46/2023-119951(1) 

 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 21860-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-20952/2022

город Ростов-на-Дону

05 декабря 2023 года

15АП-17853/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии: 

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 01.08.2023  (онлайн-заседание);  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации муниципального образования города Краснодар  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023 по делу № А32-20952/2022 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3  к администрации муниципального образования города Краснодар  

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, об  обязании заключить договор,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –  предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с  заявлением к администрации муниципального образования города Краснодар  (далее – администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа  от 24.03.2022 № 6119/26 в предоставлении в аренду земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0118013:30, обязании подготовить и направить в адрес  предпринимателя подписанный проект договора аренды земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0118013:30 для завершения строительства  (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации требования).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023  ходатайство заявителя об уточнении требований удовлетворено. Признан  

незаконным отказ администрации муниципального образования город Краснодар  от 24.03.2022 № 6119/26 в предоставлении в аренду индивидуальному  предпринимателю Глебову Алексею Николаевичу земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0118013:30 как не соответствующий Земельному  кодексу Российской Федерации. Обязал администрацию муниципального  образования город Краснодар в месячный срок с даты вступления в законную силу  решения суда подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя  Глебова Алексея Николаевича подписанный проект договора аренды земельного  участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30 на срок 3 года. С администрации  муниципального образования город Краснодар в пользу индивидуального  предпринимателя Глебова Алексея Николаевича взыскано 300 руб. расходов по  уплате государственной пошлины.  

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке,  предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, просила решение суда отменить. В обоснование апелляционной  жалобы администрация ссылается на то, что законодатель предусмотрел  возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах  только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов  недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Объекты  недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному  участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в  будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их  собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения  торгов не порождают. Такое право не возникает и в том случае, когда  строительство объектов недвижимости не завершено. Предоставление земельных  участков в аренду в целях завершения строительства объектов незавершенного  строительства осуществляется в соответствии с порядком, определенным нормами  пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 5 статьи 39.6  Земельного кодекса РФ. Предоставление земельных участков для строительства  новых объектов по общему правилу осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6  Земельного кодекса РФ). Предприниматель не доказал наличие у него  предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20  Земельного кодекса РФ исключительного права на приобретение земельного  участка в аренду без проведения торгов. Строительство нежилого здания не  завершено. Наличие на земельном участке строения из кирпича, имеющего  вспомогательное назначение, названное право не порождает.  

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просил решение суда оставить  без изменения.  

Представитель заявителя в судебном заседании против удовлетворения  апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.  

Заинтересованное лицо явку представителей в судебное заседание не  обеспечило.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах  доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав  представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к  выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по  следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  предприниматель является собственником объекта недвижимости с кадастровым  номером 23:43:0118013:379 площадью 14,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 2/1.  

Также предпринимателю на праве собственности принадлежит объект  незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0118013:56  площадью застройки 312,3 кв.м, готовность объекта 18 %, расположенный по  адресу: 

<

...>.  

Данные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка  с кадастровым номером 23:43:0118013:30 площадью 693 кв.м, с видом  разрешенного использования для размещения 2-этажного здания административно-производственного комплекса (далее - спорный земельный участок).  

23.12.2022 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о  предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для  завершения строительства объекта недвижимости.  

Письмом от 24.03.2022 № 6119/26 администрация отказала в предоставлении  в аренду испрашиваемого земельного участка, сославшись на то, что возведенный  объект на земельном участке имеет вспомогательное назначение, а основной  объект не достроен, следовательно цель использования испрашиваемого  земельного участка не соответствует разрешенному использованию земельного  участка, в связи с чем у заявителя не возникло право на приобретение земельного  участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ и подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.  

Считая отказ департамента в предоставлении спорного земельного участка в  аренду незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с  рассматриваемым заявлением.  

При принятии решения суда первой инстанции обоснованно исходил из  следующего.  

В силу норм ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ, п. 6 совместного  постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых  вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании  недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий:  несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также  нарушение прав и законных интересов заявителя.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ администрации не  соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает права и  законные интересы заявителя.  

Проверяя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции  пришел к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим  основаниям.  

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  ЗК РФ) установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,  проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи.  

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской  Федерации, без проведения торгов заключается договор аренды в случае  предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения,  собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях,  предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.  

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей  или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение  земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические  лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких  земельных участках.  

