Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17316/2020

г. Хабаровск

12 августа 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 12 августа 2021 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания –ФИО1  

при участии в судебном заседании :  

от истца – ФИО2  (представитель по доверенности),  

и  ответчика – ФИО3 (представитель по доверенности),  

от третьих лиц ООО «УК «Амурлифт Хабаровск» и  ООО «Магазин запчасти»- представители не явились, извещены надлежащим образом,  

   рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; 680013, 

<

...>) 

к Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии

третьи лица: ООО «Управляющая компания «Амурлифт Хабаровск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>), ООО «Магазин запчасти» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

                                                     УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Хабаровска о сохранении самовольно переустроенного функционального (встроенного) помещения I (80-107, 118-119), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 725,7 кв.м., в перепланированном и переоборудованном состоянии в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 16.12.2019 в составе помещений I (80-84, 86-93, 95-107, 118-119) площадью 722,4 кв.м.

Требования обоснованы тем, что истцу  на праве собственности принадлежит объект недвижимости -функциональное (встроенное) помещение - 1(80-107, 118-119), первый этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 725,7 кв.м., с кадастровым (или условным) номером  27:23:336:7/10755:1(80-107, 118-119. 

В процессе хозяйственной деятельности на Объекте произведена перепланировка и переоборудование функционального помещения, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 16.12.2019 год, а именно:

1. Убран оконный блок и заделан кирпичной кладкой оконный проём в помещении вентиляционной камеры (90).

2. Убран оконный блок и заделан кирпичной кладкой оконный проём в помещении щитовой (91).

3. Убраны   все   разделительные   кирпичные   перегородки   между вентиляционной камерой (90), щитовой (91), подсобным помещением (92), подсобным помещением (93), коридором (94) (см. тех. паспорт от 15.03.2007 г.). Вентиляционная камера (90), щитовая (91), подсобное помещение (92), подсобное помещение (93), коридор (94) - ликвидированы. На площади, ранее занимаемой вентиляционной камерой (90), щитовой (91), подсобным помещением (92), подсобным помещением (93), коридором (94), в настоящее время размещаются санузел (90), нежилое помещение (91), торговый зал (92).

4. Убрана кирпичная перегородка с дверным блоком между вентиляционной камерой (85) и вентиляционной камерой (89).

5. На площади, ранее занимаемой вентиляционной камерой (85) ивентиляционной камерой (89), в настоящее время размещаются нежилоепомещение (89) и санузел (93).

6. Выполнен вход снаружи здания в торговый зал (92) на месте окна. Для этого: убран оконный блок; разобрана кирпичная кладка от подоконника до уровня пола на ширину оконного проёма; установлен дверной блок. Надоконная железобетонная перемычка затронута не была.

7. Выполнена перегородка из ГВЛ на металлическом каркасе с дверным блоком между санузлом (93) и нежилым помещением (89).

8. Выполнена перегородка из ГВЛ на металлическом каркасе с дверным блоком между санузлом (90) и торговым залом (92).

9. Выполнена перегородка из ГВЛ на металлическом каркасе с дверным блоком между нежилым помещением (91) и торговым залом (92).

10. Выполнена глухая перегородка из ГВЛ на металлическом каркасе между санузлом (90) и нежилым помещением (91).

 11.В санузле (90) установлена мойка. Выполнен подвод труб холодной и горячей воды, канализации от существующих сетей здания.

12. В санузле (90) установлен унитаз. Выполнен подвод труб холодной воды, канализации от существующих сетей здания.

13. В санузле (93) установлена мойка. Выполнен подвод труб холодной и горячей воды, канализации от существующих сетей здания.

14. В санузле (93) установлен унитаз. Выполнен подвод труб холодной воды, канализации от существующих сетей здания.

Произведенная истцом перепланировка не  нарушает права и законные интересы граждан и  не создает угрозу их жизни и здоровью.

Определением суда от 16.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Магазин запчасти» (арендатор помещений), ООО «Управляющая компания «Амурлифт Хабаровск» (управляющая компания).

В судебном заседании от 02.02.2021 представитель истца уточнила исковые требования – просит сохранить функциональное (встроенное) помещение I (80-107, 118-119), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 725,7 кв.м., в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 16.12.2019 в составе помещений I (80-84, 86-93, 95-107, 118-119) площадью 722,4 кв.м..

Судом уточнение исковых требований принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве.  

