ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4239/2017

город Ростов-на-Дону

31 августа 2018 года

15АП-5852/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Смотровой Н.Н.

судей М.В. Ильиной, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания секретарём с\з ФИО1,

при участии:

от заявителя: представителя ФИО2 по доверенности от 15.01.18 № 1

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещён;

от третьих лиц представитель не явился, извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края и закрытого акционерного общества "Сахарный комбинат Тихорецкий"на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2018 по делу № А32-4239/2017 по заявлению закрытого акционерного общества "Сахарный комбинат Тихорецкий"к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского краяпри участии третьих лиц: Администрация муниципального образования Тихорецкий район; акционерное общество "Черномортранснефть"о признании незаконным решения,принятое в составе судьи Данько М.М., 

 

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Сахарный комбинат Тихорецкий» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило:

            - признать незаконным решение департамента от 28.11.16 № 52-34645/16-32-20, выразившееся в отказе в предоставлении обществу государственной услуги по предоставлению обществу в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемых земельных участков: 

     с кадастровым номером 23:32:0701000:5 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 871 400 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 контур 14, 20; 

     с кадастровым номером 23:32:0701000:6 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 240500 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 часть контура 29; 

- обязать департамент принять решение о предоставлении обществу государственной услуги по предоставлению в собственность за плату испрашиваемых земельных участков в размере 20% от их кадастровой стоимости; 

- обязать департамент подготовить и направить в адрес общества в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта договоры купли - продажи испрашиваемых земельных участков по цене 20% от их кадастровой стоимости: 

     с кадастровым номером 23:32:0701000:5 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 871 400 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 контур 14, 20; 

     с  кадастровым номером 23:32:0701000:6 из земель сельскохозяйственного назначения площадью 240500 кв. метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 часть контура 29.

Заявление мотивировано незаконностью оспариваемого отказа, поскольку на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) общество имеет право на приватизацию испрашиваемых земельных участков без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования Тихорецкий район (далее – администрация района) и АО «Черномортранснефть».

Решением от 26.02.18г. суд признал незаконным решение департамента от 28.11.16 № 52-34645/16-32-20, выразившееся в отказе обществу в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 и обязал департамент подготовить и направить в адрес общества в течение месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения договор купли - продажи данного земельного участка без указания его выкупной стоимости, сославшись на наличие у общества предусмотренного п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ на приватизацию земельного участка за плату без проведения торгов как добросовестного его арендатора на основании договора аренды от 01.06.2000 №8 и на то, что выкупная стоимость определяется судом в рамках преддоговорного спора. В остальной части заявление оставлено без удовлетворения ввиду того, что на дату принятия оспариваемого решения об отказе у департамента имелась информация администрации района от 26.10.17 о нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5  памятника археологии регионального значения с охранной зоной, что ограничивает его в обороте.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент и общество подали в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционные жалобы. 

Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения заявления общества и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований в полном объёме. В обоснование данного требования департамент ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил его довод о том, что  приложение №1 к договору аренды земельного участка от 01.06.00 № 8 ввиду несоответствия нормам земельного и гражданского законодательства, действующим на момент совершения сделки, на основании ст.ст. 167, 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее свершения и не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Положения ст. 166 ГК РФ, с изменениями от 01.09.13, на которые сослался суд первой инстанции, не применяются к приложению № 1 к договору аренды земельного участка от 01.06.00 № 8. Ссылка суда на эстоппель, препятствующий департаменту ссылаться на недействительность приложения № 1 к договору аренды земельных участков от 01.06.2000 № 8, необоснована. Получение арендных платежей, непринятие департаментом действий по оспариванию права аренды общества, неприменение мер по истребованию данного земельного участка из владения общества - все эти действия или бездействие департамента не способны ни конвалидировать договор аренды спорного земельного участка, не являются основанием эстоппеля - запрета департаменту оспаривать действительность договора аренды.

Общество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворения требования общества о признании незаконным решения департамента от 28.11.16 № 52-34645/16-32-20, выразившегося в отказе обществу в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 и обязания департамента подготовить и направить в адрес общества договор купли - продажи данного земельного участка.  При этом общество не обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении требования об установлении выкупной стоимости испрашиваемых земельных участков.  

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на неправомерность вывода департамента об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5: в соответствии с  письмом от 31.08.17 № 78-7441/17-01-19 Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края и письмом от 26.10.17 администрации района на указанном земельном участке не значатся объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) и их охранные зоны. Суд не дал оценки прочим изложенным в оспариваемом отказе основаниям отказа в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5: нахождение на нём принадлежащих АО «Черномортранснефть» наземных частей подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк», дающих право АО на приватизацию части данного участка. По мнению общества, данный вывод департамента противоречит п.3 ст. 39.36 ЗК РФ. АО «Черномортранснефть» не представило доказательств регистрации данных сооружений в качестве самостоятельных объектов недвижимости

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В составе суда на основании ст. 18 АПК РФ определением председателя судебной коллегии произведена замена: судьи Ефимова О.Ю. и Сурмалян Г.А. в связи с нахождением в очередных трудовых отпусках заменены на судей Ильину М.В. и Филимонову С.С., в связи с чем рассмотрение жалобы начато с самого начала.

Департамент и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, АО «Черномортранснефть» известило суд о возможности рассмотрения жалобе в отсутствие его представителя, в связи с чем и на основании ч.ч. 2, 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

Протокольным определением апелляционный суд приобщил к материалам дела представленные администрацией района во исполнение определения от 26.07.18 документы (т.3, л.д. 137-146). 

В судебном заседании представитель общества настаивала на отмене решения суда в обжалованной части и просила отказать департаменту в удовлетворении поданной им апелляционной жалобы.

Учитывая, что общество и департамент обжалуют решение суда первой инстанции только в названных в апелляционных жалобах частях, и не обжалуют решение суда в части отказа в установлении выкупной стоимости испрашиваемых обществом земельных участков, что также устно подтверждено представителями общества и департамента в судебных заседаниях,  а также принимая во внимание, что третьи лица не заявили возражений против решения суда в не обжалованной сторонами по делу части, апелляционный суд, руководствуясь ч.5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность решения суда только в обжалованной обществом и департаментом части: 

- удовлетворения части требований общества в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 без установления его выкупной цены (обжалуемая департаментом часть решения) 

- отказа в удовлетворении требований общества в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 - в апелляционной жалобе общество просит удовлетворить требования в части данного земельного участка, но без установления его выкупной цены (обжалуемая обществом часть решения).