Так, согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного  строительства, однократно для завершения их строительства собственникам  объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5  настоящей статьи.  

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без  проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или  муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного  строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого  объекта:  

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право  собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по  продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с  прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);  

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением  указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом  в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного  договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не  заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов  либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был  продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.  Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с  данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не  предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из  предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).  

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае  предоставления земельного участка, на котором расположен объект  незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта  (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).  

Приобретение прав на земельный участок, занимаемый объект  незавершенного строительства, регулируется пунктом 21 статьи 3 Федерального  закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации» (далее -Закон № 137-ФЗ) и пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.  

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект  незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в  государственной или муниципальной собственности, и право собственности на  указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный  участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного  объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три  года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в  порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.  

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов  возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на  однократное продление срока аренды для завершения строительства.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник  объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период  действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных  документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет  право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора  аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что  такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения  строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого  объекта.  

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, действующее  земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить  без проведения торгов новый договор аренды земельного участка под объектами  незавершенного строительства.  

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или  муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены  здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие  гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).  

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает  решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если  на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке  расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства,  принадлежащие гражданам или юридическим лицам.  

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или  иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому  лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту  недвижимость земельным участком.  

Приведенные законоположения направлены на реализацию  основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за  

исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта  1 статьи 1 ЗК РФ).  

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при  прекращении договора аренды публичный собственник земли не может  распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период  действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной  документации, без судебного решения.  

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при  определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта  незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании  земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без  уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках  рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке  статьи 239.1 ГК РФ.  

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям,  предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления  гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов  добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших  нарушение сроков строительства не по своей вине.  

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного  строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения  строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699).  

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером  23:43:0118013:30 площадью 693 кв.м образован и предоставлен предпринимателю  для размещения 2-этажного здания административно-производственного  комплекса.  

Поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект  незавершенного строительства (для возведения которого предоставлялся участок),  принадлежащий на праве собственности предпринимателю, в отсутствие судебного  акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть  предоставлен иным лицам и являться предметом аукциона.  

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не  воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта  незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение  шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора  аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты  заявителя.  

Таким образом, вывод суда о том, что предприниматель обладает правом на  предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером  23:43:0118013:30 без проведения торгов для завершения строительства  принадлежащего ему объекта, является правомерным.  

Соответствующий правовой подход приведен в кассационном определении  Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской  Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.  

Отсутствие в заявлении предпринимателя указания на предоставление  участка в соответствии с правилами подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не  влечет за собой отказ в удовлетворении требований, поскольку необходимые  условия для применения названных положений существовали на момент  

обращения заявителя, были известны уполномоченному органу и установлены  судом.  

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу, что оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает  права заявителя, в связи с чем его требования являются правомерными и подлежат  удовлетворению.  

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 23.06.2023 по делу № А63-4877/2022.  

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)  органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не  соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права  и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного  правового акта недействительным, решений и действий (бездействия)  незаконными.  

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части  решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов,  осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в  совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование  органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших  в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии),  решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на  соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения;  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и  обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным  образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в  установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя  полностью или в части.  

Соответственно, положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в части  обязания соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным  образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в  установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя  полностью или в части, применяются в случаях указания на признание  оспариваемых действий (бездействия) незаконными.  

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания  ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия)  соответствующего органа - незаконными является обязательным требованием к  резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.  

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа  государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд  обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в  определенный срок арендатору.  

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно обязал  администрацию в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда  подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный проект договора  

аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118013:30 на срок 3  года.  

При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.  

Фактически доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с  выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены  оспариваемого судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной  жалобы положений примененных судом первой инстанции норм материального  права, а также иная оценка обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств,  не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права и не являются  основанием к отмене законного и обоснованного судебного акта.  

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют  основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам,  изложенным в апелляционной жалобе.  

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет  доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие  значение для рассмотрения дела.  

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится  в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с  требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного  разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в  материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора  у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и  процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного  акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной  инстанцией не установлено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.09.2023 по делу   № А32-20952/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия.  

Председательствующий Р.А. Абраменко 

Судьи Н.В. Нарышкина  

 Т.Р. Фахретдинов