Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза

«16» сентября 2019 года                                                                        Дело № А49-11012/2018

Резолютивная часть решения объявлена 9 сентября 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 16 сентября 2019 г. 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» (Военный городок, корпус 203, квартира 141, г. Пенза, Пензенская область, 440005; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества администрации 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),- о признании незаконным отказа в продлении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 28.08.2018,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 05.09.2019 № б/н,

установил:

товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» (далее также – ТСЖ ВСК «Зеленая поляна») обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (далее также – Управление) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 21.06.2018 № 9/4793 о невозможности продления договора аренды земельного участка от 25.11.2010 и об обязании устранить нарушение прав истца по продлению договора аренды.

Исковые требования заявлены на основании п. 21 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – Закон № 137-ФЗ), ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).

Определением от 28.09.2018 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Пензы (далее также – Администрация).

Определением от 13.02.2019 арбитражный суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об изменении исковых требований, иск признан заявленным о признании незаконным отказа ответчика, выраженного в письме от 21.06.2018 № 9/4793, а также о возложении на ответчика обязанности устранить нарушение прав истца по заключению (продлению) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:00000000:248 по адресу: 

<

...>- без торгов для завершения строительства путем направления в адрес истца трех экземпляров договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:00000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Первомайский район, ул. Ленинский лесхоз,- для завершения строительства индивидуальных жилых домов на срок 3 года (до 2022 г.).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 65-66, 93-94, 102-103) возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что по смыслу ст.ст. 198 и 200 АПК РФ для признания незаконным решения (бездействия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в пр. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, без проведения торгов земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам – арендаторам земельных участков публичных форм собственности, если ранее эти участки были предоставлены им в аренду без проведения торгов, но при соблюдении в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Одним из таковых является наличие на момент заключения нового договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Срок действия договора аренды земельного участка является существенным условием договора. Изменение существенных условий договора в части, касающейся действия договора, в соответствии с действующим законодательством не предусмотрено. Приведенные нормы законодательства не предусматривают такого понятия как продление договора аренды. Если имеются основания, преимущество предоставляется путем заключения нового договора аренды. ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» претендует на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 543000 кв. м (кадастровый номер 58:29:0000000:248), ссылаясь на наличие на нем объектов незавершенного строительства. Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. Между тем, обращаясь в Управление за продлением договора аренды, ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» не было представлено доказательств нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих кооперативу. В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Перечень документов также устанавливается данным приказом. С учетом изложенного, по мнению ответчика, истец не доказал, в чем конкретно нарушается его право и какое право подлежит восстановлению. Ссылка истца на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 является несостоятельной, поскольку в определении описана иная ситуация. Документ, составленный независимым лицом, доказывающий наличие объекта на земельном участке, Управлению представлен не был. На основании изложенного Управление полагало отказ законным и обоснованным, а исковые требования ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» - подлежащими оставлению без удовлетворения. 

Администрация письменный отзыв на иск не представила.

В судебное заседание 9 сентября 2019 года третье лицо не явилось, извещено о начавшемся судебном процессе, а также о времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимся в материалах дела уведомлением о вручении третьему лицу почтового отправления, содержащего определение от 28.11.2018 об отложении судебного разбирательства (т. 1 л.д. 100).

Кроме того, полномочный представитель Администрации участвовал в судебных заседаниях по настоящему делу, а каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая изложенное, арбитражный суд признает извещение сторон надлежащим.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об изменении исковых требований.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также отказаться от иска полностью или частично. При этом арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Учитывая, что изменение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, сделано полномочным лицом, арбитражный суд на основании статьи 49 АПК РФ считает возможным ходатайство истца удовлетворить, признать иск заявленным о признании незаконным отказа Управления, выраженного в письме от 21.06.2018 № 9/4793 о невозможности продления договора аренды земельного участка от 25.11.2010 и об обязании Управления подготовить и направить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 по адресу: г. Пенза, Ленинский лесхоз,- без торгов для завершения строительства в адрес ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» трех экземпляров договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: г. Пенза, Ленинский лесхоз,- для завершения строительства индивидуальных жилых домов на срок 3 года (до 2022 г.), в двухнедельный срок с момента вынесения судебного решения.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования (с учетом принятого судом изменения) в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Администрация каких-либо заявления и/или ходатайств, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в ее отсутствие, не представила. 

