АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1196/2022

18 апреля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Кушнаревой И.Ф.

судей Кучеренко С.О., Чумакова Е.С.

при участии:

от ФИО1 – ФИО2, по доверенности от 16.02.2019 № 78АБ 6164821

от ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 28.02.2022 № 78АВ 1709841

от ФИО5 – ФИО6, по доверенности от 21.10.2020 № 78АБ 9143316

рассмотрев в проведенном с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) судебном заседании кассационные жалобы ФИО3, ФИО5

на определение Арбитражного суда Камчатского края от 10.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022

по делу №  А24-1859/2016

по заявлениям ФИО5, ФИО1 

о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества должника, заключенного по результатам проведения торгов

в рамках дела о признании ФИО10 несостоятельным (банкротом)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной налоговой службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: 197198, 

<

...>, лит. А), общество с ограниченной ответственностью «Новтехсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 173015, 

<

...>, эт. 1), ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи  8/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384, площадью 23 920 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, с/пос. Запорожское, заключенному 16.08.2020 с ФИО3 по итогам торгов по продаже имущества должника ФИО10.

Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 23.11.2020 указанное исковое заявление принято к производству. 

Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 31.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО9, ФИО1, ФИО8, ФИО7.

Определением от 27.04.2021 ФИО1 привлечена к участию в деле третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 31.05.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО10 в лице финансового  управляющий имуществом должника ФИО11, дело на основании части 2.1 статьи 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) передано в Арбитражный суд Камчатского края для рассмотрения спора в деле о банкротстве.

Определением от 30.08.2021 указанное дело принято к производству Арбитражного суда Камчатского края в рамках дела № А24-1859/2016 о признании банкротом ФИО10, к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, общество с ограниченной ответственностью «Новтехсервис» (далее – ООО «Новтехсервис»), ФИО7, ФИО1, ФИО8, ФИО9 

Определением от 15.10.2021 к участию в настоящем обособленном споре в качестве соистца привлечена ФИО1 с одновременным исключением ее из состава третьих лиц. 

Определением от 10.12.2021 требования удовлетворены. Права и обязанности ФИО3, как покупателя по договору от 16.08.2020 купли-продажи 08/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384, площадью 23 920 кв.м., категория земель: земли с/х назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, вблизи пос. Запорожское, заключенному с финансовым управляющим имуществом ФИО10 – ФИО11, переведены на ФИО5 и ФИО1 в равных долях по 4/100 доли каждому. Суд определил перечислить ФИО3 с депозита Арбитражного суда Камчатского края 495 000 руб. в качестве компенсации стоимости оплаченной им доли за счет денежных средств, внесенных ФИО5, взыскать с ФИО1 495 000 руб. в пользу ФИО3 

Постановлением  Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФИО3 обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой  просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции заявитель жалобы ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Поясняет, что спорный земельный участок, по которому осуществляется проезд к каждому из шести домов коттеджного поселка, является территорией общего пользования; фактически каждому владельцу основного участка принадлежит невыделенная доля общего участка, примыкающая к основному, огороженная забором; участники долевой собственности, в том числе ФИО5 и ФИО1, оформили нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки любых долей на любых условиях, которые не были отменены; о наличии такого соглашения о порядке использования долей в праве на общий земельный участок,  ФИО3, ранее купившему два земельных участка под жилищное строительство, было известно от ФИО10 и финансового управляющего. Указывает, что ФИО3 выполнил все требования утвержденного судом положения о порядке продажи имущества и является добросовестным приобретателем, заключенный по итогам публичных торгов договор купли-продажи прошел правовую экспертизу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра по Ленинградской области), которое признало имеющиеся в регистрационном деле отказы участников долевой собственности от преимущественного права покупки и произвело регистрацию права собственности за покупателем. По мнению заявителя, суды необоснованно не приняли во внимание отказы от преимущественного права покупки, сочтя их недействующими и возложили последствия неверного формирования лотов финансовым управляющим на покупателя. Обращает внимание, что ФИО3 получил заключение кадастрового инженера, согласно которому 8/100 доли в общей собственности пропорционально площади приобретенных под строительство земельных участков. Приводит доводы о злоупотреблении правом со стороны           ФИО5 и ФИО1, которые, зная о соглашении о свободном распоряжении сособственниками долями в общем земельном участке, действуют  исключительно с целью нарушить права ФИО3 и не допустить его проживания в поселке. 

