ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-27326/2024

21 октября 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 октября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Бацман Н.В., Воронова Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6305/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 02.07.2025Арбитражного суда Тюменской области по делу №  А70-27326/2024 (судья Кузнецова О.В.), принятое по иску Администрации города Кургана (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации города Кургана об освобождении от обязанности по внесению арендной платы.

            В судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 29.08.2023.

Суд установил:

Администрация города Кургана (далее – Администрация) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.12.2019 № 228 (далее – договор) в сумме 902 121,39 руб., в том числе основной долг в размере 753 733,68 руб., пени в размере 148 987,71 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Предприниматель обратился со встречным иском к Администрации об освобождении от обязанности по внесению арендной платы по договору за период с 06.11.2020 по 13.12.2024 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 02.07.2025Арбитражного суда Тюменской области первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований – отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных и удовлетворении встречных требований.

В обоснование жалобы ее подателем указаны следующие доводы: правом на получение разрешения на строительство объекта в границах, определенных под развитие застроенной территории обладает лишь лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; Администрация не представила доказательств того, что в случае наличия проектной документации, соответствующей требованиям законодательства, предпринимателю могло быть выдано разрешение на строительство и последний реально мог бы приступить к строительству объекта на земельном участке; у истца по встречному иску отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в целях, предусмотренных договором, по причине, которая не находится в зоне ответственности подателя жалобы, в связи с чем оснований для внесения арендной платы не имеется; в действиях Администрации имеются признаки злоупотребления правом.

От Администрации поступило ходатайство, в котором последняя просит рассмотреть дело в отсутствие представителя (указанное ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено), а также указывает на законность обжалуемого решения.

В заседании суда представитель предпринимателя высказался согласно доводам жалобы.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, заслушав представителя ответчика по первоначальному иску, Восьмой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением Администрации от 22.10.2019 № 6913 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – деловое управление, расположенного по адресу: 

<

...>», протоколом от 03.12.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – деловое управление, расположенного по адресу: 

<

...>, Администрацией в лице Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений и предпринимателем заключен договор от 13.12.2019 № 228 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:2021 площадью 2267 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – договор). 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 32 месяца с момента подписания акта приема-передачи участка. 

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата за текущий год вносится ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца. Расчет размера ежемесячного платежа составляет 1/12 от годового размера арендной платы. 

Неиспользование Участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 3.6 договора). 

Как следует из пункта 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать в порядке, размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

Акт приема-передачи земельного участка в аренду подписан сторонами 13.12.2019. 

Письмом от 04.04.2022 № 12 предприниматель обратился в Департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору об увеличении срока действия договора на три года. 

Письмом Департамента от 08.04.2022 № П-512а заявителю отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора. 

Считая незаконным отказ Департамента в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением дело № А34-8611/2022).

Решением от 23.01.2023 Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-8611/2022, оставленным без изменения постановлением от 03.04.2023 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением от 22.06.2023 Арбитражного суда Уральского округа решение от 23.01.2023 Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-8611/2022 и постановление от 03.04.2023 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области. 

Решением Арбитражного суда Курганской области от 03.11.2023 признан незаконным отказ Департамента предпринимателю в заключении дополнительного соглашения к договору об увеличении срока действия договора на три года, выраженный в письме от 08.04.2022 N П512. Суд обязал Департамент в срок не позднее пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес предпринимателя дополнительное соглашение к договору об увеличении срока действия договора на три года в трех экземплярах. В случае неисполнения решения суда в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу установлена Департаменту судебная неустойка в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки. 

Постановлением от 23.01.2024 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда решение от 03.11.2023 Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-8611/2022 оставлено без изменения, апелляционные жалобы Департамента, общества с ограниченной ответственностью «Брусника» Специализированный застройщик» - без удовлетворения. 

