﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 июня 2020 года

Дело №

А56-145858/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                        Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар» Любезнова В.В. (доверенность от 28.08.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ланцовой А.А. (доверенность от 09.01.2020 № 5-20),  рассмотрев 28.05.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-145858/2018, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар», адрес: 195274, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 66Н,                 ОГРН 1107847080362, ИНН 7804433889 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561,           ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об обязании заключить договор от 10.10.2018 № А005113 аренды объекта нежилого фонда в редакции Общества. 

До принятия судебного акта по существу спора Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило исковое требование и просило внести ряд изменений и дополнений в проект договора аренды, предложенный Комитетом (в части изложения пунктов 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1, 3.6 в иной редакции, пункты                     2.2.3-1, 2.4-1, с 4.2 по 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.6-1, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18, 6.19, 6.20 исключить, расчет арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1- 43) заменить на приложение № 1 к договору, за помещение 66-Н (ч.п. 44) – приложение № 2 к договору), и обязать ответчика заключить договор с учетом предложенных изменений (т. 1, л.д. 120-135). Уточнения приняты судом первой инстанции, что отражено в протоколе судебного заседания от 18.04.2019.

Решением суда от 12.08.2019 иск удовлетворен частично. Суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной оценочной экспертизы и обязал заключить договор аренды на условиях, определенных в редакции Комитета; в удовлетворении остальной части иска (определение условий договора в редакции истца) отказал.

Постановлением апелляционного суда от 04.12.2019 названное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить в части отказа в удовлетворении требований о внесении изменений и дополнений в проект договора, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. Как считает заявитель, выводы судов обеих инстанций противоречат действующему законодательству и не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку ни в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу от 25.11.2016 № 128360-7, ни в распоряжении Комитета от 27.01.2017 № 60-рк (далее – распоряжение № 60-рк) не содержится указаний о включении в спорный договор условия о распространении арендных правоотношений, возникших между сторонами на период с 15.07.2015 (пункт 1.4 договора), и особых условий (пункт 6.19) об оплате Обществом фактического пользования помещением в период с 01.10.2016 по 02.10.2018 в размере 22 689 965 руб. 15 коп. Заявитель считает, что Комитет злоупотребил своим правом и установил чрезмерно завышенную сумму задолженности за фактическое пользование помещением, при этом уклонился от обоснования указанной суммы. Помимо указанного, кассатор полагает, что суды нарушили положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), включив в спорный договор пункты 2.2.3-1, 2.4-1, 5.3.6-1, 6.18, 6.19, 6.20, а также пункты 3.6, 4.9, 5.5 (в части отдельных абзацев) в редакции Комитета, которые не предусмотрены ни императивными, ни диспозитивными нормами, отличны от условий, содержащихся в примерной форме договора. 

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в качестве предоставления государственной преференции в порядке, установленном главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), на основании распоряжения № 60-рк Обществу предоставляется в аренду нежилое помещение  66-Н площадью 779,6 кв.м с  кадастровым номером 78:10:0005539:4654 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5539:9:94:34), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 53, корп. 1, лит. Д, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга и являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, в целях развития физической культуры и спорта, для использования под спортивный комплекс.

 В пункте 3 распоряжения № 60-рк указано на обеспечение заключения договора аренды с Обществом сроком на 11 месяцев в соответствии с примерной формой договора аренды  (приложение № 1), утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом  от 22.01.2008 № 16-р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда» (далее – Распоряжение), включив в него ряд существенных условий, в том числе обязательство Общества по внесению платы за пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016 в размере 6 062 109 руб. 27 коп. (10% от суммы единовременно в течение одного месяца с момента подписания договора Обществом и далее равными платежами ежеквартально в течение двух кварталов одновременно с текущими арендными платежами по договору), обязанность арендатора предоставить банковскую гарантию в обеспечение исполнения указанного обязательства по своевременной и полной оплате.  

В направленном Обществу письме от 20.03.2017 № 24847-32 Комитет сообщил о подготовке проекта договора аренды и предложил в кратчайшие сроки прибыть в Управление по работе с заявителями для получения данных документов. 

В письмах от 10.05.2017 и от 18.08.2017 Комитет сообщил о невозможности заключения договора аренды в связи с непредставлением Обществом надлежащего обеспечения в виде банковской гарантии. 

Указанная обязанность исполнена Обществом и письмом от 14.11.2017 последнее представило Комитету оригинал банковской гарантии от 09.11.2017, выданной публичным акционерным обществом «Совком-банк». 