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалобы и отзывов на них, выслушав представителя общества, апелляционный суд признал решение суда в обжалованной обществом и департаментом части не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 

 

22.06.99 главой Тихорецкого района Краснодарского края принято постановление № 460 «О переоформлении права пользования земельными участками», которым постановлено переоформить право постоянного (бессрочного) пользования АО «Сахарный завод «Тихорецкий»» земельными участками площадь. 248,92 га. и 19,96 га. на право долгосрочной аренды на 49 лет (т.1, л.д. 55, 57).

03.12.99 главой Тихорецкого района Краснодарского края принято постановление № 797 о регистрации ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий» (т.3, л.д. 94-95)

28.07.00 главой Тихорецкого района Краснодарского края  на основании акта приёма-передачи имущества в качестве взноса в уставный капитал ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий» от 24.11.99 № 1, постановления главы Тихорецкого района Краснодарского края «О регистрации ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»» от 03.12.99 № 797 принято постановление № 487 «Об изъятии земельного участка у ОАО Сахарный завод «Тихрорецкий» и передаче его в аренду  ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»», которым в числе прочего у ОАО Сахарный завод «Тихрорецкий» изъяты ранее предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование и переданы в аренду на 49 лет ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»» земельные участки – пашня, общей площадью 211,19 га. с условными кадастровыми номерами:

- 23:32:09 29 020:001 площадью 23,45 га. (т.3, л.д. 68-69),

- 23:32:09 30 013:001 площадью 0,84 га. (т.3, л.д. 70-71),

- 23:32:09 32 016:001 площадью 60,30 га. (т.3, л.д. 72-73),

- 23:32:09 32 047:001 площадью 42,86 га. (т.3, л.д. 74-75),

- 23:32:09 33 029:001 площадью 66,10 га. (т.3, л.д. 76-77),

- 23:32:09 42 001:001 площадью 17,64 га. (т.3, л.д. 78-79).

01.06.00 между администрацией района (арендодатель) и ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» (арендатор)  на основании Закона Краснодарского края от 13.05.99 и постановления главы Тихорецкого района Краснодарского края № 460 от 22.06.99 подписан договор аренды № 8 сроком на 49 лет земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющих условные кадастровые номера:

- 23:32:09 29 020:001 (т.е, секция 29, контур 20) площадью 23,45 га.,

- 23:32:09 30 013:001 (т.е., секция 30 контур 13) площадью 0,84 га.,

- 23:32:09 32 016:001 (т.е., секция 32 контур 16) площадью 60,30 га.,

- 23:32:09 32 047:001 (т.е., секция 33 контур 47) площадью 42,86 га.,

- 23:32:09 33 029:001 (т.е., секция 33 контур 29) площадью 66,10 га.,

- 23:32:09 42 001:001 (т.е., секция 42 контур 1) площадью 17,64 га.,

общей площадью 211,19 га. (пашня), расположенных на территории Юго-Северного сельского округа, для сельскохозяйственного использования (т.1, л.д. 13-18).

02.08.00 указанный договор аренды зарегистрирован филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Тихорецку № регистрации 23-01.14-1.5.2000-82,2, 82.1, 82.3, 82.4, 82.5, 82.6 (т.1, л.д. 16).

11.09.01 за вх. № 1616 в администрацию района от ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» поступил подписанный между данным обществом и АОЗТ «Родник» Акт обмена, в котором администрацию просили произвести равновеликий обмен земельных участков ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» общей площадью 187,14 га между землями фонда перераспределения: 

- секция 29 контур 20 площадью 23,45 га.,

- секция 30 контур 13 площадью 0,84 га.,

- секция 32 контур 16 площадью 60,30 га.,

- секция 33 контур 47 площадью 42,86 га.,

- секция 33 часть контура 29 площадью 42,05 га.,

- секция 42 контур 1 площадью 17,64 га.,

на земли АОЗТ «Родник»:

- секция 33 контур 14 площадью 137,2 га.,

- секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.,

расположенных на территории администрации Юго-Северского сельского округа (т.3, л.д. 83).

18.09.01 главой Тихорецкого района Краснодарского края на основании ст. 12 Закона Краснодарского края «О внесении изменений и дополнений в Закон Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае»» от 03.11.00 и акта обмена от 11.09.01 принято постановление № 907 «О равновеликом обмене земельных участков между землями ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» общей площадью 187,14 га (пашня), в том числе:

- секция 29 контур 20 площадью 23,45 га.,

- секция 30 контур 13 площадью 0,84 га.,

- секция 32 контур 16 площадью 60,30 га.,

- секция 33 контур 47 площадью 42,86 га.,

- секция 33 часть контура 29 площадью 42,05 га.,

- секция 42 контур 1 площадью 17,64 га.,

и землями АОЗТ «Родник», в том числе:  

- секция 33 контур 14 площадью 137,2 га.,

- секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.,

расположенных на территории администрации Юго-Северского сельского округа (т.1, л.д. 60; т.3, л.д. 82, 141).

27.09.01 согласно Акту приёмки работ сотрудниками Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Тихорецкого района приняты проводившиеся с 15.09.01 по

27.09.01 заданию ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник» работы по оформлению юридического дела по равновеликому обмену земельными участками, на проверку представлены:  «землеустроительное дело по представлению земельного участка ля организации КФХ», Выкопировки из ПЗЗ ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник», схема обмена (т.3, л.д. 86-90).

28.12.01 главой Тихорецкого района Краснодарского края на основании в т.ч. постановления главы Тихорецкого района Краснодарского края от 28.07.00 № 487, отвода земельного участка в натуре и акта установления и согласования границ земельного участка от 11.10.01 принято постановление № 1302 «Об утверждении плана внешних границ и уточнении площади земельных участков ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий»», которым постановлено:

1) утвердить план внешних границ и уточнить площадь земельных участков, ранее предоставленных в долгосрочную аренду сроком на 49 лет ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» из земель фонда перераспределения общей площадью 187,14 га., в том числе: 

- секция 33 контур 14 площадью 137,2 га.,

- секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.,

расположенных на территории администрации Юго-Северского сельского округа;

2) ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» зарегистрировать приложение № 1 к договору аренды земельных участков от 01.06.00 № 8 в Тихорецком филиале (т.1, л.д. 61).

К постановлению приложены описание указанных в нём земельных участков и их схема (т.1, л.д. 62).