ФИО5 в кассационной жалобе просит отменить определение от 03.12.2021 и постановление апелляционного суда от 08.02.2022 в части удовлетворения  требований ФИО1 и принять новый судебный акт, которым перевести на ФИО5 права и обязанности покупателя по договору от 16.08.2020 купли-продажи 8/100 доли в праве собственности на земельный участок и отказать в удовлетворении заявления ФИО1 

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции, самостоятельно изменив исковые требования ФИО1, нарушил такие закрепленные в статьях 6, 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принципы арбитражного процесса, как законность, равноправие и состязательность. Считает, что изменение по предложению суда процессуального статуса ФИО1 с третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора на соистца привело к одновременному изменения основания и предмета иска, что в силу статьи 49 АПК РФ недопустимо. Отмечает, что в нарушение положений статей 65, 66 АПК РФ, суд удовлетворил требования ФИО1, не предложив ей представить доказательства наличия денежных средств для оплаты доли в праве собственности на земельный участок, тем самым поставив исполнение решения суда от платежеспособности ФИО1 Полагает, что суды первой и апелляционной инстанции, отклонив доводы о пропуске ФИО1 срока исковой давности, неправильно применили нормы статьей 197, пункта 1 статьи 200, пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Обращает внимание, что начало исчисления срока в рамках одного правоотношения не может быть разным, соответственно, для всех участников долевой собственности трехмесячный срок начал течь с даты заключения договора (16.08.2020), между тем суды сочли, что для ФИО1 течение срока исковой давности началось с даты ее извещения судом о начавшемся судебном процессе. Указывает, что суды неправомерно разделили спорную долю в равных частях между ФИО1 и ФИО5, а не пропорционально долям, принадлежащим истцам в общей долевой собственности.

Финансовый управляющий в представленном отзыве поддержал позицию ФИО3, кассационную жалобу которого считает подлежащей удовлетворению. Указывает, что реализованная на торгах доля входит в  состав земельного участка, который примыкает к приобретенным ответчиком ранее двум земельным участкам и владение спорной долей обеспечивает эксплуатацию указанных участков и подход к береговой линии. Полагает, что доля должна была продаваться на торгах в составе единого лота с двумя реализованными ранее земельными участками, однако на момент продажи указанных участков финансовый управляющий не был осведомлен о внутреннем порядке распределения общей территории в поселке, чем объясняется формирование отдельных лотов. Поясняет, что финансовому управляющему от должника ФИО10 было известно об оформленном всеми участниками долевой собственности нотариально удостоверенном бессрочном отказе от реализации преимущественного права покупки на любых условиях любых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в связи с чем соответствующее условие не было включено в положение о порядке продажи имущества. 

В судебном заседании суда округа представитель ФИО3 на доводах кассационной жалобы настаивал. Указал, что ранее уже совершались сделки купли-продажи долей в земельном участке, ФИО1 и         ФИО5 не заявляли о преимущественном праве покупки. Считает, что права заявителей не нарушены.

Представитель ФИО5 кассационную жалобу поддержал. Полагает что ФИО1, пропустившей срок для обращения в суд, должно быть отказано в удовлетворении требований. Считает доводы жалобы ФИО3 несостоятельными, поскольку нарушено установленное пунктом 1 статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки ФИО5, как участника долевой собственности.

Представитель ФИО1 высказался в поддержку обжалуемых судебных актов. Полагает, что начало течения исковой давности определено судами правильно.

 Законность обжалованных судебных актов проверена судом кассационной инстанции в соответствии с требованиями статей 284, 286  АПК РФ.

 Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Камчатского края от 13.11.2018 ФИО10 признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура реализация имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО12, который освобожден от исполнения обязанностей определением от 06.09.2019, этим же определением финансовым управляющим должника утверждена ФИО11.

 В процедуре реализации имущества финансовым управляющим в соответствии с утвержденным определением суда от 12.06.2020 положением о порядке, условиях и сроках реализации недвижимого имущества         ФИО10 проведены торги по продаже принадлежащих должнику 8/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384, площадью 23 920 кв.м., категория земель: земли с/х назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, вблизи                     пос. Запорожское (далее также – земельный участок).

