ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13913/2022

г. Челябинск

29 декабря 2022 года

Дело № А07-18338/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Доринда» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2022 по делу № А07-18338/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Доринда» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.09.2022, срок действия по 31.03.2023, диплом), ФИО3 (паспорт, доверенность от 14.07.2021, срок действия по 31.12.2022, диплом).

 

Акционерное общество «Доринда» (далее - АО «Доринда», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании отказа в продлении срока договора аренды земельного участка № 619-15 от 07.09.2015, оформленного письмом № АМ-27/5065 от 31.03.2021 не соответствующим частям 6-8 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», об обязании устранить нарушение прав и законных интересов путем подписания дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка № 619-15 от 07.09.2015 на три года в течение 5 дней.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2022 в удовлетворении заявления отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО «Доринда» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что Администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев с 06.08.2018 с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

При рассмотрении настоящего спора, заявитель представил документы, подтверждающие, по его мнению, волеизъявление заинтересованного лица, а также Администрации ГО г. Уфа к сохранению объекта незавершенного строительства, отказу от его изъятия, а также согласие в его размещением в завершенном виде: постановление Администрации ГО г.Уфа РБ № 351 от 15.03.2022, постановление Администрации ГО г.Уфа РБ № 1059 от 05.07.2022, письма Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ от 03.06.2022 № 93-04-2046, письмо Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ  от 19.05.2022 № 7-5241/Т, приказ МЗИО РБ от 27.05.22.

Между тем, вышеуказанные документы в материалах дела отсутствуют. 

Податель жалобы также указывает, что с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности АО «Доринда», и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о наличии уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта в установленные сроки.

Также судом первой инстанции не дана оценка доводам АО «Доринда»  о добросовестных действиях, совершенных истцом в целях скорейшего завершения строительства: на протяжении периода с 22.02.2013 (дата заключения договора уступки прав и обязанностей) и после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (14.04.2015), арендатор совершал последовательные и добросовестные меры, направленные на достижение цели предоставления земельного участка и завершения строительства, инвестиционные вложения истца составили 938 683 647,94 руб.

Апеллянт также указывает, что в период с 03.02.2015 по 04.06.2019 не мог полноценно осуществлять строительные работы по завершению строительства. Указанные обстоятельства подтверждаются судебными актами. 

К апелляционной жалобе заявителем также были приложены дополнительные доказательства: постановление Администрации ГО г.Уфа РБ № 351 от 15.03.2022, постановление Администрации ГО г.Уфа РБ № 1059 от 05.07.2022, письмо Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ от 03.06.2022 № 93-04-2046, письмо Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г.Уфа РБ  от 19.05.2022 № 7-5241/Т, приказ МЗИО РБ от 27.05.22.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В силу части 2 указанной статьи дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 29 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», немотивированное непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принцип состязательности в арбитражном судопроизводстве предполагает и активность суда в целях оказания помощи участникам процесса.

Судебная коллегия учитывает, что данные документы предоставлялись заявителем на обозрение суду первой инстанции, что следует из аудио протокола судебного заседания от 06.07.2022.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 09.11.2022.

До начала судебного заседания от подателя жалобы поступили дополнения к апелляционной жалобе с доказательствами направления лицам, участвующим в деле. 

Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 159, 184, частью  2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» определил: заявленное ходатайство удовлетворить, приобщить к материалам дела дополнение к апелляционной жалобе. 

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 07.12.2022. 

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 22.12.2022. АО «Доринда» было предложено представить в апелляционный суд подробные письменные пояснения относительно того, какие действия предпринимались заявителем для завершения строительства спорного объекта с приложением соответствующих доказательств.

Определением суда от 21.12.2022 в соответствии с п.2 ч.3 ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Аникина И.А. судьей Жернаковым А.С.

До начала судебного заседания от подателя жалобы поступили дополнения к апелляционной жалобе с доказательствами направления лицам, участвующим в деле. К дополнениям также приложены следующие дополнительные документы: постановление Администрации ГО город Уфа от 03.05.2018 № 723, ответ Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа №98-04-01067 от 20.09.2018, обращение АО «Доринда» от 11.09.2019 № 189, ответ Главного управления архитектуры и градостроительства № 7-11608/ПР от 10.10.2019, обращение АО «Доринда» от 29.11.2019 № 188, протокол совещания от 28.06.2022, выдержка из проектной документации ООО ПИИ автомобильных дорог и сооружений транспорта «Башкирдортраспроект» по объекту «Строительство транспортной развязки на пересечении ул.Генерала Рыленко и ул.Пугачева в Кировском районе ГО г.Уфа РБ, схема расположения машино-мест (от 28.03.2012), схема расположения машино-мест с учетом корректировки и уменьшения первоначального земельного участка.

Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 159, 184, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» определил: заявленное ходатайство удовлетворить, приобщить к материалам дела дополнение к апелляционной жалобе с приложенными к ним документами. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства и третьего лица не явились. 

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Министерства и третьего лица.

В судебном заседании представитель заявителя, изложенные в своей апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Энергогазстрой» в лице директора ФИО4 был заключен договор № 1067-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255 площадью 67 684 кв.м, расположенным по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской, на срок с 24.12.2012 до 24.12.2015, для проектирования и строительства торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 67684 кв.м.

22.02.2013 между АО «Доринда» и ООО «Энергогазстрой»(арендатор 1) заключен договор уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды от 26.12.2012 № 1067-12 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255, площадью 67 684 кв.м по цене 140 000 000 руб.

07.09.2015 между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и АО «Доринда» заключено соглашение о расторжении договора № 1067-12 от 26.12.2012 аренды земельного участка кадастровым номером 02:55:011108:255.

07.09.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в качестве арендодателя и АО «Доринда», в качестве арендатора, заключен договор аренды № 619-15 (далее - Договор) земельного участка кадастровый № 02:55:011108:255, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пересечение улиц Пугачева и Бородинской в Кировском районе. Договор заключен с целью проектирования и строительства торгового комплекса (для завершения строительства торгового комплекса - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011108:289).

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:011108:255 АО «Доринда» возвело объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011108:289 (далее - объект).

Право собственности АО «Доринда» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011108:289, общей площадью застройки 18489,5 кв.м, степенью готовности 90%, расположенного по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа на пересечении улиц Пугачева и Бородинской в Кировском районе г. Уфы на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011108:255 зарегистрировано в Едином государственном реестр недвижимости 14.04.2015 за № 02-04/101-04/201/007/2015-8933/1. 

26 февраля 2021 АО «Доринда» на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - закон № 98-ФЗ), курьерской службой DHL (накладная № 3425484580) направлено обращение к арендодателю - Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой заключить без проведения торгов с АО «Доринда» дополнительное соглашения к договору, предусматривающего увеличение срока действия договора на три года.

5 марта 2021 года Управление сообщило, что в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республики Башкортостан», с 01.01.2021 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы государственной власти Республики Башкортостан, а уполномоченным органом государственной власти Республики Башкортостан в сфере земельных и имущественных отношений является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Принимая во внимание информацию, полученную от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа, касающуюся изменения арендодателя, письмом исх. № 08-02 от 09.03.2021 (получено 15.03.2021 вх. № 9625) АО «Доринда» обратилось в Министерство с заявлением о подготовке и передаче АО «Доринда» дополнительного соглашения к договору, предусматривающего увеличение срока действия договора на три года (ч. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Письмом № АМ-27/5065 от 31.03.2021 (получено АО «Доринда» 08.04.2021) Министерство ответило отказом в связи отсутствием оснований для заключения дополнительного соглашения к договору, предусматривающего увеличение срока действия, в соответствии с ч. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

АО «Доринда», полагая отказ № АМ-27/5065 от 31.03.2021 в продлении срока договора аренды земельного участка № 619-15 от 07.09.2015 незаконным, обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из законности оспариваемого ненормативного правового акта и отсутствием доказательств нарушения прав заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Для признания оспариваемого ненормативного правового акта, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) дополнена частями 4 - 8.

В частности, частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 этой же статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с таким дополнительным соглашением, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с частью 8 данной статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить указанное соглашение в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Возможность дачи уполномоченным органом отрицательного ответа на обращение арендатора при выполнении критериев, названных в части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, вовсе не предусмотрена.

Как следует из материалов дела, отказывая АО «Доринда» в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 619/15 от 07.09.2015, Министерство сослалось на прекращение действия указанного договора, в связи с истечением 06.08.2018 срока действия этого договора.

Пунктом 1 статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Действительно, как указывает заявитель, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения данного договора действовали императивные нормы, регулировавшие в том числе земельные арендные отношения.

В частности, согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключался на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, закрепленное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полной мере распространялось на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривал возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами. Данный вывод отражен, в том числе в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907. 

Земельный кодекс Российской Федерации специально не оговаривал правила возврата земельного участка, находившегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Кодекс дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В частности, согласно пункту 1 статьи 39.6 названной главы Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Он вправе заключить новый договор аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и при условиях, оговоренных пунктом 4 этой статьи.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что для договоров аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015, действуют императивно установленные специальные правила, и к ним не применимы общие положения гражданского законодательства о возобновлении на неопределенный срок договора аренды имущества при продолжении фактических арендных отношений по окончании срока его действия.