22.02.02 главой Тихорецкого района Краснодарского края на основании в т.ч. постановления главы Тихорецкого района Краснодарского края от 28.07.00 № 487, отвода земельного участка в натуре и акта установления и согласования границ земельного участка от 11.10.01 принято постановление № 157 «Об утверждении плана внешних границ и уточнении площади земельного участка ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий», которым постановлено:

- утвердить план внешних границ и уточнить площадь земельного участка, ранее предоставленного в долгосрочную аренду сроком на 49 лет ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» из земель фонда перераспределения общей площадью 24,05 га., секция 33, часть контура 29, для сельскохозяйственного использования, расположенного на территории администрации Юго-Северского сельского округа (т.1, л.д. 64);

К постановлению приложено описание указанного в нём земельного участка и его схема (т.1, л.д. 65).

Приложением №1 на основании указанных постановлений главы Тихорецкого района Краснодарского края № 907 от 18.09.01, № 1302 от 28.12.01, № 157 от 22.02.02 стороны внесли изменения в договор аренды № 8 от 01.06.00, изложив п. 1.1. договора аренды в следующей редакции:

 «Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 211,19 га., в том числе:

- секция 33 контур 14 площадью 137,2 га.,

- секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.,

- секция 33 часть контура 29 площадью 24,05 га., для сельскохозяйственного использования, расположенного на территории администрации Юго-Северского сельского округа (земли фонда перераспределения) (т.1, л.д. 19)».

19.07.02 названное Приложение № 1 зарегистрировано филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Тихорецку № регистрации 23-01.14-1.4.2002-148 и 23-01.14-1.4.2002-149 (т.1, л.д. 19 – оборот листа).

29.04.04 поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 23:32:0701000:5 находящийся в собственности Краснодарского края земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 871 400 кв.м. (187,14 га), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 контур 14, 20 – то есть, сформированный из земельных участков общей площадью  187,14 га.: секция 33 контур 14 площадью 137,2 га. и секция 33 контур 20 площадью 49,94 га. (т.1, л.д. 37-40).

29.04.04 поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 23:32:0701000:6 находящийся в собственности Краснодарского края земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 240 500 кв.м. (24,05 га.), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 часть контура 29 – то есть, сформированный из земельного участка общей площадью  24,05 га.: секция 33 часть контура 29 (т.1, л.д. 41-44).

В кадастровых паспортах названных участков проставлены записи о зарегистрированном 19.07.02 обременении в виде права аренды в пользу арендатора – ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий», возникшего на основании договора аренды, постановлений главой Тихорецкого района Краснодарского края № 487 от 28.07.00, № 907 от 18.09.01, № 160 от 22.06.99, № 157 от 22.02.02, № 8 от 01.06.00, приложения № 1 к договору аренды № 8 от 01.06.00 (т.1, л.д. 38, 42).

19.12.05 единственным участником ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» принято решение о его реорганизации путём преобразования в ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий» (т.3, л.д. 96).

02.06.06 МИФНС № 1 по Краснодарскому краю зарегистрирована реорганизация ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий» (т.1, л.д. 88, 90; т.3, л.д. 97).

22.03.06 между администрацией района и ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий» (ввиду реорганизации ООО в ЗАО) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.00 N 8, которым в числе прочего номер договора изменён на  номер 3200000097 и в п.1.1. договора в части описания выступающих предметом данного договора земельных участков изложен в следующей редакции:

«Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 211,19 га. (пашня), в том числе:

- 187,14 га. с кадастровым номером 23:32:0701000:5;

- 24,05 га. кадастровым номером 23:32:0701000:6,

расположенные на территории администрации Юго-Северского сельского округа (земли фонда перераспределения)» (т.1, л.д. 20).

18.06.06 названное дополнительное соглашение зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, № регистрации 23-23-14/616/2016-025 (т.1, л.д. 20).

14.11.11 администрацией Архангельского сельского поселения Тихорецкого района принято постановление № 275 «Об уточнении адресов объектов недвижимого имущества», согласно которому постановлено:

- уточнить адрес земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 общей площадью 1 871 400 кв.м. и считать его расположенным по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 контур 14, 20;

- уточнить адрес земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 общей площадью 240 500 кв.м. и считать его расположенным по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 часть контура 29 (т.3, л.д. 144).

02.04.07 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.06.2000 № 3200000097, которым стороны уточнили размер арендных платежей. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 18.05.2006 г. № регистрации 23-23-14/616/2016-025 (т.1, л.д. 24-26).

11.09.12 сторонами заключено Соглашение, которым стороны внесли изменения в договор аренды от 01.06.2000 N 3200000097, изложив текст договора в новой редакции, предмет аренды остался прежним: земельные участки с кадастровыми номерами 23:32:0701000:5, 23:32:0701000:6. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 17.10.2012 г. № регистрации 23-23-14/064/2012-554 (т.1, л.д. 27-36).

21.10.16  ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении арендуемых им на основании договора аренды от 01.06.2000 N 3200000097 земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0701000:5, 23:32:0701000:6 на основании п.п. 9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ в собственность за плату без проведения торгов, приложив к заявлению пакет правоподтверждающих документов (т.1, л.д. 50-55).

28.11.16 в письме от № 52-34645/16-32-20 департамент уведомил общество об отказе в предоставлении запрошенной им государственной услуги по приватизации земельных участков ввиду отсутствия предусмотренных для этого п.п. 9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ оснований (т.1, л.д. 45-47).

Отказ мотивирован тем, что: Приложение № 1 к договору аренды от 01.06.2000 N 8 (3200000097) имеет признаки  ничтожной  сделки;  на земельном  участке  с  кадастровым  номером 23:32:0701000:5 расположены сооружения: огражденная площадка узла запорной арматуры подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк», трансформаторная подстанция мощностью 10 KB, дизельная электростанция; на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:6 находится памятник археологии регионального значения с охранной зоной (сведения из письма администрации района от 08.11.16 № 12655, т.2, л.д. 21-22).

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Повторно изучив материалы дела, апелляционный суд не нашёл достаточных оснований для отмены или изменения решения суда в обжалованной части, которым заявление общества  удовлетворено частично.

В силу ч.1 ст. 198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст.ст. 198, 200 и 201 АПК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Подпунктом 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. 

Испрашиваемые обществом земельные участки принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю. 

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - закон N 532-КЗ), ст. 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Общество обосновывает своё право на приобретение испрашиваемых земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, в собственность за плату без проведения торгов на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ тем, что оно обратилось к департаменту по истечении более 16 лет с момента заключения договора долгосрочной аренды данных участков на 49 лет с администрацией района от 01.06.2000 N 8 (3200000097) и надлежащим образом использует данные участки.

