РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-178631/24-125-1210

г. Москва

25 марта 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2025года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРТПАРТНЕР" (142791, Г.МОСКВА, ПОС. ВОСКРЕСЕНСКОЕ, П. ВОСКРЕСЕНСКОЕ, ДОМОВЛАД 37В, СТР. 1, КАБИНЕТ 32, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчикам

1. ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС "НЕПЕЦИНО" УПРАВЛЕНИЯ ДЕЛАМИ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (140473, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО1, С НЕПЕЦИНО, УЛ ТИМОХИНА, Д. 32, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.10.2002, ИНН: 

<

***>)

2. Департамент городского имущества города Москвы

третьи лица:

1. УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>).

2. УПРАВЛЕНИЕ ДЕЛАМИ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (103132, Г.МОСКВА, ПЕР. НИКИТНИКОВ, Д.2, П.5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: 

<

***>)

о признании одностороннего отказа от исполнения  договора недействительным

по встречному исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к  ООО "АРТПАРТНЕР"  об обязании освободить нежилое помещение.

при участии

от истца: Головня И.Е. (доверенность № 13\2024 от 01.09.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), Генеральный директор Фатайри Бассам (предъявлен паспорт),

от ответчика 1: ФИО2 (доверенность № 5-Д от 05.11.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), после перерыва: не явился, извещен,

от ответчика 2: ФИО3 (доверенность № ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), после перерыва:  ФИО4 (доверенность № ДГИ-Д-697/24 от 05.12.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО)

от третьих лиц -  не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АРТПАРТНЕР» (далее – Арендатор, ООО «АРТПАРТНЕР») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Агропромышленный комплекс «Непецино» Управления делами Президента Российской Федерации (далее – Арендодатель, ФГУП «АПК «Непецино») о признании недействительным одностороннего отказа Ответчика от договора аренды от 12.02.2018 №АН-03/2018, выраженного в одностороннем отказе от исполнения обязательств Уведомлением Ответчика от 16.07.2024 № 1-6/385.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2024 к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца был привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент).

В ходе рассмотрения дела от Департамента поступило встречное исковое заявление об обязании ООО «АРТПАРТНЕР» освободить нежилое помещение площадью 339 м2, расположенное по адресу: г. Москва, п. Воскресенское, пос. Воскресенское, убойный пункт и обязать передать помещение в освобожденном виде Департаменту в срок до 30.06.2025. 

Встречное исковое заявление Департамента было принято судом для совместного рассмотрения с первоначальными требованиями в порядке ст. 132 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель ООО «АРТПАРТНЕР» поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, во встречном иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ФГУП «АПК «Непецино» первоначальные исковые требования не признал в полном объеме согласно доводам отзыва, огласил позицию по встречному иску. 

Представитель Департамента против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, встречные требования просил удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее. 

Между Федеральным государственным унитарном предприятием «Агропромышленный комплекс «Воскресенкий» Управления делами Президента Российской Федерации (арендодатель) и ООО «АРТПАРТНЕР» (арендатор) заключен договор аренды от 12.02.2018 № АН-03/2018 (далее – Договор, Договор аренды). 

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание, именуемое в дальнейшем «Здание», расположенное по адресу: г. Москва, п. Воскресенское, пос. Воскресенское, убойный пункт. Общая площадь сдаваемого в аренду Здания составляет 339,0 м2.

Согласно п. 1.2. указанное в п. 1.1. Договора Здание является объектом недвижимости, находящегося в федеральной собственности (номер записи государственной регистрации права № 50-50-98/003/2007-233 от 09.03.2007) и закрепленного за Арендодателем на праве хозяйственного ведения (номер записи государственной регистрации права № 50-50-21/076/2006-261 от 20.01.2007).

Пунктом 4.1. Договора стороны установили срок действия арендных отношений в размере 10 лет, а именно с 01.03.2018 по 29.02.2028.

Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 18.10.2019 № 411 «О реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Агропромышленный комплекс «Непецино» Управления делами Президента Российской Федерации», ФГУП «АПК «Воскресенский» было присоединено к ФГУП «АПК «Непецино», вследствие чего к последнему перешли права и обязанности по Договору аренды с ООО «АРТПАРТНЕР». 

Уведомлением от 16.07.2024 № 1-9/385 (далее – Уведомление), полученным Арендатором 23.07.2024, ФГУП «АПК «Непецино» расторгло Договор в одностороннем порядке и потребовало освободить объект аренды к 01.08.2024. 

Не согласившись с указанным уведомлением, ООО «АРТПАРТНЕР» обратилось с исковым заявлением по настоящему делу. 

При этом Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.05.2024 № 1169-р сдаваемое в аренду здание было передано из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации – города Москвы. На основании записи в ЕГРН от 09.08.2024 № 77-17-0000000-6748-77/072/2024-13 право собственности Российской Федерации и, как следствие, право хозяйственного ведения ФГУП «АПК «Непецино» в отношении сдаваемого в аренду здания было прекращено, было зарегистрировано право собственности г. Москвы. 

В силу Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП полномочиями по распоряжению объектами недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, наделен Департамент городского имущества города Москвы. 

Уведомлением от 26.09.2024 № ДГИ-И-105944/24 Департамент потребовал у ООО «АРТПАРТНЕР» освободить арендуемый объект недвижимого имущества. 

Заслушав представителей сторон и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в связи со следующим. 

Как следует из оспариваемого Уведомления, основанием для отказа от Договора аренды стало нарушение Арендатором обязанности заключить договор страхования гражданской ответственности и предоставить соответствующие доказательства в пользу Арендодателя. 

По условиям Договора (п. 2.3.5., 2.3.6.) в течение трех рабочих дней с даты подписания Договора Арендатор обязуется за свой счет заключить договор страхования имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (страхование гражданской ответственности), а после заключения договора страхования – не позднее 3 (трех) рабочих дней получить у страховой организации два экземпляра такого договора и передать один экземпляр Арендодателю, либо заверенную печатью организации копию.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). 

Пунктом 4.2.8 Договора предусмотрено, что Арендодатель вправе полностью отказаться от исполнения по настоящему Договору и расторгнуть настоящий Договор досрочно в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением Арендатора в случае, если Арендатором не выполнены обязательства, предусмотренные настоящим Договором. 

Вместе с тем гражданское законодательство исходит из недопустимости недобросовестного поведения стороны, наделенной правом на отказ от исполнения договора, в том числе – из недопустимости противоречивого поведения, что прямо следует из положений п. 4 и 5 ст. 450.1 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается

С учетом того, что Договор аренды был подписан сторонами 12.02.2018, нарушение, на основании которого Арендодателем был заявлен односторонний отказ от Договора, возникло на стороне Арендатора не позднее 21.02.2018, тогда как оспариваемое Уведомление об одностороннем отказе было направлено 16.07.2024. 

Таким образом, Арендодатель на протяжении более 6 лет не сообщал Арендатору о каких-либо претензиях относительно непредоставления в его адрес экземпляра страхового полиса гражданской ответственности, не заявлял об одностороннем отказе по данному основанию и принимал от Арендатора встречное предоставление по Договору (ежемесячную арендную плату), тем самым явственно подтвердив действие Договора. 

При этом суд принимает во внимание, что как только в сторону ООО «АРТПАРТНЕР» поступило Уведомление об одностороннем отказе от Договора, Арендатор направил в пользу Арендодателя Письмо от 24.07.2024 исх. № 2-07/24, к которому приложил необходимый в соответствии с п. 2.3.5. Договора страховой полис № ЮЛК-МБЗ-0011857221Ю, оформленный АО «Зетта Страхование» 04.06.2024. 

Как было разъяснено в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п.  2 ст. 168 ГК РФ).

