АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-18034/2020

г. Новосибирск

13 октября 2020 года

резолютивная часть решения принята 6 октября 2020 года

решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2020 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>), г. Сочи к обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск о взыскании 2093742 рублей 90 копеек 

При участии в  судебном заседании представителей

истца – не явился, уведомлен  

ответчика – ФИО2 по доверенности от 13.08.2020, паспорт, диплом 

установил:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.04.1997 № 4900000270, за период с 16.05.2019 по 30.06.2020 в размере 1912607 рублей 24 копейки и пени в размере 181135 рублей 66 копеек. 

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 04.04.1997 № 4900000270. 

Истец заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

Ответчик в отзыве иск не признал, ссылаясь на отсутствие долга по арендной плате, указал, что истцом неверно рассчитан размер арендной платы. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска. 

Ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-3430/2020. 

В судебном заседании представитель ответчика заявил отказ от ходатайства о приостановлении производства по делу. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

Между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ОАО «Визбас» на основании постановления Главы администрации г. Сочи от 25.11.1993 № 971/2 заключен договор от 04.04.1997 №  270 (далее – договор аренды) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 12600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская 202, с видом разрешенного использования - «многоквартирный жилой комплекс с объектами общественного назначения». Срок действия договора установлен по 01.01.2046.

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчику на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.05.2019.

Согласно пункту 2.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально  равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Как указывает истец, ответчиком допущены нарушения условий договора аренды в части оплаты аренды, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.05.2019 по 30.06.2020 в размере 1912607 рублей  24 копеек. 

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% от суммы арендной плате за истекший расчетный период. 

В связи с наличием долга, истец начислил ответчику пени за период с 11.06.2019 по 30.06.2020 в сумме 181135 рублей 66 копеек. 

В адрес общества администрацией направлена претензия от 21.02.2020 № 3000/02-05-16 с предложением погасить задолженность по арендной плате и пени. Претензия оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, сторонами договора аренды согласовано, что арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3х12600,0х0,3 (пункт 2.2. договора аренды) и вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет администрации Центрального района, оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года (пункт 2.3. договора аренды).

Пунктом 2.4. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок.

Исходя из выводов об определении размера арендной платы за спорный земельный участок, изложенных в решениях Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-25333/2015 и № А32-30921/2015, суды пришли к выводу о том, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных) ставок. Суды указали, что там как спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и не содержит положений, указывающих на изменение размера арендной платы с изменением подлежащих применению к соответствующим отношениям нормативных актов, то исключается возможность распространения на отношения сторон по данному договору положений статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего нормативное регулирование цены за аренду государственных и муниципальных земель. При этом, учитывая, что в соответствии с текстом договора арендодателю или арендатору не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и ее отдельные элементы, упразднять согласованные и (или) вводить новые расчетные показатели, а доказательств изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон не представлено, то новые формулы расчета не подлежат применению.

В рамках рассмотрения дел № А32-25333/2015, № А32- 30921/2015, суды пришли к выводу, что действующим является пункт 2.2. договора аренды в первоначальной редакции, которым арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-Зх12600х0,3, что составляет 36477 рублей в год.

При рассмотрения дела № А32-25333/2015 судами установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу г. Сочи, р-н Центральный, ул. Пластунская, 202, дополнительные соглашения к спорному договору аренды (об изменении суммы платежей за год с 01.01.1999 до 72954 рублей), от 28.06.2000 (об изменении суммы платежей за год с 01.01.2000 до 87544 рублей 80 копеек, а с 01.04.2000 до 145152 рублей), от 25.02.2009 (об изменении суммы платежей за год до 921866 рублей 40 копеек на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 и постановления главы г. Сочи № 791) и от 18.09.2013 (об изменении суммы платежей за год до 1385589 рублей., до 921866 рублей 40 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.06.2013 № 2/90ЮЗ-2013), представляемые в обоснование позиции Администрации г. Сочи, не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды зарегистрирован 10.09.1997 согласно сведений копии книги регистрации договоров аренды земельных участков г. Сочи Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи.

Вышеперечисленные дополнительные соглашения к договору аренды признаны судами незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию уполномоченного органа, при этом, дополнительное соглашение от 18.09.2013 не подписано со стороны арендатора.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом обстоятельств, установленных Арбитражным судом Краснодарского края делам № А32- 25333/2015, № А32-30921/2015, Арбитражным судом Воронежской области по делу № А14-12447/2016, пункт 2.2 договора аренды действует в первоначальной редакции, т.е. арендная плата рассчитывается по формуле С-Зх12600х0,3.

Исходя из первоначальной редакции пункта 2.2 договора аренды арендная плата за 1997 год составляла 36477000 рублей.

В связи с принятием Президентом России 04.08.1997 указа № 822 «Об изменении нарицательной стоимости денежных знаков и масштаба цен» размер арендной платы за 1997 год по договору составлял 36477 рублей.

Постановлением главы города Сочи от 21.01.1998 № 30 «Об арендной плате за землю в городе Сочи» (в ред. постановлений главы г. Сочи от 09.06.1998  № 435, от 02.06.1999 № 454) базовая ставка арендной платы для экономико-планировочной зоны С-3 была установлена в размере 9 рублей 65 копеек/кв. м. 

На 1998 год арендная плата по договору аренды составляла 9, 65 х 12600 х 0,3 = 36477 рублей в год.

Постановлением Главы города Сочи от 28 июня 2000 года № 489 «Об арендной плате за землю в городе Сочи» базовая ставка арендной платы для экономико-планировочной зоны С-3 была установлена в размере 7 рублей 68 копеек/кв. м.

На 2000 год арендная плата по договору аренды № 4900000270 составляла: 7, 68 х 12600 х 0,3 = 29030 рублей 40 копеек в год.

Постановлением главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю в городе Сочи» базовая ставка арендной платы для экономико-планировочной зоны С-3 была изменена и установлена в размере 11 рублей 90  копеек /кв. м.

На 2002 год арендная плата по договору аренды составляла: 11,90 х 12600 х 0,3 = 44982 рублей в год.

В 2004 году размер базовой ставки арендной платы для экономико-планировочной зоны С-3 был изменен постановлением главы города Сочи от 21.01.2004 № 103 «О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю в городе Сочи». В соответствии с указанным постановлением базовая ставка арендной платы для экономико-планировочной зоны С-3 была установлена в размере 21 рубль 42 копейки /кв.м.

На 2004 год арендная плата по договору аренды составляла: 21,42 х 12600 х 0, 3 = 80967 рублей  60 копеек в год.

Постановление главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю в городе Сочи» и постановление главы города Сочи от 21.01.2004 № 103 были отменены постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи». Указанное постановление установило единую базовую ставку арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городской черте города Сочи в размере 39,00 руб./кв. м и в поселке Красная Поляна в размере 39,00 руб./кв. м, что не соответствует условиям договора аренды.

После отмены вышеуказанных постановлений ввиду неурегулированности вопроса о расчете арендной платы по формуле, установленной пунктом 2.2 договора аренды, дальнейший расчет арендной платы должен осуществляться посредством увеличения размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом о бюджете на соответствующий год (методика расчета указана в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015  по делу № А53-22324/2014).

То есть, размер арендной платы за 2014, 2015 годы должен рассчитываться с учетом индексов инфляции исходя из установленного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровня инфляции, выраженного в процентном соотношении, разделенного на 100, индекс инфляции за полный год определяется путем прибавления единицы (письмо Правового департамента финансов Российской Федерации от 05.04.2007 № 08-04-14/589).

Соответственно, исходя из уровня инфляции, установленного федеральным законодательством,  арендная плата составила: за 2005 год - 80967, 6 x 1,11 = 89874, 036 рублей в год, за 2006 год -  89874, 036 х 1,09 = 97962, 7рублей в год, за 2007 год - 97962, 7 х 1, 08 = 105 799, 716 рублей в год, за 2008 год - 105799, 716 х 1,105 = 116908, 69 рублей в год, за 2009 год - 116908, 69 х 1,13 = 132106, 82 рублей в год, за 2010 год - 132106, 82 х 1,08 = 142 675, 37 рублей в год, за 2011 год - 142675,37 х 1,065 = 151949, 27 рублей в год,  за 2012 год -151949, 27 х 1,06 = 161066, 22 рублей в год, за 2013 год - 161066, 22 х 1,055 = 169924, 86 рублей в год,  за 2014 год: 169924, 86 х 1,05 = 178421,103 рублей в год,  за 2015 год - 178421,103 х 1,122 = 200188, 48 рублей в год, за 2016 год - 200188, 48 х 1, 064 = 213000, 54 рублей,  за 2017 год - 213000,54 х 1,032 = 219816, 56 рублей в год, за 2018 год - 219816, 56 х 1, 028 = 225971, 42 рублей в год,  за 2019 год - 225971,42  х 1,043 = 235688,19 рублей в год, за 2020 год - 235688,19 х 1,03 = 242 758, 84 рублей в год.

Ответчиком арендная плата внесена за 2019, 2020 годы в сумме 336067 рублей 72 копейки: платежными поручениями: от 04.07.2019 № 215 на сумму 35515 рублей (арендная плата за 2 квартал 2019 года), № 216 на сумму 59407 рублей (арендная плата за 3 квартал 2019 года), от 06.11.2019 № 499 на сумму 59407 рублей (арендная плата за 4 квартал 2019  года),  от 30.12.2019 № 632 на сумму 60358 рублей 48 копеек (арендная плата за 1 квартал 2020 года), от 26.03.2020 № 111 на сумму 60358 рублей 48 копеек (арендная плата за 2 квартал  2020 года), от 29.06.2020 № 250 на сумму 61021 рубль 76 копеек (арендная плата за 3 квартал  2020 года). 

Таким образом, ответчиком исполнена обязанность по внесению арендных платежей за спорный период, исходя из размера арендной платы, рассчитанной по методике, определенной в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015  по делу № А53-22324/2014.

Истец не доказал правомерность расчета арендной платы в заявленном размере или изменения фактических обстоятельств после принятия постановления Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом от 16.06.2015 по делу № А53-22324/2014, что позволило бы суду применить к арендатору, вступившему в договор 16.05.2019, иные правила определения размера арендной платы. 

Ввиду отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате, а также нарушения сроков перечисления арендной платы по условиям договора, начисление неустойки неправомерно.  

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Е.И. Булахова