ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11366/2020

21 июня 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   20 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 июня 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Кротова С.М., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истцов: 1, 2 - представитель ФИО2, на основании доверенностей от 30.10.2020,

от ответчиков: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10635/2022) общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7»  и  общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ Сервис» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 24.02.2022 по делу № А21-11366/2020, принятое  по иску: 

истцы: 1. общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7» (адрес: Россия, 236040, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2008, ИНН: 

<

***>), 2. общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ Сервис» (адрес: Россия, 236022, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 

<

***>)

ответчики: 1. Администрация городского округа «Город Калининград» (адрес: Россия, 236022, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 

<

***>); 2. Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (адрес: Россия, 236040, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2002, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ФИО3

о признании права собственности, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 7» (далее – ООО «ЖЭУ № 7») и общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ Сервис» (далее – ООО  «ЖЭУ Сервис») обратились в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет) о признании права собственности ООО «ЖЭУ № 7» на 406/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:86 по адресу: 

<

...>, литер А2, А3; о признании права собственности ООО «ЖЭУ Сервис» на 53/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание гаража площадью 312,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:86 по адресу: 

<

...>, литер А2, А3. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением от 27.04.2021 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза» ФИО4 и ФИО5; производство по делу приостановлено;

Протокольным определением от 06.09.2021 производство по делу возобновлено.

Определением от 05.10.2021 назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Декорум» Моисею В.Е. и ФИО6; производство по делу приостановлено.

 Протокольным определением от 13.12.2021 производство по делу возобновлено.

Решением от 24.02.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истцы подали апелляционную жалобу, просят решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права; полагают, что их права были нарушены с момента государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа на спорное здание - 13.03.2018; считают, что суд неправильно применил нормы материального права в части исчисления срока исковой давности, а также в части определения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; указывают, что до 13.01.2018 никакие права в отношении спорного здания зарегистрированы не были, что является обычным положением для объектов, относящихся к составу общего имущества.  

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «ЖЭУ № 7» и ООО «ЖЭУ Сервис» являются собственниками нежилых помещений в административном здании с кадастровым номером 39:15:132309:51, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132309:664 по адресу: 

<

...>, литер А. 

На указанном земельном участке также расположены здания литер А2 и А3 с кадастровым номером 39:15:132309:86, находящиеся в муниципальной собственности. 

Полагая, что отнесение зданий литер А2 и А3 к муниципальной собственности незаконно, поскольку данные объекты входят в состав общего имущества собственников помещений основного здания, ООО «ЖЭУ № 7» и ООО «ЖЭУ Сервис» обратились в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с иском о признании права собственности на имущество может обратиться лицо, которое считает себя собственником находящегося в его владении имущества. 

Пункт 59 указанного выше Постановления разъясняет, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона. 

Судом установлено, что ООО «ЖЭУ № 7» являлось арендатором по договору № 6094 от 22.12.2009 муниципальных нежилых помещений первого этажа литер из литера А площадью 456,7 кв.м, а право собственности на помещения приобрело в результате приватизации арендуемых нежилых помещений в 2013 году. 

Обращаясь в суд, истцы указали, что правовым обоснованием заявленных требований является статья 135 ГК РФ, в силу которой спорное здание относится к основному зданию как принадлежность вещи, а также нормы об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме. 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. 

Статьей 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Согласно статьям 301 и 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, связанных либо не связанных с лишением владения. 

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В пункте 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). 

Таким образом, государственная регистрация права индивидуальной собственности в отношении общего имущества здания нарушает права других собственников, не лишенных в связи с данным обстоятельством права оспорить зарегистрированное право путем предъявления иска о признании права общей долевой собственности в отношении соответствующих объектов (абзац 1 пункт 9 постановления № 64 и пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

В пункте 9 постановления № 64 также разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Таким образом, вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений. 

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. 

Судом установлено, что в данном случае истцы владения спорными объектами не осуществляют, более того, истцы просят признать право общей собственности на здание, а не на помещение. 

Здания литер А2 и А3 с кадастровым номером 39:15:132309:86 имеют самостоятельное целевое назначение - гаражи, мастерские, склад. 

С целью выявления признаков общего имущества в спорном здании определением арбитражного суда от 27.04.2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза» ФИО4 и ФИО5 

13.07.2021 от ООО «Независимая экспертиза» поступило заключение эксперта N 21-06Ш/2021 от 12.07.2021, согласно выводам которого нежилое здание площадью 312,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132 309:86, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А2, А3, , включающее нежилые помещения с кадастровыми номерами 39:15:132309:902, 39:15:132309:903, относится к составу общего имущества собственников помещений в здании площадью 1 126,2 кв. м с кадастровым номером 39:15:132309:51, расположенном по адресу: 

<

...> литер А. 

В связи с имеющейся неполнотой исследований обстоятельств, повлекших вывод эксперта, судом была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту (экспертам) ООО «Декорум» Моисею В.Е. и (или) ФИО6 

Согласно заключению экспертов ООО «Декорум» № 212/21 от 16.11.2021 в помещениях площадью 124,10 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:903 и площадью 188,30 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенных в нежилом здании литер А2, А3 с кадастровым номером 39:15:132309:86 по ул. ФИО7, 1 в г. Калининграде не имеется инженерных коммуникаций, запорных устройств и иного оборудования, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания, кроме сетей системы отопления. 

Эксперт указал, что в помещениях площадью 124,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:903, расположенных в нежилом здании литер А2, А3 (кадастровый номер 39:15:132309:86 по улице ФИО7,1 в городе Калининграде) расположены сети отопления здания литер А, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания. 

В помещениях площадью 188,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенных в нежилом здании литер А2, А3, кадастровый номер 39:15:132309:86, выполнены сети отопления от теплового пункта, установлены радиаторы для обогрева помещений площадью 188,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:902, расположенных в нежилом здании литер А2, А3. K данным сетям и оборудованию системы отопления помещений площадью 188,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:132309:902 не требуется доступ собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания, однако в одном из помещений площадью 37,6 кв.м расположен тепловой пункт с элеваторным узлом (оборудование) системы отопления здания с литером А, доступ к которым необходим собственникам помещений в здании литер А с кадастровым номером 39:15:132309:51 для их обслуживания. 

Эксперт указал, что теплопункт нежилого здания литер А был перемещен из помещений нежилого здания литер А в помещение здания литер А2, А3 в период с 07.05.2007 по 02.11.2020, о чем свидетельствуют технические паспорта. 

Кроме того, экспертом указано, что размещение теплового пункта выполнено с нарушением нормативных требований. 

Указанные обстоятельства подтверждаются и иными материалами дела, в частности из договоров аренды № 6094 от 22.12.2009 и купли-продажи 2013 года, заключенных ООО «ЖЭУ № 7», согласно которым под тепловой пункт использовалось помещение № 23 в здании литер А. 

Кроме того, согласно учетным данным единой теплоснабжающей организации - МП «Калининградтеплосеть» в здании литер А был учтен абонентский тепловой пункт, введенный в эксплуатацию в 1978 году. 

Доказательств правомерности нахождения теплового пункта в помещении здания литер А2, А3 не представлено. 

Согласно выводам заключения, здание литер А2, А3 является пристроенным к нежилому зданию литер А, каждое помещение имеет самостоятельный вход, позволяющий использовать его без использования помещений иных лиц. 

В соответствии с данными техпаспортов по состоянию на 13.07.1999 нежилой дом № 1 литера А2 по ул. Подполковника Иван Калининграда площадью застройки 226,9 кв.м имел назначение гаражи, склады; по состоянию на 07.05.2007 здание литеры А2 год постройки - до 1945 года, здание литера А2 и А3 площадью застройки - 354,0 кв.м имеет назначение гаражи, мастерские. 

Согласно копии кадастрового паспорта, выданного 21.11.2016 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, здание площадью 312,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:132, расположенное по адресу Калининград, ул. Подполковника ФИО7, д. 1, литер А2, А3, назначение гараж, введено в эксплуатацию (завершение строительства). 

В соответствии с условиями договора купли-продажи спорные здания в состав приватизированного имущества не вошли. 

Ответчиком заявлено о пропуске исковой давности. 

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). 

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

По требованиям о признании права собственности на объект недвижимости и об истребовании его из чужого незаконного владения, заявленным лицом, ссылающимся на наличие у него права собственности, но не обладающим зарегистрированным правом на спорный объект и фактически им не владеющим, течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения. 

Признавая срок исковой давности пропущенным, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по меньшей мере с 2013 года, то есть с момента приватизации помещений здания литер А, истцы не являлись владельцами спорных объектов и знали об их отсутствии в составе приватизированной недвижимости. 

Таким образом, с учетом недоказанности совокупности обстоятельств, позволяющих судить о невозможности эксплуатации здания литер А2 и А3 без здания литер А, отсутствия признаков общего имущества собственников здания литер А у здания литер А2 и А3, а также пропуска срока исковой давности, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 24.02.2022 по делу №  А21-11366/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

             С.М. Кротов

 

Н.С. Полубехина