При изложенном суд находит односторонний отказ ФГУП «АПК «Непецино», выраженный в Уведомлении от 16.07.2024, неправомерным, так Арендодатель явно действовал недобросовестно с учетом ненаправления в адрес Арендатора какого-либо предварительного требования о необходимости представить доказательства заключения договора страхования гражданской ответственности и явно противоречия с предшествующим поведением Арендодателя, в рамках которого он, несмотря на допущенное со стороны Арендатора нарушение, подтверждал действия Договора на протяжении более 6 лет. 

При этом судом рассмотрены и отклонены в качестве необоснованных доводы ФГУП «АПК «Непецино» об отсутствии нарушений прав ООО «АРТПАРТНЕР» оспариваемым Уведомлением, так как, по мнению Арендодателя, с учетом положений п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в связи с предоставлением документов, свидетельствующих об исполнении договорных обязательств, договорные отношения между сторонами в любом случае прекращены не были, при этом здание было передано новому правообладателю (городу Москве) с соответствующим обременением в виде аренды. 

По смыслу ст. 153 и 154 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с  п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящем случае односторонний отказ Арендодателя от Договора аренды, выраженный в Уведомлении от 16.07.2024, является ничтожной сделкой в силу п. 2 ст. 10,  п.  2 ст. 168, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, так как явно противоречит предшествующему поведению ФГУП «АПК «Непецино» и должен быть квалифицирован в качестве недобросовестного поведения со стороны Арендодателя. 

Вместе с тем п. 84 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено, что согласно абзацу второму п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

После получения Уведомления от 16.07.2025, Арендатор дважды (Письмом от 24.07.2024 исх. № 2-07/24 и Досудебной претензией от 29.07.2024 исх. 3-07/24) попросил отозвать односторонний отказ от Договора или иным образом подтвердить его действие, тем самым устранив правовую неопределенность в отношениях между сторонами. В то же время указанные письма были проигнорированы Арендодателем (доказательств обратного в материалы дела представлено не было), о том, что Арендодатель посчитал арендные отношения действующими после получения соответствующих документов о страховании, было заявлено только уже в рамках рассмотрения настоящего дела.  

При этом новый собственник арендуемого здания в лице Департамента требует у ООО «АРТПАРТНЕР» освободить здание, ссылаясь именно на факт расторжения Договора аренды на основании оспариваемого уведомления. 

Таким образом, в отношениях между лицами, участвующими в настоящем деле, явно имеется правовая неопределенность, вызванная именно предшествующими неправомерными действиями со стороны ФГУП «АПК «Непецино». В связи с этим ООО «АРТПАРТНЕР» имеет законный интерес в признании Уведомления от 16.07.2024 недействительной (ничтожной) сделкой, а его требования в данной части – подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Между тем, поскольку права истца были нарушены не действиями/бездействием Департамента городского имущества города Москвы, требования к указанному ответчику истцом не сформулированы, оснований для удовлетворения требований в данной части иска не имеется, судебные расходы подлежат отнесению на надлежащего ответчика ФГУП «АПК Непецино».

Рассмотрев требования по встречному иску, суд не находит оснований для удовлетворения требований Департамента городского имущества города Москвы по встречному иску об обязании ООО «АРТПАРТНЕР» освободить арендуемое нежилое помещение.  

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Пунктом 4.1. Договора срок аренды был определен сторонами вплоть до 29.02.2028.

Так как право собственности на сдаваемое в аренду здание на основании записи в ЕГРН от 09.08.2024 № 77-17-0000000-6748-77/072/2024-13 перешло от Российской Федерации (в лице ФГУП «АПК «Непецино», реализовавшего его на праве хозяйственного ведения) к городу Москве в лице Департамента, то права и обязанности по Договору аренды также перешли к новому собственнику. 

Оснований требовать освобождения арендуемого помещения с учетом недействительности Уведомления об одностороннем отказе от 16.07.2024, на стороне Департамента не имеется.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 65, 110, 150, 151, 167 - 171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ ФГУП «АПК Непецино» от исполнения договора аренды от 12.02.2018 №АН-03/2018.

Взыскать с ФГУП «АПК Непецино» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО "АРТПАРТНЕР" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова