Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, 

<

...>, тел./факс: 

<

***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-448/2025

г. Петрозаводск

09 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  09 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен   в тот же день.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия ФИО4,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ольшевской Т.Э.,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Суоярвского муниципального округа к акционерному обществу Строительная компания «Трест «Севэнергострой» о расторжении договора аренды №1/2021 от 16.03.2021

при участии представителей (с применением веб-конференции):

истца, ФИО1, доверенность от 09.01.2025;

ответчика, ФИО2, доверенность от 20.01.2025;

установил:

Администрация Суоярвского муниципального округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 186870, Республика Карелия, 

<

...> зд. 6; далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу строительная компания «Трест «Севэнергострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 191015, г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Смольнинское, ул. 9-я Советская, д. 4-6, литера А, офис 402; далее – ответчик, АО СК «СЭС») о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Суоярвский район», № 1/2021 от 16.03.2021.

Иск обоснован ссылкой на статьи 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в лице конкурсного управляющего АО СК «СЭС» ФИО3 в отзыве на иск заявленные требования не признал, указав, что расторжение Договора аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов АО СК «СЭС», с учетом введения процедуры банкротства - конкурсного производства в отношении последнего в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А56-6473/2024, а также целевого назначения предоставленного АО СК «СЭС» в аренду земельного участка. Договор аренды земельного участка имеет значение для обеспечения целей банкротства, соблюдения интересов должника и кредиторов. Право аренды АО СК «СЭС» по Договору № 1/2021 аренды земельного участка от 16.03.2021 является активом организации, предназначенным для реализации в порядке, установленном Законом о банкротстве, и соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора в порядке и очередности, предусмотренном Законом о банкротстве. Расторжение договора аренды лишает должника и конкурсных кредиторов возможности увеличения конкурсной массы. По итогам проведения инвентаризации активов должника конкурсный управляющий учел право аренды АО СК «СЭС» по Договору № 1/2021 аренды земельного участка от 16.03.2021 в инвентаризационной описи.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав на то, что задолженность по арендной плате не погашена;  земельный участок передавался ответчику для среднеэтажной жилой застройки в целях расселения аварийного фонда; согласно актуальному акту осмотра от 06.02.2025 на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости и следы ведения какой-либо деятельности по его использованию; срок спорного договора от 16.03.2021 истекает через 5 лет и 6 месяцев с момента подписания договора, в дальнейшем собственник не намерен пролонгировать срок его действия.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск.

Заслушав пояснения представителей сторон,  суд установил следующее.

16.03.2021 между Администрацией муниципального образования «Суоярвский район» (арендодатель, правопредшественник истца) и АО СК «СЭС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Суоярвский район»,  № 1/2021, в соответствии с которым ответчику в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 10:16:0010528:1346, местоположение: Республика Карелия. 

<

...> площадью 5000 кв.м, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, целевое назначение: для строительства многоквартирного дома не менее чем на 150 квартир, площадью не менее 6800 кв.м с целью реализации на территории муниципального образования «Суоярвский район» региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы.

Уведомлением от 26.09.2023 Администрация указала на наличие задолженности по арендной плате в сумме 163493 руб. 78 коп. и предложила арендатору подписать дополнительное соглашение о расторжении договора.

Поскольку долг арендатором не погашен, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При первоначальном обращении в арбитражный суд в исковом  порядке в рамках дела № А26-5973/2024 суд оставил исковое заявление без рассмотрения, указав на то, что в отношении ответчика, являющегося арендатором по договору аренды, осуществляется процедура банкротства, право аренды подлежит включению в конкурсную массу в целях дальнейшей реализации этого права в конкурсной процедуре для удовлетворения требований кредиторов, требование о расторжении данного договора аренды подлежит разрешению в деле о банкротстве ответчика.

При обращении в суд в рамках дела № А56-6473/2024 о банкротстве АО СК «СЭС» суд определением от 04.12.2024 возвратил заявление, указав, что требование  о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в общеисковом порядке, что послужило основанием с обращением в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим иском по месту нахождения арендодателя, как это предусмотрено пунктом 7.2 вышеназванного договор аренды.

Рассматривая настоящий иск, суд полагает, что требование администрации к должнику об освобождении арендованного земельного участка не является требованием кредитора по неденежному обязательству имущественного характера, которое указано в пункте 1 статьи 126 Закона о банкротстве, поскольку представляет собой меру реагирования собственника на нарушение его прав, направленную на возврат фактического владения имуществом, переданным в аренду.

Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию права арендодателя расторгнуть договоры аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, на основании статьи 619 ГК РФ и условиями договоров.

Как следует из материалов дела, срок действия договора  аренды земельного участка установлен сторонами 5 лет 6 месяцев с момента подписания договора (пункт 2.1).

По акту приема-передачи от 16.03.2021 земельный участок передан арендатору, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.03.2021.

В пункте 4.5 договора определено, что арендатор не вправе без письменного согласования арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия вышеуказанного договора аренды в части своевременного и полного внесения арендной платы за период с 01.10.2021 по 15.10.2023, что подтверждено решениями Арбитражного суда Республики Карелия от 08.08.2022 по делу № А26-4296/2022, от 25.07.2023 по делу № А26-3826/2023, судебным приказом от 20.11.2023 по делу № А26-10520/2023.

Согласно пункту 6.3.3 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

6.3.1.   Действий (бездействия) Арендатора, ухудшающего состояние Участка.

6.3.2.     Использования Участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки.

6.3.3.     Невнесения арендной платы более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа.

6.3.4.     Неиспользование Участка по назначению. 

