АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-32604/2022

г. Краснодар

26 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Тамахина А.В. и Цатуряна Р.С.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шуляк О.С. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца –    общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.04.2024), от ответчика  ? общества с ограниченной ответственностью «Донприбор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Донприбор» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2024 по делу № А53-32604/2022, установил следующее.

ООО «Престиж» (далее – компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ООО «Донприбор» (далее – общество) с иском о взыскании 1 552 590 рублей 25 копеек задолженности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги за август 2019 года – август 2022 года и 172 993 рублей 79 копеек неустойки с 03.10.2019 по 05.04.2020 и с 04.03.2021 по 27.09.2022.

Ответчик признал требования истца в части взыскания 171 698 рублей 53 копеек задолженности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги за август 2019 года – август 2022 года (в отношении помещений с кадастровыми номерами 61:44:0032403:573, 61:44:0032403:574, 61:44:0032403:577 и 61:44:0032403:576) и 7745 рублей 03 копеек неустойки. 

Решением суда от 22.02.2024 иск удовлетворен частично: с общества в пользу компании взыскано 171 698 рублей 53 копейки задолженности и  7745 рублей 03 копейки неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы на уплату государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда 07.05.2024 решение суда от 22.02.2024 изменено; иск удовлетворен частично: с общества в пользу компании взыскано 1 552 590 рублей 25 копеек задолженности и 90 647 рублей 59 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены судебные расходы на уплату государственной пошлины и на оплату проведения повторной судебной экспертизы.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемый судебный акт. По мнению заявителя, правовые выводы судов общей юрисдикции по делу № 2-2164/2022 не являются преюдициальными для рассматриваемого спора. Суд апелляционной инстанции не учел, что перепланировка осуществлена в помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, литера А2. 

В отзыве на кассационную жалобу компания просила оставить судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель компании возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 06.05.2019 за обществом зарегистрировано право собственности на встроенно-пристроенные нежилые помещения с кадастровыми номерами  61:44:0032403:573, 61:44:0032403:574, 61:44:0032403:577, 61:44:0032403:576   и 61:44:0032403:575 общей площадью 1734 кв. м, расположенные в многоквартирном доме № 4 в пер. Грибоедовский в г. Ростов-на-Дону.

В отношении указанного дома компания осуществляет функции управляющей организации.

В связи с неисполнением обществом с августа 2019 года по август 2022 года обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, компания обратилась в арбитражный суд с иском.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что нежилые помещения с кадастровым номером 61:44:0032403:575 находятся в нежилом здании (литера А3), которое не  имеет общих систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения с многоквартирным домом (литера А2); система теплоснабжения и система водоснабжения многоквартирного дома не используется для получения коммунальных ресурсов нежилого здания, что свидетельствует об отсутствии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи; нежилое здание (литера А3) не является частью многоквартирного дома (литера А2). Ответчик признал исковые требования о взыскании задолженности и неустойки, приходящиеся на нежилые помещения с кадастровыми номерами  61:44:0032403:573, 61:44:0032403:574, 61:44:0032403:577 и 61:44:0032403:576 и являющиеся встроенными в  многоквартирный дом (литера А2).  

По мнению истца, помещения с кадастровым номером 61:44:0032403:575 площадью 1542,6 кв. м, пристроенные к многоквартирному дому, являются конструктивной частью данного дома, имеют общие инженерные коммуникации. 

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Ввиду неустранимых противоречий в заключении от 27.02.2023 № 1-2891-Э/2022, подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертная служба "Экспертиза Недвижимости"» суд первой инстанции признал его недостоверным доказательством, поэтому не принял во внимание выводы эксперта.

Согласно заключению от 06.10.2023 № 0268/Э, подготовленному экспертами  специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» Бескровной В.В. и ФИО3 по результатам проведения повторной судебной экспертизы, между многоквартирным домом (литера А2) и нежилым зданием (литера А3) отсутствуют общие строительные конструкции, в том числе; фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, инфе плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крыша, подвал, технические помещения; общее механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование не выявлено; отсутствуют общие системы электроснабжения, вентиляции, водоснабжения (ХВС), водоотведения; выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Многоквартирный дом (литера А2) и нежилое здание (литера А3) не являются единым объектом недвижимости. Для получения коммунальных ресурсов в нежилое здание (литера А3) системы вентиляции, холодного водоснабжения и водоотведения не используются. Выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Насосы давления экспертам к осмотру не представлены. Доступ в помещения, расположенные в многоквартирном доме (литера А2) и нежилом здании (литера А3),  осуществляется посредствам отдельных входов с улицы, то есть здания общего входа не имеют. Сообщение на уровне второго и третьего этажей (имеющиеся согласно техническому паспорту помещения) между помещениями, расположенными в многоквартирном доме (литера А2) и нежилом здании (литера А3), представляют собой в натуре заложенные кирпичной кладкой дверные проемы. Плотное примыкание каких-либо помещений многоквартирного дома к кровле нежилого здания отсутствуют. Фундаменты зданий расположены на разных высотах. Производство шурфов показало, что колонна на бетонной подушке не опирается на фундамент многоквартирного жилого дома.

Приходя к выводу о том, что пристроенные помещения с кадастровым номером 61:44:0032403:575, принадлежащие ответчику, и многоквартирный дом (литера А2) не являются единым объектом недвижимости, суд первой инстанции руководствовался заключением повторной экспертизы.

