АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10341/2023

21 декабря 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 14 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании действий по отключению электроэнергии в магазине «Красное&Белое» и проведению разрушительных работ здания по адресу: 

<

...>, незаконными, об обязании обеспечить помещения по адресу: 

<

...>, энергоснабжением, об обязании не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями по адресу: 

<

...>, запретив отключать электрическую энергию, проводить работы, связанные с разрушением и разбором здания на период до 14.09.2025, о запрете совершать любые действия, направленные на нарушение права владения и пользования арендуемыми помещениями по адресу: 

<

...>, о взыскании с ООО «Алиса» судебной неустойки в размере 100 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, И.А. Иванова

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» – ФИО2 по доверенности от 14.07.2023 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

от общества с ограниченной ответственностью «Алиса» – ФИО3 по доверенности от 13.06.2023 сроком действия до 31.12.2028 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен), 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (далее – ООО «Альфа Омск», истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Алиса» (далее – ООО «Алиса», ответчик, истец по встречному иску)

- о признании действий по отключению электроэнергии в магазине «Красное&Белое» и проведению разрушительных работ здания по адресу: 

<

...>, незаконными,

- об обязании обеспечить арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения по адресу: 

<

...>, энергоснабжением в срок не позднее даты вступления судебного решения в законную силу,

- об обязании не чинить препятствий ООО «Альфа Омск» в пользовании арендуемыми помещениями по адресу: 

<

...>, запретив отключать электрическую энергию, проводить работы, связанные с разрушением и разбором здания на период до 14.09.2025 (окончание действия договора аренды),

- о запрете ООО «Алиса» совершать любые действия, направленные на нарушение права владения и пользования ООО «Альфа Омск» арендуемыми помещениями по адресу: 

<

...>. Кроме того, ООО «Альфа Омск» просило взыскать с ООО «Алиса» судебную неустойку в порядке статьи 174 АПК РФ в размере 100 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда, установив срок исчисления судебной неустойки с даты вступления судебного решения в законную силу.

Определением суда от 08.06.2023 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-10341/2023.

Исковое заявление мотивировано тем, что ООО «Альфа Омск» является законным владельцем нежилых помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, заключенного с ООО «Алиса», тем, что по договору аренды арендодатель обязуется обеспечивать подачу энергоресурсов и коммунальных услуг, а также обеспечивать беспрепятственный доступ в помещение арендатора его сотрудников и посетителей, и тем, что с 28.05.2023 ООО «Алиса» начато проведение работ по частичному разрушению стен здания, в котором расположены арендуемые помещения, а 05.06.2023 и в последующий период произведено неправомерное отключение электроэнергии в арендуемом помещении.

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2023 по заявлению ООО «Альфа Омск» приняты срочные временные меры, направленные на обеспечение иска, в виде запрета ООО «Алиса»:

- совершать действия самостоятельно либо с привлечением третьих лиц по ограничению, прекращению подачи электрической энергии в арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения по адресу: 

<

...>;

- проводить работы, связанные с разрушением и разбором здания, части здания по адресу: 

<

...>.

Обеспечительные меры приняты до вступления решения по делу № А46-10341/2023 в законную силу.

ООО «Алиса» в представленном в материалы дела письменном отзыве на исковое заявление не согласилось с предъявленными требованиями, указало на то, что в марте 2023 года участниками ООО «Алиса» проведено обследование магазина, в результате которого установлено, что здание находится в аварийном состоянии, что подтверждается заключением ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» № ТО-2604/23, согласно которому здание магазина по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям механической безопасности, создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, в связи с чем оценивается как аварийное и подлежащее сносу. Также ответчик ссылается на то, что в адрес ООО «Альфа Омск» направлялись письма, в которых сообщалось о проведении реконструкции здания, о наличии оснований для расторжения договора аренды и добровольного освобождения арендуемых помещений, а также о сроках отключения в здании электроэнергии для проведения ремонтных работ. Ответчик отмечает, что при заключении дополнительного соглашения от 28.03.2023 к договору аренды не мог предвидеть, что здание будет признано аварийным, однако после установления данного обстоятельства незамедлительно проинформировал об этом истца. Кроме того, ответчик указывает на неисполнимость заявленных исковых требований и на то, что в сентябре 2023 года истцом напротив здания магазина по адресу: 

<

...>, открыт аналогичный магазин по адресу: 

<

...>, что, по мнению ответчика, свидетельствует об утрате материально-правового интереса к ведению хозяйственной деятельности в арендуемом помещении и явно нарушает установленный статьей 10 ГК РФ запрет на злоупотребление правом.