Победителем торгов признан ФИО3, предложивший цену в размере 990 000 руб. Протокол о результатах проведения открытых торгов от 12.08.2020 № 3880-4 размещен в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 13.08.2020. 

Между финансовым управляющим и ФИО3 16.08.2020 заключен договор купли-продажи 8/100 доли в праве собственности на земельный участок. 

Переход права собственности на долю 29.10.2020 зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

ФИО5 направил в адрес финансового управляющего заявление от 07.09.2020, в котором указал, что, являясь участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384, намерен воспользоваться преимущественным правом покупки 8/100 доли по цене 990 000 руб., предложенной победителем торгов. Указанное заявление оставлено без ответа.

ФИО5, сославшись на нарушение преимущественного права покупки участника долевой собственности, обратился в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору от 16.08.2020 купли-продажи 8/100 доли в праве на земельный участок.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, ФИО1 впоследствии  также заявила о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору от 16.08.2020 в связи с чем ее процессуальный статус изменен на соистца (часть 4 статьи 46 АПК РФ).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что финансовый управляющий при организации публичных торгов по продаже доли должника в праве собственности на земельный участок не предложил заявителям, являющимся участниками долевой собственности, выкупить долю по цене, предложенной победителем торгов, чем нарушил предусмотренное пунктом 1 статьи 250 ГК РФ право преимущественной покупки.  

Руководствуясь пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановлении Пленума № 25), в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), правовой позицией, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, суд первой инстанции определил перевести на ФИО5 и ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 16.08.2020 каждому по 4/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002         № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что отношения, связанные с банкротством граждан, урегулированы главой X названного Федерального закона, а при отсутствии специальных правил, регламентирующих особенности банкротства этой категории должников - главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1, 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, указанного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина утверждается арбитражным судом должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (пункт 3 статьи 231.26 Закона о банкротстве).

Пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей  собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В силу разъяснений, данных в пункте 91 постановления Пленума № 25, пункте 14 постановления Пленума № 10/22 последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

При рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции ФИО3 заявил о пропуске заявителями срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно пункту 14 постановления Пленума № 10/22 по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В рассматриваемом случае реализация доли ФИО10 в праве общей долевой собственности на земельный участок производилась с соблюдением публичной процедуры – проведением открытых торгов в порядке, установленном статьями 110, 111 Закона о банкротстве.

Организатором торгов 03.07.2020 в ЕФРСБ и в газете «Коммерсантъ» размещено сообщение о проведении торгов по продаже 8/100 доли в праве собственности на земельный участок.

Сообщение о результатах проведения торгов с приложением протокола от 12.08.2020 № 3880-4 размещено 13.08.2020. 

Информация о заключенном с победителем торгов ФИО3 договоре купли-продажи от 16.08.2020 опубликована 17.09.2020.

Учитывая, что ФИО5 обратился с заявлением в Приозерский городской суд Ленинградской области 28.09.2020, суды верно заключили, что установленный пунктом 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячный срок соблюден.

Отклоняя заявление о пропуске ФИО1 срока исковой давности, суды определили, что о нарушенном праве ей стало известно из извещения 02.02.2021 о наличии в производстве Приозерского городского суда Ленинградской области искового заявления ФИО5

Указанный вывод судов является ошибочным, не основанным на нормах права.

В силу общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункта 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. 

Из чего следует, что ФИО1 имела возможность реализовать свое право на судебную защиту нарушенного права самостоятельно, независимо от обращения ФИО5 в суд.

Суждение судов относительно того, что для ФИО5 о течение срока давности начинает течь с даты  размещения в публичном доступе информации о результатах торгов и заключении договора с победителем (17.09.2020), тогда как для ФИО1 указанный срок следует исчислять не ранее 02.11.2021, с даты получения извещения о начавшемся судебном процессе по заявлению ФИО5, нарушает провозглашенный частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации принцип равенства всех перед законом и судом, который предполагает, что при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области 31.03.2021 с заявлением о привлечении к участию в деле в порядке статьи 43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Впоследствии, 26.04.2021 в суд поступило заявление ФИО1 о вступлении в дело в порядке статьи 42 ГПК РФ третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

В обоснование ходатайства о восстановлении срока на подачу заявление ФИО1 сослалась на то, что финансовый управляющий, а также бывший и новый собственники земельного участка не уведомили ее о заключении 16.08.2020 договора купли-продажи. 