Постановлением от 19.06.2024 Арбитражного суда Уральского округа решение Арбитражного суда Курганской области от 03.11.2023 по делу № А34-8611/2022 и постановление от 23.01.2024 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по тому же делу оставлены без изменения, кассационные жалобы Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана, Администрации, общества с ограниченной ответственностью «Брусника» - без удовлетворения. 

Между Администрацией и предпринимателем 13.02.2024 подписано соглашение о внесении изменений и дополнений в договор, согласно условиям которого на основании решения от 03.11.2023 Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-8611/2022, постановления от 23.03.2024 Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда, в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:2021, площадью 2267 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным использованием; деловое управление, продлен на 3 года сроком до 13.08.2025. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств Сторон по договору. Условия настоящего Соглашения применяются к отношениям сторон с даты государственной регистрации Соглашения. 

Как указано Администрацией, в период действия договора предприниматель систематически уклонялся от исполнения обязанности по внесению арендной платы. 

В адрес предпринимателя направлялась претензия от 06.03.2024 №54-01651/24 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке в срок до 16.03.2024, а также уведомление, что в случае неисполнения требований арендодатель заявляет о намерении расторгнуть договор в судебном порядке. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Обращаясь со встречным иском, предприниматель указал на невозможность использования земельного участка в связи с изменением Администрацией правового режима земельного участка, переданного ранее в аренду предпринимателю путем принятия постановления о развитии застроенной территории и заключение договора о развитии этой территории с застройщиком, в связи с чем, по мнению предпринимателя, использование земельного участка по целевому назначению стало невозможным; также истцом по встречному иску указано на неправомерный отказ в увеличении срока действия договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 11, 12, 309, 310, 329, 330, 606, 607, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 46.1, 46.2, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), принимая во внимание пункт 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (далее – Обзор от 26.06.2015), пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), обстоятельства, установленные судебными актами по делам № А34-9151/2022, А34-3007/2024, пришел к выводу об обоснованности первоначальных и отказе во встречных требованиях.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Согласно статьям 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки (статья 607 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается исполнение арендодателем (истцом) своих обязательств по передаче имущества в пользование ответчику. После принятия земельного участка у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Исходя из правил, установленных в статьях 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По расчету Администрации, задолженность предпринимателя составляет 753 733,68 руб.

Вместе с тем предприниматель, указывает на отсутствие оснований для начисления арендной платы ввиду невозможности использования земельного участка (Администрацией принято постановление о развитии застроенной территории и заключении договора о развитии этой территории с застройщиком). 

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Учитывая изложенное, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Учитывая изложенное, а также суть возражений предпринимателя, состоящих в невозможности использования земельного участка в исковой период, к числу юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, входит вопрос о том, имели ли место соответствующие юридические и фактические препятствия к осуществлению использования помещением по назначению, которые бы свидетельствовали об отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя.

Как установлено судебными актами по делу № А34-9151/2022 Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – Департамент) 02.09.2020 на основании заявления предпринимателя от 31.08.2020 подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка, установлен градостроительный регламент, в последующем предприниматель обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство, вместе с тем письмом от 02.06.2022 № Б-70.8-237а ответчику по настоящему иску в выдаче разрешения на строительство отказано со ссылкой на часть 13 статьи 51 ГрК РФ.

Не согласившись с отказом Департамента в выдаче разрешения на строительство, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском (дело № А34-9151/2022).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленная заявителем проектная документация имеет несоответствия требованиям градостроительного регламента, действовавшего на дату получения градостроительного плана земельного участка, а также техническим регламентам, Градостроительному кодексу Российской Федерации, сводам правил, что свидетельствует о наличии у Департамента правовых оснований для отказа предпринимателю ФИО1 в выдаче разрешения на строительство.

Указанные выводы суда поддержаны постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций по делу № А34-9151/2022.

В последующем предприниматель обратился в Департамент с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:2021, расположенного по адресу: 

<

...> д. 17.