Письмом от 10.10.2018 Общество представило в Комитет проект договора аренды в отношении объекта аренды. 

Поскольку Комитет проект договора аренды в предложенной Обществом редакции не подписал, последнее обратилось в суд с настоящим иском. 

При рассмотрении спора в суде Комитет представил свой проект договора аренды.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В силу положений пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

        В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение, либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 статьи 421 ГК РФ).

Разрешая спор о понуждении к заключению договора (об урегулировании разногласий по договору), арбитражный суд в силу статей 446 ГК РФ и 173 АПК РФ должен определить в решении и отразить в его резолютивной части условия, на которых стороны обязаны заключить договор (в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия).   

        При этом закон не ограничивает право суда принять редакцию спорного пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, регулирующему правоотношения сторон, принципам справедливости и соблюдения баланса интересов сторон.

С учетом установленных обстоятельств по делу, требование истца по своему характеру, целевой направленности и условиям его предъявления, по сути, является требованием об урегулировании разногласий при заключении договора. 

При разрешении спора суды руководствовались приведенными нормами, а также разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правовой позицией в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела, суды пришли к выводу о том, что спорные пункты проекта договора, представленного Комитетом, в частности: пункты 2.1.1 (обязательство арендодателя передать объект аренды), 2.2.11-2 (обязательство арендатора по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями), с 4.2 по 4.12 (ответственность сторон), 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9 (условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда), 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6 (условия отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору), 6.7, 6.8 (особые условия) соответствуют по содержанию примерной форме договора аренды, утвержденной Распоряжением. 

Кроме того, суды приняли во внимание, что при рассмотрении спора Общество не представило доказательств того, что предложенный Комитетом проект договора аренды содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для Общества и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия). 

При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для обязания Комитета заключить договор в редакции, предложенной Обществом.   

Суд округа, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

В части условий спорных пунктов, по содержанию соответствующих примерной форме договора, суд округа не находит необходимости изложения их  в иной редакции, нежели предложил Комитет. Податель жалобы не привел обоснования, что эти условия договора невыгодны для него либо ставят в неравное положение по сравнению с  другими контрагентами арендодателя.

В части изложения пункта 1.3 в редакции Комитета (договор заключается на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания) суды обоснованно учли отсутствие необходимости дополнения данного пункта фразой, предложенной Обществом, поскольку на продление договора на срок предоставления государственной преференции указано в пункте  6.17.

        В части разногласий по пунктам 3.1, 3.6 раздела 3 «Платежи и расчеты по договору» суд округа пришел к следующему.

На основании статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за использование объекта нежилого фонда подлежит исчислению в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.

По мнению Общества, расчет платы за аренду объекта, предложенный Комитетом, неверный в результате неправильных исходных данных и размеров коэффициентов (наличие отопления, состояние помещения – нормальное, использование - для целей торговли; коэффициент социальной значимости – 1).

        Суд первой инстанции в решении со ссылкой на подлежащую применению Методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (приложение 1) к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004                  № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» подробно изложил расчет размера арендной платы по формуле, включающей базовую расчетную ставку (максимальное значение вне зависимости от предполагаемого или текущего использования объекта) и различные коэффициенты. Оснований для применения иных значений коэффициентов исходя из представленных истцом доказательств суд не усмотрел.

        Таким образом, размер арендной платы правильно определен арендодателем с учетом указанного нормативного правового акта. Обязательство по внесению арендной платы за первый и последний платежный период соответствует условию примерной формы договора аренды. Соответственно, согласование указанных пунктов в редакции ответчика  не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав истца и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Необходимость замены расчета арендной платы не установлена.

Также истец возражал против включения в условия договора пунктов, касающихся договорной неустойки (пункты с 4.2 по 4.12).

 Утверждая проект договора в части указанных пунктов в редакции Комитета, суды при определении объема и размера санкций исходили из баланса интересов сторон, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, в связи с чем ее размер не должен быть чрезмерным, но существенным, должен предотвращать неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору. Если истец намерен добросовестно исполнять условия договора аренды, то включенные в проект договора в редакции ответчика условия об ответственности не нарушают его права. 

        В части изложения пункта 1.4 в редакции Комитета (условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 15.07.2015) суды не учли, что распространение условий договора на прошлое время - это право, а не обязанность сторон. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на предшествующий его заключению период (в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения) является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. 