Департамент отказал обществу в приватизации участков сославшись на следующие причины:

1) Приложение № 1 к договору аренды от 01.06.2000 N 8 (3200000097), прошедшее государственную регистрацию 19.07.02, в силу ст. 168 ГК РФ имеет признаки  ничтожной  сделки, поскольку в нарушение п.п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - закон N 101-ФЗ) не проводилось торгов по продаже права аренды земельных участков;

2) на земельном  участке  с  кадастровым  номером 23:32:0701000:5 расположены сооружения: огражденная площадка узла запорной арматуры подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк», трансформаторная подстанция мощностью 10 KB, дизельная электростанция и в силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют собственники находящихся на них зданий, сооружений; 

3) в соответствии с заключением администрации района от 08.11.16 № 12655 (т.2, л.д. 21-22), на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:6 находится памятник археологии регионального значения с охранной зоной, что в силу п.п.4 п.5 ст. 27 ЗК РФ ограничивает его в обороте.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не принял во внимание довода департамента о том, что приложение №1 к договору аренды от 01.06.2000 №8 является недействительным (ничтожным), сославшись на то, что рассматриваемый договор действовал с 2000 года, с учетом соглашения с 2001 года и исполнялся сторонами более 10 лет. При этом, претензий со стороны департамента (как собственника спорного земельного участка с 2004 года) не имелось. Действующее гражданское законодательство (в развитие института добросовестности, направленного на защиту сторон сделки) закрепило подход, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Суд первой инстанции также указал, что, ссылаясь на незаконность договора аренды (без заявления самостоятельного искового требования о признании недействительной арендной сделки), департамент по существу обходит нормы ГК РФ о применении исковой давности, что применительно к рассматриваемым правоотношениям (и исходя из конкретных обстоятельств данного спора) недопустимо. 

Суд первой инстанции также сослался на то, что департаментом в дело не представлены доказательства наличия препятствий для приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6.

На этом основании суд первой инстанции признал отказ департамента в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 незаконным, и обязал департамент восстановить нарушенное право общества путём направления ему проекта договора купли-продажи данного участка. При этом, суд отказал обществу в установлении выкупной цены участка. Общество в апелляционной жалобе в данной части решение суда не обжалует, равно как и департамент, который просит решение суда отменить и отказать обществу в удовлетворении всех требований в полном объёме.

В части отказа в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 суд первой инстанции признал отказ департамента по мотиву ограничения его оборотоспособности нахождением на нём памятника археологии регионального значения с охранной зоной, законным.

При этом суд первой инстанции сослался на то, что им  проверяется законность отказа на момент его совершения (изготовления и передачи заявителю), то есть на даты, когда основной документ территориального планирования поселения содержал информацию, положенную уполномоченным органом в основание оспариваемого отказа.

На дату принятия оспариваемого отказа у департамента имелось заключение администрации района от 08.11.16 № 12655, в котором было указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:6 находится памятник археологии регионального значения с охранной зоной (т.2, л.д. 21-22).

Далее суд сослался на то, что земельные участки, занятые объектами археологического наследия, в том числе вновь выявленными, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25.06.02 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", п. 2 ст. 15, п. 1, 2, п.п. 4 п.5 ст. 27, п.п. 4 п.2 ст. 94, п.п.1 п.1 ст. 99 ЗК РФ ограничены в обороте и не подлежат приватизации.

Правомерность второго избранного департаментом основания для отказа в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 (нахождение на нём объектов подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк») суд первой инстанции не проверял.

Оценив с учётом объёма обжалования и доводов апелляционных жалоб законность оспариваемого в деле отказа департамента в приватизации двух земельных участков с учётом приведённой позиции суда первой инстанции, суд апелляционной пришёл к следующим выводам.

Относительно ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 по причине нахождением на нём памятника археологии регионального значения с охранной зоной.

Апелляционный суд не поддерживает вывода суда первой инстанции об ограничении пределов исследования суда по данному вопросу только теми доказательствами, которыми располагал департамент на дату принятия оспариваемого в деле отказа.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов по вопросам приватизации земельных участков суд не должен ограничиваться формальной проверкой оспариваемого ненормативного правового акта, поскольку в делах данной категории фактически разрешается гражданско-правовой вопрос о вещном праве.

В связи с этим в числе прочего суд обязан проверить, существует ли в действительности ограничение в обороте земельного участка, или нет.

Администрация района не является специальным органом, в ведении которого находится учёт и регистрация объектов культурного наследия на территории Краснодарского края. Таким органом является Управление государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края

При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество представило суду первой инстанции в материалы дела письмо от 31.08.17 года № 78-7441/17-01-19 Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края.

В данном письме Управление подтверждает, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива управления, объекты культурного: наследия (памятники истории и культуры), а также зоны их охраны на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:5 площадью 1871400 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Архангельское сельское поселение, секция 33 контур 14,20 не значатся (т.2, л.д. 33-34).

Кроме того, администрация района письмом от 26.10.17 сообщила суду, что ввиду внесения изменений в Генеральный план Архангельского сельского поселения Тихорецкого района, утвержденный решением Совета муниципального образования Тихорецкий район от 29.06.2017 № 339, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 региональный памятник археологии не значится (т.2, л.д.  49-50).

Департамент данной информации уполномоченного органа не опроверг.

Таким образом, на дату принятия решения у суда первой инстанции имелись надлежащие доказательства отсутствия на указанном земельном участке памятника археологии регионального значения с охранной зоной.

В ответе на определение апелляционного суда от 26.07.18 Управление государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края подтвердило сообщённую обществу информацию о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:5 площадью 1871400 кв.м. объекты культурного наследия, в том числе памятники археологии, не значатся (т.3, л.д. 98-99).

Кроме того, само по себе нахождение на земельном участке объектов культурного наследия (памятники археологии) не ограничивает его оборотоспособсти и не препятствует его приватизации в том числе по предусмотренным п.п.9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ основаниям.

Статья 50.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - закон N 73-ФЗ), введенная Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ, допускает возможность предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору в случае нахождения на участке объекта археологического наследия (кургана) при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 данного Закона. 

Данная правовая позиция сформулирована АС СКО в постановлении от 16.05.2018 по делу N А32-21501/2015.

При таких обстоятельствах отказ департамента в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 по мотиву нахождения в его границах регионального памятника археологии, вследствие чего и на основании он ограничен в обороте в силу п.п.4 п.5 ст. 27 ЗК РФ, не основан на фактических обстоятельствах и законе.

Возражения общества против выводов суда первой инстанции и департамента в указанной части признаются апелляционным судом правомерными.

Общество также правомерно ссылается на то, что суд первой инстанции не проверил законности департамента в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 по тому основанию, что на данном участке расположены сооружения: огражденная площадка узла запорной арматуры подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк», трансформаторная подстанция мощностью 10 KB, дизельная электростанция и в силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют собственники находящихся на них зданий, сооружений.