При этом, уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендодателем арендатору заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо вручается лично арендатору или его представителю. Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении. Если в соответствии с требованиями законодательства РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно исключительно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, существенными нарушениями договора считаются действий (бездействия) арендатора, ухудшающего состояние участка, использования участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки, невнесения арендной платы более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа, неиспользование участка по назначению, а также иные действия (бездействие) арендатора, существенно нарушающие условия договора.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2024) по делу № А56-6473/2024 в отношении АО СК «СЭС» прекращена процедура наблюдения. АО СК «СЭС» признано несостоятельным (банкротом). В отношении АО СК «СЭС» открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, адрес: 197136, Санкт-Петербург, а/я 96), член саморегулируемой организации арбитражных управляющих - Союз арбитражных управляющих «Возрождение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 101000, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Покровский б-р, д. 4/17, стр. 1, помещ. II). Руководитель должника отстранен от исполнения обязанностей руководителя должника. Полномочия временного управляющего прекращены.

Истец в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендатору письменное предупреждение от 26.09.2023 о необходимости погашения задолженности по арендной плате с приложением дополнительного соглашения о расторжении спорного  договора, указав, что им принято решение о расторжении договора  в связи с систематическим невыполнением арендатором обязательства по оплате арендных платежей, уведомление вручено руководителю 25.10.2023 (л.д. 53).    

Истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей, в ходе рассмотрения дела также указано на дополнительное основание – неиспользование земельного участка по назначению.

Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался в суд с требованием о взыскании просроченной задолженности и до возбуждения дела о банкротстве арендатора (л.д. 22-24: дело №А26-4296/20222; № А26-3826/2023; дело №А26-10520/2023; дело № А26-6091/2024; дело № А26-7346/2024).

Полагая, что имеются оснований для расторжения договора аренды и возврата участка в судебном порядке, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В рассматриваемом случае судом установлено, что срок действия договора определен сторонами более пяти лет (5 лет и 6 месяцев), а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащий исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Между тем пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, вытекающих из использования земель сельскохозяйственного назначения), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

Каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством, нет. В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Конкурсным управляющим должника в материалы дела представлена информация о том, что по итогам проведения инвентаризации активов должника конкурсный управляющий учел право аренды АО СК «СЭС» по Договору № 1/2021 аренды земельного участка от 16.03.2021 в инвентаризационной описи.

Реестр требований кредиторов АО СК «СЭС» сформирован в общем размере на 105 396 888,78 руб., в частности, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2024 по делу № А56-6473/2024/тр.4 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов АО СК «СЭС» требование Администрации Суоярвского муниципального округа в размере 443 844,88 руб. основного долга и 127 525,67 руб. пеней, учитывая сумму пеней отдельно в реестре требований кредиторов как подлежащую удовлетворению после погашения основной суммы задолженности.

Согласно представленного истцом в материалы дела одностороннего акта сверки, по состоянию на 13.02.2025 за должником числится общая задолженность по  арендным платежам в размере 452 604 руб. 17 коп.

Доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

При этом согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926, от 26.02.2016 №  306-КГ15-15500), при  открытии в  отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.

Открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, истцом зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка, что следует из акта осмотра земельного участка от 06.02.2025, согласно которому :  на основании Распоряжения Администрации Суоярвского муниципального округа № 57 от 06.02.2025 «О проведении выездного обследования», в рамках проведения проверки соблюдения условий договоров аренды земельных участков, произведён осмотр с выездом на место земельного участка с кадастровым номером 10:16:0010528:1346, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия. Суояовский муниципальный округ, 

<

...> - 2.5 среднеэтажная жилая застройка. Территориальная зона ЖЗ, для установления факта наличия или отсутствия на земельном участке объектов капитального строительства и нарушений требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная или иная ответственность. На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), в том числе объекты капитального строительства с признаками индивидуального жилого дома. Следы ведения какой-либо деятельности отсутствуют, земельный участок не используется по своему целевому назначению

В договоре установлено право на досрочное расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа и неиспользование участка по назначению.

Администрация в ходе рассмотрения спора поясняла, что она настаивает на расторжении договора ввиду того, что даже в случае продажи права аренды с торгов, она не намерена в дальнейшем пролонгировать срок его действия (оставшийся срок аренды чуть более 1,5 лет) и осуществлять застройку на данном участке, программа расселения аварийного жилого фонда на 2019-2025 завершена.

Представитель ответчика в своих объяснениях пояснил, что земельный участок не используется, разрешений на строительство ему не выдавалось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 29 и 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как указывалось ранее, соответствующий порядок администрацией соблюден, направлено уведомление о погашении долга, в котором выражена воля арендодателя на расторжение договора, уведомление вручено ответчику (л.д. оборот л.д. 13,53).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что существенное нарушение условий договора, влекущее возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.3.3 и 6.3.4, установлено.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества.

Сам факт предъявления требования о расторжении договора аренды не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются неиспользованием должником земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома и невнесением арендных платежей.

Как обстоятельства ненадлежащего использования земельного участка, так обстоятельства невнесения платы за пользование земельным участком нашли свое подтверждение и признаны судом основаниями для расторжения договора аренды.

При таких условиях предъявленные по настоящему делу исковые требования расцениваются арбитражным судом в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.            Исковые требования удовлетворить полностью. Расторгнуть договор  аренды земельного участка с кадастровым номером 10:16:0010528:1346, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Суоярвский район» № 1/2021 от 16.03.2021.

2.            Обязать акционерное общество Строительная компания «Трест «Севэнергострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда  вернуть Администрации Суоярвского муниципального округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 10:16:0010528:1346 по акту приема-передачи.

3.            Взыскать с акционерного общества Строительная компания «Трест «Севэнергострой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального  бюджета 50000 рублей государственной пошлины.

4.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

ФИО4