27.06.2023 от ответчика поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, заключенного между ООО «Альфа Омск» и ООО «Алиса».

Определением суда от 30.06.2023 встречное исковое заявление ООО «Алиса» принято к производству, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Встречный иск, с учетом дополнений, мотивирован тем, что в рассматриваемом случае событием, в силу которого арендатор обязан досрочно освободить арендуемые помещения, является принятое собственником здания решение о реконструкции и капитальном ремонте здания, что предусмотрено частью 2 статьи 619 ГК РФ, поскольку проведение комплексной реконструкции здания является обстоятельством, при котором пользование арендатором помещениями, находящимися в здании, является невозможным, а также тем, что выводы, содержащиеся в заключении эксперта, касаются здания в целом и всех входящих в него помещений, в том числе помещения магазина, арендуемого ООО «Альфа Омск», поэтому снос здания может осуществляться только целиком, со всеми встроенными помещениями.

ООО «Альфа Омск» в представленном суду письменном отзыве на встречное исковое заявление (с учетом дополнительных возражений) возражало относительно удовлетворения встречного иска, сославшись на недобросовестное поведение арендодателя в сложившихся договорных отношениях, направленное на воспрепятствование ООО «Альфа Омск» осуществлению хозяйственной деятельности в арендуемом помещении, на то, что поведение ООО «Алиса» не согласуется с условиями заключенного договора аренды и положениями действующего законодательства, и на то, что возложенная на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта не является основанием для расторжения договора аренды ни по инициативе арендодателя, ни по инициативе арендатора, поскольку в договоре аренды между сторонами дополнительных оснований расторжения договора по причине реконструкции, капитального ремонта не установлено. ООО «Альфа Омск» также указывает на то, что осмотры, по результатам которых подготовлено заключение ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» № ТО-2604/23, проводились только в отношении части здания, не относящейся к арендуемым помещениям, поэтому вывод об аварийном состоянии здания относится только к части здания, не находящейся в аренде у ООО «Альфа Омск».

В судебном заседании представитель ООО «Альфа Омск» поддержал позицию, изложенную в письменных документах, представленных в материалы дела, настаивал на законности первоначальных исковых требований и просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ООО «Алиса» просил удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска по основаниям, ранее изложенным в письменных документах по делу.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами в их совокупности и взаимосвязи, выслушав доводы сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

22.08.2018 между обществом с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» и ООО «Альфа Омск» заключен договор аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 (далее – Договор), согласно которому общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» передало, а ООО «Альфа Омск» приняло во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 93,8 кв. м., расположенные на первом этаже здания ФИО4 № 126, кадастровый номер 55:36:120307:5027, находящегося по адресу: 

<

...>.

В 2021 году произошла реорганизация общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Омич», в результате которой из общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Омич» произошло выделение ООО «Алиса», к которому перешло право собственности на указанное выше здание магазина.

09.03.2023 произошла смена участников ООО «Алиса».

В связи со сменой собственника здания к Договору заключено дополнительное соглашение от 28.03.2023, согласно которому права арендодателя перешли к ООО «Алиса».

Согласно пункту 1.3 договора аренды Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Срок действия договора аренды составляет 7 лет, начиная с момента государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (пункт 5.1 Договора).

В силу пункта 2.1.2 Договора арендодатель обязан передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением (отапливается электричеством), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением.

В соответствии с пунктом 2.1.4 Договора ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем, за исключением случаев, когда городские линии центрального отопления, энергоснабжения, водоснабжения (водоотведения) отключены для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, не подконтрольным арендодателю, что подтверждается документально.

Согласно пункту 2.1.5 Договора Арендодатель обязуется обеспечивать в течение действия договора беспрепятственный доступ в Помещение Арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов, в соответствии с установленным режимом работы Арендатора.

Пунктом 2.1.10 Договора предусмотрено, что Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт Помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом Арендодатель обязан согласовать с Арендатором время и сроки проведения капитального ремонта.

26.04.2023 ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» по заданию ООО «Алиса» подготовило заключение № ТО-2604/23, согласно которому здание магазина ООО «Алиса», расположенное по адресу: 

<

...>, оценено как аварийное и подлежащее сносу, установлено, что существующие конструкции стен, перекрытия, крыши, пола, оконные и дверные блоки обследуемых помещений здания магазина находятся в аварийном состоянии и их эксплуатация должна быть запрещена.