Учитывая, что договор купли-продажи от 16.08.2020 заключен по результатам публичных торгов, организатором торгов соблюден установленный законом порядок размещения информации о проведении торгов, учитывая конституциональный принцип равенства субъектов одного правоотношения, не имеется оснований полагать, что приведенные ФИО1 причины пропуска срока исковой давности являются уважительными.

 

Кроме того, по общему правилу при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец по аналогии с частью 1 статьи 94 АПК РФ  обязан внести на депозит суда, рассматривающего дело, уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в праве собственности необходимых расходов.

Такое внесение денежных средств в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

Однако ФИО1 денежные средства на депозит Арбитражного суда Камчатского края не внесены, в нарушение положений статьей 65, 66 АПК РФ заявителем не представлены доказательства наличия денежных средств, необходимых для оплаты доли в праве собственности на земельный участок.

При этом, переводя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли и взыскав с ФИО1 в пользу ФИО3         495 000 руб., суд фактически поставил исполнившего судебное решение ответчика в зависимость от платежеспособности заявителя, что не соответствует целям судопроизводства по защите охраняемого законом (законного) интереса, обозначенным в пункте 1 статьи 2 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок граничит с расположенными в поселке шестью земельными участками, находящимися в личной собственности (далее – основные участки), два из которых принадлежали ФИО10, в том числе: земельный участок площадью 2 500 кв.м. кадастровый номер 47:03:1301002:395 и земельный участок площадью 2 500 кв.м кадастровый номер 47:03:1301002:397.

Принадлежавшие должнику основные участки в процедуре банкротства были реализованы на торгах обществу с ограниченной ответственностью «Легион Недвижмость», впоследствии приобретены у общества             ФИО3 и находятся в его личной собственности.

Доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384 на момент проведения торгов распределены между собственниками основных земельных участков следующим образом: ФИО9 – 40/100 и 3/100 доли, ФИО5 – 9/100, 6/100 и 4/100 доли, ФИО1 – 5/100 доли, ФИО8 – 12/100 доли, ФИО7 – 4/100, 4/100 и 5/100 доли, ФИО10 – 8/100 доли.

При рассмотрении данного обособленного спора судами установлено, что финансовым управляющим действительно не направлялось участникам долевой собственности предложение о преимущественном праве покупки 8/100 доли по цене, предложенной победителем торгов. 

При этом ФИО3 на протяжении рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций пояснял, что собственниками основных земельных участков определен порядок пользования общим земельным участком и передана доля в праве общей собственности на участок, непосредственно прилегающий к основному земельному участку и необходимый для его использования, в том числе проезда, при этом каждый из собственников, в том числе  ФИО5 и ФИО1, оформили нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки долей в общей собственности по любой цене и на любых условиях, данные отказы являются действующими. По мнению ответчика, продажа основных участков ФИО10 без прилегающей к ней 8/100 доли состоялась по причине неверного формирования лотов финансовым управляющим.

Финансовый управляющий поддержал позицию ФИО3, пояснив суду, что о существовании отказов от преимущественного права покупки была осведомлена от должника, однако, при формировании лотов при продаже на торгах имущества, ошибочно не предусмотрела продажу принадлежащих должнику долей в составе единого лота с основными участками.

Указанные доводы отклонены судами первой и апелляционной инстанций, констатировавшими, что согласие ФИО5 от 29.09.2011 на продажу любых долей в праве собственности на земельный участок и отказ ФИО1 от 09.08.2011 от права преимущественной покупки любых долей в праве собственности на земельный участок совершены ранее проведения торгов по продаже доли должника в праве долевой собственности на земельный участок, а также ранее возбуждения дела о банкротстве ФИО10 в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

По запросу Приозерского городского суда Ленинградской области филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области в материалы дела представлено кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384. Из имеющихся в кадастровом деле документов следует, что ФИО9 07.09.2010 обратился в Администрацию муниципального образования Приозерского муниципального района Ленинградской области с заявлением о предоставлении земельного участка для ведения крестьягско-фермерского хозяйства площадью 2,2 га.