Письмом от 12.03.2024 № Б-75.0-84а Департамент отказал заявителю в выдаче градостроительного плана земельного участка. В качестве оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка указано, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:070311:2021 расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории (постановление Администрации от 06.11.2020 № 6768 «О развитии застроенной территории, расположенной в районе улиц Климова, Комсомольская, Куйбышева, в городе Кургане») и заключен договор от 24.08.2021 №1 «О развитии застроенной территории, расположенной в районе улиц Климова, Комсомольская, Куйбышева, в городе Кургане». Сославшись на пункт 4 статьи 57.3 ГрК РФ Департамент указал, что документация по планировке территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории не утверждена, соответственно оснований для выдачи градостроительного плана земельного участка не имеется.

Указанный отказ оспорен предпринимателем в рамках дела № А34-3007/2024.

Решением от 30.09.2024 Арбитражного суда Курганской области, оставленным без изменения постановлением от 16.12.2024 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 02.04.2025 Арбитражного суда Уральского округа требования удовлетворены, отказ Департамента в выдаче предпринимателю градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:2021, выраженный в письме от 12.03.2024 № Б75.0-84а признан незаконным, на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем принятия в установленные сроки решения о выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070311:2021.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, Восьмой арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что предприниматель был заинтересован в использовании земли для собственных целей даже после прекращения договора аренды, в связи с чем подавал соответствующие заявления о продлении договора, оспаривал отказы в выдаче градостроительного плана.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент принятия Постановления № 6768 о развитии застроенной территории земельный участок с кадастровым номером 45:25:070311:2021, площадью 2267 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, уже был обременен арендными правами предпринимателя. 

Включение спорного земельного участка, на котором отсутствовали объекты, подлежащие сносу/реконструкции, в границы застроенной территории, подлежащей развитию, не влияет на возможность реализации арендатором своих прав, вытекающих из данного договора и возникших ранее принятия постановления о развитии застроенной территории и заключения договора с обществом «Брусника» Специализированный Застройщик», в том числе и на получение градостроительного плана земельного участка.

Признавая незаконным отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка и указывая на необходимость его выдачи не установлено обстоятельств, препятствующих в использовании участка.

Предприниматель сам просил предоставить ему участок в аренду и продлил срок аренды в судебном порядке, при этом был осведомлен, что на тот момент принято решение о развитии застроенной территории (дело № А34-8611/2022). 

В настоящем случае податель жалобы не доказал, что со стороны Администрации чинятся препятствия в пользовании спорным земельным участком, документов, свидетельствующих о невозможности эксплуатации объекта аренды, в материалы дела не представлено, ответчик не привел документально подтвержденных доводов относительно того, что строительство запланированного истцом по встречному иску сооружения не производится из-за недобросовестного поведения Администрации (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку объект аренды передан подателю жалобы, находится в его ведении, Администрации не возвращался, ответчик, в силу закона (статьи 606, 611, 614 ГК РФ) обязан вносить плату за его использование.

Задолженность по договору за период с 01.01.2022 по 09.12.2024 составляет 753 733,68 руб. (судом первой инстанции указанная сумма удовлетворена в полном объеме).

Апелляционным судом расчет проверен, соответствует условиям договора.

Подателем жалобы расчет задолженности не оспорен, контррасчет не представлен.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 148 987,71 руб. 

Одним из способов исполнения обязательств является неустойка, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статьи 329, 330 ГК РФ).

Принимая во внимание, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, имеются правовые основания для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Размер неустойки согласован сторонами в пункте 5.2 договора, в соответствии с которым за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,04%.

Расчет истца проверен, оснований для взыскания иной суммы неустойки, либо ее снижения по правилам статьи 333 ГК РФ не установлено.

Первоначальные исковые требования и встречные являются взаимоисключающими, соответственно, удовлетворение первоначального иска исключает возможность удовлетворения встречных исковых требований.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, а потому у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ответчика подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.07.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-27326/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

Н.В. Бацман

Т.А. Воронов