Как видно из материалов дела, Общество было ознакомлено и согласно с условием об оплате фактического пользования (протокол совещания Комитета от 14.09.2016 № 301-Зам).  Кроме того, в пункте 6.15 проекта договора Комитета (данное условие Общество не оспаривало) арендатор обязался оплатить фактическое пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016. Данное условие об оплате распоряжением № 60-рк признано существенным. 

        Между тем обязанность оплатить фактическое пользование не идентична обязанности распространить действие заключаемого договора на ранее возникшие отношения. Из материалов дела не следует, что истец выразил согласие с распространением условий договора на прошлое время. Суды не указали норму материального права, в силу которой на арендатора возложена такая обязанность. Вместе с тем суды не установили фактическое пользование Обществом спорным помещением. Напротив, суд первой инстанции со ссылкой на судебные акты по другому делу № А56-61972/2015 в оспариваемом решении указал на то, что в спорном помещении с 15.07.2015 находилось иное юридическое лицо (общество с ограниченной ответственностью «Спорт&Бьюти»).

То обстоятельство, что истец выразил согласие оплатить фактическое пользование (за себя либо иное лицо) за указанный период (стороны достигли согласия и спора по пункту 6.15 не имеется), не свидетельствует о согласии истца с распространением условий договора на прошлое время.

Из материалов дела также не следует, что истец выразил согласие с договорной обязанностью (пункт 6.19) оплатить фактическое пользование объектом за период с 01.10.2016 до 31.10.2018 в сумме 22 689 965 руб. 15 коп. (при этом истец оспаривал данную сумму как завышенную).

Таким образом, суды двух инстанций, отклоняя доводы истца, не учли, что  понуждение стороны к несению обязательств по договору за период фактического использования объекта до момента заключения договора законодательством не предусмотрено. При наличии спора по оплате фактического пользования Комитет вправе обратиться к Обществу с самостоятельным иском. 

Кроме того, расчет указанной суммы судами не проверен, также противоречит имеющейся в материалах дела претензии от 21.06.2019 в адрес Общества об оплате неосновательного обогащения за пользование спорным помещением с 01.10.2016 на значительно меньшую сумму.

Соответственно, суды необоснованно отклонили довод истца о необходимости исключить данный пункт из условий договора.

         В отношении редакции пунктов 2.2.3-1, 2.4-1, касающихся возможности безакцептного списания денежных средств с расчетного счета арендатора в пределах сумм просроченных платежей, пункта 5.3.6-1 (о праве арендодателя требовать досрочного расторжения по суду договора при невозможности безакцептного списания денежных средств), Общество полагает, что безакцептная форма расчетов не может применяться при отсутствии об этом соглашения сторон. 

Статья 854 ГК РФ устанавливает, что без распоряжения клиента списание денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом.

В данном случае суды не установили правовые основания для закрепления в договоре аренды условия о бесспорном (безакцептном) списании денежных средств со счета арендатора, не привели нормативный правовой акт, предусматривающий такую возможность, не учли, что стороны не достигли соглашения о применении этого условия. 

Разногласия сторон относительно пункта 6.20 проекта договора обусловлены тем, что арендодатель предложил включить условие о праве на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае неоплаты арендатором суммы фактического пользования объектом.

Судами не дана надлежащая оценка доводам истца, предложившего исключить данный пункт, с учетом общего правила, не допускающего односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ), того, что волеизъявления арендатора на включение в договор данного условия не имеется. Кроме того, устанавливая оплату за фактическое пользование в рассрочку (пункты 6.15, 6.19), право одностороннего отказа от договора вне зависимости от выплаченных сумм нарушает баланс интересов сторон. При этом исключение данного условия не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При изложенном, поскольку разногласия сторон по отдельным пунктам договора аренды не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая в силу статей 15, 170 АПК РФ необходима, то суд округа не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку требуется дополнительное исследование и оценка представленных в дело доказательств.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, проверить утверждения истца и возражения ответчика по делу, изложенные ими в ходе рассмотрения спора по существу, определить направленность волеизъявления сторон относительно условий, на которых стороны готовы заключить договор, оценить на соответствие действующему законодательству содержание спорных пунктов, по которым у сторон имеются разногласия, с учетом установленных обстоятельств и оценки доказательств, правильно применив нормы материального права с соблюдением норм процессуального законодательства, вынести законное и обоснованное решение.

На основании части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-145858/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева