «ДГК» 27.09.2014, суд, принимая во внимание перемену лица в обязательстве аренды в силу закона, полагает требования истца о взыскании с ФГУП задолженности по арендной плате за период с 04.06.2019 по 19.10.2020 и пени не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Доказательств использования ответчиком (ФГУП) земельного участка в спорный период в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не предоставлено. При этом, само по себе отсутствие акта приема-передачи земельного участка, неисполнение ФГУП как арендатором участка обязанности по его возврату, предусмотренной условиями договора и законом (статья 622 ГК РФ), не является основанием для взыскания арендной платы после отчуждения имущества, расположенного на таком земельном участке. 

В отношении требований истца, заявленных к АО «ДГК», суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и сторонами не оспаривается, переданный по договору объект «Тепломагистраль» протяженностью от т.в. до УП12, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования) - 838,6 п.м. протяженностью тепловой сети 896,26 пог. м. на всей протяженности является подземной прокладкой трубопровода и в силу п. 10.1 ст.1 Градостроительного кодекса, п. 7 ст. 2 Федерального закона № 256-ФЗ «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» является линейным объектом.

Как следует из текстов судебных актов по делам № А51-26429/2017, № А73-11930/2022 объекты «Пункт учета тепла» и «Центральный тепловой пункт», являющиеся зданиями, одно- и двухэтажными, не могут быть отнесены к линейным объектам, в отношении которых применяются положения пункта 8 статьи 90 ЗК РФ. 

Как следует из выписок из ЕГРН в отношении указанных объектов, на спорном земельном участке данные объекты или их части не находятся. Под спорным земельным участком с кадастровым номером 25:28:000000:740 категории земли населенных пунктов проходит исключительно подземная часть объекта «Тепломагистраль».

В соответствии с пунктом 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Принимая во внимание особенности рассматриваемого объекта - тепломагистрали, суд полагает также, что предоставление определенной площади земель для его возведения, не влечет обязательного в дальнейшем предоставления такого же земельного участка для эксплуатации объекта. Истцом не представлено доказательств тому, что ответчиками в спорный период использовался спорный земельный участок в большем объеме, чем необходимо для эксплуатации подземного линейного объекта.

Учитывая, что фактическое возведение спорного объекта Тепломагистрали окончено до 27.09.2014, в том числе на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:740, суд приходит к выводу о том, что с момента регистрации прав на возведенные объекты ответчиками (ФГУП в период с 22.07.2020 по 19.10.2020, АО - с 20.10.2020) в спорный период производилась только эксплуатация линейного объекта, в связи с чем оформление прав на земельный участок не требовалось.

При изложенном, судом не установлено оснований для возложения на ответчика (АО) обязанности по внесению платы за использование земельного участка в целях эксплуатации оконченного строительством линейного объекта.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                              Т.И. Терехова