Действительно, в силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, как на то и ссылается департамент,  исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют собственники находящихся на них зданий, сооружений.

Однако данные нормы ЗК РФ не распространяются на сооружения, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:5.

Так, согласно Акту обследования, использованному департаментом, на названном участке, на его поверхности, находятся: огражденная площадка узла запорной арматуры подземного магистрального нефтепровода высокого давления «Малгобек-Тихорецк», трансформаторная подстанция мощностью 10 KB, дизельная электростанция.

Из представленной суду первой инстанции АО «Черномортранснефть» от 30.10.17 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:5 расположен наземный линейный объект – линейный узел 462 км. магистральный нефтепровод "Малгобек-Тихорецк" с сопутствующими сооружениями и оборудованием; данные объекты являются недвижимым имуществом и входят в состав сооружения магистральный нефтепровод «Малгобек -Тихорецк» (т.2, л.д. 52-53).

Таким образом, на названном земельном участке находятся наземные части подземного линейного объекта  - магистральный нефтепровод "Малгобек-Тихорецк".

Согласно п.п. 6-8 ст. 90 ЗК РФ,  собственникам магистральных трубопроводов не требуется оформление прав собственности на земельные участки, под которыми они проходят. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Указанные пункты ст. 90 ЗК РФ устанавливают ограничения не по обороту земельных участков (переходу прав), а по фактическому использованию земельных участков, на и под которыми расположены трубопроводы, а также в границах охранных зон объектов, действующие в отношении всякого собственника и пользователя соответствующего земельного участка.

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае прохождение по земельному участку с кадастровым номером 23:32:0701000:5 нефтепровода не является основанием для отказа в его приватизации.

Сходная позиция в отношении надземных частей того же самого магистрального нефтепровода "Малгобек-Тихорецк" поддержана АС СКО в постановлении от 20.02.18 по делу № А32-18149/2017.

При таких обстоятельствах отказ департамента в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:5 по указанному основанию так же противоречит применимым в спорным правоотношениям нормам ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции признаёт правомерными и возражения общества против довода департамента о ничтожности договора аренды от 01.06.2000 N 8 (3200000097) в редакции приложения № 1, основанные на том, что выступающие их предметом участки были представлены обществу согласно названному приложению № 1 с нарушением п.п. 1, 2 ст. 10 закона N 101-ФЗ

Так, департамент в обоснование правомерности своего вывода о ничтожности договора аренды от 01.06.2000 N 8 (3200000097) в редакции приложения № 1 ссылается в апелляционной жалобе на то, что при заключении приложения № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 были нарушены требования п. 2 ст. 10 Закона № 101-ФЗ, в редакции до 1 марта 2015, согласно которой передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом, принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Поскольку сведения о соблюдении указанного порядка (публикация информации, проведение торгов) в отношении земельного участка 23:32:0701000:6 на момент обращения в департамент с заявлением о предоставлении земельных участков в собственность отсутствовали, департамент настаивает на ничтожности приложения № 1 к договору аренды.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В приложении № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 не указана дата его подписания.

Однако, во вводной его части указано, что оно подготовлено на основании постановлений главы Тихорецкого района Краснодарского края № 907 от 18.09.01, № 1302 от 28.12.01, № 157 от 22.02.02.

19.07.02 названное Приложение № 1 зарегистрировано филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Тихорецку № регистрации 23-01.14-1.4.2002-148 и 23-01.14-1.4.2002-149 (т.1, л.д. 19 – оборот листа).

Из этого следует, что приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 заключено его сторонами не ранее 22.02.02 и не позднее 19.07.02.

То есть, приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 заключено его сторонами до введения в действие указанных положений п.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ: согласно ст. 19 Закона N 101-ФЗ, он вступает в действие через шесть месяцев после его официального опубликования, которое состоялось 27.07.02. 

Обратной силы закон № 101-ФЗ не имеет.

Таким образом, закон № 101-ФЗ вступил в действие 27.02.03, а приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 заключено его сторонами, самое позднее,  19.07.02.

В связи с этим как в период заключения договора аренды от 01.06.00 N 8, так и в период заключения приложения № 1 к нему не действовали положения закона № 101-ФЗ.

Вместе с тем, апелляционный суд признаёт правомерными прочие возражения департамента относительно действительности приложения № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8, обоснованные нарушением при заключении приложений № 1 к договору аренды от 01.06.00 N 8 процедуры предоставления земельных участков в аренду, предусмотренной ст. 34 ЗК РФ в первоначальной редакции, действовавшей в период заключения сторонами названного приложения № 1.

Так, ст. 34 ЗК РФ в указанной редакции от 25.10.2001 ФЗ N 136-ФЗ было предусмотрено следующее.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации (п.1 ст. 34 ЗК РФ).

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ (п.2 ст. 34 ЗК РФ).

В указанном в п.2 ст. 34 ЗК РФ заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п.3 ст. 34 ЗК РФ).

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного в п.2 ст. 34 ЗК РФ заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п.4 ст. 34 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ (п.5 ст. 34 ЗК РФ).

Договор купли - продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ (п.6 ст. 34 ЗК РФ).

Оценив приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 № 8, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что фактически представляет собою изменение существенного условия договора аренды от 01.06.00 № 8 – его предмета: состава передаваемых в аренду по нему земельных участков.

Так, по договору аренды от 01.06.00 № 8 согласно его п. 1.1. обществу в аренду передавались земельные участки общей площадью 211,19 га. с условными кадастровыми номерами:

   1) 23:32:09 29 020:001 (т.е, секция 29, контур 20) площадью 23,45 га. (т.3, л.д. 68-69),

   2) 23:32:09 30 013:001 (т.е., секция 30 контур 13) площадью 0,84 га. (т.3, л.д. 70-71),

   3)  23:32:09 32 016:001 (т.е., секция 32 контур 16) площадью 60,30 га. (т.3, л.д. 72-73),

   4)  23:32:09 32 047:001 (т.е., секция 33 контур 47) площадью 42,86 га. (т.3, л.д. 74-75),

   5)  23:32:09 33 029:001 (т.е., секция 33 контур 29) площадью 66,10 га.(т.3, л.д. 76-77),

   6)  23:32:09 42 001:001 (т.е., секция 42 контур 1) площадью 17,64 га. (т.3, л.д. 78-79).

При этом, границы передаваемых в аренду были описаны и установлены в их Планах с описанием не только площадей и адресов, но также координат и поворотных точек (т.3, л.д. 68-79).

То есть, предмет договора аренды был индивидуализирован надлежащим образом.

Согласно же приложению № 1 к этому договору, в аренду были переданы следующие земельные участки:

1) секция 33 контур 14 площадью 137,2 га.,

2) секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.,

3) секция 33 часть контура 29 площадью 24,05 га.

То есть, из выступавших предметом договора аренды от 01.06.00 № 8 шести земельных участков  при его заключении и государственной регистрации у общества осталась в аренде только часть одно из этих шести земельных участков – часть земельного участка с условным номером 23:32:09 33 029:001 площадью 24,05 га. (66,10 га. – 42,05 га), обозначенная в приложении № 1 как: «секция 33 часть контура 29».

Оставшиеся пять выступавших предметом договора аренды от 01.06.00 № 8 земельных участков и часть шестого земельного участка площадью 42,05 га. выбыли из пользования общества и были переданы АОЗТ «Родник» в порядке обмена.

Границы этих двух новых земельных участков, поступивших в аренду обществу на основании приложения № 1, и оставшейся части от земельного участка, ранее находившегося в аренде у общества, также были описаны и установлены.

Из изложенного следует, что на основании документа, названного как: «приложение № 1» к договору аренды от 01.06.00 № 8, общество фактически получило в аренду 2 новых земельных участка и утратило право аренды в отношении пяти участков, с частью шестого, которое возникло у него из договора аренды от 01.06.00 № 8.

При этом, новый договор аренды с соблюдением установленных ст. 34 ЗК РФ в действовавшей на тот момент редакции между обществом и администрацией района не заключался.

Общество ссылается на отсутствие такой необходимости, ссылаясь на то, что изменение предмета аренды было произведено в процедуре: «равновеликого обмена», оформленной на административном уровне собственником земельных участков постановлением  главы Тихорецкого района Краснодарского края от 18.09.01 № 907 «О равновеликом обмене земельных участков между землями ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник»».

В названом постановлении в качестве основания его принятия указаны ст. 12 Закона Краснодарского края «О внесении изменений и дополнений в Закон Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае»» от 03.11.00 и акт обмена от 11.09.01. Ссылки на нормы ЗК РФ отсутствуют.

Изучив находящуюся в открытом доступе Базу законодательства Краснодарского края «Консультант Плюс Регион», апелляционный суд нашёл в ней подходящий по дате принятия и наименованию Закон Краснодарского края от 03.11.2000 N 323-КЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" (далее – закон N 323-КЗ).

Статья 12 закона N 323-КЗ содержит следующие изменения в ст. 22 Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13-КЗ "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" (далее – закон № 13-КЗ):

«Статья 22. В фонд перераспределения дополнительно включаются земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств, члены которых своим решением добровольно отказались от них или их части в связи с реорганизацией или прекращением деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, а также участки юридических лиц и граждан, предоставленные им для сельскохозяйственного использования, при добровольном отказе от них.

Сельскохозяйственное предприятие вправе выплатить своему выбывающему члену стоимость земельной доли. Порядок и условия выплаты устанавливаются соглашением сторон.

За счет земельных долей, находящихся в собственности сельскохозяйственного предприятия, земельными долями могут наделяться работники этого предприятия, не получившие бесплатно в собственность земельную долю, в порядке, установленном уставом предприятия.

Земельные доли (паи) умерших граждан, у которых отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, до оформления государством права собственности на них передаются в пользование сельскохозяйственному предприятию, при реорганизации которого возникло право на земельную долю (пай).».

То есть, ст. 12 закона N 323-КЗ, на которую имеется ссылка в постановлении от 18.09.01 № 907 «О равновеликом обмене земельных участков…»,  не содержит правил об  обмене земельных участков.

Однако, такие правила имеются в ст. 12 закона N 13-КЗ, в который законом N 323-КЗ вносились изменения.

Согласно данной норме, на территории Краснодарского края собственникам земельных долей предоставляется право на осуществление таких сделок с земельными долями, как  обмен земельной доли на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве.

При этом, процедура такого обмена законом N 13-КЗ не регламентирована.

В данном конкретном случае процедура обмена земельными участками между ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник»» была оформлена следующим образом:

- 11.09.01 за вх. № 1616 в администрацию района от ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» поступил подписанный между данным обществом и АОЗТ «Родник» Акт обмена, в котором администрацию просили произвести равновеликий обмен земельных участков ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» общей площадью 187,14 га между землями фонда перераспределения с указанием признаков данных участков;

- 18.09.01 главой Тихорецкого района Краснодарского края принято постановление № 907 «О равновеликом обмене земельных участков между землями ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий и АОЗТ «Родник»»;

- 27.09.01 Актом приёмки работ сотрудниками Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Тихорецкого района приняты работы по оформлению юридического дела по равновеликому обмену земельными участками;

28.12.01 и 22.02.02 главой Тихорецкого района Краснодарского края приняты постановления, соответственно, № 1302 и № 157, которыми утверждены внешние границы полученных ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий»» в результате обмена земельных участков;

- ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий»» и администрацией района подписано приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 № 8;

- 19.07.01 приложение № 1 к договору аренды от 01.06.00 № 8 прошло государственную регистрацию.

Оценив приведённую выше процедуру получения ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в аренду двух новых земельных участков, апелляционный суд полагает, что эта процедура не соответствует требованиям ст. 34 ЗК РФ в действовавшей в тот период редакции.

Вышеописанная процедура получения ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в аренду двух новых земельных участков, не соответствует предусмотренным  п.1 ст. 34 ЗК РФ не может быть определена судом как проведённая на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления данных земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Из материалов дела не следует, что администрация района до принятия постановления 18.09.01 № 907 «О равновеликом обмене земельных участков ….» обеспечила подготовку информации о выступающих предметом обмена земельных участках, и заблаговременную публикацию такой информации, как это предусмотрено  п.1 ст. 34 ЗК РФ.

Законом N 13-КЗ, на основании которого был произведён обмен, в нарушение требований п.1 ст. 34 ЗК РФ не были установлены процедура и критерии предоставления в порядке обмена, в том числе порядок рассмотрения таких заявок и принятия решений.

Также по итогам произведённого обмена, в результате которого ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» получило в аренду два новых земельных участка вместо пяти, не было заключено договора аренды новых земельных участков, как это предусмотрено п.6 ст. 34 ЗК РФ.

Оформление получения ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в аренду новых земельных участков на основании постановления от 18.09.01 № 907 приложением № 1 к договору аренды от 01.06.00 № 8 как мены пяти арендуемых ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» на основании договора аренды от 01.06.00 № 8 земельных участков с частью шестого на два новых земельных участка, предоставленных АОЗТ «Родник», не освобождало администрацию района и участников данной процедуры «равновеликого обмена» от соблюдения обязательной процедуры получения в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков, установленной федеральным законодательством – ст. 34 ЗК РФ. Закон 13-КЗ, принятый Субъектом Российской Федерации не может отменить данной процедуры.