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (ч. 5 ст. 156 АПК РФ).

Учитывая изложенное, мнение присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение третьего лица о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие третьего лица  и его представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) способами защиты гражданских прав являются, в т.ч. признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что 25 ноября 2010 года на основании постановления администрации города Пензы № 1360 от 06.11.2009, решения Арбитражного суда Пензенской области от 01.04.2010 по делу № А49-97/2010 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениями администрации города Пензы (Арендодателем) и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка (далее также – Договор, т. 1 л.д. 17-23), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:00000000:248 площадью 543000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>- для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, а Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере 45702 руб. 50 коп. в месяц (пункты 1.1, 1.2, 3.2 Договора).

Договор не содержит условие о сроке его действия, а потом в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок.

31.03.2014 между Управлением и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» было подписано дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 24), устанавливающее срок действия Договора - до 23.10.2018, а также новый размер арендной платы: с 21.02.2014 – 2104765 руб. 74 коп. в год и 175397 руб. 15 коп. в месяц, с 01.01.2015 – 2465582 руб. 72 коп. в год и 205465 руб. 23 коп. в месяц.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2018 по делу № А49-6010/2018 по спору между теми же лицами 21.04.2014 в Управление от ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» поступил протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором арендатор предложил свою редакцию пункта 2 дополнительного соглашения, согласно которой сумма арендной платы по Договору с момента внесения изменений в генеральный план г.Пензы в части восстановления ранее существовавшей зоны Ж-1 на предоставленном ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» земельном участке и изменений в кадастровый паспорт земельного участка (кадастровый номер 58:29:00000000:248), а именно в пункт 9 «Разрешенное использование», а именно «Индивидуальное жилищное строительство» составляет: 2104765,74 руб. в год (175397 руб. 15 коп. в месяц).     

Письмом № 9/3202 от 13.05.2014 Управление известило арендатора об отклонении представленного протокола разногласий к дополнительному соглашению от 31.03.2014, поскольку расчет арендной платы выполнен на основании постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена» в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и не зависит от территориальных зон, определенных Правилами землепользования и застройки г. Пензы.    

Протокол разногласий от 14.03.2016 к дополнительному соглашению от 31.03.2014 со стороны арендодателя был подписан с использованием клише с факсимильным изображением подписи начальника Управления ФИО4 Данным протоколом срок действия Договора продлен до 26.09.2019, из площади арендуемого земельного участка исключен участок площадью 5720 кв.м. и скорректирован порядок расчета арендной платы.   

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 31.03.2014 произведена с учетом протокола разногласий от 14.03.2016. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2018 по делу № А49-6010/2018 в удовлетворении исковых требований Управления о признании дополнительного соглашения к договору аренды от 25 ноября 2010 года, заключенного 31.03.2014, незаключенным отказано.

В данном решении арбитражный суд также пришел к выводу о том, что сторонами не было достигнуто соглашение о придании юридической силы протоколу разногласий от 14.03.2016, подписанному с использованием клише с факсимильным изображением подписи, спорный протокол разногласий был направлен за пределами срока, установленного законом для направления разногласий, и, следовательно, не является протоколом разногласий по смыслу ст.445 ГК РФ, а также не является и самостоятельной сделкой по изменению условий Договора в связи с его незаключенностью. Дополнительное соглашение от 31.03.2014 признано судом заключенным в редакции арендодателя. 

Также, суд посчитал договор аренды земельного участка от 25.11.2010 после истечения срока его действия (23.10.2018) возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

При этом, вопреки доводам УМИ администрации г.Пензы наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему объект незавершенного строительства, права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных правоотношений в указанных случаях различен.

Арендованный по Договору земельный участок передан в субаренду членам ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» (т. 1 л.д. 73-80, 81-92).

4 июня 2018 года ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» обратилось в Управление с заявлением № б/н от 04.06.2018 (т. 1 л.д. 33) о продлении срока договора на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ, в соответствии с действующим законодательством.

Уведомлением от 21.06.2018 № 9/4793 (т. 1 л.д. 15) Управление известило истца о невозможности продления срока действия Договора, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды является существенным условием договора, изменением которого действующим законодательством не предусмотрено. В данном уведомлении ответчик также указал на право истца в случае, если на арендуемом земельном участке будут зарегистрированные объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности истца, обратиться в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения их строительства сроком на три года.

21 сентября 2018 года ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» повторно обратилось в Управление с заявлением о продлении срока действия Договора на три года до 26.09.2022 однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ (т. 2 л.д. 30-32 ,40). К данному заявлению истцом были приложены копия кадастровой выписки и проект договора аренды земельного участка в 3 экземплярах.

Уведомлением от 08.10.2018 № 14/8505 (т. 2 л.д. 41) Управление указало на то, что действующим законодательством продление договора аренды не предусмотрено. Кроме того, как следует из сведений из ЕГРН, на испрашиваемом земельном участке расположено несколько жилых домов, находящихся в собственности физических лиц, что исключает возможность предоставления земельного участка в аренду ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» на основании п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ.

Получение отказа от заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов послужило основанием для обращения ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании незаконным отказа Управления от заключения договора аренды на новый срок, выраженного в письме от 21.06.2018 № 9/4793, и возложении на Управление обязанности подготовить и направить без проведения торгов в адрес ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» три экземпляра договора аренды спорного земельного участка на срок 3 года (до 2022 г.).

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рамках настоящего дела отказ от заключения договора аренды, выражен в уведомлении от 21.06.2018 № 9/4793, исковое заявление подано 13 сентября 2018 года, т.е. с соблюдением установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

Порядок предоставления земельного участка в аренду регулируется положениями ст. 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу данной нормы права правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

Таким образом, само по себе отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, №А41-13398/2016 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016.

В рамках настоящего дела спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду 25.11.2010, а обращение о продлении договора аренды на 3 года для завершения строительства поступило в Управление 04.06.2018 (за 4,5 месяца до окончания срока действия Договора). 

22 октября 2013 года ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» получило разрешение №RU58304000-171 (т. 1 л.д. 16) на строительство малоэтажной (индивидуальной) жилой застройки (площадь земельного участка – 543000 кв. м, площадь застройки – 38760 кв. м, этажность – 2 эт., количество зданий – 269 шт.) со сроком действия – 10 лет.

Согласно выписке из ЕГРН основным видом разрешенного использования земельного участка является – для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой (т.1 л.д.27). 

По заказу истца разработан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 (т. 2 л.д.57-76), в соответствии с которым к основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены отдельно стоящие индивидуальные жилые дома.

Согласно данному градостроительному плану и представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 10 августа 2018 года (т. 1 л.д. 26-28, 81-92) на арендованном истцом по Договору земельном участке расположено 43 зарегистрированных объекта недвижимости (жилых дома). 

Как следует из дополнения к заявлению о признании отказа незаконным (т. 1 л.д. 144-145), комиссией в составе представителей истца, ответчика и третьего лица проведен осмотр арендованного по Договору земельного участка, в ходе которого установлено, что на данном земельном участке находятся 80 законченных строительством индивидуальных жилых домов, 62 индивидуальных домов в различных стадиях строительства, 13 хозяйственных построек, 246 световых опор, 2,86 км дорог с твердым покрытием, 1,86 км газопроводов среднего давления, 2,86 км газопроводов низкого давления, 1 ГРПШ.

Факт проведения осмотра и его результаты ответчиком и третьим лицом не оспаривались (аудиопротокол судебного заседания 13.02.2019).

Проведение истцом работ по возведению объектов недвижимости на арендованном по Договору земельном участке подтверждается представленными в материалы дела документами.

Регистрация права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства – газопровод среднего давления и газопровод низкого давления, а также жилой дом, расположенные в границах арендованного земельного участка, подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 135-137, т. 2 л.д. 19-21, 42-44).

Кроме того, по пояснениям истца, на спорном земельном участке возведены дома субарендаторами истца – членами ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» (т.1 л.д.73 – 92). Данный довод ответчиком не опровергнут. 

Как следует из представленного устава ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» (т. 2 л.д. 48-53), истец является юридическим лицом (некоммерческой организацией), осуществляющим хозяйственную деятельность только в соответствии с предметом и целями деятельности, предусмотренными уставом, а также в пределах, определенных действующим законодательством (пункты 1.2, 1.5 устава).

Целью создания товарищества является создание кондоминиума для управления и обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом кондоминиума, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. Товарищество создано для удовлетворения потребностей физических и юридических лиц – членов товарищества в жилье, путем строительства жилых индивидуальных домов, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов инженерной инфраструктуры (п. 2.1 устава).