Доводы заявителя о том, что наличие на праве собственности объекта незавершенного строительства степенью готовности 90%, расположенного на испрашиваемом земельном участке, является основанием для заключения договора аренды на новый срок, правомерно отклонены судом первой инстанции, так как не соответствуют нормам действующего законодательства.

Действующим земельным законодательством (п. п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

При этом право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства. 

Так, из материалов дела усматривается, что срок действия договор аренды № 619-15 07.09.2015 установлен с 06.08.2015 до 06.08.2018.

7 марта 2018 года Администрацией городского округа город Уфа АО «Доринда» было выдано разрешение на строительство № 02-RU03308000-968П-2013 на объект незавершенного строительства степенью готовности 90% (зарегистрировано право собственности 14.04.2015 года).

Срок действия данного разрешения до 06.08.2018 года (т.е. по дату окончания срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на три года без торгов для завершения строительства).

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что АО «Доринда», как добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ уже была предоставлена возможность приобрести земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом судебная коллегия учитывает, что на момент получения разрешения на строительство (07.03.2018) готовность объекта незавершенного строительства составляла 90%, разрешение на строительство было выдано сроком до 06.08.2018.

То есть, сторонами договора аренды подразумевалась возможность и обязанность ООО «Доринда» завершить строительство объекта (10% от готовности) за 5 месяцев.

Как отмечает судебная коллегия, поведение заявителя в рассматриваемом случае нельзя признать добросовестным, поскольку при готовности в 2015 году объекта на 90% ООО «Доринда» не только не завершило его строительство в предусмотренные договором и разрешением на строительство сроки, но и не осуществляло никаких активных и разумных действий для завершения строительства вплоть до 26.02.2021 (первого обращения в адрес Администрации с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в целях продления арендных отношений на 3 года).

При этом, ООО «Доринда» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало, что невозможность завершения строительства объекта (оставшейся части 10%) была вызвана недобросовестным поведением Администрации либо иных муниципальных органов.

Более того, при фактическом истечении срока действия договора аренды в августе 2018 года, ООО «Доринда», обратившись только 26.02.2021 в Администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, указало в качестве основания часть 6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что сроки действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство в отношении объекта, принадлежащего ООО «Доринда», истекли еще в августе 2018 года.

Договор аренды от 07.09.2015 прекращен в связи с истечением срока его действия. Условия договора не содержат условий о возобновлении договора на неопределенный срок.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что на момент обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения срок договора истек.

Следовательно, указание заявителем на часть 6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в качестве основания для продления арендных отношений является неправомерным.

Вопреки доводам апеллянта, наличие оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 07.09.2015, предусматривающего увеличение срока действия договора в силу Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не доказано.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что 15.03.2022 Администрацией ГО г. Уфа принято Постановление «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» №351.

Данное постановление принято во исполнение постановления Администрации ГО г. Уфа №13 от 14.01.2022 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования улицы Генерала Рыленко и транспортной развязки на пересечении улицы Генерала Рыленко и улицы Пугачева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

Пунктом 4 постановления №351 от 15.03.2022 было предусмотрено изъятие для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011108:289. Пунктом 2 предусмотрено изъятие части земельного участка (П-27) с кадастровым номером 02:55:011108:255.

05.07.2022 Администрацией ГО г. Уфа принято Постановление №1059 «О внесении изменений в постановление Администрации ГО г. Уфа РБ №352 от 15.03.2022 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений и нежилых строений в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». 

Пунктом 1.1 постановления предусмотрено: «в пункте 2 заменить слова по тексту «(.. часть земельного участка (П-27) с кадастровым номером 02:55:011108:255, согласно Проекту планировки и проекту межевания территории)» на «(...часть земельного участка с условным номером 02:55:0Ш08:255:ЗУ1 площадью 6527 кв.м, согласно схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории»).

Пунктом 1.2 постановления предусмотрено: «в пункте 4 исключить нежилое строение с кадастровым номером 02:55:011108:289».

Приказом Министерства от 27.05.2022 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого при разделе находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255.

Таким образом, из представленных ООО «Доринда» дополнительных доказательств также усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:011108:255 претерпел изменения путем выделения из его площади земельного участка с условным номером 02:55:0Ш08:255:ЗУ1 площадью 6527 кв.м.

При этом, ООО «Доринда» требует заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255, изменив лишь условие о сроке действия - продлив его на три года.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие совокупности предусмотренных статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий, необходимых для признания оспариваемого отказа незаконным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости в отказе удовлетворения заявления. 

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных ООО «Доринда» требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной  коллегии, не имеется. 

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2022 по делу № А07-18338/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Доринда» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          А.С. Жернаков 

 

                                                                                              Ю.С. Колясникова