После проведения мероприятий по формированию земельного участка, решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области от 24.02.2011 № 03/11-1-1754 осуществлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:384 площадью 23 920 кв.м., категория земель: земли с/х назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Запорожское сельское поселение, вблизи пос. Запорожское.

Управлением Росреестра по Ленинградской области по запросу суда представлено регистрационное дело, из материалов которого усматривается что ФИО5 принадлежащие ему доли в общем участке с кадастровым номером 47:03:1301002:384 приобретены по договорам купли-продажи у ФИО9, в том числе: по договору от 30.08.2011 (6/100 доли), по договору от 30.09.2011 (4/100 доли), по договору от 29.09.2012 (9/100 доли). К каждому из договоров сторонами составлено и подписано приложение, в котором оговорены местоположение и площадь участка, соответствующая приобретаемой доле, а также составлена схема, из которой усматривается, что приобретаемая доля представляет собой часть общего участка, прилегающую к основному участку и непосредственно с ним граничит. 

ФИО3 представлено в материалы дела заключение кадастрового инженера от 01.02.2021, подготовленное с целью установления на местности местоположения границ части земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:384, площадью 1 913,6 кв.м., соответствующей 8/100 доли, согласно которому в результате выполнения геодезической съемки и сопоставления ее результатов со сведениями о местоположении границ земельных участков, содержащихся в ЕГРН установлено расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:397 части автомобильного проезда, площадь которого занимает 115 кв.м. 

В регистрационном деле находятся подписанные всеми собственниками основных участков, являющихся также участниками долевой собственности, в том числе ФИО5 и ФИО1, нотариально удостоверенные отказы от имеющегося преимущественного права покупки долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384, по любой цене и на любых условиях.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 50 постановления Пленума № 25, по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с пунктом 4.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 № 03/16, далее – Методические указания), бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. В силу пункта 4.6 Методических указаний 

 В силу статьи 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия совершенных участниками долевой собственности односторонних нотариально удостоверенных сделок (ФИО5 29.09.2011, ФИО1 – 09.08.2011) неясностей не содержат, не допускают двоякого толкования и выражают отказ от преимущественного права покупки при совершении любых сделок (на любых условиях и по любой цене) с долями в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384.

В пункте 51 постановления Пленума № 25 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку оформленные долевыми собственниками отказы от преимущественного права покупки представляют собой односторонние сделки, которые не создают негативных правовых последствий для других лиц и заключаются в ограничении прав самой стороны такой сделки, совершение данных сделок соответствуют закрепленному в статье 421 ГК РФ принципу свободы договора.

Статьи 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с положениями статей 11.4, 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков.

Из обстоятельств обособленного спора очевидно следует, что в данном случае собственники основных участков достигли соглашения о разделе земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:384 с предоставлением каждому участнику долевой собственности в его владение и пользование части общего земельного участка, соразмерной его доле с сохранением общей долевой собственности.

При этом, оформив нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки при совершении любых сделок с земельным участком, участники долевой собственности распространили действие достигнутой договоренности на случаи перехода права собственности на основные участки другим лицам.

В нотариально удостоверенных отказах сособственников от преимущественного права покупки по любым сделкам, совершаемым участниками долевой собственности, срок действия не установлен. 

По смыслу разъяснений пункта 57 постановления Пленума № 25 в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Заявителями не представлено доказательств отзыва участниками долевой собственности выданных отказов от права преимущественной покупки, либо совершения иных действий, направленных на прекращение ранее достигнутой договоренности об ограничении их прав, до заключения договора купли-продажи от 16.08.2020.

Таким образом, ФИО3, приобретя в собственность принадлежавшие ФИО10 основные земельные участки, заменил должника в сложившихся правоотношениях, определяющих порядок владения и пользования частью общего земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:384, соразмерной его доле.

Действия, касающиеся формирования лотов, определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными в связи с чем при включении объектов в отдельные лоты предполагается, что каждый из этих лотов является юридически и экономически обособленным, функционально независимым, то есть может быть самостоятельно (отдельно) использован будущим покупателем в своей хозяйственной деятельности.