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Амурлифт Хабаровск» до приостановления производства по делу иск не признавала, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком произведена реконструкция, в результате которой изменилась площадь общего имущества.   Так же привела доводы в отношении нарушения истцом системы вентиляции.  

От третьего  лица  ООО «Магазин запчасти»  (арендатор) отзыв не поступил, что в силу положений ч.1 ст. 156 АПК, не является препятствием к разрешению спора.  

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает   иск  подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям. 

Свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН  подтверждается принадлежность истцу на праве собственности функционального нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. I (80-107, 118, 119), площадь 725, 7 кв.м.

Эта же площадь  помещений указана в техническом  паспорте  по состоянию на 15.03.2007 г.  

В техническом  паспорте  по состоянию на 16.12.2019 г.  указана  площадь  помещения  722, 4  кв.м. нумерация  без изменений. Указано на наличие самовольно перепланированной площади.  

   Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что идентифицирующие признаки объекта изменились в результате произведенной истцом перепланировки и  переустройства. 

Согласно ст. 25 ЖК, Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст. 26 ЖК, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ст. 28 ЖК, завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Документы, указанные ч.1 ст. 26 и в ст. 28 ЖК у истца отсутствуют. 

В силу положений ч.1 ст. 29 ЖК,  произведенные истцом работы  являются самовольными.  

Согласно ч.3, 4  ст. 29 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Возражая против иска, ответчик и  третье лицо управляющая организация, прежде всего,  указывают, что работы указанные истцом в  п.6 искового заявления относятся к работам по реконструкции. Кроме того, в результате этих работ убрана часть наружной стены МКД, являющейся общим имуществом. Согласия на этот вид работ  от собственников помещений в МКД истцом не получено.      

В связи с чем,  по ходатайству истца определением суда от 12.04.2021 г. назначена экспертиза.   Перед экспертом поставлены следующие вопросы : 

1. К какому виду работ относятся работы, указанные в п. 6 описательной части искового заявления  (Выполнен вход снаружи здания в торговый зал (92) на месте окна. Для этого: убран оконный блок; разобрана кирпичная кладка от подоконника до уровня пола на ширину оконного проёма; установлен дверной блок. Надоконная железобетонная перемычка затронута не была) – к перепланировке или реконструкции? 

2. Привели ли эти работы к уменьшению   размера общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома № 7 по улице Индустриальная города Хабаровска?    

 

Согласно заключению эксперта Центра судебных экспертиз и независимых исследований Общества с ограниченной ответственностью «ТехноЭксперт» ФИО4 от 09.07.2021 г.,  

По первому вопросу. 

Работы, выполненные в торговом зале (92) пристройки к л у дому № 7 по ул. Индустриальная в г. Хабаровске на месте окна с разборкой оконного блока и разборкой кирпичной кладки от подоконника до уровня пола на ширину оконного проема, а также установкой дверного блока - относятся к перепланировке, так как представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения только в части обозначения - «окно» на «дверь» и незначительного увеличения площади помещения за счет площади разобранных перегородок.

Признаков реконструкции в помещении торгового зала (92), а именно изменения высоты, количества этажей, площади (значительного увеличения или уменьшения), объема нет.

По второму вопросу.

Выполненные работы не привели к уменьшению размера общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома № 7 по улице Индустриальная города Хабаровска, так как, помещение торгового зала (92) не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома №7 и не предназначена для обслуживания одной и более квартир жилого дома.

Площадь помещений определяется в горизонтальной плоскости по размерам между стенами и перегородками, а работы выполнены по вертикальной плоскости пристройки (наружные стены), т.е. работы и площади находятся в перпендикулярном положении относительно друг друга.

 Ответчиком представлены возражения на указанное заключение. Согласно данным возражениям, «реконструкция является правовым понятием - юридической характеристикой объема и качественных параметров, произведенных в результате строительных работ изменений недвижимого имущества, и ее проведение может быть установлено судом на основании определенных законом критериев и данных об объеме проведенных работ и их результатах   

Статья 36 ЖК РФ определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

К таким несущим конструкциям дома относятся несущие стены. В результате проведенных работ была нарушена целостность несущих конструкций дома, изменен порядок использования конструкций жилого многоквартирного дома, находящийся в общей долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме.