В связи с указанным, 18.04.2023 ООО «Алиса» направило в адрес ООО «Альфа Омск» письмо № 2456, в котором уведомило о том, что с 01.06.2023 запланирована комплексная реконструкция здания и помещений продолжительностью от 4 (четырёх) до 6 (шести) месяцев, в связи с чем просило Арендатора освободить помещение в срок не позднее 01.06.2023. Также Арендодатель сообщил, что после окончания реконструкции здания готов рассмотреть вопрос о продолжении арендных правоотношений с Арендатором.

Письмом от 25.04.2023 ООО «Альфа Омск» в ответ на уведомление ООО «Алиса» сообщило о том, что капитальный ремонт и реконструкция на период от 4 до 6 месяцев не отвечает интересам арендатора, сроки проведения капитального ремонта не согласовывались, документального обоснования важности ремонта не представлено; просило представить проект реконструкции, а также иную техническую документацию.

03.05.2023 ООО «Алиса» направило в адрес ООО «Альфа Омск» письмо № 3556, в котором повторно сообщило о необходимости освобождения помещения в срок до 01.06.2023, а также попросило расторгнуть Договор аренды либо заключить дополнительное соглашение о приостановлении арендных правоотношений на период проведения строительных работ.

15.05.2023 ООО «Альфа Омск» в ответ на письмо ООО «Алиса» от 03.05.2023 направило письмо, в котором указало, что документы, обосновывающие необходимость проведения капитального ремонта, реконструкции, не представлены, в связи с чем возможность оценить целесообразность решения о расторжении договора у ООО «Альфа Омск» отсутствует, при этом уведомление о расторжении договора аренды не соответствует условиям договора.

24.05.2023 ООО «Алиса» направило ООО «Альфа Омск» письмо, в котором сообщило, что реконструкция здания по адресу: 

<

...>, в том числе помещения, где располагается магазин «Красное&Белое», вызвана тем, что здание фактически находится в аварийном состоянии, проигнорировать которое собственник (Арендодатель) не может, так как имеются техногенные риски причинения вреда как имуществу собственника, так и имуществу арендаторов.

Письмом от 30.05.2023 ООО «Альфа Омск» сообщило ООО «Алиса» о том, что по договору аренды помещение должно быть обеспечено электроэнергией, ответственность за ее подачу лежит на арендодателе, сроки проведения капремонта в нарушение условий договора не согласованы.

29.05.2023 ООО «Алиса» направило ООО «Альфа Омск» письмо № 4598, в котором проинформировало Арендатора о том, что в соответствии с заявкой, поданной в адрес сетевой организации АО «Омскэлектро», с 03.06.2023 будет произведено отключение электроэнергии для проведения ремонтных работ и замены энергоснабжающих коммуникаций.

05.06.2023 на здании по адресу: 

<

...>, отключена электроэнергия, и ООО «Алиса» начаты демонтажные работы.

06.06.2023 ООО «Альфа Омск» направило в адрес ООО «Алиса» телеграмму, в которой просило незамедлительно восстановить электроснабжение арендуемых помещений и прекратить препятствование деятельности магазина.

Указывая на то, что электроснабжение арендуемых по Договору помещений арендодателем не восстановлено, проведение работ по демонтажу здания, в котором расположены арендуемые помещения, не прекращено, ООО «Альфа Омск», со ссылками на положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось с рассматриваемым иском (с учетом уточнений) в суд.

Возражая против требований ООО «Альфа Омск» и заявляя встречные исковые требования, ООО «Алиса», со ссылками на пункт 2 статьи 450, абзац шестой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало на то, что в рассматриваемом случае имеются основания для расторжения договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 по требованию арендодателя, в связи с чем ООО «Алиса» просит расторгнуть указанный договор, заключенный между ООО «Альфа Омск» и ООО «Алиса».

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает требования ООО «Альфа Омск» подлежащими частичному удовлетворению, в то время как в удовлетворении встречного иска ООО «Алиса» отказывает, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как установлено выше, между ООО «Альфа Омск» и ООО «Алиса» заключен договор аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 28.03.2023 к Договору), в соответствии с которым ООО «Альфа Омск», как арендатор, приняло во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 93,8 кв. м., расположенные на первом этаже здания ФИО4 № 126, кадастровый номер 55:36:120307:5027, находящегося по адресу: 

<

...>, на срок 7 лет с момента государственной регистрации Договора.