Предметом деятельности ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» является, в т.ч. проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию жилых индивидуальных домов, объектов общего пользования и объектов инженерных коммуникаций, относящихся к товариществу, сдача в аренду, в наем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, а также защита и представление общих интересов членов товарищества в органах государственной власти и местного самоуправления, в судах общей юрисдикции, арбитражных, третейских судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами (п. 2.2 Договора).

Для достижения поставленных целей товарищество вправе заключать договоры со специализированными организациями для осуществления проектных, строительных, ремонтно-эксплуатационных, обслуживающих и других работ (п. 2.3 устава), получать в бессрочное пользование, аренду, доверительное управление либо приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек, которые войдут в состав общего имущества, а также осуществлять реконструкцию жилых и нежилых помещений, являющихся объектами общей собственности (п. 5.1 устава).

Принимая во внимание изложенное, отсутствие в материалах дела доказательств  предоставления арендованного земельного участка истцу или иным лицам по основаниям, указанным истцом в заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на сложившиеся правоотношения сторон Договора распространяется действие пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» имеет право приобрести арендованный по Договору земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объектов без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, только при наличии оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В рамках настоящего спора отказ в предоставлении истцу земельного участка в аренду был мотивирован лишь невозможностью пролонгации договора аренды. 

Вместе с тем, неверное указание истцом на желание продлить договор на установленный п. 21 ст. 3 Закона №№ 137-ФЗ срок, а не на желание заключить договор на новый срок не отнесено ст. 39.16 ЗК РФ к основаниям для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

Ссылок на положения статьи 39.16 ЗК РФ, являющиеся основанием для отказа в заключении договора, отказ Управления не содержит. 

Кроме того, отклоняется и довод ответчика о том, что причиной отказа в заключении нового договора аренды было также непредставление ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» с заявлением о продлении срока договора № б/н от 04.06.2018 необходимых документов, перечень которых предусмотрен п.33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», поскольку в силу п.3 ст.39.17 ЗК РФ несоответствие заявления о предоставлении земельного участка без торгов положениям пункта 1 указанной статьи, а также непредоставление в полном объеме документов, перечисленных в пункте 2 указанной статьи, является основанием для возврата такого заявления в течение десяти дней со дня его поступления в уполномоченный орган с обязательным указанием причин возврата заявления.

Между тем, заявление о предоставлении земельного участка без торгов УМИ администрации г.Пензы для устранения недостатков истцу не возвращалось. Оспариваемый отказ каких-либо ссылок на непредоставление ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» необходимых документов не содержит. 

Из положений ст.ст. 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» отвечает критериям, установленным положениями подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, и отказ в предоставлении земельного участка в аренду без торгов не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», арбитражный суд признает отказ Управления муниципального имущества администрации города Пензы от заключения (продления) с товариществом собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: 

<

...>- на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, выраженный в письме от 21.06.2018 № 9/4793 незаконным.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора аренды, в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты для подписания заявителю.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд считает возможным обязать Управление в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу подготовить и направить в адрес ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: 

<

...>- для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов. 

В то же время требования ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» об указании конкретной даты срока действия договора (срока аренды) - до 2022 г., а также об изменении цели использования земельного участка с малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой на строительство индивидуальных жилых домов удовлетворению не подлежат, поскольку спор об условиях договора аренды относится к преддоговорному и подлежит разрешению в порядке отдельного искового производства. 

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда) (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ) (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» уплачена государственная пошлина в общей сумме 6000 руб. 00 коп. (платежные поручения № 87 от 20.09.2018 на сумму 3000 руб. 00 коп. и № 67 от 30.07.2018 на сумму 3000 руб. 00 коп. – т. 1 л.д. 13, 14).

На основании изложенного и положений ст. 110 АПК РФ понесенные ТСЖ ВСК «Зеленая поляна» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 00 коп. подлежат отнесению на управление как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

исковые требования товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» удовлетворить частично.

Признать незаконным выраженный в письме от 21.06.2018 № 9/4793 отказ Управления муниципального имущества администрации города Пензы от заключения (продления) с товариществом собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: 

<

...>- на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.  

Обязать Управление муниципального имущества администрации города Пензы в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу подготовить и направить в адрес товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу: 

<

...>- для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Пензы в пользу товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Зеленая поляна» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Г. Каденкова