Кроме того, апелляционный суд не нашёл доказательств именно равноценного обмена земельных участков ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» на земельные участки АОЗТ «Родник».

Так, из перечисленных выше документов, которыми оформлен данный обмен, видно только совпадение площади обмениваемых участков: 187,14 га., вида разрешённого использования – для сельскохозяйственного производства, уровень собственности – фонд перераспределения. 

Однако при этом из этих документов не видно, являлись ли равноценными права участников обмена на обмениваемые участки.

Так,  ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» предоставляло для обмена земельные участки, в отношении которых оно имело зарегистрированное в установленном порядке право долгосрочной аренды сроком на 49 лет с 01.06.00.

Какое право имело  АОЗТ «Родник» на земельные участки, предоставленные для обмена, в течение какого времени это право будет действовать, не известно.

Апелляционный суд принимал меры к получению данной информации от общества и администрации района как участников обмена.

Представитель ЗАО «Сахарный комбинат Тихорецкий» пояснила, что общество такой информацией не располагает.

Определением от 26.07.18 апелляционный суд запросил у администрации района в этих целях:

1) документально подтверждённую информацию о том, на каком праве АОЗТ «Родник» пользовалось земельными участками - секция 33 контур 14, площадью 137,2 га и секция 33 контур 20, площадью 49, 94 га до их передачи ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» на основании постановления Главы Тихорецкого района Краснодарского края от 18.09.2001 № 907 «О равновеликом обмене земельных участков между землями ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник»: 

              а) указать, это право аренды, бессрочное (или постоянное пользование) либо право собственности и на основании чего оно возникло – представить документы, подтверждающие наличие данного права; 

               б) указать объем этих прав (если на праве аренды, то указать, когда и на какой срок был заключен договор аренды, представить договор аренды; 

2) Представить документально подтверждённую информацию о том, на каком праве к АОЗТ «Родник» от ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» на основании постановления Главы Тихорецкого района Краснодарского края от 18.09.2001 № 907 «О равновеликом обмене земельных участков между землями ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» и АОЗТ «Родник» перешли указанные в данном постановлении земельные участки: (секция 29 контур 20, площадью 23,45 га, секция 30 контур 13, площадью 0,84 га, секция 32 контур 16, площадью 60,30 га, секция 32 контур 47, площадью 42,86 га, секция 33 часть контура 29, площадью 42,05 га, секция 42 контур 1, площадью 17,64 га.): 

а) как был оформлен этот переход права, представить документы, которыми было оформлено это право; 

б) если это право аренды, то был заключён новый договор аренды, или оформление права произошло также, как у ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» - путём заключения дополнительного соглашения к договору – предоставить эти документы, 

в) указать срок аренды.

Администрация района сообщила апелляционному суду, что не располагает запрошенной информацией.

Из этого следует, что материалами дела не подтверждена равноценность прав участников обмена на обмененные земельные участки.

Вследствие этого не представляется возможным заключить, что к ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в результате обмена перешли два новых земельных участка, в отношении которых у АОЗТ «Родник» также имелось равноценное право долгосрочной аренды, истекающее  не менее чем через 47-48 лет после обмена (с учётом истечения части срока аренды участков у ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» на дату обмена).

При этом, после подписания приложения № 1 к договору аренды № 8 от 01.06.2000 на новые два земельных участка, полученные ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» в результате обмена, у ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий» возник тот же объём прав из договора аренды № 8 от 01.06.2000,  что и на ранее выступавшие его предметом земельные участки долгосрочная аренда сроком на 49 лет с 01.06.2000.

То есть, возможна ситуация, когда у АОЗТ «Родник» на эти участки на дату их передачи ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий», имелся меньший объём прав, чем ООО «Сахарный комбинат Тихорецкий»: чем-либо ограниченное право пользования, меньший срок аренды на дату обмена.

Апелляционный суд полагает, что такой обмен не является равноценным, и может привести к ситуации получения новых земельных участков в аренду в обход установленной ст. 34 ЗК РФ процедуры и с нарушением установленных данной нормой принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Нарушение данных требований ст. 34 ЗК РФ является основанием для вывода о ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК РФ договора аренды, оформленного как «приложением № 1 к договору аренды № 8 от 01.06.00» в части поименованных в нём двух новых земельных участков общей площадью 187,14 га, описанных как: секция 33 контур 14 площадью 137,2 га., секция 33 контур 20 площадью 49,94 га.

29.04.04 данные участки объединены в один земельный участок общей площадью 1 871 400 кв.м. (187,14 га) и поставлены на кадастровый учёт под кадастровым номером 23:32:0701000:5.

При таких обстоятельствах апелляционный суд признаёт правомерным отказ департамента в приватизации обществу земельного участка под кадастровым номером 23:32:0701000:5: право общества на данный участок возникло из приложения № 1 к договору аренды № 8 от 01.06.00, он не являлся предметом договора аренды № 8 от 01.06.00 при его заключении. Однако, как обосновано выше, приложение № 1 является ничтожной сделкой. В связи с этим предусмотренных п.п.9 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ оснований для продажи обществу данного земельного участка за плату без проведения торгов не имелось.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма была введена в действие Федеральным законом от 07.05.13 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.09.13. В соответствии с пунктом 6 статьи 3 названного Федерального закона нормы ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На этом основании департамент правомерно сослался в апелляционной жалобе на то, что положения ст. 166 ГК РФ, с изменениями от 01.09.13, не применяются к приложению № 1 к договору аренды земельного участка от 01.06.2000 № 8, которое заключено самое позднее 19.07.02 (дата его государственной регистрации).

Вместе с тем, признание апелляционным судом законным вывода департамента о ничтожности сделки, оформленной приложением № 1 к договору аренды земельного участка от 01.06.2000 № 8, не является основанием для вывода о законности отказа департамента обществу в приватизации земельного участка под кадастровым номером 23:32:0701000:6.

В частности, как было обосновано выше и следует из материалов дела, в результате подписания приложения № 1 предмет договора аренды земельного участка от 01.06.2000 № 8 обновился, изменился только в части земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющих условные кадастровые номера:

- 23:32:09 29 020:001  площадью 23,45 га.,

- 23:32:09 30 013:001 площадью 0,84 га.,

- 23:32:09 32 016:001 площадью 60,30 га.,

- 23:32:09 32 047:001 площадью 42,86 га.,

- 23:32:09 42 001:001  площадью 17,64 га., 

а также части земельного участка с условным номером 23:32:09 33 029:001 общей площади  66,10 га. – в части площадью 42,05 га. 