Таким образом, в силу требований ст. ст. 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 15, 36, 40, 44 Жилищного кодекса РФ работы по демонтажу подоконных пространств в несущей стене жилого дома относятся к реконструкции, для проведения которой требуется оформление соответствующей проектной документации и получение разрешений, а также получение согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, делая вывод по второму вопросу,  эксперт  указывает, что «выполненные работы не привели к уменьшению размера общего имущества собственников помещений МКД № 7 по ул. Индустриальной, так как помещение торгового зала (92) не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и не предназначено для обслуживания одной и более квартир»

Вместе с тем данный вывод не соответствует как фактическим обстоятельствам, так как вопрос относится (не относится) помещение торгового зала к общему имуществу собственников, не ставился, так и нормам жилищного законодательства указанным выше».

В силу положений ч.5 ст. 71 АПК, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как было указано выше, согласно п.2 ст. 25 ЖК, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно п.14 ст.1 ГрК, реконструкция объектов капитального строительства -   изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

В описательной части заключения эксперта указано, что «в одном оконном проеме выполнен дверной проем (см. фототаблицу 1 изображения 4, 7-15). Дверной проем выполнен в наружной несущей стене пристройки в результате демонтажа оконного блока, разборки кирпичной кладки наружной стены под ранее существующим оконным проемом и в пределах ширины проема. При этом, железобетонные перемычки над ранее существующими оконными проема не были затронуты (не перемещались и не заменялись). Кирпичная кладка наружной стены под ранее существующим оконным проемом воспринимала нагрузку только от демонтированного оконного блока, выполняла только ограждающую функцию и являлась составляющей частью конструкции кирпичной кладки наружной стены. Выполнение работ по устройству дверного проема в пределах ширины ранее существующего оконного проема в торговом зале (92) требует внесения изменения в технический паспорт на здание №7 только в части обозначения - «окно» на «дверь» и незначительного увеличения площади помещения за счет площади разобранных перегородок.

В результате исследования установлено, что работы по оконным проемам с устройством дверного проема в исследуемом помещении пристройки выполнены в пределах контура пристройки без изменения несущих конструктивных элементов здания. Признаков реконструкции в помещении торгового зала (92), а именно изменения высоты, количества этажей, площади (значительного увеличения или уменьшения), объема нет».

Таким образом, согласно заключению эксперта, работы по выполнению входа снаружи здания в торговый зал (92) на месте окна не повлекли последствия указанные в п.14 ст.1 ГрК – не привели к изменение высоты и количества этажей, площади, объема  объекта капитального строительства,  а также замены и (или) восстановление несущих строительных конструкций. Имело место замена отдельных элементов строительных конструкций  на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций «окно» на «дверь».   

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что  спорные работы относятся к перепланировке.    

Согласно ч.3 ст. 36 ЖК, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно заключению эксперта, «исследуемое помещение торгового зала (92) располагается в пределах контура пристройки к жилому дому № 7 по ул. Индустриальная в г. Хабаровске и находится вне контура основной части жилого жома №7, в которой расположены жилые помещения квартир дома; помещение торгового зала (92) собственностью одного юридического лица и не относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома №7, так как, не предназначена для обслуживания одной и более квартир жилого дома;

- имеется незначительное увеличение площади помещения торгового зала (92) за счет площади разобранных перегородок после объединения пяти ранее существующих помещений в одно;

- выполнение работ по изменению оконного проема до дверного в наружной стене главного фасада пристройки не повлекло изменение площади помещения, так как работы     выполнены по вертикальной плоскости пристройки (наружные стены), а согласно нормативным документам (СП 54.13330.2016 Приложение А п. А 1.4.) площадь помещений определяется в горизонтальной плоскости по размерам между стенами и перегородками».

 

В силу положений п1-3 ч.1 ст. 36 ЖК, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Поскольку помещение истца находится в пределах  пристройки к жилому дому, ремонтные работы  по замене оконного блока на дверной  произведены в части стены пристройки не примыкающей к МКД, то данную часть стены нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений МКД, поскольку она не является стеной обслуживающей более одного помещения.

Соответственно, согласия собственников помещений в МКД в данном случае не требовалось. 

Так же в своих возражениях на заключение эксперта ответчик указывает, что  «представленное заключение не содержат сведений о проведении детального (инструментального) обследования объекта капитального строительства - МКД № 7 по ул. Индустриальной, а так же  не содержит ни одного расчета, обосновывающего данные выводы». 