Выделение в отдельный лот 8/100 доли земельного участка с кадастровым номером 47:03:1301002:384 таким критериям не соответствует, поскольку соразмерный указанной доле земельный участок не представляет собой самостоятельной ценности, не может быть использован отдельно, в связи с тем, что данный земельный участок функционально обеспечивает доступ к принадлежавшим гражданину-банкроту основным земельным участкам.

В этой связи судам следовало признать справедливыми доводы ФИО3 и финансового управляющего о том, что 8/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384 выделено в отдельный лот неправильно. Доля, соразмерная основным земельным участкам с кадастровым номером 47:03:1301002:395 и кадастровым номером 47:03:1301002:397 и прилегающая к ним, подлежала продаже совместно с основным участком, в составе единого лота.

 В противном случае возникнет неопределенность по поводу реальной возможности использования собственником земельных участков, свободный доступ к которым зависит от воли иного лица - собственника участка, на котором расположены подъездные пути к основным участкам и ограждения.

Проанализировав обстоятельства дела, суды, тем не менее, отклонили довод ответчика о невозможности использовать основные земельные участки, не владея обеспечивающей подъезд к ним долей в спорном земельном участке, указав, что ФИО3 не лишен права требовать в судебном порядке установления сервитута (статья 274 ГК РФ).

Между тем избранный судами подход противоречит целям эффективного правосудия и принципу процессуальной экономии, направлен на увеличение судебных исков, поскольку вынуждает ФИО3 обращаться с новыми исками по одним и тем же правоотношениям.

В связи с изложенным, суд округа полагает, что исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого обособленного спора, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ФИО5 и ФИО1 о переводе о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 16.08.2020 купли-продажи 8/100 доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:1301002:384.

Поскольку сделанные судами выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном применении норм материального права, тогда как имеющие значение для разрешения данного спора факты установлены на основании имеющихся в материалах дела доказательствах, суд кассационной инстанции полагает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ определение от 10.12.2021, постановление апелляционного суда от 08.02.2022 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявлений ФИО5 и ФИО1

По правилам статьи 110 АПК РФ, с учетом разъяснений пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», расходы по уплате государственной возлагаются на заявителей. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 333.18, подпунктом  4 пункта 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), разъяснениями пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» государственная пошлина в размере 6 000 руб. за рассмотрения заявления в суде первой инстанции относится на истцов в равных долях.

При подаче апелляционной и кассационной жалоб подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 руб. (подпункт 12 пункта 2 статьи 333.21 НК РФ).

При обращении с заявлением в Приозерский городской суд Ленинградской области ФИО5 по чеку-ордеру от 19.09.2020 уплачена государственная пошлина в размере 13 100 руб., тогда как подлежит уплате 9 000 руб. (3 000 руб. – по заявлению и по 3 000 руб. при подаче апелляционной и кассационной жалоб).

ФИО1, вступив в дело в качестве соистца, уплатила государственную пошлину в размере 6 000 руб. по чеку от 01.12.2021, надлежало уплатить 3 000 руб.

На основании положений статьи 104 АПК РФ, статьи 333.40 излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета ФИО5 – в размере 4 100 руб., ФИО1 – в размере 3 000 руб.

ФИО3 при подаче апелляционной и кассационной жалоб и заявления о принятии обеспечительных мер уплачена государственная пошлина в сумме 9 000 руб., которая подлежит взысканию с заявителей в пользу ответчика.

Вопрос о возвращении ФИО5 денежных средств подлежит рассмотрению Арбитражным судом Камчатского края, на депозит которого внесены денежные средства. 

Для решения вопроса о возвращении денежных средств, внесенных на депозит Управления Судебного департамента по Ленинградской области ФИО5 надлежит обратиться в Приозерский городской суд Ленинградской области.

Руководствуясь статьями 104, 110, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Камчатского края от 10.12.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по делу № А24-1859/2016 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ФИО5 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 100 руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру от 19.09.2020.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по чеку от 01.12.2021.  

Выдать справки на возврат государственной пошлины.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере               4 500 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 руб.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Камчатского края от 10.12.2021, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по делу № А24-1859/2016, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.03.2022.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу                     № А24-1859/2016 определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.03.2022 № Ф03-1196/2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                И.Ф. Кушнарева     

Судьи                                                                                        С.О. Кучеренко     

                                                                                                   Е.С. Чумаков