В соответствии с приложением № 1,  эти земельные участки были заменены на земельные участки, впоследствии поставленные на учёт с кадастровым номером 23:32:0701000:5.

При этом, приложение № 1 не затронуло части земельного участка с условным номером 23:32:09 33 029:001 – в части площадью 24,05 га. (66,10 га. –  42,05 га.).

После обмена границы данного участка были уточнены и описаны с учётом выделения из него части площадью 42,05 га., переданной АОЗТ «Родник».

То есть, право общества на данный земельный участок с условным номером  23:32:09 33 029:001 (секция 33 часть контура 29) площадью 24,05 га. возникло из договора аренды от 01.06.2000 № 8 и не прекращалось ни заключением приложения № 1, ни позднее.

29.04.04 данный земельный участок поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 23:32:0701000:6.

Он выступает предметом аренды и на данный момент.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, сделка может быть признана ничтожной в части.

Согласно названной норме ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В договоре аренды от 01.06.2000 № 8 и в последующих дополнительных соглашениях к нему земельный участок с кадастровым номером 23:32:0701000:6 указывается в качестве самостоятельного по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:32:0701000:5. Из материалов дела не следует, что эти участки невозможно арендовать друг без друга. Иначе бы из них в 2004 году был сформирован один земельный участок, а не два. Общество обращалось к департаменту за заключением отдельных договоров аренды в отношении каждого из этих участков. В рассматриваемом в данном деле заявлении в арбитражный суд общество также просит обязать департамент направить ему проекты двух самостоятельных договоров купли-продажи.

В связи с изложенным ничтожность приложения № 1 к договору аренды от 01.06.2000 № 8 не делает ничтожным данный договор в полном объёме – то есть в части предмета, который приложением № 1 не менялся.

Договор аренды от 01.06.2000 № 8 заключён в установленном действовавшим на тот момент порядке, в соответствии с постановлением  главы Тихорецкого района Краснодарского края от 28.07.00  № 487 «Об изъятии земельного участка у ОАО Сахарный завод «Тихрорецкий» и передаче его в аренду  ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»». Данным постановлением на основании акта приёма-передачи имущества в качестве взноса в уставный капитал ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий» от 24.11.99 № 1, постановления главы Тихорецкого района Краснодарского края «О регистрации ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»» от 03.12.99 № 797 у ОАО Сахарный завод «Тихрорецкий» изъяты ранее предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование и переданы в аренду на 49 лет ООО «Сахарный комбинат «Тихорецкий»» земельные участки, в число которых вошёл и участок, впоследствии поставленный на кадастровый учёт с номером 23:32:0701000:6.

Департамент о ничтожности договора аренды от 01.06.2000 № 8 в его первоначальной редакции в оспариваемом в деле отказе не указывал и при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлял.

Также в оспариваемом в деле решении департамент в обоснование отказа в приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 департамент ссылался только на  ничтожность приложения № 1 к договору аренды от 01.06.2000 № 8.

Иных оснований, препятствующих приватизации данного земельного участка, департамент не назвал ни в оспариваемом в деле отказе, ни  при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Суд апелляционной инстанции таких оснований так же не нашёл.

Общество арендует земельный участок с кадастровым номером 23:32:0701000:6 на основании договора аренды от 01.06.2000 № 8 более 16 дет до даты обращения к департаменту.

Имеющимся в материалах дела Актом обследования № 283 от 31.10.16 земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6  подтверждается надлежащий характер использования обществом данного участка (т.1, л.д. 48).

Департамент не ссылается на нахождение на  земельном участке с кадастровым номером 23:32:0701000:6  каких-либо объектов, препятствующих его приватизации, ограничивающих его оборотоспособность.

Изучив описание земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 (т.1, л.д. 65; т.3, л.д. 76-77), апелляционный суд установил, что в нём указано, что земельный участок находится в водоохранной зоне реки Борисовка шириной 100 метров. О том, что земельный участок также находится в прибрежной защитной по реки Борисовка, в описаниях участка не указано. Из этого следует, что он не достигает прибрежной защитной полосы реки.

Границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, местоположений береговых линий (границ водных объектов) реки Борисовка на территории Тихорецкого и Новопокровского районов Краснодарского края установлены п. 5 Приказа Министерства природных ресурсов Краснодарского края от 23.11.17 N 1610 (далее - приказ № 1610).

Согласно п.п.2, 3 п. 5 приказа № 1610, ширина водоохранной зоны реки Борисовка составляет 100 метров, ширина прибрежной защитной полосы - 50 метров.

Тем же приказом № 1601 определено, что ограничения хозяйственной и иной деятельности в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы установлены статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23.09.15 N 305-ЭС15-4893 указал следующее.

Согласно пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены водные объекты. В силу п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизировать земельные участки в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.

Таким образом, ограничение выкупа земельных участков, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не предусмотрено.

Сходная позиция высказана и АС СКО в постановлении от 21.06.17 по делу 3 А32-24568/2017.

В связи с этим нахождение части земельного участка с кадастровым номером 23:32:0701000:6 в водоохранной зоне реки Борисовка не создаёт препятствий в его приватизации на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Департамент так же не ссылался на данное основание в качестве отказа в приватизации ни в оспариваемом в деле отказе, ни в судах первой и апелляционной инстанции при проверке его законности.

С учётом изложенного апелляционный суд признаёт доказанным право общества на приватизацию земельного участка под кадастровым номером 23:32:0701000:6 на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции отклоняются апелляционная жалоба общества на решение суда в части отказа в признании незаконным отказа департамента в приватизации земельного участка под кадастровым номером 23:32:0701000:5 и апелляционная жалоба департамента на решение суда в части удовлетворения требования общества о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка под кадастровым номером 23:32:0701000:6 с обязанием направить обществу проект договора купли-продажи названного участка.

Пленум ВАС РФ в п. 35 постановления от 28.05.2009 N 36 (ред. от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснил арбитражным апелляционным судам, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции в обжалованной обществом и департаментом части не подлежит отмене, учитывая, что резолютивная часть решения суда первой инстанции совпала с резолютивной части постановления, которое признал необходимым принять апелляционный суд, проверяя законность решения суда в обжалованной сторонами по делу части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  26.02.2018 по делу № А32-4239/2017 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через Арбитражный суд  Краснодарского края.

Председательствующий                                                               Н.Н. Смотрова

 

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

 

С.С. Филимонова