  Из заключения эксперта следует, что «Визуальный осмотр объекта исследования производился 12.05.2021г. экспертом ООО «ТехноЭксперт» ФИО4, осмотр проводился в присутствии:

от истца — специалист отдела аренды АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» ФИО5; от ответчика - Администрация города Хабаровска уведомлена надлежащим образом, но на осмотр представители не явились.

Исследование производилось методом визуального осмотра и фотофиксации объекта, анализа предоставленных документов и результата осмотра требованиям нормативных документов. В ходе осмотра экспертом использовались следующие инструменты:

-фиксирующий - карандаш, ручка; листы писчей бумаги;

- фотофиксирующий - фотокамера (цифровая) SONY DSC-WX350.

  Т.е. действительно эксперт не  указывает, что им применялись какие-либо измерительные приборы и расчеты. 

Вместе с тем, в заключении эксперт ссылается на данные технических паспортов, которые содержат сведения о площадях исследуемых объектов. 

Выводы, указанные в заключении подтверждаются прилагаемыми к нему фотографиями.    

   На основании изложенного правовые основания для опровержения доводов эксперта отсутствуют.  Суд оценивает заключение эксперта как достоверное доказательство. 

 Так же ответчик и третье лицо указывают на необходимость предоставления доказательств безопасности перепланировки. 

Экспертными заключениями  ФБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в  Хабаровском крае» от  17.06.2020 г. и от 26.01.2021 г.  подтверждается соответствие объекта  в перепланированном и переустроенном  состоянии  санитарным нормам и правилам.   

В материалах дела имеется заключение ООО «Эком-Коттедж»  от 14.05 2020 г., согласно которому, перепланировка и переустройство  не оказывают влияния на несущую способность конструкций подъезда этого дома и жесткость   здания. Недопустимых деформаций не обнаружено. Эксплуатация функционального помещения не  создает угрозу жизни и здоровью людей. 

В материалах дела имеется экспертное заключение  ООО Экспертно-консультативный центр  «Аудит безопасности» от 15.10.2020 г., согласно которому, объект  после проведенной в нем перепланировки и переустройства соответствует требованиям пожарной безопасности. 

 Согласно протоколам профилактических испытаний  ООО «Миртекс» от 20.12.2020 г., объект соответствует требованиям правил устройства электроустановок.  

Таким образом, истцом представлены документы, подтверждающие безопасность произведенной им перепланировки и переустройства. На основании чего доводы ответчика о не предоставлении доказательств  безопасности отклоняются судом. 

Третьим лицом приведены доводы в отношении нарушения истцом системы вентиляции.  

Данные доводы третье лицо подтверждает заключением  ООО «Гейзерстрой» от 06.04.2021 г. № 151, в которой указано, что вентиляция в помещении истца демонтирована. 

При этом, документы, подтверждающие полномочия указанной организации на выдачу таких заключений, третьим лицом не представлены. 

В заключении СЭС указано, что в помещении имеется вентиляция естественная, канальная вытяжная, автономная от жилой части здания.  

В своем отзыве ответчик так же  указывает, что истцом было допущено нарушение порядка производства перепланировки, т.е. перепланировка осуществлена без получения необходимых разрешений. 

Между тем, истец обращается в суд с настоящим иском в порядке  ч.4 ст. 29 ЖК, согласно которой, самовольная перепланировка может быть узаконена на  основании решения суда. 

Поскольку в судебном заседании были исследованы доказательства, свидетельствующие о том, что сохранение помещения в перепланированном состоянии не нарушает права и законные интересы граждан и  не создает угрозу их жизни или здоровью, суд  находит заявленные требования  подлежащими удовлетворению. 

Ответчик администрация, в силу положений пп.1 п.1 ст. 333.37 НК,  от возмещения судебных расходов не  освобожден, но судебные расходы по оплате государственной пошлина и услуг эксперта, оплаченные истцом, взысканию с ответчика  не подлежат. 

Главой 9 АПК установлен принцип возложения судебных расходов на сторону, виновную в возникновении спора. 

Поскольку истец осуществил перепланировку  с нарушением закона, спор возник по его вине.  

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Сохранить   нежилое функциональное (встроенное) помещение I (80-107, 118-119), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, площадью 725,7 кв.м., в перепланированном и переустроенном состоянии в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 16.12.2019 в составе помещений I (80-84, 86-93, 95-107, 118-119) площадью 722,4 кв.м..

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                           Е.А. Букина.