АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16727/2023

г. Владивосток

26 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  13 марта 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен  26 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Буше» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора от 10.02.2014 №01-Ю-18651 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29, 

третье лицо: прокуратура Приморского края, Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, Главное межрегиональное (специализированное) управление Федеральной службы судебных приставов, ФИО1, временный управляющий ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 23.12.2024, с/у, диплом, свидетельство о заключении брака;

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены;

слушатель: ФИО4, паспорт,

у с т а н о в и л :

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Буше» (далее – ответчик, ООО «Буше») о расторжении договора от 10.02.2014 №01-Ю-18651 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29, площадью 18 811 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, предоставленного для объектов розничной торговли.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Приморского края, Управление Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, Главное межрегиональное (специализированное) управление Федеральной службы судебных приставов, ФИО1, временный управляющий ФИО2.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по существу в их отсутствие.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения истца относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

10.02.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Буше» (арендатор) заключен договор от №01-Ю-18651 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29, площадью 18 811 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 35 м от ориентира по направлению на запад), для целей, не связанных со строительством (для объектов розничной торговли).

Согласно пункту 1.3 договора (с учетом дополнительных соглашений от 15.01.2021 и 25.05.2022) срок аренды земельного участка установлен с 05.02.2014 по 03.02.2030.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

03.04.2014 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации 25-25-01/019/2014-704.

Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 21.03.2022 по делу №2-590/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 16.11.2022, кассационным определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.03.2023, удовлетворено исковое заявление прокурора Ленинского района г. Владивостока к ООО «Буше» о признании объектов капитального строительства ТЦ «Гранд» и ТЦ «Союз», расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010039:29, самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить их снос в течение шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

29.06.2023 в рамках проведения УМС г. Владивостока проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 установлен факт нарушения ООО «Буше» условий договора аренды в части использования земельного участка не по целевому назначению, о чем составлен акт №82. 

Претензией от 30.06.2023 № 28/18079-исх УМС г. Владивостока обратилось в адрес ООО «Буше» с требованием прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 не по целевому назначению и освободить участок от строений, размещение и использования которых не предусмотренного договором.

09.08.2023 в результате проведения повторной проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 специалистами УМС г. Владивостока установлено, что выявленные ранее нарушения не устранены, о чем составлен акт от 09.08.2023 №91/1.

Претензией от 18.08.2023№ 28/22487-исх УМС г. Владивостока в адрес ООО «Буше» направлено предложение о расторжении договора от 10.02.2014 №01-Ю-18651 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 с приложением соответствующего соглашения и акта приема-передачи земельного участка.

Оставление указанного предложения без ответа послужило основанием для обращения муниципального органа в суд с настоящим иском.

В своем отзыве на иск ООО «Буше» с требованиями муниципального органа не согласилось, указав, что бывшим директором общества предпринимались действия по воспрепятствованию исполнения решения суда общей юрисдикции по освобождению спорного участка от самовольных построек, в том числе путем передачи участка в субаренду ООО «Союз». Кроме того, сослался на наложенный на спорное право аренды арест с запретом производить действия, в том числе, по расторжению и прекращению договора аренды, а также на то, что на данное право находится в залоге у ФИО1

Прокуратура Приморского края в своем отзыве просило исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо – временный управляющий ООО «Буше» ФИО2 в своем отзыве ходатайствовал о пропуске истцом срока исковой давности. Полагает, что право аренды спорного участка является для ответчика одним из основных активов, за счет отчуждения которого возможно удовлетворение требований кредиторов ООО «Буше».

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. 

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Как следует из содержания искового заявления, Управление просит расторгнуть спорный договор в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: использование арендованного земельного участка не по целевому назначению, предусмотренного условиями договора – цели не связанные со строительством (для объектов розничной торговли).