Между тем согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности, приходящейся  на помещения с кадастровом номером 61:44:0032403:575, апелляционный суд учел обстоятельства, установленные судами общей юрисдикции в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-2164/2022.

Общество обращалось в Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону к администрации г. Ростова-на-Дону и физическим лицам, являющимся собственниками помещений многоквартирного дома, с иском о признании наличия ошибки в местоположении границ земельного участка в сведениях ЕГРН; об исправлении сведений о границах участка; о выделе в собственность участка для эксплуатации здания; о снятии с кадастрового учета земельного участка; об исключении из раздела ЕГРН многоквартирного жилого дома «Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении» сведений о нежилых помещениях с кадастровыми номерами  61:44:0032403:573, 61:44:0032403:574, 61:44:0032403:577, 61:44:0032403:576   и 61:44:0032403:575; о внесении в ЕГРН сведений о нежилом здании площадью 1900,5 кв. м; о выделении в собственность общества нежилых помещений и внесении в ЕГРН в раздел «Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении» образуемого нежилого здания сведений о нежилых помещениях; о выделении в собственность общества нежилых помещений и внесении в раздел «Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении» ЕГРН многоквартирного жилого дома сведений о  нежилых помещениях; о сохранении в перепланированном состоянии нежилых помещений с кадастровыми номерами 61:44:0032403:573, 61:44:0032403:574,  61:44:0032403:577, 61:44:0032403:576, 61:44:0032403:575 и нежилого помещения площадью 197,4 кв. м.

К участию в деле № 2-2164/2022 в качестве третьего лица привлечена компания. 

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.12.2022 по делу № 2-2164/2022 (УИД 61RS0007-01-2022-001511-71), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.10.2023  и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2024,  иск удовлетворен частично; установлен факт наличия реестровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка; из ЕГРН исключены сведения о местоположении границ (координат характерных точек) земельного участка и его граница признана не установленной; установлена граница земельного участка в соответствии с координатами, указанными в резолютивной части решения. В удовлетворении остальной части иска (в том числе в части исковых требований о внесении в ЕГРН сведений о нежилом здании площадью 1900, 5 кв. м, а также выделении в собственность общества образуемого нежилого здания) отказано.

Ввиду невозможности образования двух самостоятельных земельных участков для эксплуатации многоквартирного дома и нежилого здания суды общей юрисдикции отказали в удовлетворении требования о выделении в собственность общества и ФИО4 земельного участка  площадью 1229 кв. м для эксплуатации нежилого помещения, а также снятии с кадастрового учета земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требования о сохранении перепланировки, переоборудования, суды общей юрисдикции, исходили из того, что произведенные обществом мероприятия по перепланировке, переустройству нежилых помещений повлекли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома, что требовало получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, однако обществом оно не получено.

Суды общей юрисдикции в рамках дела № 2-2164/2022, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение от 14.11.2022 № 1447, подготовленное экспертами ФИО5 и ФИО6 по результатам проведения судебной экспертизы (т. 3, л. 64 – 111),  установили отсутствие технической возможности образования нежилого здания из здания (многоквартирный дом) с кадастровым номером  61:44:0032403:43, расположенного по адресу: 

<

...>, поскольку часть кондоминиума, предполагаемая к выделу (литера «А3»), не обладает признаками самостоятельного здания, обозначенными в подпункте 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: у данного объекта отсутствует замкнутый контур наружных стен, а автономность строительных конструкций данного объекта строительства и автономность инженерно-технических систем и сетей, обеспечивающих инженерное благоустройство объекта, не установлена. Основным строением на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032403:1 является литера «А», все иные строения, входящие в кондоминиум, в том числе и литера «А3» являются пристройками к нему, то есть не самостоятельными объектами строительства. Возможность образования двух самостоятельных земельных участков для эксплуатации многоквартирного дома и нежилого здания отсутствует на том основании, что площадь как существующего фактического земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032403:1, так и с учетом исправления реестровой ошибки, не является достаточной для обеспечения нормативной эксплуатации здания многоквартирного дома согласно требованиям приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах». 

Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.12.2022 по делу № 2-2164/2022 вступило в законную силу 03.10.2023, однако преюдициальные обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции, не были учтены арбитражным судом первой инстанции при разрешении настоящего спора. 

Приняв в качестве преюдиции обстоятельства, установленные решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.12.2022 по делу № 2-2164/2022, и исходя из того, что объект недвижимости ответчика с кадастровым номером 61:44:0032403:575 имеет конструктивную связь с многоквартирным домом, связан функционально и технологически, пришел к выводу о том, что ответчик должен нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества в размере, подлежащем определению с учетом площади названного объекта недвижимости; поскольку общество не исполнило обязанность по возмещению управляющей компании расходов, понесенных на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, с ответчика надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Требования о взыскании неустойки удовлетворены частично, согласно произведенному апелляционным судом перерасчету исходя из банковской ставки, действовавшей на дату принятия решения, с учетом действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Судебный акт содержат оценку доказательств и доводов лиц, участвующих в рассмотрении спора, в обоснование их требований и возражений, раскрытых в ходе судебного разбирательства. 

Согласно абзацу второму пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для удовлетворения кассационной жалобы ответчика отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2024 по делу № А53-32604/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

О.В. Бабаева

 

Судьи

А.В. Тамахин

 

Р.С. Цатурян