При этом пунктом 2.1.2 Договора предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением (отапливается электричеством), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением.

В соответствии с пунктом 2.1.4 Договора ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем, за исключением случаев, когда городские линии центрального отопления, энергоснабжения, водоснабжения (водоотведения) отключены для ремонта, технического обслуживания и по другим причинам, не подконтрольным арендодателю, что подтверждается документально.

Согласно пункту 2.1.5 Договора Арендодатель обязуется обеспечивать в течение действия договора беспрепятственный доступ в Помещение Арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов, в соответствии с установленным режимом работы Арендатора.

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного и действующего между сторонами договора аренды нежилых помещений у ООО «Алиса» имеется обязательство по обеспечению возможности эксплуатации соответствующего помещения ООО «Альфа Омск».

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом в силу положений статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что факт создания ООО «Алиса» препятствий в пользовании ООО «Альфа Омск» арендуемыми по договору аренды № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 помещениями в виде отключения электроснабжения таких помещений и проведения работ в отношении здания, направленных на его снос, подтверждается материалами дела (акты фиксации отсутствия электроэнергии в магазине, видеоматериалы, фиксирующие проведение работ в отношении рассматриваемого здания, выписки из журнала осмотра помещений) и ответчиком по существу не оспаривается, суд приходит к выводу о том, что требования, направленные на устранение нарушений прав владения и пользования ООО «Альфа Омск» арендуемыми помещениями, заявлены истцом в рассматриваемом случае обоснованно.

Частично удовлетворяя заявленные ООО «Альфа Омск» исковые требования, суд исходит из того, что соответствующие права владения и пользования в отношении помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: 

<

...>, возникли и имеются у ООО «Альфа Омск» в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, то есть в пределах, согласованных сторонами условиями такого договора.

Как следствие, у ООО «Алиса» имеются корреспондирующие таким правам обязанности, также определенные условиями договора, а именно обязанность обеспечить подачу энергоресурсов и коммунальных услуг в арендуемые помещения, а также обязанность обеспечивать беспрепятственный доступ в помещения арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ООО «Альфа Омск» вправе требовать от ООО «Алиса» устранения препятствий в пользовании арендуемыми помещениями в пределах обязательств последнего, предусмотренных договором аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

С учетом указанного, удовлетворению подлежат требования ООО «Альфа Омск» об устранении препятствия в пользовании истцом арендуемыми помещениями, об обеспечении возможности владения и пользования ООО «Альфа Омск» в отношении таких помещений в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, об обязании ООО «Алиса» обеспечить электроснабжение арендуемых помещений в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом характера работ, требования об обязании выполнения которых удовлетворены в рамках настоящего дела, а также с учетом того, что восстановление электроснабжения рассматриваемых помещений может быть обеспечено ответчиком только с привлечением к выполнению соответствующих работ специализированной (электроснабжающей) организации, а также учитывая, что истцом не заявлено обоснованных, подтвержденных документально доводов относительно разумных сроков возможного восстановления электроснабжения помещений, суд полагает, что работы по обеспечению электроснабжения арендуемых нежилых помещений должны быть проведены в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу, в то время как возложение на ответчика обязанности по восстановлению электроснабжения непосредственно в дату вступления в законную силу настоящего решения (в соответствии с требованием, заявленным истцом) явно не согласуется с характером и объемом действий, которые ООО «Алиса» должно совершить для обеспечения выполнения обозначенного обязательства.

Определенный выше судом срок исполнения обязанности, по мнению суда, является разумным и достаточным для исполнения судебного акта с учетом характера и содержания работ.

По мнению суда, удовлетворение обозначенных выше требований ООО «Альфа Омск» является необходимым и достаточным для восстановления нарушенных прав истца, учитывая, что такие права ООО «Альфа Омск» по отношению к принадлежащему ООО «Алиса» недвижимому имуществу определяются и ограничены условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

В то же время рассмотрение судом требования истца о признании незаконными действий ООО «Алиса» по отключению электроэнергии в магазине «Красное&Белое» и проведению разрушительных работ здания по адресу: 

<

...>, то есть выразившихся в обозначенных действиях ответчика, допущенных в рамках сложившихся между сторонами договорных (то есть гражданско-правовых) отношений, само по себе не приведет к восстановлению прав истца, которые подлежат защите в рассматриваемом случае способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из буквального содержания части 1 статьи 197 АПК РФ следует, что требования об оспаривании действий, решений, бездействия, затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматриваются арбитражным судом в случае, если таковые совершены, приняты или допущены субъектами, наделенными федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями.

В то же время в рассматриваемом случае достаточными для разрешения вопроса о восстановлении прав истца, на защиту которых направлен заявленный иск, являются требования ООО «Альфа Омск» о возложении на ООО «Алиса» обязанностей совершить определенные действия, связанные с исполнением ООО «Алиса» договорных обязательств в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

При этом доводы ООО «Алиса» о злоупотреблении ООО «Альфа Омск» своими правами при заявлении соответствующего иска ввиду того, что в сентябре 2023 года истцом напротив здания магазина по адресу: 

<

...>, открыт аналогичный магазин по адресу: 

<

...>, что свидетельствует об утрате истцом материально-правового интереса к ведению хозяйственной деятельности в арендуемом помещении, судом отклоняются, как несостоятельные, поскольку ООО «Альфа Омск» представлено в материалы дела распоряжение Министерства экономики Омской области от 17.10.2023 № 406-Л, согласно которому продлен срок действия выданной ООО «Альфа Омск» лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, в том числе, по адресу: 

<

...> (1 этаж, помещ. 1, 13).

Как уже указывалось выше, ООО «Алиса», ссылаясь на невозможность продолжения арендных отношений в рамках рассматриваемого договора аренды № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, заявило встречный иск о расторжении такого договора, заключенного между ООО «Альфа Омск» и ООО «Алиса».

В обоснование заявленного встречного иска ООО «Алиса» ссылается на положения пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 619 ГК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с абзацем шестым статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Таким образом, системное толкование приведенных выше положений ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом досрочно в случаях, прямо предусмотренных пунктами 1-4 статьи 619 ГК РФ, а также в иных случаях, установленных договором аренды.

Как следствие, требование ООО «Алиса», как арендодателя по договору аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, о досрочном расторжении такого договора по основанию возникновения необходимости проведения капитального ремонта или реконструкции здания, в котором расположены арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения, могло бы оцениваться судом в качестве обоснованного только в случае, если бы соответствующее основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя было бы предусмотрено условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

Вместе с тем, соответствующее условие в рассматриваемом договоре отсутствует.

При этом само по себе возложение на ООО «Алиса» в соответствии с условиями договора аренды обязанности по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, вопреки позиции истца по встречному иску, не является достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды в случае принятия арендодателем решения о проведении капитального ремонта (реконструкции) здания, в котором расположены арендуемые помещения.

Более того, пунктом 2.1.10 Договора предусмотрено, что Арендодатель обязан согласовать с Арендатором время и сроки проведения капитального ремонта помещения, его частей, а также коммуникационных сетей, в то время как в рассматриваемом случае соответствующее согласование с ООО «Альфа Омск», как с арендатором, ООО «Алиса» не проводилось. Содержание представленной в материалы дела переписки сторон не свидетельствует о том, что арендодатель предлагал арендатору согласовать сроки проведения ремонтных работ.

Таким образом, в рассматриваемом случае основания для расторжения договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ, отсутствуют.

Кроме того, суд также отклоняет ссылки ООО «Алиса» на изменившиеся по сравнению с датой подписания дополнительного соглашения от 28.03.2023 к договору обстоятельства, поскольку применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора условия расторжения договора в силу существенного изменения обстоятельств, предусмотренные статьей 451 ГК РФ, также отсутствуют ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рассматриваемом случае истцом по встречному иску в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 и подписании дополнительного соглашения к такому договору от 28.03.2023, указано на признание здания аварийным в соответствии с заключением ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» № ТО-2604/23 от 26.04.2023.

Между тем, из материалов дела усматривается, что такое заключение подготовлено по заданию ООО «Алиса», при этом договор на проведение обследования здания и подготовку заключения о его техническом состоянии заключен истцом по встречному иску с ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» ранее чем через месяц после подписания дополнительного соглашения от 28.03.2023 к договору аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

При этом возникновение объективных, не зависящих от воли ООО «Алиса» обстоятельств в части технического состояния рассматриваемого здания из материалов дела не усматривается (что подтверждается ответами контролирующих органов публичной власти об отсутствии у них сведений об аварийном состоянии или о необходимости сноса рассматриваемого здания).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит конкретность в правоотношения.

Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения. Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некой хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

В связи с изложенным, судом отклоняется довод истца по встречному иску об изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 и подписании дополнительного соглашения к такому договору от 28.03.2023, поскольку материалами дела не подтверждается, что изменение состояния конструкций здания произошло в период с момента подписания договора и дополнительного соглашения. Иными словами, при заключении договора и дополнительного соглашения стороны исходили из того же технического состояния конструкций здания, которое установлено специалистом в апреле 2023 года (в заключении № ТО-2604/23 от 26.04.2023).

При этом суд обращает внимание на то, что в приложенном к заключению ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» № ТО-2604/23 акте осмотра объекта от 26.04.2023 указано, что здание магазина состоит из нескольких частей, часть 1 – в аренде, эксплуатируется сетью магазинов «Красное и белое», оставшаяся часть здания в аварийном состоянии; обследуемая часть здания магазина находится в аварийном техническом состоянии. Кроме того, в акте осмотра объекта № 2 от 03.05.2023 также отмечено, что часть здания магазина находится в аварийном состоянии, часть здания находится в аренде у сети магазинов «Красное и белое».

С учетом указанного, суд исходит из того, что несмотря на то, что заключение ООО «Архитектурно-строительная компания «Магнит» № ТО-2604/23 составлено в отношении всего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и выводы о необходимости сноса также сформулированы в отношении рассматриваемого здания целиком, фактическое обследование части здания, арендуемой ООО «Альфа Омск», в рассматриваемом случае не проводилось, техническое состояние арендуемых помещений и части здания в границах таких помещений не оценивалось.

При таких обстоятельствах, с учетом условий договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018, суд приходит к выводу о том, что проведение арендодателем ремонтных работ в отношении рассматриваемого здания, затрагивающих, в том числе, и арендуемые ООО «Альфа Омск» помещения, подлежало согласованию с арендатором в соответствии с условиями пункта 2.1.10 Договора.

В то же время установленная арендодателем необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции здания в рассматриваемом случае, с учетом установленных выше обстоятельств, условий заключенного между сторонами договора аренды, не является достаточным основанием для расторжения договора аренды по требованию ООО «Алиса».

Таким образом, с учетом изложенного, обстоятельств дела, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается обоснованность требований ООО «Альфа Омск» в обозначенной выше части (с учетом условий действующего между сторонами договора аренды нежилых помещений), в то время как в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Алиса», с учетом установленных выше обстоятельств и сформулированных выводов, надлежит отказать.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ, части 4 статьи 174 АПК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

По разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1367-О, от 24.11.2016 № 2579-О указано, что положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в Постановлении № 7, где было указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре.

Из изложенного выше следует, что судебная неустойка несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом в силу пункта 31 Постановления № 7, при удовлетворении судом иска о понуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре у суда отсутствует право на отказ в присуждении судебной неустойки. Такое присуждение может состояться как одновременно с вынесением судом решения по иску, так и в последующем.

Учитывая изложенное выше, а также факт удовлетворения исковых требований ООО «Альфа Омск» о возложении на ООО «Алиса» обязанности по исполнению договорного обязательства в натуре, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения требования ООО «Альфа Омск» о присуждении судебной неустойки в размере 50 000 рублей за каждый месяц просрочки исполнения ООО «Алиса» решения суда до момента фактического исполнения решения суда, с учетом фактических обстоятельств настоящего дела, исходя из принципа разумности, соразмерности и справедливости.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В связи с удовлетворением искового заявления ООО «Альфа Омск» бремя несения судебных расходов последнего по уплате государственной пошлины за подачу иска и за подачу заявления об обеспечении иска по правилам статьи 110 АПК РФ возлагается на ООО «Алиса».

При этом суд учитывает, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав, иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить препятствия в пользовании обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обеспечить возможность владения и пользования обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении нежилых помещений общей площадью 93,8 кв.м., расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: 

<

...>, в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обеспечить электроснабжение нежилых помещений общей площадью 93.8 кв.м., расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120307:5027, по адресу: 

<

...>, в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № АО-110-07/2018 от 22.08.2018 в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

При неисполнении решения суда в указанный срок взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 50 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения решения суда до момента фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 9 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         И.А. Иванова