Как было установлено выше, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 21.03.2022 по делу №2-590/2022, удовлетворено исковое заявление прокурора Ленинского района г. Владивостока к ООО «Буше» о признании объектов капитального строительства ТЦ «Гранд» и ТЦ «Союз», расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010039:29, самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить их снос в течение шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

По тексту данного решения судом было указано, что возведенные ООО «Буше» объекты не являются ни киоском, ни навесом, ни объектами вспомогательного использования. Объекты являются по своей сути основными, учитывая фактические характеристики объекта (длина, ширина, высота, колонны, перекрытие и проч.), и соответственно, перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, поскольку демонтаж существующих конструкций приведет к полной утрате ими своей несущей способности, а оставшиеся после их демонтажа части будут непригодны для использования в качестве новых конструкций аналогичного назначения. 

Актами проверок УМС г. Владивостока от 29.06.2023 №82, от 09.08.2023 №91/1 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 расположены указанные объекты ТЦ «Гранд» и ТЦ «Союз», следовательно, данный участок используется арендатором с нарушением условий договора аренды от 10.02.2014 №01-Ю-18651.

Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются, факт неисполнение решения суда общей юрисдикции по сносу спорных построек на момент подачи настоящего иска обществом не отрицается.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемых правоотношениях самостоятельного основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: использование арендованного имущества не по целевому назначению.

При этом обществом не представлены доказательства устранения своего существенного нарушения договора в разумный срок после получения претензии Управления от 30.06.2023 №28/18079-исх о прекращении использования спорного участка не по целевому назначению и освобождении участка от строений, размещение и использования которых не предусмотренного договором.

Доводы ответчика, что несвоевременное освобождение спорного участка от самовольных построек вызвано действиями бывшего директора общества ФИО4, в том числе путем передачи участка в субаренду ООО «Союз», не принимаются судом в силу следующего.

Как предусмотрено пунктами 2 и 3 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом (пункт 1 статьи 53 ГК РФ).

При таких условиях, по смыслу действующего законодательства, ссылки общества на действия своего бывшего руководства, а также третьих лиц не являются основанием для освобождения его как самостоятельного участника гражданских правоотношений от ответственности, вызванной нарушением своих договорных обязательств. 

В настоящем случае общество не привело доказательств отсутствия своей вины по смыслу статьи 401 ГК РФ в неисполнении требований арендодателя по прекращению использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29 не по целевому назначению и освобождению участка от строений, размещение и использования которых не предусмотренного договором.

Материалами дела подтверждается (список внутренних почтовых отправлений от 21.08.2023), что претензией от 18.08.2023 №28/22487-исх Управление обратилось в адрес общества с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако такое предложение было оставлено ответчиком без ответа. 

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

Довод ответчика о том, что на спорное право аренды земельного участка ответчика наложен арест с запретом производить действия, в том числе, по расторжению и прекращению договора аренды, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку после введения в отношении ООО «Буше» процедуры банкротства – наблюдения (определение Арбитражного суда Приморского края от 12.11.2024 по делу №А51-19663/2022) судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 14.11.2024 о снятии ареста с права долгосрочной аренды по договору аренды от 10.02.2014 №01-Ю-18651 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010039:29.

Тот факт, что спорное право аренды находится в залоге у ФИО1, является для ООО «Буше» одним из основных активов, за счет отчуждения которого возможно удовлетворение требований его кредиторов, не является препятствием для реализации арендодателем предусмотренного законом и договором права на расторжение договора аренды в судебном порядке вследствие ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Рассмотрев заявление временного управляющего ООО «Буше» ФИО2 о пропуске срока исковой давности, суд установил следующее.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» следует, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Таким образом, возможность применения срока исковой давности по заявлению третьего лица, ограничена двумя условиями, наличие которых в настоящем споре отсутствует. При этом возможность расширительного толкования данного правила не предусмотрена.

Вместе с тем, доказательств того, что в случае удовлетворения рассматриваемого иска ответчиком по настоящему делу (ООО «Буше») будут предъявлены или возникнет возможность предъявления к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков в материалы настоящего спора не предоставлены. 

Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для применения правил о сроке исковой давности по заявлению третьего лица – временного управляющего ООО «Буше» ФИО2

При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении спорного договора аренды признаются арбитражным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор от 10.02.2014 № 01-Ю-18651 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010039:29, площадью 18 811 кв.м., имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 35 м. по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, предоставленного для объектов розничной торговли.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БУШЕ» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.