АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-12108/2021

19 апреля 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть объявлена 12 апреля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «СК Континент» (601911, 

<

...>, пом/каб Х/330, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройснаб» (601900, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 636 288 руб. 80 коп., об обращении взыскания на заложенное имущество,

в отсутствие представителей сторон,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда, установил следующее.

 

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Континент» (далее – ООО Специализированный застройщик «СК Континент», истец)  обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Стройснаб» (далее – ООО «Стройснаб», ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2018 №Ком96-1 в сумме 1 175 145 руб. 72 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2018 по 29.03.2022 в сумме 461 143 руб. 08 коп., об обращении взыскания на заложенное имущество – нежилое помещение №1 в доме №96 по ул. Комсомольской  в г. Коврове, кадастровый номер: 33:20:014510:421, общей площадью 69,3 кв.м, об установлении начальной продажной цены предмета залога в сумме 3 800 000 руб.   

Исковые требования заявлены на основании статей 307, 309, 310, 395, 334, 337, 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик вопреки положениям статей 9, 65, 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление не представил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.06.2018 между ООО Специализированный застройщик «СК Континент» (продавец) и ООО «Стройснаб» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №Ком96-1, по условиям пункта 1 которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает принадлежащий продавцу на праве собственности следующий объект недвижимости: нежилое помещение, назначение:  нежилое помещение, площадь 69,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Владимирская область МО город Ковров (городской округ), 

<

...>,  кадастровый номер: 33:20:014510:421. Указанный в пункте 1 настоящего договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2017 №33-КГ33303000-00000000000000905-2017, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.01.2018 (пункт 2 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами  и действует до завершения расчетов (пункт 13 договора).

Согласно пункту 3 договора указанный в пункте 1 настоящего договора объект продавец продает, а покупатель покупает за 3 800 000 руб., в том числе НДС – 18% (пункт 3 договора). 

На основании пункта 4 договора оплата объекта, указанного в пункте 1 договора, производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующие сроки: – денежные средства в размере 1 300 000 руб. в срок до 30 июня 2018 года; – денежные средства в размере 500 000 руб. в срок до 31 июля 2018 года; – денежные средства в размере 500 000 руб. в срок до 31 августа 2018 года; – денежные средства в размере 500 000 руб. в срок до 30 сентября 2018 года; – денежные средства в размере 500 000 руб. в срок до 31 октября 2018 года; – денежные средства в размере 500 000 руб. в срок до 30 ноября 2018 года. Допускается составление зачета взаимных требований.

В пункте 5 договора стороны согласовали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности и до момента исполнения покупателем обязательств по оплате в соответствии с пунктом4 настоящего договора, объект, указанный в пункте 1 настоящего договора, считается находящимся в залоге (ипотеке) у продавца (ООО «СК Континент») на основании пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По акту приема-передачи от 09.07.2018 нежилое помещение передано покупателю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости   от 17.09.2021 №99/2021/418016788 право собственности ООО «Стройснаб» на указанное нежилое помещение зарегистрировано 04.07.2018 (запись регистрации №33:20:014510:421-33/020/2018-3). 04.07.2018 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись №33:20:014510:421-33/020/2018-4  о государственной регистрации залога в силу закона на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2018 №Ком96-1.

Как следует из искового заявления и подтверждается представленными в материалы дела актами от 09.08.2018, от 09.09.2020, от 27.10.2020, от 28.02.2021, от 28.02.2021, подписанными сторонами, ООО Специализированный застройщик «СК Континент» и ООО «Стройснаб» произведен зачет взаимный требований на общую сумму 2 624 854 руб. 28 коп., сумма задолженности ООО «Стройснаб» по договору купли-продажи нежилого помещения составила 1 175 145 руб. 72 коп.

Сторонами без замечаний подписан акт сверки взаимных расчетов. 

Претензией от 20.07.2021 №323 ООО Специализированный застройщик «СК Континент» обратилось к ООО «Стройснаб» с требованием об оплате задолженности в срок до 15.08.2021.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате нежилого помещения в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом нормы пункта 2 статьи 486 и статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность достижения соглашения об оплате цены товара в рассрочку, что и реализовано сторонами при заключении договора.

Факт передачи ответчику в собственность недвижимого имущества и наличия задолженности по его оплате в сумме 1 175 145 руб. 72 коп. подтверждается материалами дела, в том числе подписанными сторонами без замечаний договором купли-продажи, актом приема-передачи недвижимого имущества, актами зачета взаимных требований, актом  сверки взаимных расчетов, выпиской из Единого государственного реестра прав, иными доказательствами, и ответчиком не оспаривается.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательства оплаты задолженности в добровольном порядке ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании задолженности в сумме 1 175 145 руб. 72 коп. предъявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того,  истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2018 по 29.03.2022 в сумме 461 143 руб. 08 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу статьи 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

В пункте 14 договора стороны согласовали, что стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с законодательством.

Поскольку факт допущенной ответчиком  просрочки исполнения обязательства подтверждается материалами дела, то требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами предъявлено истцом правомерно.

Суд, проверив представленный истцом расчет процентов, признал его арифметически верным и соответствующим положениям действующего законодательства. Расчет процентов ответчиком не оспорен, контррасчет в материалы дела не представлен.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2018 по 29.03.2022 в сумме 461 143 руб. 08 коп. предъявлено истцом обоснованно и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество – нежилое помещение №1 в доме №96 по ул. Комсомольской  в г. Коврове, кадастровый номер: 33:20:014510:421, общей площадью 69,3 кв.м, об установлении начальной продажной цены предмета залога в сумме 3 800 000 руб.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №102-ФЗ) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения от 22.06.2018 №Ком96-1 и размер задолженности – 1 636 288 руб. 80 коп., в том числе задолженность по оплате помещения в сумме  1 175 145 руб. 72 коп.,  задолженность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 461 143 руб. 08 коп.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возражений относительно предъявленных истцом требований не представил.

Процессуальными средствами доказывания обстоятельства, препятствующие обращению взыскания на заложенное имущество, ответчиком в настоящем случае не раскрыты.

Пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 54 Закона №102-ФЗ.

Такие условия как незначительный размер задолженности (менее 5 процентов), непродолжительность периода просрочки обязательств, обеспеченных залогом, в настоящем деле отсутствуют.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд приходит к выводу о том, что требование истца об обращении взыскания на имущество – нежилое помещение  с кадастровым номером 33:20:014510:421 площадью 69,3 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), 

<

...>, заложенное в обеспечение исполнения обязательства ответчика по договору купли-продажи недвижимого имущества, подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона №102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу пункта 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Отсутствие отчета оценщика основанием для отказа в удовлетворении требования залогодержателя об обращении взыскания на это имущество не является.

При изложенных обстоятельствах суд принимает указанную истцом и согласованную сторонами в пункте 3 договора купли-продажи стоимость предмета залога (нежилого помещения) – 3 800 000 руб. как надлежащую начальную продажную цену заложенного имущества.

При этом сторонам разъясняется, что в соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройснаб»  в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «СК Континент» задолженность в сумме 1 175 145 руб. 72 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.07.2018 по 29.03.2022 в сумме 461 143 руб. 08 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 34 727 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение  с кадастровым номером 33:20:014510:421 площадью 69,3 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), 

<

...>, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Стройснаб», путем продажи имущества с публичных торгов, установив начальную  продажную цену в размере 3 800 000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                        Н.В. Евсеева